泰禾四面楚歌，黄其森“先走一步”？丨棱镜

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“不懂金融就搞不好地产”，这是黄其森经常提起的话。

据《棱镜》作者统计称，泰禾集团非银融资来源庞杂，包括资管、信托、资产证券化、资产支持票据、公司债券等，但普遍利率高企，2018年平均融资成本达到8.52%。

一位资管公司员工此前曾对作者表示，泰禾对资金基本来者不拒，利息10%上的信托贷款也愿意接受。

这些高成本资金一度为泰禾在土地市场不断鲸吞壮大提供了弹药。财报披露，泰禾2016年、2017年新增土储面积分别达到204万平米、792.8万平米，呈几何式增长，但不幸站上中国地价的历史性高点。与之对应则是负债的高企，2017年底、2018年底的净负债率分别高达475.03、384.88%。

高杠杆激进式扩张，赶上2016年前后的楼市爆发期，泰禾一跃成为千亿房企，也一度进入房企销售额TOP 20强。但2018年开始，黄其森迎头撞上了严厉的楼市调控，尤其是限价政策导致周转不灵，更是对泰禾这类以豪宅产品立足、捂盘惜售追求高溢价的房企带来致命打击。

2017年底还能仅凭一句“销售额2000亿”就把泰禾股价瞬间拉高2倍多的黄其森，由于误判形势，从2018年至今陷入焦灼，只能不断降价、卖地、找钱、还债，泰禾也在2020年出现债务违约，成为第一批暴雷房企。

黄其森的优柔寡断是很多受访人士对他的一致印象。以泰禾在北京的西府大院为例，本来政府已经给批了预售证，黄其森嫌批的价格低了，没有及时开盘，结果后来接二连三的调控重拳下来，西府大院始终开不了盘，泰禾在这上面沉淀了大量的资金。

在泰禾爆雷、求寻外界接盘时，也是同样的问题。“黄其森始终不愿意放弃自己的控股权，在卖项目时也犹犹豫豫，不愿意舍弃。”一位泰禾离职高管对《棱镜》作者表示。

不过，一位泰禾华东区域人士亦对作者表示，黄其森在产品的打磨上确实是用心，他去视察项目的时候，会问得很细，细到大门的设计、门口的石头台阶这些细节都要过问。

少年得志的黄其森，15岁即考入福州大学建筑系，毕业后进入建设银行福建分行，1996年31岁便“下海”创立房企泰禾。2010年，泰禾在A股借壳上市，随即走出东南，向全国圈地，把“院子”系列为代表的豪宅产品，推向北上广深等一二线城市。直到2018年前，这位福建闽清商人的前半生都颇为顺畅，步步踩中时代红利。

黄其森身材微胖，脸型宽大，常年留着板寸发型。他曾自诩自己“南人北相”、“ 兼有精细匠心加格局大气”，对宏观大势颇感兴趣，爱打麻将，也爱开会，有时候一开就是半天甚至一天，但不一定谈具体的公司业务。

前述泰禾离职高管告诉作者，刚进泰禾的时候，有点不太习惯老板的这种管理风格，大家戏称开会前都得穿好尿不湿。

这位高管表示，在泰禾爆雷之后，曾经有几家头部房企有意找黄其森谈接盘一些项目的事宜，其中也包括融创。黄其森和融创董事长孙宏斌见面之后，黄上来先跟他谈了一两个小时的经济局势，这让喜欢简单直接的老孙很不适应，最后双方的合作也没有谈成。

直到黄其森明确愿意放弃泰禾控制权后，引入战投的进展才得以提速。福建起家的泰禾，在省政府协调斡旋下，原本引战范围初步圈定福建两家国企——厦门建发集团与厦门国贸控股，但最终，万科成了那个“白衣骑士”。

2020年7月，万科拟以24.3亿元的总对价收购泰禾19.9%的股权。交易完成后，万科将成为第二大股东。不过，万科设置了极为严厉的前置条件，包括不会对泰禾经营及债务承担任何责任等。

时至今日，该笔交易迟迟未定。对此，泰禾联席总裁葛勇在上述媒体沟通会上坦承，关于和万科合作，“目前还没有达到约定的条件。”

扭亏为盈背后，仍有近500亿债务违约

自2019年陷入流动性危机后，看上去，黄其森对公司定位、用人管理等诸多方面有所反思，并引入多位高管参与日常业务，但他仍旧是真正的决策者，迷恋于对企业的掌控力。

但起码现在，他不得不把管理权交付他人。泰禾公告称，董事会已经启动应急预案，目前，联席总裁葛勇、王景岗正常主持生产经营工作。

2022年3月，黄其森撰文写道，泰禾需要告别“高周转、高杠杆、高负债”，改变过往对于规模的追求，选择“小而美、小而精”，未来产品定位高端精品，并聚焦北、上、广、深及南京、苏州、杭州，还有福州和厦门，在规模上，300亿到500亿就够了。

他还颇为自信地表示，泰禾的自救，一定是积小胜为大胜，2022年的形势，肯定还是“万重山”，等到明年，期待有“轻舟已过万重山”的心情。

2021年业绩预告披露，泰禾预计同比实现扭亏为盈，归母净利润1.01亿–1.32亿元，上年同期亏损49.99亿元。

但形势或许没有黄其森想象得乐观。从债务规模来看，截至2021 年11月末，泰禾已到期、未归还借款金额高达495.63亿元。2021年三季度末，公司现金及现金等价物余额仅为7.06亿元。

“泰禾的资产应该是远大于负债的，有很高的安全边际。”在媒体沟通会上，葛勇表示，泰禾没有表外负债，没有员工跟投等风险问题，公司的金融机构比较集中，20大合作伙伴占了70%以上债务。

泰禾货值究竟几何？

2021年8月，黄其森曾对媒体表示，泰禾在核心一二线城市有3000多亿元货值的土地储备，“土地款基本上都付清了”，这是二次创业的资本。不过，福建证监局于2022年1月下发的警示函却指出，“泰禾未能提供作出上述估计的客观依据”。

天眼查数据还显示，截至目前，泰禾集团涉及开庭公告282条、涉诉关系327条、法律诉讼788条。

此外，2021年三季报披露，黄其森实控的泰禾投资、妻子叶荔、妹妹黄敏为一致行动人关系，共持有泰禾集团59.5%的股份，这些股份已几乎全被司法机关冻结。与此同时，中国执行信息公开网披露，自2020年至今，黄其森累计被各地法院下达限制消费令，列入失信被执行人累计多达66次。

债务重组之外，复工复产、保交付，这仍为黄其森实现自救的前提。此前，因进展缓慢，泰禾被质疑为假复工、云复工。

公司管理层在沟通会上亦披露，2021年，泰禾实现70多亿销售回款，50多个项目基本实现全面复工，完成了3000多套房子的交付。以北京院子二期为例，“金融机构采取了措施，施工单位出于风险考虑不再投入，业主也比较恐慌，最终导致了恶性循环。我们积极和政府、住建部门沟通，复工复产思路取得理解，3月20日会全面复工”。

不过，对此说法，该项目业主并不买账。业主方代表回复《棱镜》作者称，从2020年5月，北京院子二期项目300多户业主向监管方多次求助，沟通复工方案，楼盘复工，是由政府和业主主导推动。

“2020年，泰禾和华融达成协议，偷偷用分成的方式用项目工程款还债，被业主发现，最终被政府出面叫停，保住了建设资金。”上述业主方代表透露称。