#致我的星星[超话]#
推上Repo第二弹……磕得想亖………(全部出自图中的推主)
1. 问及在日常生活中想起对方或者想要依靠对方的时候?
宇贤:一个人拍摄的时候。一起合作的时候很合拍,互相表达想法而产生了力量。特别是season2的时候,因为江珉尼忙于拍摄学校系列,经常是我一个人拍摄,所以每次都会想到他。他太忙了,所以很担心他。
江珉:在现场宇贤哥本来就是很会引导我的类型,所以我在日常生活中当我遇到什么问题的时候,就会想起宇贤哥,想着如果是宇贤哥遇到这样的情况时会怎么做

2.江珉抽到的问题:不眨眼比赛对视的话谁会赢?(刚刚一着急翻译有误,结合现场应该是指的对视挑战,两个人近距离看着对方 看谁先忍不住笑)
MC说现在马上开始的时候,江珉已经慢慢靠近宇贤了,这个时候全场都磕到了[抓狂]

3.如果10分钟后地球灭亡了的话,想对彼此说的话是?
宇贤:今生在地球上相遇了,下次我们再在别的星球上相见吧
江珉:你就是我的星星(我真的会救命金江珉你太会了)

4.一起去旅行的话去哪里?
宇贤:去冰岛一起看极光,感觉会很有意义
(挺好…去看极光见证爱情吧)

5.选择心中认为最经典的台词
宇贤:如果你不在的话,我心里会很痛,累的话,我会向你走去
江珉:来一盘巴西柔术?

中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划

城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动,意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段,城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。

城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求:在一定程度上协助政府完成资源整合能力,统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了,竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动,必须转变思路,紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线,深刻认识当前城市更新工作中的若干特点,调整投资策略。

一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系

很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”(《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》)。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢?

住建部关于城市更新的政策指出:“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”,鼓励发挥现有设施的效益,在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄,什么情况下应该拆除,而又不算是“大拆大建”呢?我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面,即考察该设施在存续城市记忆,发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面,即保留、改造和拆建,哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。

以往,社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响,造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时,重视社会层面影响,注重综合评估,强化社会因素在评估体系中的比重,确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度,应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。

二、城市更新和片区综合开发的区别

城市更新概念成为热点后,一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起:城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别?首先,我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义,而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。

传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物,主要目标是城市新区的开发建设(也有一部分是旧城区的再开发);而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上,城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套,以“新建”为主(一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务);城市更新片区以补足公共服务短板,加强城市活力为主要内容,以“改建”为主,城市经营和管理也占据了重要的分量。

在城市更新项目策划时,一些城市更新单元面积广大,更新内容多样,适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目,可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时,要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。

三、投资者眼里,城市更新分为哪几类

在投资策划过程工作中,我们为了抓住项目的本质,常会采用两分法,把城市更新包含的各类子项目分为两类:经营性项目和非经营性项目(公益性项目)。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目(这里的收益是广义概念,包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益)。非经营性项目(公益项目)指以公共产品为主要产出,具有积极社会效益(例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等)的项目。这一类项目经济收益较少,不能够覆盖前期投入。

第一类项目,我们称之为“财务自平衡”项目,可以通过设计合理的投资模式,实现项目的自持经营和利益的分配。

第二类项目中,缺乏将社会效益转化为财务收益的路径,社会投资人无法从中获得足够的回报,也就决定了,无论它的项目模式是怎样的,最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。

在片区级项目中,两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目,并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中,第二类项目的规模更大,但地方财政能够覆盖的比例有限。因此,在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段,不同类别的项目需要分类管理,独立核算。

四、地方政府眼里,什么样的社会投资人最受到欢迎

全国各地的城市更新工作中,“引入社会资本”都是一项重要的工作内容,而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢?我们分析有三个特征。第一个特征:具有多元化业务板块;第二个特征:具有稳健的经营业绩;第三个特征:具有低成本的资金来源。

一、多元化业务板块。城市更新工作中,政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类:一是投资管理能力,二是建设施工能力,三是策划和经营能力。在目前的投资市场上,不乏分别具备这三项能力的社会投资人,但同时拥有这三类业务板块,能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的,也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究,为各类专业性企业的进入预留条件,这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。

二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目,它开发周期长,社会影响大,与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾,带来了长久深刻的社会问题。因此,新一轮城市更新工作中,政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩,在大规模城市更新项目中,优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。

三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大,项目周期长,资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后,政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目,提供了优惠的贷款条件,成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源,也是低成本资金的重要来源。

五、什么样的城市更新项目适合策划大项目(片区级项目)

在城市更新项目策划中,无论是政府方还是社会投资人,都有“将项目包得大一些,能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大:

一是城市更新项目位于城市建成区内,项目的基础情况复杂,均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地,土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同,土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此,项目范围越大,项目运作机制就越复杂,项目成立的难度就越大。

二是城市更新工作需求是多样化的,既包括建筑的拆除新建工作,也包括旧设备设施的更新、改造,还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内,不同类型的服务往往是混杂在一起的,以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。

三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂,难以在同一个项目下整合。如前所述,经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候,如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。

那么,什么样的项目能够策划大项目(片区级项目)呢?我们认为,均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性,包括土地现状用地性质的均一性,比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性,比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内,主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中,可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件,就具备了在投资回报机制上开展整合,策划片区级城市更新项目的条件。

六、片区级城市更新项目的展望

综合以上论述,社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件:一是具有较好的均一性;二是能够自平衡的经营性项目;三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力;四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。

有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造,属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区,包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好,基础设施条件极度匮乏,更新改造的意愿很高,通过更新改造能够实现土地的高溢价。

从投资模式看,各地方的政策比较普遍的提法和实践,都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下,引入一个或者多个投资合作伙伴,合作模式也多种多样,包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O,基金+EPC+O,二级开发+基础设施配建等等。

值得注意的是,在城市更新行动中,地方政府对社会投资人的要求也越来越高,除了完成传统的一级开发工作外,还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势,积极做出调整,在城市建设投资市场中争取更大份额。

#那些逼着你突然长大的瞬间#以前总觉得,人是一天天长大的,后来才发现,原来人是会在一瞬间长大的。

我想起最近在看的#余生请多指教#里,女主林之校因为父亲生病住院而转变性情,从一个任性的小女孩变成家里的依靠,一边照顾父亲,一边还要作为母亲的精神支柱。看的时候就会觉得这个角色真的很适合杨紫,你完全能感受到她从一个无忧无虑渴望独立的小女孩一夜之间长大的感觉。她让母亲靠在自己肩上哭,告诉父亲不用担心,一切有她在,哪怕心里再慌,也还是冷静地跟医生分析病情,尽可能找到最理想的方案。

在他们身上,你会很真切地感受到那种传统的中国式家庭的温情,或许也有对彼此的抱怨和不理解,但更多的是深沉和温暖的爱。

明明自己的肩膀也还很单薄,却因为爱的人选择变得强大起来,我想,这种变化大概很多年轻人都能感同身受吧。

印象里听过最深刻的一句话就是:“毕竟日子还要过,人还要继续活,而且还要好好地活。”我们活着,不仅仅是为了自己,也是为了在意的人和在意我们的人。我是很喜欢杨紫诠释的林之校,她有单纯天真的一面,甚至有时候你会在她身上看到初进社会的自己的影子,但也是在她的身上,你看到了坚强,看到了一个普通女孩从懵懂到坚韧的蜕变。

说回最开始的话题,我始终相信,不被生活打败的人,最终一定会打败生活,那些让你痛苦绝望的日子,也终将成为过去。年轻的朋友,祝你无畏风雨,坚强且勇敢地活着。


发布     👍 0 举报 写留言 🖊   
✋热门推荐
  • 当一个人能摒弃外物诱惑,回归本我的空明静寂,感悟出人世间美与善的存在时,快乐与幸福的感觉便会悄然而至,萦绕心间!当一个人能摒弃外物诱惑,回归本我的空明静寂,感悟
  • 【点点手机就能享受长护险】昨日,随着“甬有长护”数字化公共服务平台的上线,更为智能和便捷的长护服务和基金监管正式落地。从2003到2022,星辰大海刷新“中国高
  • 17个月 可可爱爱[心]可乐最近进入语言爆发期 不停的$¥&%#^_^的各种讲话 都次都是好长一串 无奈的是 我们都不懂宝宝表达的意思 只能顺着当时的语
  • 他名字我知道;照片我看过;声音我听过;住址我知道;也动过心❤️ 但可能我们最后的结果是Be吧,网恋没结果真的不要信,我很坚定希望是永远的网友(朋友)你很好啦谢谢
  • 其实我说很多次这个号是封城注册的,解封就不要了,它不需要火。但踢我出群背后说我截图是想火想要流量,那不好意思不删了,看你这条到底能给我带来多少流量让我多火。
  • 凡是有益于人的就是善,损人利己的就是恶。凡是有益于人的就是善,损人利己的就是恶。
  • 可活着,美是真的,爱是真的,即便一切终是徒劳,但在爱的人心里你的存在就有绝对的意义。也许是因为我伺候母亲很累,不想再多一个人;也许是因为从小并没有感受过姥姥的疼
  • 他自己每个月的花销都要报备给我家“皇后”但是也会省下几百偷偷发给我让我吃好点穿好点,会在我受委屈时给我说“什么都不用想,有爸呢”我妈说是我爸老了,知道心疼孩子了
  • 存在了就有它自己的意义,每个人都有,并不可缺少,因为有太多的人在时时刻刻关心着你。 做一个有修养有品位的人,活的洒脱点,人生时刻面临困境和挑战,敢于面对
  • 还有宇哥今日扎心金句:这里你没有朋友,现在你有了,我也是。我:………(心痛得要死#冒个泡# 一些积攒的日常拉~p1 夏天的第一个冰淇淋p2 餐厅的干炸蘑菇好
  • #共鉴美好守护安居#(Via. 第一财经日报)#海图荐书#《金融的本质:伯南克四讲美联联储系统》本书讲述了美联储的缘起、历史、作用,以及在金融危机中的应对措施,
  • #青年演员王一博##正能量艺人王一博##王一博[超话]##王一博电影热烈##王一博陈烁#王一博我仰望夜空,恨不能手握望远镜,想在天际找到属于你的星星,却忽然想起
  • 近几年在苗圃看到最心动的是薄荷拇指,花如其名异常清新,像一股流淌在夏日的清泉。会让人想到同样镶边的万华镜,不过薄荷拇指的花瓣更显得方正乖巧些。
  • 公路边的斑马线还是网红打卡地,据说和电视里小镰仓的场景拍出来很像,喜欢的妹子可以去拍拍。他给我实在带来了很多很多很多的快乐,所以壮屁要健健康康地长大长胖,陪麻麻
  • #任嘉伦[超话]#rjl#任嘉伦粉丝的公益故事# rjl#任嘉伦公益正能量#「一点一点努力,终会看到成果。”努力拼搏的你你们,活成了一束光,为你们点赞[赞][赞
  • 该作品描述俄国医生尤利·安得列耶维奇·日瓦戈与妻子冬妮娅(Tonya)以及美丽的女护士拉拉(Lara)之间的三角爱情故事,被认为是一部带有自传体裁的作品。该作品
  • 这只狗……[哈哈]一周没见的护城河,感觉也亲切,像看老熟人的眼神瞅着我两[允悲],一个明媚的周末,祝你周末愉快[鲜花]@X玖少年团肖战DAYTOY#癌症病友群[
  • 今天终于可以出寝室了[泪][泪][泪] 然后买了封寝一来第一碗螺蛳粉 简直好吃到要死[泪][泪][泪]晚上去逛了超市,然后看到了巨大的芒果[haha]桃子护手霜
  • 端端(微女王家族联合创始人)大学教师拥有千人团队的霸气总裁山东端端商贸有限公司执行董事兼职经营TST2016年10月成立家族销售业绩累计近千万目前旗下拥有2家子
  • #每日一善[超话]#❤️#阳光信用# ❤️#每日一善# 当想做一件事而未做时,阻碍我们行动的常常不是这件事本身,而是我们内心深处的心理障碍。#每日一善# ygx