中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
中建政研集团受邀参加威县县域经济高质量赶超发展研讨交流会
3月11日，威县召开“县域经济高质量赶超发展研讨交流会”，中建政研集团受邀参加线上研讨交流。中建政研集团以宏观政策为纲领开展政策解读，为地方政府提供咨询的“智囊团”和“专家库”。双方就县域经济高质量发展进行了研讨交流并达成初步共识。威县县委书记崔耀鹏主持本次会议。
县委书记崔耀鹏在会上指出，高质量赶超发展是提高群众幸福感获得感安全感的根本保障，各级各部门要深入贯彻高质量发展理念，以部门争先、条线出彩带动威县整体赶超发展，实现全市争一、全省争先和“1515”总体思路的提效落实。希望通过本次的线上交流，通过中建政研集团智库专家的分享，可以解决项目申报和融资等方面问题，助力项目落地，推进县域经济高质量发展。
中建政研董事长梁舰表示，作为投资建设领域的新型智库，中建政研集团积极建言献策，为行业发展贡献力量。同时中建政研以“引领行业变革，为客户提供专业、系统、集成服务，助力区域经济高质量发展，为国家富强做贡献”为使命，通过自身的智库力量把中建政研助力区域经济高质量发展的实践方法论落到实处，以中建政研的企业文化为基础和标尺，以专业系统集成的服务供给客户，助力地方区域经济全方位高质量发展。
中建政研集团副总裁、政府服务中心常务副总经理、政府投融资研究中心常务副主任何朋朋博士通过国家宏观经济到地方区域经济高质量发展再到中建政研的政府投融资方法论进行了阐述，分享了中建政研在助力区域高质量发展过程中我们能提供的智力支持和落地措施。
中建政研集团政府服务中心技术总监、政府投融资研究中心高级研究员魏国强结合威县当地情况，分享了中央预算资金在各个领域的申请方式和时间节点，针对县域经济高质量赶超发展遇到的问题，给出了相应的解决对策。
本次交流，双方就地方财政破解资金链、地方政府发展核心、县域经济高质量发展等问题，进行了深入探讨。中建政研集团利用自身专业及行业优势，助力威县发展、项目落地、推动县域经济高质量发展。
参加本次会议的还有，威县常务副县长张朝华、副主任刘汝恒，县直有关部门主要负责人员；中建政研集团业务经理安俊涛，政府服务事业群总工程师陈得志，项目总监、政府投融资研究中心副研究员孙佳欣。
3月11日，威县召开“县域经济高质量赶超发展研讨交流会”，中建政研集团受邀参加线上研讨交流。中建政研集团以宏观政策为纲领开展政策解读，为地方政府提供咨询的“智囊团”和“专家库”。双方就县域经济高质量发展进行了研讨交流并达成初步共识。威县县委书记崔耀鹏主持本次会议。
县委书记崔耀鹏在会上指出，高质量赶超发展是提高群众幸福感获得感安全感的根本保障，各级各部门要深入贯彻高质量发展理念，以部门争先、条线出彩带动威县整体赶超发展，实现全市争一、全省争先和“1515”总体思路的提效落实。希望通过本次的线上交流，通过中建政研集团智库专家的分享，可以解决项目申报和融资等方面问题，助力项目落地，推进县域经济高质量发展。
中建政研董事长梁舰表示，作为投资建设领域的新型智库，中建政研集团积极建言献策，为行业发展贡献力量。同时中建政研以“引领行业变革，为客户提供专业、系统、集成服务，助力区域经济高质量发展，为国家富强做贡献”为使命，通过自身的智库力量把中建政研助力区域经济高质量发展的实践方法论落到实处，以中建政研的企业文化为基础和标尺，以专业系统集成的服务供给客户，助力地方区域经济全方位高质量发展。
中建政研集团副总裁、政府服务中心常务副总经理、政府投融资研究中心常务副主任何朋朋博士通过国家宏观经济到地方区域经济高质量发展再到中建政研的政府投融资方法论进行了阐述，分享了中建政研在助力区域高质量发展过程中我们能提供的智力支持和落地措施。
中建政研集团政府服务中心技术总监、政府投融资研究中心高级研究员魏国强结合威县当地情况，分享了中央预算资金在各个领域的申请方式和时间节点，针对县域经济高质量赶超发展遇到的问题，给出了相应的解决对策。
本次交流，双方就地方财政破解资金链、地方政府发展核心、县域经济高质量发展等问题，进行了深入探讨。中建政研集团利用自身专业及行业优势，助力威县发展、项目落地、推动县域经济高质量发展。
参加本次会议的还有，威县常务副县长张朝华、副主任刘汝恒，县直有关部门主要负责人员；中建政研集团业务经理安俊涛，政府服务事业群总工程师陈得志，项目总监、政府投融资研究中心副研究员孙佳欣。
农业农村领域 专项债谋划要点
2022年2月22日，《中共中央国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》发布，这是21世纪以来第19个指导“三农”工作的中央一号文件，文件明确了两条底线任务：保障国家粮食安全和不发生规模性返贫；三方面重点工作：乡村发展、乡村建设、乡村治理；推动实现“两新”：乡村振兴取得新进展、农业农村现代化迈出新步伐。
为了助力推动增加地方政府专项债券用于农业农村的规模，结合中建政研集团所提供咨询服务的项目，将农业农村领域的专项债券相关政策、谋划痛点及建议、项目类型和案例进行总结和归纳。
一、 政策梳理
二、 农业农村领域专项债谋划痛点
1. 项目涉及部门较多，办理手续批复的周期相对较长
项目建设内容较多，工程量小而散，涉及部门较多，比如土地整理涉及到自然资源和规划局，乡村旅游涉及到旅游局，农田水利建设涉及到水利局，污水处理涉及住房和城乡建设局、农业种植养殖涉及农业农村局等。在办理项目相关批复上，需要协调各部门意见，办理周期相对较长，影响申报进度。
2. 项目收益能力差
项目自身收益能力是谋划项目的核心点，大多数项目自身盈利能力差加大了政府发行专项债券的难度。农业农村项目中许多收益来源相较于城镇来说收费标准偏低，比如农村污水处理、垃圾处理、供水、仓储冷链等收入，收费标准相对来说比较低，甚至可能出现成本高于收入的情况，项目投入产出比不匹配、经济效益比较低。
3. 易与“产业项目”混淆
种植或是养殖类收入容易引起产业化嫌疑。种植类或者养殖类的专项债券项目，比如蔬菜大棚、养殖场（兔舍、鸡舍、猪舍）、屠宰场建设项目，前期需要投入的成本比较高，通常用农产品的销售收入作为偿还债券资金的来源，容易造成销售收入占比过高，同时市场中对于产业化项目又无明确界定，因此此类项目容易被定性为“产业项目”，无法申报专项债券资金。
三、 农业农村领域专项债谋划建议
1. 提前谋划，做好项目储备
按照“资金跟着项目走、项目跟着规划走”的定位，实现“发得出去、用得好、还得起”的目标，结合专项债额度向手续完备、前期工作准备充分的项目倾斜的要求，提前着手谋划项目，争取更多的时间办理项目相关批复，做好项目储备工作。
2. 进行项目组合，充分挖掘收入
对于项目收益能力差的项目，可以考虑农业项目与其他领域的项目进行组合，比如农业+文化旅游、农业+生态建设、农业+人居环境等，充分挖掘项目的收入，提高项目发债额度。
3. 最好使用固定资产出租收入
对于种植或是养殖类容易引起产业化嫌疑的项目，在进行项目谋划时，为了与产业项目进行区分，尽量避免使用农产品的销售收入，建议最好使用固定资产的出租收入作为偿还债券资金的来源。
四、 农业农村领域包含的项目类型：
农村基础设施方面：高标准农田建设；农村安全饮水保障工程；大中型灌区续建配套和现代化改造等。
人居环境方面：农村人居环境整治；美丽乡村建设项目；农村污水处理及中水再利用建设项目；农村生活垃圾处理项目；水系连通及农村水系综合治理；畜禽粪污综合治理及资源化再利用建设项目等。
农旅融合方面：休闲农业和乡村旅游等。
农产融合方面：现代农业产业园配套基础设施建设；农产品产地初加工和精深加工产业园等。
农产品仓储物流方面：农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程；县乡村三级农村物流体系等。
五、 案例分析
为了精准落实专项债项目发行技术性要求，提高农业农村领域专项债券项目申报成功率，中建政研集团作为本土一流的咨询服务机构，在专项债券申报方面积累了非常丰富的经验，截止目前已协助地方政府申报专项债券的项目数量已超3000个，发行额超1800亿元，是全国业绩量第一的专项债咨询服务单位，其中农业农村专项债券项目约300个，有效的推进农村的建设。本文对其农业农村领域申报成功的典型专项债项目进行简要介绍。
Ø 农村基础设施方面
1) 项目名称：枞阳县高标准农田建设项目
2) 项目资金情况：总投资为15795.59万元，申请专项债券资6000.00万元。
3) 建设规模与内容：土地整治工程：完成土地平整、土壤改良65000亩。 灌溉与排水工程：完成清淤坑塘196口，清淤土方54.79万方，塘坝衬砌1365m；排水沟清淤87条，长度46622m；渠道衬砌150条，长度52036m；新建挡土墙851m；新建涵管桥371座，新建机耕桥114座，新建排灌站5座，新建节制闸20座，新建倒虹吸1座，新建溢流堰9座，新建拦水坝6座。3.田间道路工程：新建机耕路178条，长度71143m。
4) 收入来源：新增耕地指标交易收入和土地流转收入。
Ø 人居环境方面
1) 项目名称：南陵县“三农领域补短板项目——农村人居环境整治工程
2) 项目资金情况：总投资为18127.53万元，申请专项债券13000.00万元
3) 建设内容：主要包括农村生活垃圾治理、厕所粪污治理和生活污水治理建设工程。农村生活垃圾治理建设工程包括8个镇的农村生活垃圾治理设施建设;厕所粪污治理建设工程包括8个镇的农村住户的粪污资源化利用设施;生活污水治理建设工程包括籍山、许镇、三里和何湾镇的9条农村黑臭水体及水环境整治、和籍山、许镇、弋江、何湾、工山镇生活污水管网建设等农村生活污水整治建设。
4) 项目收入：垃圾收集收入、污水处理收入、中水收入、有机肥原料收集输入、厕所粪污清掏收入、广告收入、财政补贴。
1) 项目名称：温泉县畜禽粪污资源化利用项目
2) 项目资金情况：总投资为2588.17万元，申请专项债券2000万元。
3) 建设内容：本项目建设内容包括有机肥加工厂、集中处理点、养殖小区、堆粪场、加工场、陈化场及其他相关配套设施。
4) 收入来源：有机肥销售收入。
Ø 农旅融合方面
1) 项目名称：马桥乡村振兴示范点建国畈休闲田园（中期）工程基础设施建设项目
2) 项目资金情况：项目总投资3060万元，申请专项债券1500万元。
3) 建设内容：马桥乡村记忆馆二期扩建工程、花海池节点景观改造工程、花海景区改造工程、民宿综合体以及其他配套基础设施建设等。
4) 收入来源：景区门票收入、停车收入、门面出租、住宿收入、餐饮收入等。
Ø 农产融合方面
1) 项目名称：蚌埠市淮上梅桥省级现代农业示范区项目
2) 项目资金情况：总投资52500万元，申请专项债券40000万元。
3) 项目建设内容：高标准玻璃智能温室、育苗工厂及生产管理中心、标准化蔬菜大棚、绿化苗木生产基地、莲芡生态农业基地、蔬菜科研中心、蔬菜交易加工配送中心等。
4) 收入来源：各项场地出租收入。
Ø 农产品仓储物流方面
1) 项目名称：铜仁市碧江区农产品冷链物流中心建设项目
2) 项目资金情况：总投资17000万元，申请专项债券13600万元。
3) 建设内容：建设农产品冷链物流中心、食品检测溯源体系、冷链配送车辆、相关设备以及配套设施建设等。
4) 收入来源：仓储库房出租费、食品检测收入等。
2022年2月22日，《中共中央国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》发布，这是21世纪以来第19个指导“三农”工作的中央一号文件，文件明确了两条底线任务：保障国家粮食安全和不发生规模性返贫；三方面重点工作：乡村发展、乡村建设、乡村治理；推动实现“两新”：乡村振兴取得新进展、农业农村现代化迈出新步伐。
为了助力推动增加地方政府专项债券用于农业农村的规模，结合中建政研集团所提供咨询服务的项目，将农业农村领域的专项债券相关政策、谋划痛点及建议、项目类型和案例进行总结和归纳。
一、 政策梳理
二、 农业农村领域专项债谋划痛点
1. 项目涉及部门较多，办理手续批复的周期相对较长
项目建设内容较多，工程量小而散，涉及部门较多，比如土地整理涉及到自然资源和规划局，乡村旅游涉及到旅游局，农田水利建设涉及到水利局，污水处理涉及住房和城乡建设局、农业种植养殖涉及农业农村局等。在办理项目相关批复上，需要协调各部门意见，办理周期相对较长，影响申报进度。
2. 项目收益能力差
项目自身收益能力是谋划项目的核心点，大多数项目自身盈利能力差加大了政府发行专项债券的难度。农业农村项目中许多收益来源相较于城镇来说收费标准偏低，比如农村污水处理、垃圾处理、供水、仓储冷链等收入，收费标准相对来说比较低，甚至可能出现成本高于收入的情况，项目投入产出比不匹配、经济效益比较低。
3. 易与“产业项目”混淆
种植或是养殖类收入容易引起产业化嫌疑。种植类或者养殖类的专项债券项目，比如蔬菜大棚、养殖场（兔舍、鸡舍、猪舍）、屠宰场建设项目，前期需要投入的成本比较高，通常用农产品的销售收入作为偿还债券资金的来源，容易造成销售收入占比过高，同时市场中对于产业化项目又无明确界定，因此此类项目容易被定性为“产业项目”，无法申报专项债券资金。
三、 农业农村领域专项债谋划建议
1. 提前谋划，做好项目储备
按照“资金跟着项目走、项目跟着规划走”的定位，实现“发得出去、用得好、还得起”的目标，结合专项债额度向手续完备、前期工作准备充分的项目倾斜的要求，提前着手谋划项目，争取更多的时间办理项目相关批复，做好项目储备工作。
2. 进行项目组合，充分挖掘收入
对于项目收益能力差的项目，可以考虑农业项目与其他领域的项目进行组合，比如农业+文化旅游、农业+生态建设、农业+人居环境等，充分挖掘项目的收入，提高项目发债额度。
3. 最好使用固定资产出租收入
对于种植或是养殖类容易引起产业化嫌疑的项目，在进行项目谋划时，为了与产业项目进行区分，尽量避免使用农产品的销售收入，建议最好使用固定资产的出租收入作为偿还债券资金的来源。
四、 农业农村领域包含的项目类型：
农村基础设施方面：高标准农田建设；农村安全饮水保障工程；大中型灌区续建配套和现代化改造等。
人居环境方面：农村人居环境整治；美丽乡村建设项目；农村污水处理及中水再利用建设项目；农村生活垃圾处理项目；水系连通及农村水系综合治理；畜禽粪污综合治理及资源化再利用建设项目等。
农旅融合方面：休闲农业和乡村旅游等。
农产融合方面：现代农业产业园配套基础设施建设；农产品产地初加工和精深加工产业园等。
农产品仓储物流方面：农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程；县乡村三级农村物流体系等。
五、 案例分析
为了精准落实专项债项目发行技术性要求，提高农业农村领域专项债券项目申报成功率，中建政研集团作为本土一流的咨询服务机构，在专项债券申报方面积累了非常丰富的经验，截止目前已协助地方政府申报专项债券的项目数量已超3000个，发行额超1800亿元，是全国业绩量第一的专项债咨询服务单位，其中农业农村专项债券项目约300个，有效的推进农村的建设。本文对其农业农村领域申报成功的典型专项债项目进行简要介绍。
Ø 农村基础设施方面
1) 项目名称：枞阳县高标准农田建设项目
2) 项目资金情况：总投资为15795.59万元，申请专项债券资6000.00万元。
3) 建设规模与内容：土地整治工程：完成土地平整、土壤改良65000亩。 灌溉与排水工程：完成清淤坑塘196口，清淤土方54.79万方，塘坝衬砌1365m；排水沟清淤87条，长度46622m；渠道衬砌150条，长度52036m；新建挡土墙851m；新建涵管桥371座，新建机耕桥114座，新建排灌站5座，新建节制闸20座，新建倒虹吸1座，新建溢流堰9座，新建拦水坝6座。3.田间道路工程：新建机耕路178条，长度71143m。
4) 收入来源：新增耕地指标交易收入和土地流转收入。
Ø 人居环境方面
1) 项目名称：南陵县“三农领域补短板项目——农村人居环境整治工程
2) 项目资金情况：总投资为18127.53万元，申请专项债券13000.00万元
3) 建设内容：主要包括农村生活垃圾治理、厕所粪污治理和生活污水治理建设工程。农村生活垃圾治理建设工程包括8个镇的农村生活垃圾治理设施建设;厕所粪污治理建设工程包括8个镇的农村住户的粪污资源化利用设施;生活污水治理建设工程包括籍山、许镇、三里和何湾镇的9条农村黑臭水体及水环境整治、和籍山、许镇、弋江、何湾、工山镇生活污水管网建设等农村生活污水整治建设。
4) 项目收入：垃圾收集收入、污水处理收入、中水收入、有机肥原料收集输入、厕所粪污清掏收入、广告收入、财政补贴。
1) 项目名称：温泉县畜禽粪污资源化利用项目
2) 项目资金情况：总投资为2588.17万元，申请专项债券2000万元。
3) 建设内容：本项目建设内容包括有机肥加工厂、集中处理点、养殖小区、堆粪场、加工场、陈化场及其他相关配套设施。
4) 收入来源：有机肥销售收入。
Ø 农旅融合方面
1) 项目名称：马桥乡村振兴示范点建国畈休闲田园（中期）工程基础设施建设项目
2) 项目资金情况：项目总投资3060万元，申请专项债券1500万元。
3) 建设内容：马桥乡村记忆馆二期扩建工程、花海池节点景观改造工程、花海景区改造工程、民宿综合体以及其他配套基础设施建设等。
4) 收入来源：景区门票收入、停车收入、门面出租、住宿收入、餐饮收入等。
Ø 农产融合方面
1) 项目名称：蚌埠市淮上梅桥省级现代农业示范区项目
2) 项目资金情况：总投资52500万元，申请专项债券40000万元。
3) 项目建设内容：高标准玻璃智能温室、育苗工厂及生产管理中心、标准化蔬菜大棚、绿化苗木生产基地、莲芡生态农业基地、蔬菜科研中心、蔬菜交易加工配送中心等。
4) 收入来源：各项场地出租收入。
Ø 农产品仓储物流方面
1) 项目名称：铜仁市碧江区农产品冷链物流中心建设项目
2) 项目资金情况：总投资17000万元，申请专项债券13600万元。
3) 建设内容：建设农产品冷链物流中心、食品检测溯源体系、冷链配送车辆、相关设备以及配套设施建设等。
4) 收入来源：仓储库房出租费、食品检测收入等。
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