说实话，我一直也很纠结也很矛盾。我也是真的害怕，我害怕检查过程中有什么问题，我更害怕检查结果是不好的。我默认王女士的拖延，但我每到夜晚我就害怕，我害怕是肿瘤引起的吞咽困难。不知道王女士有没有恢复抗凝血药物，我还是想让他去做一下无痛胃镜，该来的总要来的。我也没有做好准备，但我始终觉得早发现早治疗。脑子里不断浮现一次又一次的担心会发生的情况，我不希望她离开我，我更不希望她承受太多的痛苦，但我有些预感，是不好的那种。怎么办？我也不知道怎么办？我明天要不要再做做她的工作？
【这些人 这座城】他是清华学霸、行业领军者，他的“天津缘分”说来就来……
过去的十年
各项发展策略在天津次第展开
“三个着力”为发展指明方向、标注路径
“京津冀协同发展”同下一盘棋
“一基地三区建设”功能明确定位清晰
“制造业立市”传承历史发挥优势
“871生态工程”取得阶段性成效
“双城发展”格局初步形成
这座城市
在高质量发展的道路上笃定前行
民生为大
在这座有温度的城市里
时代发展的大成就
也写着你我的小成长
学了新手艺，有了新工作
做出了新成绩，获得新荣誉
换了新车，买了新房，开了新店
……
有衣食住行里的小确幸
也有民生温度里的获得感
那些从各地来到这里的新天津人
都在努力奔跑实现自己的梦想
也将自己与这座城市融在一起
天津这十年
你见证了城市的发展
城市也感谢你的付出
2021年6月8日，在第七届中国杭州大学生创业大赛总决赛中，来自天津的联智科技凭借工业设备智能预测性维护的一个项目拿下了特等奖。这家公司的创始人刘晓鹏，毕业于清华大学电机系，电气工程专业博士，曾上榜胡润30岁以下创业领袖榜单。
90后的刘晓鹏，大二就开始创业历程，打造出一家价值不菲的公司，后为了继续学业把公司出售。2020年，博士在读的他做出了一个决定，把二度创业的公司整体搬迁到天津，落户滨海新区，实现了公司从“注册在天津”到“真正在天津”的转变。
天津良好的区位优势和营商环境，让联智科技（天津）有限责任公司稳步、快速发展，而刘晓鹏也向记者袒露了他内心的志向：短期目标是争取实现公司尽早上市，而长期目标则是把联智打造成一家百年企业。
行业的开拓者、领军者
说起“工业设备的预测性运行维护”这个对公众有些陌生的概念，刘晓鹏短短几句话，就解释的清清楚楚。他说，在工业各行业尤其是重工业领域，一些大型的、高价值的生产设备需要维护好，减少或避免出故障，进而减少生产事故，保障正常生产。“一些行业的大型设备，比如化工反应炉、高速列车等如果出故障是非常危险的。”
而预测性运行维护的“预测性”，就是在故障出现以前，根据设备各项数据提前判断哪里可能出故障，哪些部件需要更换，哪些流程需要调整。
刘晓鹏进一步解释，从工业发展历程来看，运维方式可以分三个阶段，第一阶段是纯人工的模式，就是老师傅凭经验和感官来判断，第二阶段是人通过传感器数据来判断的半自动方式，第三阶段就是靠人工智能和传感器的结合，实现全自动、智能的预测性运维。目前国际上先进的工业生产，都在进入第三阶段的运维模式，而刘晓鹏和团队正在发力的方向，也就是智能预测性维护。
通过传感器采集设备运行的振动、温度、声音、压力等各项数据，再搭建智能化平台进行数据分析，准确监测设备运行情况，提前判断故障可能会出现在哪里。这一全自动的预测性运维，可以大大节省人工，“现在很多年轻人不愿意进厂，我们的技术就可以帮助企业实现准确预测，对故障进行定位，指出故障起因和传导链，提出维护建议。”
预测性维护有多重要？刘晓鹏直言，它是现代生产企业不可或缺的一环，“有的大型设备，一出故障可能停产几个月，造成很大损失。预测性运维，可以帮助企业规避这些问题，减少停产损失，减少备品备件和资金占用。”
作为国内同行业的开拓者和领军者，刘晓鹏自豪而自信地表示，目前在国内，联智科技是唯一在预测性运维算法上能够满足客户实际需求的公司。“在预测性运维的算法上，没有第二家企业能够跟我们匹敌。”
给了刘晓鹏底气的，是他和团队的知识背景和积累。清华大学电机系在国内乃至国际上都处于领先地位，“我们在清华大学电机系，主攻方向就是以电机为核心的设备故障研究，我们有比较完备的故障模型库，掌握了各种大型设备故障的有效特征，结合人工智能算法，可以把预测性运维的误报率压在千分之一。”刘晓鹏告诉记者。
在努力中实现“螺旋上升”
联智科技发展至今，一路走来殊为不易。刘晓鹏笑着告诉记者，他们几乎天天都要面对各种成长中的问题，也天天都在解决问题。2018年，刘晓鹏把公司注册在中新天津生态城，但是团队仍然在北京工作。
2018年下半年，他们拿下了入行第一单。他坦言，拿下第一个客户是最难的，后边反而是越来越轻松。“你没有在这个行业做过，人家为什么要买你的东西。”
联智科技业务空间越来越宽，他们的技术，成功拓展到更多的领域，电力、化工、船舶等，客户中不乏国家电网、中石油、中石化、神户钢铁、中国船级社等标杆客户。刘晓鹏至今还记得拿到中国船舶检测行业巨头——中国船级社订单的情景，这是他们步入船舶业务的第一单。
当时，是在2019年7月，在启迪之星举办的对接活动上，有五家清华的科技企业做技术和产品介绍，联智是其中一家。交流之后，中国船级社对联智的技术很感兴趣，随后双方密切沟通，刘晓鹏到现场驻场，成功解决了对方关于船用电机和船用泵的预测性运维应用研究，他们的技术方案得到认可，效果很好，后来得到了推广应用。
而他们在钢铁行业的一笔业务，更是让厂家尝到了实实在在的“获得感”。那是南方的一家钢铁企业，经过两个多月的努力，他们的技术能力打动了企业，刘晓鹏亲自驻场，他们的智能平台发现了该厂产线的一个严重故障，并进行了维护和纠正。“他们之前几年会频繁出现那类问题，但我们介入之后就再也没有出现过，每年可以减少5000多万元的产值损失。”
创业之初，刘晓鹏寻找合伙人，一位计划去斯坦福大学读博士的校友和自己站在了一起，共同创业，并肩作战。
他们在努力，惊喜和收获接踵而至。团队从最早创业的2个人扩展到20个人，再扩展到70多个人……包括拿下了第一个客户，打入一个行业，再扩展到其他更多行业，他们不断收到企业发来的感谢信。
回首来路，刘晓鹏总结道，创业至今每天都在面临新的问题，总结下来就是技术、团队、业务三个核心要素的螺旋上升。“这三者是参差不齐的，有高一点的，有低一点的，每一天都在磨合，在发展。”
说来就来的“天津缘分”
2020年年初，新冠疫情来袭，固有的节奏被打乱了。刘晓鹏发现，团队的业务开展总是面临很多限制，在北京，人力成本、办公成本等等也都是不得不重点考虑的制约因素。有一天，他的脑海中突然萌生了一个想法——“反正公司注册在天津，那干脆真正到天津发展得了。”
坚定了想法之后，他发了一条朋友圈，询问好友能否帮忙在天津联络办公场地，公司打算永久搬迁至天津。
消息发出，迅速得到了滨海新区海洋高新区启迪之星孵化器的响应，启迪之星（天津·海洋园）执行总经理张楠亲自联络刘晓鹏，对接各项事宜。“2月份开始谈，4月份就搬迁装修完成，顺利迁址。”刘晓鹏回忆道，天津招商引资的效率让他印象深刻。
入驻之后，滨海有关功能区和孵化器给予联智科技很大的扶持力度，让公司得以心无旁骛，专注发展。“到现在快两年了，园区没收过一分钱房租。”刘晓鹏告诉记者。
天津近年来出台的高水平人才扶持和落户新政等一揽子政策红利，也让联智科技的发展少了后顾之忧。公司核心管理层都是清华毕业，20余人的团队里，大部分都是中国科学院、北京航空航天大学、北京交通大学、吉林大学等名校的硕士生、博士生，是一支名副其实的高知队伍，如今他们大都已经在滨海买房、成家。
在张楠看来，刘晓鹏的团队就是一群朝气蓬勃的年轻人，“高学历、高智慧，整个团队给人的感觉就是很青春、很阳光，特别的积极向上。团队整个节奏都非常的高效，在技术研发和日常业务开展中氛围很融洽。”
启迪之星（天津·海洋园）孵化业务总监杜文静告诉记者，作为园区运营方，作为新区的明星级孵化器，他们也要全方位、一对一为联智这样的企业做好服务，助力科技型中小企业在高新区蓬勃发展。
天津素来以制造业见长，也是我国北方重要的沿海大城市，大型工业企业众多。如今，联智科技的客户，有近三分之一都是天津的企业，其余的分布在全国各地。“感觉天津是一座很开放的城市，这里的创业氛围和发展环境都比较好，接下来我们还要在天津市场深入挖掘。”
此外，天津的区位优势明显，交通便利，从天津可以很方便地高铁直达全国多地，“公司离高铁站只有2公里，去北京市区只需要一个多小时，回学校对接业务很方便。”
……
还在清华读大二时，刘晓鹏和几位同学来天津旅游，他们游览了意式风情街和天津之眼。在他的记忆里，天津这座城市和北京“非常的不一样”，是一个很热闹又安静的城市，“特别美，和北京是一种完全不同的风格，非常不一样，很儒雅。”那时的刘晓鹏没有想到，自己还会和天津有这样一份缘分。
说起未来，刘晓鹏说自己有着近期和远期两个目标，近期目标就是继续努力，争取实现公司在几年内上市，而长期目标，就是希望能立足天津、面向全国、走向世界，做百年企业，“希望公司能做到200年吧！”
过去的十年
各项发展策略在天津次第展开
“三个着力”为发展指明方向、标注路径
“京津冀协同发展”同下一盘棋
“一基地三区建设”功能明确定位清晰
“制造业立市”传承历史发挥优势
“871生态工程”取得阶段性成效
“双城发展”格局初步形成
这座城市
在高质量发展的道路上笃定前行
民生为大
在这座有温度的城市里
时代发展的大成就
也写着你我的小成长
学了新手艺，有了新工作
做出了新成绩，获得新荣誉
换了新车，买了新房，开了新店
……
有衣食住行里的小确幸
也有民生温度里的获得感
那些从各地来到这里的新天津人
都在努力奔跑实现自己的梦想
也将自己与这座城市融在一起
天津这十年
你见证了城市的发展
城市也感谢你的付出
2021年6月8日，在第七届中国杭州大学生创业大赛总决赛中，来自天津的联智科技凭借工业设备智能预测性维护的一个项目拿下了特等奖。这家公司的创始人刘晓鹏，毕业于清华大学电机系，电气工程专业博士，曾上榜胡润30岁以下创业领袖榜单。
90后的刘晓鹏，大二就开始创业历程，打造出一家价值不菲的公司，后为了继续学业把公司出售。2020年，博士在读的他做出了一个决定，把二度创业的公司整体搬迁到天津，落户滨海新区，实现了公司从“注册在天津”到“真正在天津”的转变。
天津良好的区位优势和营商环境，让联智科技（天津）有限责任公司稳步、快速发展，而刘晓鹏也向记者袒露了他内心的志向：短期目标是争取实现公司尽早上市，而长期目标则是把联智打造成一家百年企业。
行业的开拓者、领军者
说起“工业设备的预测性运行维护”这个对公众有些陌生的概念，刘晓鹏短短几句话，就解释的清清楚楚。他说，在工业各行业尤其是重工业领域，一些大型的、高价值的生产设备需要维护好，减少或避免出故障，进而减少生产事故，保障正常生产。“一些行业的大型设备，比如化工反应炉、高速列车等如果出故障是非常危险的。”
而预测性运行维护的“预测性”，就是在故障出现以前，根据设备各项数据提前判断哪里可能出故障，哪些部件需要更换，哪些流程需要调整。
刘晓鹏进一步解释，从工业发展历程来看，运维方式可以分三个阶段，第一阶段是纯人工的模式，就是老师傅凭经验和感官来判断，第二阶段是人通过传感器数据来判断的半自动方式，第三阶段就是靠人工智能和传感器的结合，实现全自动、智能的预测性运维。目前国际上先进的工业生产，都在进入第三阶段的运维模式，而刘晓鹏和团队正在发力的方向，也就是智能预测性维护。
通过传感器采集设备运行的振动、温度、声音、压力等各项数据，再搭建智能化平台进行数据分析，准确监测设备运行情况，提前判断故障可能会出现在哪里。这一全自动的预测性运维，可以大大节省人工，“现在很多年轻人不愿意进厂，我们的技术就可以帮助企业实现准确预测，对故障进行定位，指出故障起因和传导链，提出维护建议。”
预测性维护有多重要？刘晓鹏直言，它是现代生产企业不可或缺的一环，“有的大型设备，一出故障可能停产几个月，造成很大损失。预测性运维，可以帮助企业规避这些问题，减少停产损失，减少备品备件和资金占用。”
作为国内同行业的开拓者和领军者，刘晓鹏自豪而自信地表示，目前在国内，联智科技是唯一在预测性运维算法上能够满足客户实际需求的公司。“在预测性运维的算法上，没有第二家企业能够跟我们匹敌。”
给了刘晓鹏底气的，是他和团队的知识背景和积累。清华大学电机系在国内乃至国际上都处于领先地位，“我们在清华大学电机系，主攻方向就是以电机为核心的设备故障研究，我们有比较完备的故障模型库，掌握了各种大型设备故障的有效特征，结合人工智能算法，可以把预测性运维的误报率压在千分之一。”刘晓鹏告诉记者。
在努力中实现“螺旋上升”
联智科技发展至今，一路走来殊为不易。刘晓鹏笑着告诉记者，他们几乎天天都要面对各种成长中的问题，也天天都在解决问题。2018年，刘晓鹏把公司注册在中新天津生态城，但是团队仍然在北京工作。
2018年下半年，他们拿下了入行第一单。他坦言，拿下第一个客户是最难的，后边反而是越来越轻松。“你没有在这个行业做过，人家为什么要买你的东西。”
联智科技业务空间越来越宽，他们的技术，成功拓展到更多的领域，电力、化工、船舶等，客户中不乏国家电网、中石油、中石化、神户钢铁、中国船级社等标杆客户。刘晓鹏至今还记得拿到中国船舶检测行业巨头——中国船级社订单的情景，这是他们步入船舶业务的第一单。
当时，是在2019年7月，在启迪之星举办的对接活动上，有五家清华的科技企业做技术和产品介绍，联智是其中一家。交流之后，中国船级社对联智的技术很感兴趣，随后双方密切沟通，刘晓鹏到现场驻场，成功解决了对方关于船用电机和船用泵的预测性运维应用研究，他们的技术方案得到认可，效果很好，后来得到了推广应用。
而他们在钢铁行业的一笔业务，更是让厂家尝到了实实在在的“获得感”。那是南方的一家钢铁企业，经过两个多月的努力，他们的技术能力打动了企业，刘晓鹏亲自驻场，他们的智能平台发现了该厂产线的一个严重故障，并进行了维护和纠正。“他们之前几年会频繁出现那类问题，但我们介入之后就再也没有出现过，每年可以减少5000多万元的产值损失。”
创业之初，刘晓鹏寻找合伙人，一位计划去斯坦福大学读博士的校友和自己站在了一起，共同创业，并肩作战。
他们在努力，惊喜和收获接踵而至。团队从最早创业的2个人扩展到20个人，再扩展到70多个人……包括拿下了第一个客户，打入一个行业，再扩展到其他更多行业，他们不断收到企业发来的感谢信。
回首来路，刘晓鹏总结道，创业至今每天都在面临新的问题，总结下来就是技术、团队、业务三个核心要素的螺旋上升。“这三者是参差不齐的，有高一点的，有低一点的，每一天都在磨合，在发展。”
说来就来的“天津缘分”
2020年年初，新冠疫情来袭，固有的节奏被打乱了。刘晓鹏发现，团队的业务开展总是面临很多限制，在北京，人力成本、办公成本等等也都是不得不重点考虑的制约因素。有一天，他的脑海中突然萌生了一个想法——“反正公司注册在天津，那干脆真正到天津发展得了。”
坚定了想法之后，他发了一条朋友圈，询问好友能否帮忙在天津联络办公场地，公司打算永久搬迁至天津。
消息发出，迅速得到了滨海新区海洋高新区启迪之星孵化器的响应，启迪之星（天津·海洋园）执行总经理张楠亲自联络刘晓鹏，对接各项事宜。“2月份开始谈，4月份就搬迁装修完成，顺利迁址。”刘晓鹏回忆道，天津招商引资的效率让他印象深刻。
入驻之后，滨海有关功能区和孵化器给予联智科技很大的扶持力度，让公司得以心无旁骛，专注发展。“到现在快两年了，园区没收过一分钱房租。”刘晓鹏告诉记者。
天津近年来出台的高水平人才扶持和落户新政等一揽子政策红利，也让联智科技的发展少了后顾之忧。公司核心管理层都是清华毕业，20余人的团队里，大部分都是中国科学院、北京航空航天大学、北京交通大学、吉林大学等名校的硕士生、博士生，是一支名副其实的高知队伍，如今他们大都已经在滨海买房、成家。
在张楠看来，刘晓鹏的团队就是一群朝气蓬勃的年轻人，“高学历、高智慧，整个团队给人的感觉就是很青春、很阳光，特别的积极向上。团队整个节奏都非常的高效，在技术研发和日常业务开展中氛围很融洽。”
启迪之星（天津·海洋园）孵化业务总监杜文静告诉记者，作为园区运营方，作为新区的明星级孵化器，他们也要全方位、一对一为联智这样的企业做好服务，助力科技型中小企业在高新区蓬勃发展。
天津素来以制造业见长，也是我国北方重要的沿海大城市，大型工业企业众多。如今，联智科技的客户，有近三分之一都是天津的企业，其余的分布在全国各地。“感觉天津是一座很开放的城市，这里的创业氛围和发展环境都比较好，接下来我们还要在天津市场深入挖掘。”
此外，天津的区位优势明显，交通便利，从天津可以很方便地高铁直达全国多地，“公司离高铁站只有2公里，去北京市区只需要一个多小时，回学校对接业务很方便。”
……
还在清华读大二时，刘晓鹏和几位同学来天津旅游，他们游览了意式风情街和天津之眼。在他的记忆里，天津这座城市和北京“非常的不一样”，是一个很热闹又安静的城市，“特别美，和北京是一种完全不同的风格，非常不一样，很儒雅。”那时的刘晓鹏没有想到，自己还会和天津有这样一份缘分。
说起未来，刘晓鹏说自己有着近期和远期两个目标，近期目标就是继续努力，争取实现公司在几年内上市，而长期目标，就是希望能立足天津、面向全国、走向世界，做百年企业，“希望公司能做到200年吧！”
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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