“独立产权，拆1赔3，杭州独一家。”
 “政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……
 推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。
 好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。
 有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。
一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。
 商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？
馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。
从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。
 位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。
 这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。
 市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。
 接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。
“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。
 “买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。
 听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。
 “既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”
 我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。
抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？
 按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。
 对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。
 不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。
 换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。
而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。
 关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。
 按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。
 典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。
 由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。
就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？
 对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。
 在我看来，这想得过于简单了。
根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同） 按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。
 
造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。
 
征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。
 
被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。
理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。
但问题在于，现在商铺销售价并不低。
剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。
要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。
现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。
不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。
博拆迁，从来都是一个高风险的行为。
 过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。
 但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。
 其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。
 在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。
 如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡，确实没有太多的资产保卫渠道。
 但越是没机会越要谨慎。虽说富贵险中求，但同样有一句老话：天上不会平白无故掉馅饼。
风险与收益，总是如影随形的。#杭州#

#广州热门小区租金回报率不足2个点#
好的社区租售比不到2个点在一二线是常态[二哈]

什么房子租售比高？
无学区溢价的老破小或者老破大分割出租。

再极端点，甚至可以上小产权或者车库。
之前见过把沙子口临海的车库，改造成观海民宿对外短租的[汗]

太注重租售比，这就从买房子变成买一盘生意了[吃瓜]

租售比高的房子，往往房价不涨或者别人多升他少升[二哈]

【从“弹鸟迷”到“红馆长”——霍邱李林忠自费创办红色文化博物馆小记】“这个馆主要分为‘农耕沧桑’、‘红色记忆’、‘翰墨飘香’三大版块,其中以讲好家乡霍邱红色故事的‘红色记忆’版块是本馆的特色所在。”近段时间以来,在霍邱县马店镇李西圩村,李林忠一手创办的安阳山红色文化博物馆成了村里的新景点。而曾被村民们称为“弹鸟迷”(地方方言)的他也因此有了一个新的称呼——“馆长”。
　　位于安阳山脚下的安阳山红色文化博物馆,于今年7月1日正式对外免费开放,目前已小有名气,迎来了周边乃至湖北、河南等外地众多参观者,在“十一”小长假期间更是热闹。“你们想预约下午到馆参观?可以的。”10月13日上午,记者走进该馆时,“馆长”李林忠正和另一波游客约定参观时间。
馆藏丰富追忆峥嵘岁月
　　“村民们喊我‘馆长’,其实我也是讲解员、管理员、保洁员。”李林忠笑着介绍道,三层楼的红色文化博物馆展陈藏品3000余件,每一件藏品背后历史、个中故事,他都了然于心。“你们看,我在二楼入口处特意放大了小说《破晓记》、《追穷寇》的封面。这两本小说都是作者以霍邱和固始、金寨等地在建国前后的敌我斗争为生活背景创作的。”
　　李林忠介绍,李西圩村附近安阳山一带曾是土地革命时期鄂豫皖根据地的重要组成部分,也是解放战争时期刘邓大军千里跃进大别山时所建立的霍固县重要的主战场,红色文化史料丰富,希望每位来访参观者都能阅读了解霍邱县的红色文化。
　　为了凭吊革命先烈、发扬革命精神,霍邱县在安阳山修建了烈士纪念碑。“红色资源是最生动的素材”。在李林忠看来,多重温、了解、铭记红色历史,可以更好地传承红色基因,这也是该馆取名“安阳山红色文化博物馆”的由来。安阳山游击战争、三打“李家圩”、文明薪火九临中以及其他霍邱革命大事记在馆里都有着详细呈述,一些宝贵的革命文物资料更是深化了革命历史文化的传播效果。开馆的第三天,六安职业技术学院人文艺术学院党总支组织全体教师党员,到此参观了解霍邱红色历史文化,留下了深刻印象。
　　红色影片对革命历史呈现更加丰满立体。多年来,李林忠收藏了红色老电影近300部5000多卷,这些胶片保存完好可放映。他将收藏的老电影胶片分类整理,在一楼按照当年影院的布局,设置了可容纳百人观影的马店电影院。
　　“虽然不是古董,也不是名贵艺术品,却承载着一代人的记忆。”李林忠认为,农耕文化需要传承,就要做好民俗老物件的收藏,在一楼还设置了“农耕沧桑”版块,收藏陈列着犁、耙、镰,杆称、升、斗……以及瓷器、陶器、石器。“我们常会用‘不是省油的灯’形容一个人精明,其实‘省油的灯’是有的,主要运用物理原理,通过注水降低灯盏热度从而减少油的过热挥发,以达到省油的目的,这个便是明朝的‘省油的灯’”“在春秋战国时期釜是炊具,我再和你们说说成语‘釜底抽薪’的典故。”在一件件展品面前,李林忠娓娓道来,让大家感受到农耕文化进步和生活美好发展。
免费开放弘扬红色文化
　　说起创建红色文化博物馆,还要从李林忠的爱好收藏说起。今年44岁的李林忠,20岁出头时开始做建材生意,常年在外奔波,而每到一地他总要抽空打听搜寻老物件。“我父亲是木匠,耳濡目染,我从小就会做一些农活和农具修补,感兴趣也有情感。”李林忠说道,开始是捡一些破损农具进行修补,有了一些积蓄后就花钱购买。“听说北京潘家园旧货市场、山东水落坡古家具市场是收藏爱好者‘淘宝’的好地方,我去过多次也花费不少。”　　
　　多年来,李林忠足迹遍布湖北、河南、山东、山西等多地,为了用有限的资金购买到更多老物件,他经常起早贪黑,带着干粮出门,或坐绿皮火车或骑摩托车,跑上几百公里,只为寻到一件件“心头好”。后来旧货市场跑得多了,作为党员的他又开始把目光投向红色文物收藏。
　　“花费的钱越来越多,家里也堆满了物件,家人有怨言,村民们也不理解。”李林忠坦言,妻子曾多次嚷嚷着要把他在各地求购的“破烂”扔出家外,村民们也因此称他为“弹鸟迷”,嘲笑他不务正业。不过看到他的痴迷和用心,妻子和家人总是一次次给予了包容。提及痴迷,李林忠在2008年听说叶集一位翟姓人家中有刘邓大军千里跃进大别山时的“借粮证”,便一路打听寻址上门拜访,虽然被拒多次,但李林忠却不言放弃。后来,只要去叶集或路过,他总会带着小礼物绕道上门拜访。“跑了不下20趟,翟先生见我痴迷用心,便送予我保管,他说相信我会比他保存的更加完整。”因这张“借粮证”,李林忠和翟先生也结下了深厚友谊。
　　“要让藏品‘活起来’发挥价值。”随着收藏物品越来越多,李林忠萌发了办馆让更多人感受红色文化藏品魅力的想法。2018年,李林忠将建材生意交由妻子打理,买下了村里一处三层小楼开始装修,花费三年多时间和一大笔装修费用,创办了安阳山红色文化博物馆。只要有参观者预约前来,他总会赶到馆里。为了提高讲解水平,李林忠阅读了大量党史资料,还就相关问题多次找专家学者请教探讨,以便更好地挖掘家乡红色历史、讲述革命故事、传承红色基因。
　　“安阳山红色文化博物馆开放以来,李西圩村的游客明显增多,尤其节假日给镇上好几个饭店增加了客流量。”马店镇党委宣传委员杨静介绍道,也有村民看到红色文化新景点发展前景,开始办起了农家乐。目前,在李西圩村,已有四五家乡村农家乐正忙着装修。（皖西日报融媒体记者 张静 黄雪彦）