中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
佛教名词浅释[蜡烛]南无阿弥陀佛[蜡烛]
[蜡烛]三世：指过去、现在、未来，统指一切时间。
[蜡烛]三施：财布施、法布施、无畏布施。
[蜡烛]三慧：闻慧、思慧、修慧。
（为证入解脱境界所必须具备的三种宗教智慧。分别是由听闻、思惟、修禅定所形成的。）
[蜡烛]六度：布施波罗蜜、持戒波罗蜜、忍辱波罗蜜、精进波罗蜜、禅定波罗蜜、般若波罗蜜。
（就是六个从烦恼此岸到觉悟彼岸的方法。）
[蜡烛]十二因缘：1）无明；2）行；3）识；4）名色；5）六入；6）触；7）受；8）爱；9）取；10）有；11）生；12）老死。
（也称十二缘起支，佛教重要基础理论之一，是释迦牟尼佛陀自修自证得到的真理，其指从“无明”到“老死”这一过程的十二个环节。）
[蜡烛]四圣谛：苦、集、灭、道。
（释迦牟尼佛体悟的苦、集、灭、道四条人生真理，四谛告诉人们人生的本质是苦，以及之所以苦的原因、消除苦的方法和达到涅槃的最终目的。）
[蜡烛]三毒：贪、瞋、痴。
（指一切痛苦的根源——贪为饿鬼之源，瞋为地狱之源，痴为畜生之源。）
[蜡烛]五毒心（五毒）：贪、瞋、痴、慢、疑。
（这五种心会使我们造作恶业，就像毒药会妨碍我们修行，故称为五毒。）
[蜡烛]八苦：生苦、老苦、病苦、死苦、爱别离苦、怨憎会苦、求不得苦、五取蕴苦。
（佛教称人生八苦。）
[蜡烛]三皈依：也作皈依三宝。一皈依佛，二皈依法，三皈依僧。
（也可说为皈依：觉、正、净。一皈依觉，觉而不迷；二皈依正，正而不邪；三皈依净，净而不染。）
[蜡烛]三宝：在佛教中，称“佛、法、僧”为三宝。
信、愿、行：净土法门之宗要。
[蜡烛]四大：佛教所讲的四大皆空是指“地、水、火、风”的四大物质因素。
[蜡烛]六道：天道、阿修罗道、人道、畜生道、饿鬼道、地狱道。
[蜡烛]三善道：佛教认为六道中，天道、阿修罗道、人道为三善道。
[蜡烛]三恶道：佛教认为六道中，地狱道、饿鬼道、畜生道为三恶道。
[蜡烛]五行：金、木、水、火、土。
（是中国自古以来道学的一种系统观，五行的意义包涵借着阴阳演变过程的五种基本动态。）
[蜡烛]三学：戒、定、慧。
（学佛者必须修持的三种基本学业。）
[蜡烛]四圣道：即声闻道、缘觉道、菩萨道、佛道。
[蜡烛]十法界：地狱法界、饿鬼法界、畜生法界、阿修罗法界、人法界、天法界、声闻法界、缘觉法界、菩萨法界和佛法界。
（佛教术语，将佛和众生分为十大法界。分别是前六项称为六凡，后四项称为四圣，合称为六凡四圣。）
[蜡烛]五欲：佛教中指财、色、名、食、睡等五种欲望。
[蜡烛]六尘：佛教中指色、声、香、味、触、法等六种境界。
[蜡烛]六根：眼、耳、鼻、舌、身、意。
（指六种感觉器官或认识能力。眼是视根，耳是听根，鼻是嗅根，舌是味根，身是触根，意是念虑之根。）
[蜡烛]六触：指眼触、耳触、鼻触、舌触、身触、意触等六种作用。
[蜡烛]六识：眼识、耳识、鼻识、舌识、身识、意识。
（其与六根、六尘，合称为十八界。）
[蜡烛]五蕴：色蕴、受蕴、想蕴、行蕴、识蕴五种。
[蜡烛]十善业：一、不杀生；二、不偷盗；三、不邪淫；四、不恶口；五、不两舌；六、不妄语；七、不绮语；八、不贪；九、不瞋；十、不痴。或称十善业道。
[蜡烛]三法印：诸行无常、诸法无我、涅槃寂静。
[蜡烛]四无量心：慈无量心、悲无量心、喜无量心、舍无量心。
（佛教四种广大的利他心。即为令无量众生离苦得乐，而起的四种心，又称四无量、四等心、四等、四梵住、四梵行、无量心解脱。）
[蜡烛]佛学四德：常、乐、我、净。
（指大涅槃的果德，又称涅槃四德。）
[蜡烛]四弘誓愿：众生无边誓愿度，烦恼无尽誓愿断，法门无量誓愿学，佛道无上誓愿成。
[蜡烛]四念住：又称四念处。一、身念处，观身不净；二、受念处，观受是苦；三、心念处，观心无常；四、法念处，观法无我。
（指四个安顿心念的处所，又称为四念处观。）
[蜡烛]五种观想法：一、不净观；二、慈悲观；三、因缘观；四、界分别观；五、数息观。
[蜡烛]西方三圣：又称阿弥陀三尊。中间是阿弥陀佛，左边观世音菩萨，右边大势至菩萨。
（此处的左和右是按照阿弥陀佛的左手边和右手边。）
[蜡烛]佛教中四大菩萨：文殊菩萨、观世音菩萨、普贤菩萨、地藏菩萨。
[蜡烛]三世诸佛：即过去、现在、未来等三世的一切诸佛。又作一切诸佛、十方佛、三世佛。一般以燃灯佛代表过去诸佛，释迦牟尼佛代表现在诸佛，弥勒尊佛代表未来诸佛。
[蜡烛]六通：佛教名词，指天眼通、天耳通、他心通、宿命通、神足通、漏尽通。
[蜡烛]三界：欲界、色界、无色界。
[蜡烛]五浊：劫浊、众生浊、命浊、烦恼浊、见浊。
[蜡烛]三业：身业、口业、意业。（①身之孽业，杀、盗、淫；②口之孽业，两舌、恶口、妄言、绮语；③意之孽业，贪、瞋、痴。）
[蜡烛]如来十号：佛有十种名号，即应供、正遍知、明行足、善逝、世间解、无上士、调御丈夫、天人师、佛、世尊。
[蜡烛]正法、像法、末法：佛虽然已不在这世间了，但是佛的法运还没有结束。释迦牟尼佛的法运是一万二千年，从佛入灭算起，佛灭度第一个一千年是“正法”；第二个一千年是“像法”；第三个一千年以后，共有一万年的时间叫“末法”。现在是属于末法时期的第一个一千年，往后还有九千年。
[蜡烛]五力：信力、进力、念力、定力、慧力。
[蜡烛]带业往生：修行改变之后，带业往生讲的是这个人曾经造过业障，或者犯过罪。现在修行忏悔罪业，还有留下的业障痕迹，是一些很轻的业，而不是带着重业往生。
带业往生带的是你过去的已经抹去的旧业的痕迹，不是带新业，如果带新业能够到天上、到西方极乐世界去的话，那就是乱因果。
[蜡烛]四种觉：始觉、相似觉、随分觉、究竟觉。
[蜡烛]无我：无我，就是没有我自己。无我有两种：人无我、法无我。
[蜡烛]念佛的四种方法：持名、观像、观想、实相。
（1）持名：念佛的时候先要持名，在念经之前，一定要先讲请南无大慈大悲观世音菩萨保佑我如何如何。
（2）观像：看着观世音菩萨的像念经，心里会纯洁。
（3）观想：脑子里观想观世音菩萨，但是观想很难，刚开始学佛念经的人，稍不留神很容易走火入魔。
（4）实相：实实在在看到的东西，也就是实实在在的，我不想任何东西，看到什么就是什么，什么都不往脑子想。实相的意思就是自然的，不往心里去的东西，不要用心去执著地想，我要看到观世音菩萨。
[蜡烛]十大行愿：①礼敬诸佛；②称赞如来；③广修供养；④忏悔业障；⑤随喜功德；⑥法物常转；⑦请佛住世；⑧常随佛学；⑨恒顺众生；⑩普皆回向。
[蜡烛]执著：我执、他执、法执。
[蜡烛]三身：法身、化身、报身。[蜡烛][蜡烛][蜡烛]#大乘佛教[超话]#
[蜡烛]三世：指过去、现在、未来，统指一切时间。
[蜡烛]三施：财布施、法布施、无畏布施。
[蜡烛]三慧：闻慧、思慧、修慧。
（为证入解脱境界所必须具备的三种宗教智慧。分别是由听闻、思惟、修禅定所形成的。）
[蜡烛]六度：布施波罗蜜、持戒波罗蜜、忍辱波罗蜜、精进波罗蜜、禅定波罗蜜、般若波罗蜜。
（就是六个从烦恼此岸到觉悟彼岸的方法。）
[蜡烛]十二因缘：1）无明；2）行；3）识；4）名色；5）六入；6）触；7）受；8）爱；9）取；10）有；11）生；12）老死。
（也称十二缘起支，佛教重要基础理论之一，是释迦牟尼佛陀自修自证得到的真理，其指从“无明”到“老死”这一过程的十二个环节。）
[蜡烛]四圣谛：苦、集、灭、道。
（释迦牟尼佛体悟的苦、集、灭、道四条人生真理，四谛告诉人们人生的本质是苦，以及之所以苦的原因、消除苦的方法和达到涅槃的最终目的。）
[蜡烛]三毒：贪、瞋、痴。
（指一切痛苦的根源——贪为饿鬼之源，瞋为地狱之源，痴为畜生之源。）
[蜡烛]五毒心（五毒）：贪、瞋、痴、慢、疑。
（这五种心会使我们造作恶业，就像毒药会妨碍我们修行，故称为五毒。）
[蜡烛]八苦：生苦、老苦、病苦、死苦、爱别离苦、怨憎会苦、求不得苦、五取蕴苦。
（佛教称人生八苦。）
[蜡烛]三皈依：也作皈依三宝。一皈依佛，二皈依法，三皈依僧。
（也可说为皈依：觉、正、净。一皈依觉，觉而不迷；二皈依正，正而不邪；三皈依净，净而不染。）
[蜡烛]三宝：在佛教中，称“佛、法、僧”为三宝。
信、愿、行：净土法门之宗要。
[蜡烛]四大：佛教所讲的四大皆空是指“地、水、火、风”的四大物质因素。
[蜡烛]六道：天道、阿修罗道、人道、畜生道、饿鬼道、地狱道。
[蜡烛]三善道：佛教认为六道中，天道、阿修罗道、人道为三善道。
[蜡烛]三恶道：佛教认为六道中，地狱道、饿鬼道、畜生道为三恶道。
[蜡烛]五行：金、木、水、火、土。
（是中国自古以来道学的一种系统观，五行的意义包涵借着阴阳演变过程的五种基本动态。）
[蜡烛]三学：戒、定、慧。
（学佛者必须修持的三种基本学业。）
[蜡烛]四圣道：即声闻道、缘觉道、菩萨道、佛道。
[蜡烛]十法界：地狱法界、饿鬼法界、畜生法界、阿修罗法界、人法界、天法界、声闻法界、缘觉法界、菩萨法界和佛法界。
（佛教术语，将佛和众生分为十大法界。分别是前六项称为六凡，后四项称为四圣，合称为六凡四圣。）
[蜡烛]五欲：佛教中指财、色、名、食、睡等五种欲望。
[蜡烛]六尘：佛教中指色、声、香、味、触、法等六种境界。
[蜡烛]六根：眼、耳、鼻、舌、身、意。
（指六种感觉器官或认识能力。眼是视根，耳是听根，鼻是嗅根，舌是味根，身是触根，意是念虑之根。）
[蜡烛]六触：指眼触、耳触、鼻触、舌触、身触、意触等六种作用。
[蜡烛]六识：眼识、耳识、鼻识、舌识、身识、意识。
（其与六根、六尘，合称为十八界。）
[蜡烛]五蕴：色蕴、受蕴、想蕴、行蕴、识蕴五种。
[蜡烛]十善业：一、不杀生；二、不偷盗；三、不邪淫；四、不恶口；五、不两舌；六、不妄语；七、不绮语；八、不贪；九、不瞋；十、不痴。或称十善业道。
[蜡烛]三法印：诸行无常、诸法无我、涅槃寂静。
[蜡烛]四无量心：慈无量心、悲无量心、喜无量心、舍无量心。
（佛教四种广大的利他心。即为令无量众生离苦得乐，而起的四种心，又称四无量、四等心、四等、四梵住、四梵行、无量心解脱。）
[蜡烛]佛学四德：常、乐、我、净。
（指大涅槃的果德，又称涅槃四德。）
[蜡烛]四弘誓愿：众生无边誓愿度，烦恼无尽誓愿断，法门无量誓愿学，佛道无上誓愿成。
[蜡烛]四念住：又称四念处。一、身念处，观身不净；二、受念处，观受是苦；三、心念处，观心无常；四、法念处，观法无我。
（指四个安顿心念的处所，又称为四念处观。）
[蜡烛]五种观想法：一、不净观；二、慈悲观；三、因缘观；四、界分别观；五、数息观。
[蜡烛]西方三圣：又称阿弥陀三尊。中间是阿弥陀佛，左边观世音菩萨，右边大势至菩萨。
（此处的左和右是按照阿弥陀佛的左手边和右手边。）
[蜡烛]佛教中四大菩萨：文殊菩萨、观世音菩萨、普贤菩萨、地藏菩萨。
[蜡烛]三世诸佛：即过去、现在、未来等三世的一切诸佛。又作一切诸佛、十方佛、三世佛。一般以燃灯佛代表过去诸佛，释迦牟尼佛代表现在诸佛，弥勒尊佛代表未来诸佛。
[蜡烛]六通：佛教名词，指天眼通、天耳通、他心通、宿命通、神足通、漏尽通。
[蜡烛]三界：欲界、色界、无色界。
[蜡烛]五浊：劫浊、众生浊、命浊、烦恼浊、见浊。
[蜡烛]三业：身业、口业、意业。（①身之孽业，杀、盗、淫；②口之孽业，两舌、恶口、妄言、绮语；③意之孽业，贪、瞋、痴。）
[蜡烛]如来十号：佛有十种名号，即应供、正遍知、明行足、善逝、世间解、无上士、调御丈夫、天人师、佛、世尊。
[蜡烛]正法、像法、末法：佛虽然已不在这世间了，但是佛的法运还没有结束。释迦牟尼佛的法运是一万二千年，从佛入灭算起，佛灭度第一个一千年是“正法”；第二个一千年是“像法”；第三个一千年以后，共有一万年的时间叫“末法”。现在是属于末法时期的第一个一千年，往后还有九千年。
[蜡烛]五力：信力、进力、念力、定力、慧力。
[蜡烛]带业往生：修行改变之后，带业往生讲的是这个人曾经造过业障，或者犯过罪。现在修行忏悔罪业，还有留下的业障痕迹，是一些很轻的业，而不是带着重业往生。
带业往生带的是你过去的已经抹去的旧业的痕迹，不是带新业，如果带新业能够到天上、到西方极乐世界去的话，那就是乱因果。
[蜡烛]四种觉：始觉、相似觉、随分觉、究竟觉。
[蜡烛]无我：无我，就是没有我自己。无我有两种：人无我、法无我。
[蜡烛]念佛的四种方法：持名、观像、观想、实相。
（1）持名：念佛的时候先要持名，在念经之前，一定要先讲请南无大慈大悲观世音菩萨保佑我如何如何。
（2）观像：看着观世音菩萨的像念经，心里会纯洁。
（3）观想：脑子里观想观世音菩萨，但是观想很难，刚开始学佛念经的人，稍不留神很容易走火入魔。
（4）实相：实实在在看到的东西，也就是实实在在的，我不想任何东西，看到什么就是什么，什么都不往脑子想。实相的意思就是自然的，不往心里去的东西，不要用心去执著地想，我要看到观世音菩萨。
[蜡烛]十大行愿：①礼敬诸佛；②称赞如来；③广修供养；④忏悔业障；⑤随喜功德；⑥法物常转；⑦请佛住世；⑧常随佛学；⑨恒顺众生；⑩普皆回向。
[蜡烛]执著：我执、他执、法执。
[蜡烛]三身：法身、化身、报身。[蜡烛][蜡烛][蜡烛]#大乘佛教[超话]#
邓伦啊邓伦，早知今日，何必当初呢！
偷逃税被罚1.06亿后，邓伦紧急道歉，声称已经深刻认识到自己的错误，接受税务机关的一切决定，并且愿意承担后果，将一如既往地努力工作。
对此，很多网友嘲讽他错误已经铸成，当然要接受处罚，承担后果，至于一如既往地努力工作就不必了，还是赶紧退出娱乐圈吧！
首先，偷逃税属于违法，邓伦不可能不知道，既然知道，为何要知法犯法？
第二，某冰，某爽，某娅都因偷逃税被罚，给娱乐圈多次提出警示，邓伦为何还不肯收手（补缴）？
第三，邓伦涉嫌偷逃税，税务机关已经提醒和督促他整改，可他似乎没有当回事，或者存在侥幸心理，从而导致整改不彻底，最终遭到处罚。
事件已经爆发，官方已经盖章，邓伦道歉又有什么用呢，唉，天作孽犹可恕，自作孽不可活啊
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首先，偷逃税属于违法，邓伦不可能不知道，既然知道，为何要知法犯法？
第二，某冰，某爽，某娅都因偷逃税被罚，给娱乐圈多次提出警示，邓伦为何还不肯收手（补缴）？
第三，邓伦涉嫌偷逃税，税务机关已经提醒和督促他整改，可他似乎没有当回事，或者存在侥幸心理，从而导致整改不彻底，最终遭到处罚。
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