为什么会有那么多人喜欢胡歌呢?看完面相分析你就能知道他为何能收获那么多的赞美了。

一、眉毛黑且浓密
这种人刚毅果决,不怕遭遇挫折。站在人群中,显得出众不凡,特别引人注意。同样这种眉毛特别注重情谊,肯为哥们两肋插刀的性格,会帮助他结交不少真心相处的朋友。

二、小鹰钩鼻
胡歌的鼻头位置稍微有一些下垂,但是没有回勾。我们把这种面相成为小鹰沟,鼻孔较大配以鼻头有肉的面相特征。那么拥有这种面相的人,很会察言观色,你稍一皱眉,稍一微笑,他都知道你在想什么,当然他也就知道他自己该有什么表现来获取对方的信任。缺点在于有时会斤斤计较,但在车祸过后,计较的性格想必会改变很多。

三、腮骨无力
胡歌最大的面相缺陷就在于腮骨部分,没有力量。但是综合来看的话并无大碍,就是容易不经意之间得罪一些人,做事情不够圆滑,有的时候过于相信并且依赖于对方,这样会导致他有些时刻会较为松散。

四、眼睛有神
胡歌的眼睛似乎能看透一些事情,洞察力很强。眼睛有神、目光坚定的男人一般做事有主见,有一定的毅力。他们说话一般不是很多,但是说话铿锵有力,表达思想直接到位,行动迅速准确,当挫折来临的时候,会坚决勇敢的解决问题,不会退缩

这种男人做事一般都很有自己想法,不会因为他人影响而改变主意。

中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划

城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动,意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段,城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。

城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求:在一定程度上协助政府完成资源整合能力,统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了,竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动,必须转变思路,紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线,深刻认识当前城市更新工作中的若干特点,调整投资策略。

一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系

很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”(《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》)。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢?

住建部关于城市更新的政策指出:“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”,鼓励发挥现有设施的效益,在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄,什么情况下应该拆除,而又不算是“大拆大建”呢?我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面,即考察该设施在存续城市记忆,发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面,即保留、改造和拆建,哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。

以往,社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响,造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时,重视社会层面影响,注重综合评估,强化社会因素在评估体系中的比重,确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度,应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。

二、城市更新和片区综合开发的区别

城市更新概念成为热点后,一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起:城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别?首先,我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义,而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。

传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物,主要目标是城市新区的开发建设(也有一部分是旧城区的再开发);而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上,城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套,以“新建”为主(一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务);城市更新片区以补足公共服务短板,加强城市活力为主要内容,以“改建”为主,城市经营和管理也占据了重要的分量。

在城市更新项目策划时,一些城市更新单元面积广大,更新内容多样,适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目,可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时,要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。

三、投资者眼里,城市更新分为哪几类

在投资策划过程工作中,我们为了抓住项目的本质,常会采用两分法,把城市更新包含的各类子项目分为两类:经营性项目和非经营性项目(公益性项目)。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目(这里的收益是广义概念,包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益)。非经营性项目(公益项目)指以公共产品为主要产出,具有积极社会效益(例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等)的项目。这一类项目经济收益较少,不能够覆盖前期投入。

第一类项目,我们称之为“财务自平衡”项目,可以通过设计合理的投资模式,实现项目的自持经营和利益的分配。

第二类项目中,缺乏将社会效益转化为财务收益的路径,社会投资人无法从中获得足够的回报,也就决定了,无论它的项目模式是怎样的,最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。

在片区级项目中,两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目,并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中,第二类项目的规模更大,但地方财政能够覆盖的比例有限。因此,在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段,不同类别的项目需要分类管理,独立核算。

四、地方政府眼里,什么样的社会投资人最受到欢迎

全国各地的城市更新工作中,“引入社会资本”都是一项重要的工作内容,而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢?我们分析有三个特征。第一个特征:具有多元化业务板块;第二个特征:具有稳健的经营业绩;第三个特征:具有低成本的资金来源。

一、多元化业务板块。城市更新工作中,政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类:一是投资管理能力,二是建设施工能力,三是策划和经营能力。在目前的投资市场上,不乏分别具备这三项能力的社会投资人,但同时拥有这三类业务板块,能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的,也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究,为各类专业性企业的进入预留条件,这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。

二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目,它开发周期长,社会影响大,与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾,带来了长久深刻的社会问题。因此,新一轮城市更新工作中,政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩,在大规模城市更新项目中,优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。

三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大,项目周期长,资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后,政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目,提供了优惠的贷款条件,成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源,也是低成本资金的重要来源。

五、什么样的城市更新项目适合策划大项目(片区级项目)

在城市更新项目策划中,无论是政府方还是社会投资人,都有“将项目包得大一些,能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大:

一是城市更新项目位于城市建成区内,项目的基础情况复杂,均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地,土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同,土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此,项目范围越大,项目运作机制就越复杂,项目成立的难度就越大。

二是城市更新工作需求是多样化的,既包括建筑的拆除新建工作,也包括旧设备设施的更新、改造,还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内,不同类型的服务往往是混杂在一起的,以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。

三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂,难以在同一个项目下整合。如前所述,经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候,如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。

那么,什么样的项目能够策划大项目(片区级项目)呢?我们认为,均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性,包括土地现状用地性质的均一性,比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性,比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内,主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中,可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件,就具备了在投资回报机制上开展整合,策划片区级城市更新项目的条件。

六、片区级城市更新项目的展望

综合以上论述,社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件:一是具有较好的均一性;二是能够自平衡的经营性项目;三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力;四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。

有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造,属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区,包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好,基础设施条件极度匮乏,更新改造的意愿很高,通过更新改造能够实现土地的高溢价。

从投资模式看,各地方的政策比较普遍的提法和实践,都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下,引入一个或者多个投资合作伙伴,合作模式也多种多样,包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O,基金+EPC+O,二级开发+基础设施配建等等。

值得注意的是,在城市更新行动中,地方政府对社会投资人的要求也越来越高,除了完成传统的一级开发工作外,还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势,积极做出调整,在城市建设投资市场中争取更大份额。

当初在拍《解救吾先生》时,导演让刘德华在车里休息,让王千源下去排练,王千源心中不满:“这不是耍大牌吗?”

他心里酸溜溜的:真是影帝中的影帝,巨星中的巨星,至于这么大牌吗?

几分钟后,他就后悔了!

王千源虽然出道20多年,拍过的作品很多,但是在知名度和人气上,完全比不过刘德华。

然而绑匪“华子”这个角色,剧组一开始选择的是孙红雷来出演的。

因为孙红雷曾和郭富城合作过,也看好他的演技。当时孙红雷的档期太忙就演不了,于是就推荐王千源过去演。

导演表示:“角色安排有变,你愿不愿意出演绑匪这个角色?”王千源却毫不犹豫地答应了下来!

王千源的第一场戏就是和刘德华搭戏,但到了拍摄现场时,王千源非常不满。

导演丁晟告诉王千源:“我们先拍你的镜头,让刘德华看一遍,拍完再让刘德华下车拍。”王千源怎么说也是影帝,这下子他心里就不平衡了。

心想,这大家都是影帝,怎么他刘德华就能坐在车里,我非要下车去拍戏,他再去拍?

王千源很不乐意,没想到他对外塑造低调谦和的刘天王,居然爱耍大牌。

“真的大牌啊,堂堂一个天王,真是面子够大的啊。”王千源说道,可是下一秒他就后悔了。

不一会,他就拍摄完成了自己的戏份,等到刘德华下来和他对戏时,他很不满,结果拍摄了不到10分钟,乌泱泱的一群人粉丝蜂拥而至。

这前簇后拥地把街道围得水泄不通,好不容易实景拍摄,全都被观众给扰乱了,刘德华被包围,走都走不了。

导演说:“王千源,还愣着干嘛,你跟刘德华上车先走,转一下个拍摄地。”在车里,王千源问刘德华:“你们都这这么拍戏的?”

刘德华说,是的,因为每次去外面取景,都会迎来很多的粉丝,因为曾经出过事,所以只能先试戏,再下车实拍,也是难为了王千源。

王千源才感受到了什么是“影帝中的影帝,巨星中的巨星”,刘德华被粉丝团团围住的那一幕,事王千源心有余悸地回忆说:

“看到华仔被粉丝淹没的那一幕,我内心真的非常害怕,因为粉丝们见到华仔后都疯狂了,场面根本不受控制。”

而这种场面和待遇,同样是影帝的王千源根本没有体验过,甚至连粉丝来接车接机的机会都没有,但是刘德华不一样,人气太高了。

等到拍摄打戏时,刘德华说:“千源,你就放手来吧,用力勒住我的脖子,血管膨胀的样子才真实。”

结果一拍摄下来,刘天王完全没有架子,真的太谦虚了,王千源就说:“我初中时你是天王,高中时你还是天王,我都做演员了,你依然是天王。”

“你什么能不火,给我们这些演员留点饭碗。”刘德华说,我都结婚生子带娃了,不是没给后辈机会,是你们没把握。

两人互相调侃,有说有笑,但是在影片上映后,刘德华夸赞:王千源演得比我的好,真的是一个好演员。

后来记者问汤镇业:“你和刘德华同时出道,红了几十年,比你还受欢迎,你羡慕吗?”

汤镇业与刘德华的差距却是越来越大,一年拍不了一部戏,而且还都是些小配角,有时去走穴赚钱。

但汤镇业对此却似乎有些怡然自得,汤镇业回应道:“我不仅不羡慕他,反而有点同情他。”

他说:“我觉得我现在不错,不忧柴米。你说刘德华好,他包实自己、保护自己,你问他吃碗云吞面什么味道?”

“他真的不知道是什么味道,新鲜的云吞面,他真的不能去吃。去现场吃碗云吞面,刚刚出炉的,味道多好,刘德华真的没试过,帮他打包拿回去,味道都不同了。”

“他去参加演出都是行后门或地下停车场,坐员工运货电梯,真正的电梯他都没见过。”

因为刘德华真的付出了很多,这才有了今天的地位,不过汤镇业说得也没错,有诱惑就有付出。

刘德华的塑身食谱,一日三餐都很清淡,即使吃宵夜也只吃水果坚果。身体脂肪率在8%至10%之间。大多数普通男性的脂肪含量应该在15%至18%之间。

刘德华自曝已连续6年吃素,且妻子和孩子也跟随一起坚持吃素,算上现在刘德华坚持吃素已有7年之久。

王晶说:“真的不是人做的,他才自律了,坚持了几十年,甚至不吃米饭,一般人根本做不到。”

而在采访时,王千源说刘德华做什么都是做到最好,红了一辈子,很多人都羡慕,但是没人知道他付出了多少努力和汗水。

不过刘德华对于自己的努力,他总是感叹说:“其实我很孤单,因为真正交心的朋友,我可以说没有。
虽然朋友多,但朋友和朋友之间,还是有差别的。”

德艺双馨才能走的更长远,刘德华能红四十多年长盛不衰是有原因的。但是付出的代价也是巨大的,有舍才有得嘛!

你们认为呢?


发布     👍 0 举报 写留言 🖊   
✋热门推荐
  • #TingOnly[分享]#中国旅游日,是每年的5月19日,非法定节假日。中国旅游日,是每年的5月19日,非法定节假日。
  • 找准方向 牵牢“发展牛头”来到巴彦呼舒镇乌逊嘎查宝力根高勒种养专业合作社院内,100多头体格健硕的肉牛正吃着草料。这名“70后”干部敢想敢干,通过发展耐盐碱水稻
  • 【上海:建议返校学生步行、骑行或乘坐私人交通工具,尽量保持两点一线】市疫情防控工作领导小组专家组成员袁政安提醒,当前,上海疫情防控仍处于关键时期,希望广大市民继
  • 可他偏执入狂,一心爱她,陪她死在一场图谋里。可他偏执入狂,一心爱她,陪她死在一场图谋里。
  • 由7-13岁之间的31名小运动员组成的黑龙江啦啦操代表队,不畏强手,超越自我,以精彩的演绎,赢得裁判员一致认可,蝉联俱乐部组儿童混合组自选花球和公开儿童混合组规
  • 这世界上有四种事,家事国事天下事,还有能不能让娘娘容下是嫔妾的本事。这世界上有四种药,西药中药半成药,还有这福气给你你要不要。
  • 车机系统非常流畅,系统的整个布局和ID系列非常相似。3此外大量吸取了ID系列的元素将进气格栅放在前杠上,制造某种“封闭式格栅”的错觉。
  • 我相信柳岩的描述,她并没有炒作什么,事情发展到之后,已经不是她可以控制的了。 包贝尔的评论区,直到2020年,同样也是各种要求他道歉的言论,包贝尔表示自己
  • #广州月老##我要上同城精选# 网友投稿:我妈妈生活中就很强势,可能从小影响,我也有些强势,目标性也很强,几乎也不会示弱,定下的目标一定会去实现,另一半和我在一
  • 所谓灰者,黑白之间也,既没有白色的千般靓丽,也没有黑色的无穷沉寂,灰原,这正是说哀从一开始的原自黑白之间一步步从走出黑白之间吗而且,不管柯南早期的思想理念有多深
  • 中国抗癌协会肿瘤标志专业委员会主任委员邢金良教授致辞表示每年肿瘤标志专委会都会积极响应总会号召,组织科普讲座、专家义诊等多种形式的科普公益活动,今年在抗癌协会的
  • [微笑]不过沈梦辰恨嫁也是有情可原的,毕竟已经32岁,如果杜海涛再态度不明的话,难道要沈梦辰无限期等他吗?[微笑]最尴尬的是,沈梦辰秀恩爱的方式除了在节目隔空单
  • #王者荣耀交易[超话]#编号A0384 S27赛季正常接单啦! ​#王者荣耀交易[超话]#编号A0384 赛季初正常宜接单啦!
  • #任嘉伦陆炎# /@任嘉伦Allen 任嘉伦/任国超#任嘉伦请君# /rjl/rgc 请君 任嘉伦是《锦衣之下》中狂拽酷炫的锦衣卫陆绎《大唐荣耀》中天潢贵胄
  • 有你,我可以坐拥天下,没你,我的世界依然[害羞]伟大...#今日贴纸打卡# 女人一定要有四样东西:       扬在脸上的自信、       长在心底的善良、 
  • 和花一样引起小嘟嘟主注意的,还有阿姨的小妹妹兜兜,嘟嘟简直爱的喜上眉梢,平时芝麻胆子的他竟然主动出击,各种和小妹妹献殷情,给妹妹开自己的小 jeep,还追着妹妹
  • 就像金先生所言,好为人师不是小毛病,隐藏的很深,并且每每都给自己很多理由,证明自己是输出、是助人,其实都是虚荣心在作崇。成年人的生活,从来都没有容易二字,不过都
  • 【家有猫咪】有句话说得好:“与人相处,如果你感到格外的轻松,又在轻松中感到真实的教益,我敢断定你一定遇到了你的同类,哪怕你们从事着截然不同的职业。人生路上,朋友
  • #南师遇荐# 迟来的周推荐[打call][打call]今天给大家推荐的书是《社交媒体简史:从莎草纸到互联网》在书中,英国记者汤姆·斯丹迪奇提出了一个颠覆人们认知
  • #三联美食# 夏天是漫长的,然而它却也给人最多具体的、实在的快乐。” 所以有人说,童年的夏天,是所有夏天的母题,横亘在后来的生命经验里。