#网坛风云# 在克耶高斯与纳达尔赛后，克耶高斯突然暴力摔拍，球拍反弹险些砸到一位球童。赛后，他表示：“我感觉我正在帮助网球运动，我带来了关注度，所有那些认为我对这项运动很不好的人都是蠢货！”
“你想让我说点啥？很明显，我又不是故意的……我也是人，这种事情就是会发生。我想如果我再摔上100万次，球拍就不会那么飞。所以你到底想让我说什么。我是摔了球拍，我最初是想把球拍扔在他附近吗？它落在离我脚一米的地方，只是反弹起来差点打到他。”
“要搞清楚，球拍落地距离球童明明3米远，这就是你在我和纳达尔大战三小时候后想问的问题吗？这就是你在这的原因？球童躲闪了。又没有砸到他，那只是一个意外，这绝对不是像兹维列夫那样，这绝对只是意外。所以幸好球童没事，我不是故意的。”
“你想让我说点啥？很明显，我又不是故意的……我也是人，这种事情就是会发生。我想如果我再摔上100万次，球拍就不会那么飞。所以你到底想让我说什么。我是摔了球拍，我最初是想把球拍扔在他附近吗？它落在离我脚一米的地方，只是反弹起来差点打到他。”
“要搞清楚，球拍落地距离球童明明3米远，这就是你在我和纳达尔大战三小时候后想问的问题吗？这就是你在这的原因？球童躲闪了。又没有砸到他，那只是一个意外，这绝对不是像兹维列夫那样，这绝对只是意外。所以幸好球童没事，我不是故意的。”
【全省首创！48小时上线！无锡可线上开具“居家健康监测证明”】
3月17日凌晨，无锡市疫情防控第83号通告发布。
即日起，市民可在“灵锡”APP线上开具“居家健康监测证明”，这意味着市民不用多跑路，动动手指就能实现秒办秒批。
截至17日上午9时，全市已有1895名市民群众在线开具了居家健康监测证明。
该项功能为全省首创，从开发到上线，仅用48小时。
一组数据在此时值得关注:日活跃用户数300万，注册用户总数729.8万。
这几乎可以比肩“饿了么APP”的产品并非来自互联网公司，而是无锡城市门户APP——灵锡。
300万“日活”，是疫情防控下无锡市民在用点击为城市治理“投票”。想民众所想，急民众所盼，解民众所难，精准防控、快速响应的数字场景应用，让无锡应对这场抗疫战斗时心中“有数”。
为何要关注一纸“居家健康监测证明”？
居家健康监测人员需要拿到一份盖有公章的证明出示给单位，否则就会被视为事假或病假，带来经济上的损失和其他连带用工问题。以往市民必须要到当地街道（镇）、社区申请出具证明，再送到企业办理请假，不仅来回办理需要时间，大量繁复的手续也挤占了一线防疫力量。
市民急的事一定要办。
数字防疫不是一个部门的单一行动，而是多部门的配合协同。3月14日，由市行政审批局牵头、卫健、公安、大数据管理局、城运中心等多部门响应，3月16日夜间全面完成电子证照注册、发证、用证一系列工作，共审核、制作全市75个街道（乡镇）的电子印章，签发电子证照7013张。在居家健康监测证明开具过程中，可能会遇到一些突发情况，导致无法及时开具证明，如部分在锡外国人在系统中没有相关数据，公安机关会第一时间为其解决问题。
与此同时，“灵锡”APP团队加紧开发线上“居家健康监测证明”，仅用48小时就完成测试并上线，无锡成为全省第一个推出线上开具“居家健康监测证明”的城市。17日下午，灵锡首页已经全部设置为数字防疫入口。
应对疫情，每个城市有每个城市自己的“打法”，快速响应的数字化应用场景让无锡具备了与不断变化的疫情对弈的能力，在充分体现“无快不破”之余，把满满的稳定感和便利性注入市民心里。
通过一场战疫，无锡各部门数字化转型的硬实力和软实力得以锻造，在疫情中得到深刻形塑和系统革新，形成了“以战疫助推数字化转型，以数字化转型更好战疫”的良性互动。
数字是最客观的，数字也是最温暖的。
获得感、安全感不是凭空而来，它根植于充满默契的信任和托付。市民信任政府，政府关爱市民。“人民至上”、“为人而转”不是口号，而是真正落实为一项项具体而细微的措施、通告、行动和创新实践。
这座城市正借助数字化转型进行一场从“需求侧”出发的治理革命。
让我们看看，应对今年以来频发不断的疫情，数字化场景都做了什么？>>
1、2月13日核酸检测地图上线，可查看各检测点忙闲状态，方便市民合理选择核酸检测点并可根据实际情况持续更新地图数据，目前完成3次迭代；
2、2月18日身份证采样结果查询，非预制码用户可通过输入身份证号码来查询核酸采样结果，后续迭代5次；
3、2月26日上线港澳台及外籍人员核酸结果查询，港澳台及外籍人员可通过其他类型证件查询核酸检测结果，支持中、英、日三语切换；
4、2月25日上线入境版健康码(来自国家政府服务平台)，为已在境内的港澳台同胞、外籍人士等无境内居民身份证入境人员提供个人健康信息查询和健康状态核验服务；
5、3月14日云祭扫迭代上线。
6、3月13日药店地图迭代上线，更新了“新冠病毒抗原检测试剂”可预约购买药店标识；
7、3月17日居家证明开具，通过信息比对，市民可足不出户、一键申请开具居家健康监测证明。
毒株在变异，疫情在反复，灵锡疫情防控专区也在迅捷地迭代、开发。
这张防疫场景“工作表”，几乎周周有更新，大到百万人的核酸检测，细微到清明时节对逝去亲人的思念，回应和关照的是每一个正在经历疫情，却依然认真且积极生活的无锡市民的诉求。
数字防控不仅仅意味着数据团队通宵达旦的开发，背后是政府各部门精准、高效的嵌合协同能力。数字化不是将治理和发展简单的交给计算，而是坚持技术和城市“为人而转”，让决策更智慧，让治理更高效。
如何实现严管控同时避免“一刀切”？
根据《无锡市疫情防控第80号通告》要求，所有来（返）锡车辆驾乘人员持48小时核酸检测阴性证明，经查验行程卡、健康码可正常通行，抵锡后第一时间需就近进行1次核酸检测。
为缩短路口检查时间，进入无锡的驾乘人员，现可通过无锡公安部门推出的入锡申报系统提前录入有关信息并提交，实现符合来锡车辆快速验证通过。
为人而转不是空转，数据跑起来，各部门动起来，让数字防疫场景落实到具体应用。
市大数据管理局在确保数据安全的前提下积极响应各部门、单位的疫情数据共享要求，提供信息超过3581万余条，同时及时增补了疫苗接种信息、24小时采样点、抗原试剂预约药店等共享数据，形成了城市大数据中心疫情数据共享清单。
把疫情防控作为检验数字化转型和新型智慧城市建设成效的重大考验和数据质量推动及治理能力提升的重要契机，无锡统筹谋划、积极应对、快速响应，构建全面立体的数字防疫体系，以数字化、智能化手段保障居民的生产生活安全，坚持主动、科学、精准、综合防控，构筑起新型智慧城市的科学数字防疫体系。
正在召开的市两会，对数字无锡建设提出了明确任务，包括推动一码贯通市域涉人、涉企、涉证场景，新增上线服务事项100项，加快实现全周期数字生活服务，着力解决“数字鸿沟”问题，倡导各类公共服务“数字无障碍”等。
不让任何人在数字时代掉线，这是一个承诺，也是一份邀约，从抗疫开始，积极拥抱数字化，以一种潜移默化的方式重塑、强大这座城市！
（无锡日报）
#无锡疫情防控# l#无锡可线上开具居家健康监测证明#
3月17日凌晨，无锡市疫情防控第83号通告发布。
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居家健康监测人员需要拿到一份盖有公章的证明出示给单位，否则就会被视为事假或病假，带来经济上的损失和其他连带用工问题。以往市民必须要到当地街道（镇）、社区申请出具证明，再送到企业办理请假，不仅来回办理需要时间，大量繁复的手续也挤占了一线防疫力量。
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与此同时，“灵锡”APP团队加紧开发线上“居家健康监测证明”，仅用48小时就完成测试并上线，无锡成为全省第一个推出线上开具“居家健康监测证明”的城市。17日下午，灵锡首页已经全部设置为数字防疫入口。
应对疫情，每个城市有每个城市自己的“打法”，快速响应的数字化应用场景让无锡具备了与不断变化的疫情对弈的能力，在充分体现“无快不破”之余，把满满的稳定感和便利性注入市民心里。
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数字是最客观的，数字也是最温暖的。
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这座城市正借助数字化转型进行一场从“需求侧”出发的治理革命。
让我们看看，应对今年以来频发不断的疫情，数字化场景都做了什么？>>
1、2月13日核酸检测地图上线，可查看各检测点忙闲状态，方便市民合理选择核酸检测点并可根据实际情况持续更新地图数据，目前完成3次迭代；
2、2月18日身份证采样结果查询，非预制码用户可通过输入身份证号码来查询核酸采样结果，后续迭代5次；
3、2月26日上线港澳台及外籍人员核酸结果查询，港澳台及外籍人员可通过其他类型证件查询核酸检测结果，支持中、英、日三语切换；
4、2月25日上线入境版健康码(来自国家政府服务平台)，为已在境内的港澳台同胞、外籍人士等无境内居民身份证入境人员提供个人健康信息查询和健康状态核验服务；
5、3月14日云祭扫迭代上线。
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7、3月17日居家证明开具，通过信息比对，市民可足不出户、一键申请开具居家健康监测证明。
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这张防疫场景“工作表”，几乎周周有更新，大到百万人的核酸检测，细微到清明时节对逝去亲人的思念，回应和关照的是每一个正在经历疫情，却依然认真且积极生活的无锡市民的诉求。
数字防控不仅仅意味着数据团队通宵达旦的开发，背后是政府各部门精准、高效的嵌合协同能力。数字化不是将治理和发展简单的交给计算，而是坚持技术和城市“为人而转”，让决策更智慧，让治理更高效。
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市大数据管理局在确保数据安全的前提下积极响应各部门、单位的疫情数据共享要求，提供信息超过3581万余条，同时及时增补了疫苗接种信息、24小时采样点、抗原试剂预约药店等共享数据，形成了城市大数据中心疫情数据共享清单。
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正在召开的市两会，对数字无锡建设提出了明确任务，包括推动一码贯通市域涉人、涉企、涉证场景，新增上线服务事项100项，加快实现全周期数字生活服务，着力解决“数字鸿沟”问题，倡导各类公共服务“数字无障碍”等。
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（无锡日报）
#无锡疫情防控# l#无锡可线上开具居家健康监测证明#
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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