【#济南# 开工近一年，济南地铁4号线一期建得咋样了？现场探访】
穿越经十路的济南地铁4号线一期作为济南地铁二期建设规划中的明星路线,备受关注。据济南轨道交通集团的消息,自去年3月至今开工近一年,4号线一期33座车站已有31座进场施工。近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者对沿线施工难度大、围挡变化多的主要站点进行了独家探访。
20多个车站已展开土建施工
车站主体建成后再挖隧道
“经十路有多堵，就有多盼望”“每次一堵车，就特别盼着它早点修好”“上班堵车让人抓狂，地铁赶紧建起来吧”……在济南，大众对地铁4号线的盼望与对经十路拥堵的无奈往往成正比。
轨道交通时代的“经十路”，连接起“东强”与“西兴”，途径省会政治、经济中心地带……让济南地铁4号线在项目公布之初便“自带流量”，一举一动备受市民关注。
根据规划：济南地铁4号线一期工程沿经十路走行，整条线路是东西向骨干线，线路西起小高庄站，东至彭家庄站，沿青岛路—顺安路—经十路—唐冶中路敷设，全长约40.3公里，设站33座，均采用地下线敷设。
“经十路两旁的施工围挡都在干啥工程？”“地下隧道有没有开挖？”“沿线车站建设进展情况如何？”……自去年3月开工至今近一年，经十路道路两旁的施工围挡越立越多，市民们对于地铁4号线一期工程倍感好奇又充满期待。
“4号线施工目前处在地铁施工中的前期的车站建设阶段，接下来还有很多工作要做。”济南地铁4号线项目管理部赵海山介绍，地铁施工分为地铁车站施工与地铁区间施工两大阶段。
“在露天开挖的明挖段这两个阶段可以同步进行，在暗挖的区间，主要是用‘钢铁蚯蚓’盾构机在地下施工，大个头的盾构机需要从地铁车站的地下出发和到达，所以在暗挖区间地铁车站施工是区间隧道施工的先行条件，待车站主体建设到一定程度后，才能进行隧道施工。”赵海山说，盾构机在地下掘进时可以直接建成地下隧道，之后，还需要铺设混凝土道床、再在上面安装铺设钢轨，实现“轨通”，为后续“电通”、“网通”等做好土建准备，再通过全线的“联调联试”后才算建设完成。
“目前，4号线一期按照施工进度有序开工，33座车站已有31座车站进场施工。”23日，济南轨道交通集团工作人员介绍了4号线一期的最新进展：31处施工车站中有20余处车站正在开展围护结构、土方开挖及主体结构等土建施工。其中，进度较快的小高庄与历下广场2个车站实现土建主体结构封顶。此外，山师东路站、八一立交桥站等少量站点正在开展绿化迁移、交通导改、管线迁改等前期施工。
奥体中心
全线唯一“暗挖”车站
“土拔鼠”掏洞超800根钢管支撑防塌
经十路与奥体西路交叉口南北两侧各有一幢“灰色建筑”让人倍感神秘。十几米高,盒状外观设计,通身商务灰。要不是“建筑”上的轨道交通工程和施工单位名称提示,可能真有人会以为这里是购物中心或办公场所。
“这两处都是4号线一期奥体中心站的竖井工程。”济南地铁4号线项目管理部赵海山介绍,地铁施工分为地铁车站施工与地铁区间施工两大阶段。
“两栋建筑物其实是全封闭绿色防尘罩棚,它可以将噪声和扬尘与外界隔离,经十路沿线部分工地将会采用类似设备。”赵海山介绍。
走进经十路北的2号竖井施工现场,灰色建筑的“高冷外表”里是火热的“内核”——在宽六七米、深十多米的井道内,工人们有的在用电钻凿洞,有的在焊接钢架构,干劲十足。
之所以打竖井,原因在于该站点的特殊施工工艺。“这是整条线路中最有特点的一个车站。”赵海山说,区别于其他车站的“明挖法”施工,奥体中心站采用了“暗挖法”。奥体中心站是一个地下二层暗挖岛式车站,也是全线唯一的暗挖车站。这是4号线与3号线的换乘站,目前已经在用的3号线奥体中心站在奥体西路上,而在建的4号线奥体中心站则沿经十路东西向布置,未来两条线路之间将进行“L”形换乘。
“明挖法”施工的地铁车站从地面自上而下开挖,开挖前往往需要足够的场地。“暗挖法”施工则先建几个或多个施工竖井,施工人员从竖井下去,像“土拔鼠”一小块一小块地挖,慢慢地挖出一个地下空间,然后在地下建造车站或隧道。
“暗挖施工优点明显,但也有缺点。”赵海山说,明挖法建车站,土建施工一般需要2—3年时间,而用暗挖法建,时间需要加倍。
据悉,为了防止地下开挖可能引起地面塌陷,车站暗挖前在主体上方安装了800多根管幕支撑路面,确保施工万无一失。
山师东路站
减少交通影响设围挡要大变6次
地下管线复杂迁改就得用半年多
“每天从山师东路路口经过,看着地铁施工的围挡变来变去,就是不见大设备来开挖,里面到底在做啥?”家住附近的刘先生说,从去年7月左右开始设围挡到现在,每天看到地铁施工就像看着自己的孩子在长大一样,很希望它能快点长,也很想知道它在做什么。
济南轨道交通集团相关负责人说,建地铁会应对很多挑战。除了创新施工技术,集团在设置施工方案时,反复研究怎么做更合理,在细节上下功夫。“少围一米是一米,少挡一天是一天,尽可能让路于民。”
23日,记者在山师东路与经十路交叉口的4号线山师东路站施工现场看到,绿色围挡设在经十路两侧的辅道位置,围挡没有简单地全部围起,而是分成了不同的小段,在附近医院、学校和店铺门口处留出通道,供市民、车辆进出经十路。
根据施工方案,4号线山师东路站共设计有6期围挡施工,每一期设围挡的位置都有变化,是4号线项目中围挡施工最多、最频繁的车站。
根据此前公布的规划,山师东路站位于经十路与山师东路交叉路口东侧,沿经十路东西向布置,是一个地下半盖挖二层岛式车站。这个车站施工需要先在地面开挖,建好盖板恢复路面后,再在盖板下开挖。而目前这一站正在做开挖前的施工准备。
“4号线除奥体中路站之外的其他站多是明挖,需要先开挖再施工。开挖前一般需要经过绿化迁移、交通疏解、房屋征收拆迁、管线迁改等多个环节。”赵海山介绍,明挖法虽然技术难度低于暗挖法,但开挖前往往需要足够的场地。“为此,我们在经十路沿线制订了科学的围挡方案,山师东路站预计会设6期围挡。”
浆水泉路站
“4号线地质博物馆”
吃下这块“蛋糕”不容易
33个站点中,以浆水泉路附近的浆水泉路站,地质条件最为复杂,地下结构基本汇聚了4号线建设过程中会遇到的所有地质类型,堪称“4号线地质博物馆”。
“站东处于断层破碎带,车站地下由浅及深有杂填土、中风化石灰岩、破碎的中风化石灰岩、碎裂岩、断层角砾、断层泥夹角砾、角砾岩等20多种不同地层。同时,地下还伴有较多溶洞。”赵海山翻看的浆水泉路车站地质分析图,剖面五颜六色,乍看犹如一块“彩虹蛋糕”。
浆水泉路站旋挖钻孔机已经开始下地转孔,当施工突然遇到硬岩时,极易发出噪音。“受限于地质条件,请周边市民多体谅。”赵海山说。
泉城公园站
为保泉抬高地下位置
全线唯一济南首个半地下车站
济南地铁4号线工程临近泉水敏感区,如何保护泉脉,是施工的重中之重。
“保泉优先”成为济南轨道交通集团在4号线地铁施工的原则,全线施工强化“保泉”意识,严守“保泉”底线,采取绕、避、抬、升等措施。
位于舜耕路与经十路交会处的泉城公园站,沿经十路东西向布置。靠近泉水敏感区,为保护泉水该站采用抬高车站地下深度的施工手法,将是一座半地下明挖二层岛式车站。车站建成后,站厅层将位于地上,站台层则位于其他车站负一层的位置,这座车站也将成为4号线唯一一个半地下车站
穿越经十路的济南地铁4号线一期作为济南地铁二期建设规划中的明星路线,备受关注。据济南轨道交通集团的消息,自去年3月至今开工近一年,4号线一期33座车站已有31座进场施工。近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者对沿线施工难度大、围挡变化多的主要站点进行了独家探访。
20多个车站已展开土建施工
车站主体建成后再挖隧道
“经十路有多堵，就有多盼望”“每次一堵车，就特别盼着它早点修好”“上班堵车让人抓狂，地铁赶紧建起来吧”……在济南，大众对地铁4号线的盼望与对经十路拥堵的无奈往往成正比。
轨道交通时代的“经十路”，连接起“东强”与“西兴”，途径省会政治、经济中心地带……让济南地铁4号线在项目公布之初便“自带流量”，一举一动备受市民关注。
根据规划：济南地铁4号线一期工程沿经十路走行，整条线路是东西向骨干线，线路西起小高庄站，东至彭家庄站，沿青岛路—顺安路—经十路—唐冶中路敷设，全长约40.3公里，设站33座，均采用地下线敷设。
“经十路两旁的施工围挡都在干啥工程？”“地下隧道有没有开挖？”“沿线车站建设进展情况如何？”……自去年3月开工至今近一年，经十路道路两旁的施工围挡越立越多，市民们对于地铁4号线一期工程倍感好奇又充满期待。
“4号线施工目前处在地铁施工中的前期的车站建设阶段，接下来还有很多工作要做。”济南地铁4号线项目管理部赵海山介绍，地铁施工分为地铁车站施工与地铁区间施工两大阶段。
“在露天开挖的明挖段这两个阶段可以同步进行，在暗挖的区间，主要是用‘钢铁蚯蚓’盾构机在地下施工，大个头的盾构机需要从地铁车站的地下出发和到达，所以在暗挖区间地铁车站施工是区间隧道施工的先行条件，待车站主体建设到一定程度后，才能进行隧道施工。”赵海山说，盾构机在地下掘进时可以直接建成地下隧道，之后，还需要铺设混凝土道床、再在上面安装铺设钢轨，实现“轨通”，为后续“电通”、“网通”等做好土建准备，再通过全线的“联调联试”后才算建设完成。
“目前，4号线一期按照施工进度有序开工，33座车站已有31座车站进场施工。”23日，济南轨道交通集团工作人员介绍了4号线一期的最新进展：31处施工车站中有20余处车站正在开展围护结构、土方开挖及主体结构等土建施工。其中，进度较快的小高庄与历下广场2个车站实现土建主体结构封顶。此外，山师东路站、八一立交桥站等少量站点正在开展绿化迁移、交通导改、管线迁改等前期施工。
奥体中心
全线唯一“暗挖”车站
“土拔鼠”掏洞超800根钢管支撑防塌
经十路与奥体西路交叉口南北两侧各有一幢“灰色建筑”让人倍感神秘。十几米高,盒状外观设计,通身商务灰。要不是“建筑”上的轨道交通工程和施工单位名称提示,可能真有人会以为这里是购物中心或办公场所。
“这两处都是4号线一期奥体中心站的竖井工程。”济南地铁4号线项目管理部赵海山介绍,地铁施工分为地铁车站施工与地铁区间施工两大阶段。
“两栋建筑物其实是全封闭绿色防尘罩棚,它可以将噪声和扬尘与外界隔离,经十路沿线部分工地将会采用类似设备。”赵海山介绍。
走进经十路北的2号竖井施工现场,灰色建筑的“高冷外表”里是火热的“内核”——在宽六七米、深十多米的井道内,工人们有的在用电钻凿洞,有的在焊接钢架构,干劲十足。
之所以打竖井,原因在于该站点的特殊施工工艺。“这是整条线路中最有特点的一个车站。”赵海山说,区别于其他车站的“明挖法”施工,奥体中心站采用了“暗挖法”。奥体中心站是一个地下二层暗挖岛式车站,也是全线唯一的暗挖车站。这是4号线与3号线的换乘站,目前已经在用的3号线奥体中心站在奥体西路上,而在建的4号线奥体中心站则沿经十路东西向布置,未来两条线路之间将进行“L”形换乘。
“明挖法”施工的地铁车站从地面自上而下开挖,开挖前往往需要足够的场地。“暗挖法”施工则先建几个或多个施工竖井,施工人员从竖井下去,像“土拔鼠”一小块一小块地挖,慢慢地挖出一个地下空间,然后在地下建造车站或隧道。
“暗挖施工优点明显,但也有缺点。”赵海山说,明挖法建车站,土建施工一般需要2—3年时间,而用暗挖法建,时间需要加倍。
据悉,为了防止地下开挖可能引起地面塌陷,车站暗挖前在主体上方安装了800多根管幕支撑路面,确保施工万无一失。
山师东路站
减少交通影响设围挡要大变6次
地下管线复杂迁改就得用半年多
“每天从山师东路路口经过,看着地铁施工的围挡变来变去,就是不见大设备来开挖,里面到底在做啥?”家住附近的刘先生说,从去年7月左右开始设围挡到现在,每天看到地铁施工就像看着自己的孩子在长大一样,很希望它能快点长,也很想知道它在做什么。
济南轨道交通集团相关负责人说,建地铁会应对很多挑战。除了创新施工技术,集团在设置施工方案时,反复研究怎么做更合理,在细节上下功夫。“少围一米是一米,少挡一天是一天,尽可能让路于民。”
23日,记者在山师东路与经十路交叉口的4号线山师东路站施工现场看到,绿色围挡设在经十路两侧的辅道位置,围挡没有简单地全部围起,而是分成了不同的小段,在附近医院、学校和店铺门口处留出通道,供市民、车辆进出经十路。
根据施工方案,4号线山师东路站共设计有6期围挡施工,每一期设围挡的位置都有变化,是4号线项目中围挡施工最多、最频繁的车站。
根据此前公布的规划,山师东路站位于经十路与山师东路交叉路口东侧,沿经十路东西向布置,是一个地下半盖挖二层岛式车站。这个车站施工需要先在地面开挖,建好盖板恢复路面后,再在盖板下开挖。而目前这一站正在做开挖前的施工准备。
“4号线除奥体中路站之外的其他站多是明挖,需要先开挖再施工。开挖前一般需要经过绿化迁移、交通疏解、房屋征收拆迁、管线迁改等多个环节。”赵海山介绍,明挖法虽然技术难度低于暗挖法,但开挖前往往需要足够的场地。“为此,我们在经十路沿线制订了科学的围挡方案,山师东路站预计会设6期围挡。”
浆水泉路站
“4号线地质博物馆”
吃下这块“蛋糕”不容易
33个站点中,以浆水泉路附近的浆水泉路站,地质条件最为复杂,地下结构基本汇聚了4号线建设过程中会遇到的所有地质类型,堪称“4号线地质博物馆”。
“站东处于断层破碎带,车站地下由浅及深有杂填土、中风化石灰岩、破碎的中风化石灰岩、碎裂岩、断层角砾、断层泥夹角砾、角砾岩等20多种不同地层。同时,地下还伴有较多溶洞。”赵海山翻看的浆水泉路车站地质分析图,剖面五颜六色,乍看犹如一块“彩虹蛋糕”。
浆水泉路站旋挖钻孔机已经开始下地转孔,当施工突然遇到硬岩时,极易发出噪音。“受限于地质条件,请周边市民多体谅。”赵海山说。
泉城公园站
为保泉抬高地下位置
全线唯一济南首个半地下车站
济南地铁4号线工程临近泉水敏感区,如何保护泉脉,是施工的重中之重。
“保泉优先”成为济南轨道交通集团在4号线地铁施工的原则,全线施工强化“保泉”意识,严守“保泉”底线,采取绕、避、抬、升等措施。
位于舜耕路与经十路交会处的泉城公园站,沿经十路东西向布置。靠近泉水敏感区,为保护泉水该站采用抬高车站地下深度的施工手法,将是一座半地下明挖二层岛式车站。车站建成后,站厅层将位于地上,站台层则位于其他车站负一层的位置,这座车站也将成为4号线唯一一个半地下车站
烬
大漠孤烟消散尽
铁骑踏遍了无痕
英雄长路埋傲骨
醉饮杜康留丹心
十年浮沉无惧色
一朝归去留悲音
繁华落尽谁相伴
静水无声鸟归林
PS：我家瀚瀚好厉害 还会写诗！[害羞][害羞][害羞]我趴桌上午睡刚醒，就发现他十分钟前更新了！一看老张也在关注俄罗斯和乌克兰hhh这首诗前半段是在感叹战争，后四句是老张在写自己吗？同担分析的 静水潜流，大道无声。时间到了，鸟儿就能回巢了。让我们静待花开。老张真的好厉害，写诗的题目还引经据典，到处藏着梗，烬，是他最喜欢的海贼王呀！他微博头像就是欠揍的路飞，他的狗狗也叫路飞[亲亲]
大漠孤烟消散尽
铁骑踏遍了无痕
英雄长路埋傲骨
醉饮杜康留丹心
十年浮沉无惧色
一朝归去留悲音
繁华落尽谁相伴
静水无声鸟归林
PS：我家瀚瀚好厉害 还会写诗！[害羞][害羞][害羞]我趴桌上午睡刚醒，就发现他十分钟前更新了！一看老张也在关注俄罗斯和乌克兰hhh这首诗前半段是在感叹战争，后四句是老张在写自己吗？同担分析的 静水潜流，大道无声。时间到了，鸟儿就能回巢了。让我们静待花开。老张真的好厉害，写诗的题目还引经据典，到处藏着梗，烬，是他最喜欢的海贼王呀！他微博头像就是欠揍的路飞，他的狗狗也叫路飞[亲亲]
这类基金快速降温！高点回落14个百分点
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
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但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
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但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
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