中国石油吉林销售公司员工守岗尽责保供应#中国石油#
吉林省此轮疫情发生以来，中国石油吉林销售公司广大库站员工坚守岗位战疫情，冲锋在前保供应，确保12座油库、近千座加油站正常运营。
留宿岗位战疫情
3月11日，长春市小区封闭管理的通知发布后，中国石油吉林销售长春分公司普庆加油站内迅速被闻讯赶来加油的车辆排满。
普庆站经理张伊阁一面指挥员工加快服务，另一面迅速征询大家意见，决定封控期间留宿人员。关键时刻，四名党员主动请缨，全部请战留宿保供。为了照顾女同志，除了张伊阁以外，其他女员工均被劝回，最后确定8名员工留下。
“需要留宿的人回家收拾东西。我们今晚7点前回到站里，替换其他人回家。”张伊阁一声令下，大家快速行动，回家取换洗衣物和被褥。
19时不到，8名员工已全部到位。紧接着，当晚如何分配床铺成了问题，因为普庆站只有6个休息床铺。但在张伊阁看来，这又不是问题，因为她和普庆站副经理王绍东主动提出到储物间和会议室打地铺、睡行军床。就这样，大家同吃同住同工作、不舍昼夜保供应的日子开始了。
原有21人的工作量，现在这8个人要全权负责。尽管受封控影响，减少了很多私家车顾客。普庆站比邻吉大一院和市中心密集的居民小区，为抗疫车辆保供成了他们的主要任务。员工们每天要服务车辆800余台，要为每名进入室内的顾客扫码测温，要坚持在连续四天的强降雪中，随下随清地为抗疫车辆扫出一条条绿色通道，用尽责践行着担当。
“越是这种时候大家心越齐，都想多干点，换别人多休息会。保供有我们，请组织放心。”张伊阁说。
抢抓农时保春耕
当前，正值吉林省奋战春耕的关键时期。中国石油吉林销售公司克服困难，统筹部署保供应。
四平分公司郑家屯油库受库容的限制，一直以来仅承担柴油批发业务。近期，受交通管制影响，很多罐车无法跨区域取油运输，四平市区加油站的零售保供遇到了难题，这也直接影响到当地农户春耕柴油保供问题。
郑家屯油库临危受命，承担起了四平市区所有加油站的零售柴油保供，以及兄弟油库委托出来的部分批发客户。
因为库容小，郑家屯油库的员工们就需要频繁地接卸油，用速度和效率来保证供油。这些天，员工们每晚8时开始接卸油，一直要忙到晚上10时。然后第二天早上6时30分开始，为运输罐车付油，一付又是12个多小时。
该油库吞吐量环比增长了近五倍。油库储运班组的8名员工用顽强的意志和全情的投入保障了四平地区的柴油供应。
除了油库保资源，终端的加油站同样不遗余力地服务春耕。
家住吉林省吉林磐石市朝阳山镇的郑大哥听到镇里要封闭管控的消息后，非常着急，因为家里春耕要用的柴油还没有备好。通过同村的村民，郑大哥用电话联系上了吉林市分公司朝阳山加油站经理侯传贵。
了解到郑大哥的需求，侯传贵安抚道：“一会儿我加您微信，您把需要的油品品号、数量告诉我，我找个油桶给你加好油，送到您村口，您再给我微信转账就行。您放心，我一定抓紧时间送，绝不耽误您干农活的。”
中国石油吉林销售公司正一手抓疫情防控，一手抓成品油供应，全力抢抓农时保供应。
应急解难暖民心
“我现在在密江服务区珲春市防疫卡点附近，车里真是一点油都没了。您帮忙送点柴油，行吗？”3月8日，中国石油吉林销售延边分公司图们经营处凉水加油站经理郎志接到一名物流司机的求助电话。
而此时的珲春市已实行疫情管控措施。该名司机是外地来珲春市运输物资的，没成想沿途的社会加油站纷纷关停，在四处找不到可以加油的地方后，无奈求助于防疫卡点的工作人员，这才要来郎志的电话。
郎志挂上电话，立即准备了两桶共60升的柴油赶往该名司机所在的珲春市防疫卡点。郎志将油桶放在卡点附近的一处空旷场地，离开后，该名司机再上前取走。就这样实现了全程无接触供油，以解其燃眉之急。
在困难时期解民忧的还有中国石油吉林销售辽源分公司辽源市经营处学苑加油站员工。学苑站经理江跃蛟介绍说：“这段时间经常有顾客发来信息，希望我们能送些物资过去。只要能忙得开，我们都会去送。前不久，居民王阿姨订购了两桶油和两袋面，我们的加油员黄丽佳爬了两趟楼才帮她送到家。我们走后，阿姨再开门取，全程无接触送货。”
中国石油吉林销售人正用行动践行着“油品不断供、商品不涨价、服务不打烊”的诺言。(完)
吉林省此轮疫情发生以来，中国石油吉林销售公司广大库站员工坚守岗位战疫情，冲锋在前保供应，确保12座油库、近千座加油站正常运营。
留宿岗位战疫情
3月11日，长春市小区封闭管理的通知发布后，中国石油吉林销售长春分公司普庆加油站内迅速被闻讯赶来加油的车辆排满。
普庆站经理张伊阁一面指挥员工加快服务，另一面迅速征询大家意见，决定封控期间留宿人员。关键时刻，四名党员主动请缨，全部请战留宿保供。为了照顾女同志，除了张伊阁以外，其他女员工均被劝回，最后确定8名员工留下。
“需要留宿的人回家收拾东西。我们今晚7点前回到站里，替换其他人回家。”张伊阁一声令下，大家快速行动，回家取换洗衣物和被褥。
19时不到，8名员工已全部到位。紧接着，当晚如何分配床铺成了问题，因为普庆站只有6个休息床铺。但在张伊阁看来，这又不是问题，因为她和普庆站副经理王绍东主动提出到储物间和会议室打地铺、睡行军床。就这样，大家同吃同住同工作、不舍昼夜保供应的日子开始了。
原有21人的工作量，现在这8个人要全权负责。尽管受封控影响，减少了很多私家车顾客。普庆站比邻吉大一院和市中心密集的居民小区，为抗疫车辆保供成了他们的主要任务。员工们每天要服务车辆800余台，要为每名进入室内的顾客扫码测温，要坚持在连续四天的强降雪中，随下随清地为抗疫车辆扫出一条条绿色通道，用尽责践行着担当。
“越是这种时候大家心越齐，都想多干点，换别人多休息会。保供有我们，请组织放心。”张伊阁说。
抢抓农时保春耕
当前，正值吉林省奋战春耕的关键时期。中国石油吉林销售公司克服困难，统筹部署保供应。
四平分公司郑家屯油库受库容的限制，一直以来仅承担柴油批发业务。近期，受交通管制影响，很多罐车无法跨区域取油运输，四平市区加油站的零售保供遇到了难题，这也直接影响到当地农户春耕柴油保供问题。
郑家屯油库临危受命，承担起了四平市区所有加油站的零售柴油保供，以及兄弟油库委托出来的部分批发客户。
因为库容小，郑家屯油库的员工们就需要频繁地接卸油，用速度和效率来保证供油。这些天，员工们每晚8时开始接卸油，一直要忙到晚上10时。然后第二天早上6时30分开始，为运输罐车付油，一付又是12个多小时。
该油库吞吐量环比增长了近五倍。油库储运班组的8名员工用顽强的意志和全情的投入保障了四平地区的柴油供应。
除了油库保资源，终端的加油站同样不遗余力地服务春耕。
家住吉林省吉林磐石市朝阳山镇的郑大哥听到镇里要封闭管控的消息后，非常着急，因为家里春耕要用的柴油还没有备好。通过同村的村民，郑大哥用电话联系上了吉林市分公司朝阳山加油站经理侯传贵。
了解到郑大哥的需求，侯传贵安抚道：“一会儿我加您微信，您把需要的油品品号、数量告诉我，我找个油桶给你加好油，送到您村口，您再给我微信转账就行。您放心，我一定抓紧时间送，绝不耽误您干农活的。”
中国石油吉林销售公司正一手抓疫情防控，一手抓成品油供应，全力抢抓农时保供应。
应急解难暖民心
“我现在在密江服务区珲春市防疫卡点附近，车里真是一点油都没了。您帮忙送点柴油，行吗？”3月8日，中国石油吉林销售延边分公司图们经营处凉水加油站经理郎志接到一名物流司机的求助电话。
而此时的珲春市已实行疫情管控措施。该名司机是外地来珲春市运输物资的，没成想沿途的社会加油站纷纷关停，在四处找不到可以加油的地方后，无奈求助于防疫卡点的工作人员，这才要来郎志的电话。
郎志挂上电话，立即准备了两桶共60升的柴油赶往该名司机所在的珲春市防疫卡点。郎志将油桶放在卡点附近的一处空旷场地，离开后，该名司机再上前取走。就这样实现了全程无接触供油，以解其燃眉之急。
在困难时期解民忧的还有中国石油吉林销售辽源分公司辽源市经营处学苑加油站员工。学苑站经理江跃蛟介绍说：“这段时间经常有顾客发来信息，希望我们能送些物资过去。只要能忙得开，我们都会去送。前不久，居民王阿姨订购了两桶油和两袋面，我们的加油员黄丽佳爬了两趟楼才帮她送到家。我们走后，阿姨再开门取，全程无接触送货。”
中国石油吉林销售人正用行动践行着“油品不断供、商品不涨价、服务不打烊”的诺言。(完)
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
【有关防疫的问题建议，浦东这个平台来帮你！】#浦东城市服务台# 连日来，浦东各条战线抗疫人员夜以继日、持续奋战。面对严峻复杂的疫情防控形势，工作中仍存在一些问题和不足。即日起，浦东融媒体中心开通浦东疫情防控工作问题建议征集平台。希望广大市民踊跃反映问题，提出意见建议，更好推进疫情防控工作。让我们众志成城、全力以赴，打赢疫情防控阻击战。我们在“浦东发布”微信公众号和“浦东观察”APP上都设置了登录入口。快来试试吧！#同心抗疫#
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