这是重庆江北机场的一张宣传海报——一定要把大足石刻保护好！
由此感慨，让我印象较深的是在黄山旅游时，和当地一家小卖店老板聊到了黄山，他说他们本地人可以免费上山，每年基本都会上去几次，哪里看风景最好，冬天什么时候去最美，还有怎么吃住行都有推荐。看得出来他们对黄山的风景是真的热爱，除了作为生意人靠山吃山的那份责任，也有他们真挚的为家乡文化和特色做宣传的责任，做到了大家和小家共同发展。
我的家乡-大足石刻，世界文化遗产。说来惭愧，我对他最深的印象只有这个，作为大足的
名片，本地人对他的历史文化和精神也了解甚少。因此作为大足人，我想以此口号来说说我对家乡旅游建设的一得之见一大足-请在世界闻名！
1、大足石刻文化普民：大足的旅游发展主要依靠大足石刻这个名片，可是作为大足人对他的了解有多少呢？在自己城区的宣传有多少呢？其实给自己人宣传和普及大足石刻的文化历史很重要也很必要，他可是世界文化遗产，他代表着大足的历史和文化还有精神。①建议在大足城区、周边城镇建设大足石刻的名片，让大家有深刻的印象和认识；②建议在中小学教育中加大对大足石刻的宣传（甚至是重庆市的教育），从小灌输，长大成材走出家门后就是文化输出。③到底大足石刻对本地人有优惠政策吗？没有很多人关心，如果有，政策信息也没有全民皆知。请先把自家人的利益和优惠放出来，这样自家人才会积极营业、主动宣传。百闻不如一见，他是我们自己的文化遗产，却有很多人不了解，没看过，更多的是看过一两次也忘记了。所以我们的初衷还是先让大足人更了解自己的文化，才能做好在世界的文化立足。
2、引流：大足不只有世界文化遗产，还有大足自己。重庆交通产业群的建设，己经为旅游发
展做好了铺垫。但是大足留住游客了吗？基本都是大足宝顶石刻匆匆一日游，城区都没进过，
但是仔细一想，到了城区玩什么？看什么？吃什么？住什么呢？所以我们应该考虑在城区里先建立起一批极具特色的文旅产业，趁着重庆网红城市的热量，造势大足网红城区精品。①打造爆点。结合全城风光，打造一些网红打卡点，把城市最具特色的展示出来，把城市最亮丽的风景展示出来，有标签才会有宣传流量。②推特色饮食。重庆美食数不胜数，大足也毫不逊色，留住他们的胃也就留住了他们的心。先主推一些极具特色、本地流量大的商家（小食和火锅等），让他们打造好就餐环境、做好服务、树立饮食产业标杆。相信后期城区旅游流量引入，全民参与宣传，带动消费，利益众化分配，共享此份经济。③结合周边城镇特色，建设多条旅游文化体验产品线。大足有丰富的农业、手工业、制造业，联合各行业商家做好人性化、服务好、体验感强的旅游产品线。(亲子游推插秧、种树农业产品，年轻人推石刻、手工业产品等）还有龙水湖绝美的自然风景，冬夏皆宜游玩。④找准定位，大足是宜居城区、文明城区、旅游城区，丰富城区的园林景观、基础生活服务和设施建设，把城区文明化、清洁化，提高全民的素质，打造出真实的生活意境。⑤城市主动化引领。我们得先把自身的文化产业完善好，基础打牢，才能把人流和客户引进来，但是千万不要让游客和消费者到了城区后不知道干什么，所以城市要主导他们的意识，要很自然很随意的让他们就融入到本地生活中，突出的是体验感和有趣真实的生活。大足早晨的鸟语花香会让您睡到自然醒，喷香扑鼻又实惠的小面会吸引您的味蕾。大足不是很大，却充满着生活气息，早饭后四处逛逛，步行街、滨河公园就是本地人最真实的生活状态，您三两好友在滨河路边喝喝茶，聊聊天，晒晒暖阳，坐着发发呆，看看人来人往，去感受生活最惬意、最美好、最慢的时光。
3、文旅服务产业建设：便利交通、特色酒店、丰富餐饮、人性化的旅游服务中心。
4、文化宣传：先知道重庆，再知道重庆大足石刻→大足！①各商家根据自家特色产品输出
关于大足的旅游攻略，并上传网络平台宣传引流：②邀请网络红人、自媒体平台、旅游博
主等自带流量大咖进行写实宣传：③大足官方网站、各官方旅游平台、各短视频平台文化内容宣传引流：④全国各地大足人、重庆人、游客的口碑和攻略宣传：⑤重庆主城以及各地的广告投放。
以上是我对家乡旅游文化建设发展的拙见，作为大足人，日盼家乡快速发展！这是一场需要
全民参与的经济市场活动，政策和优惠先给到群众，群众的力量必会强势反弹，互惠互利，
共享成果，共建美好大足！@大足共青团 @大足发布 @大足生活通-傲雪传媒 @龙水湖旅游度假区 https://t.cn/E2P9Ssz
由此感慨，让我印象较深的是在黄山旅游时，和当地一家小卖店老板聊到了黄山，他说他们本地人可以免费上山，每年基本都会上去几次，哪里看风景最好，冬天什么时候去最美，还有怎么吃住行都有推荐。看得出来他们对黄山的风景是真的热爱，除了作为生意人靠山吃山的那份责任，也有他们真挚的为家乡文化和特色做宣传的责任，做到了大家和小家共同发展。
我的家乡-大足石刻，世界文化遗产。说来惭愧，我对他最深的印象只有这个，作为大足的
名片，本地人对他的历史文化和精神也了解甚少。因此作为大足人，我想以此口号来说说我对家乡旅游建设的一得之见一大足-请在世界闻名！
1、大足石刻文化普民：大足的旅游发展主要依靠大足石刻这个名片，可是作为大足人对他的了解有多少呢？在自己城区的宣传有多少呢？其实给自己人宣传和普及大足石刻的文化历史很重要也很必要，他可是世界文化遗产，他代表着大足的历史和文化还有精神。①建议在大足城区、周边城镇建设大足石刻的名片，让大家有深刻的印象和认识；②建议在中小学教育中加大对大足石刻的宣传（甚至是重庆市的教育），从小灌输，长大成材走出家门后就是文化输出。③到底大足石刻对本地人有优惠政策吗？没有很多人关心，如果有，政策信息也没有全民皆知。请先把自家人的利益和优惠放出来，这样自家人才会积极营业、主动宣传。百闻不如一见，他是我们自己的文化遗产，却有很多人不了解，没看过，更多的是看过一两次也忘记了。所以我们的初衷还是先让大足人更了解自己的文化，才能做好在世界的文化立足。
2、引流：大足不只有世界文化遗产，还有大足自己。重庆交通产业群的建设，己经为旅游发
展做好了铺垫。但是大足留住游客了吗？基本都是大足宝顶石刻匆匆一日游，城区都没进过，
但是仔细一想，到了城区玩什么？看什么？吃什么？住什么呢？所以我们应该考虑在城区里先建立起一批极具特色的文旅产业，趁着重庆网红城市的热量，造势大足网红城区精品。①打造爆点。结合全城风光，打造一些网红打卡点，把城市最具特色的展示出来，把城市最亮丽的风景展示出来，有标签才会有宣传流量。②推特色饮食。重庆美食数不胜数，大足也毫不逊色，留住他们的胃也就留住了他们的心。先主推一些极具特色、本地流量大的商家（小食和火锅等），让他们打造好就餐环境、做好服务、树立饮食产业标杆。相信后期城区旅游流量引入，全民参与宣传，带动消费，利益众化分配，共享此份经济。③结合周边城镇特色，建设多条旅游文化体验产品线。大足有丰富的农业、手工业、制造业，联合各行业商家做好人性化、服务好、体验感强的旅游产品线。(亲子游推插秧、种树农业产品，年轻人推石刻、手工业产品等）还有龙水湖绝美的自然风景，冬夏皆宜游玩。④找准定位，大足是宜居城区、文明城区、旅游城区，丰富城区的园林景观、基础生活服务和设施建设，把城区文明化、清洁化，提高全民的素质，打造出真实的生活意境。⑤城市主动化引领。我们得先把自身的文化产业完善好，基础打牢，才能把人流和客户引进来，但是千万不要让游客和消费者到了城区后不知道干什么，所以城市要主导他们的意识，要很自然很随意的让他们就融入到本地生活中，突出的是体验感和有趣真实的生活。大足早晨的鸟语花香会让您睡到自然醒，喷香扑鼻又实惠的小面会吸引您的味蕾。大足不是很大，却充满着生活气息，早饭后四处逛逛，步行街、滨河公园就是本地人最真实的生活状态，您三两好友在滨河路边喝喝茶，聊聊天，晒晒暖阳，坐着发发呆，看看人来人往，去感受生活最惬意、最美好、最慢的时光。
3、文旅服务产业建设：便利交通、特色酒店、丰富餐饮、人性化的旅游服务中心。
4、文化宣传：先知道重庆，再知道重庆大足石刻→大足！①各商家根据自家特色产品输出
关于大足的旅游攻略，并上传网络平台宣传引流：②邀请网络红人、自媒体平台、旅游博
主等自带流量大咖进行写实宣传：③大足官方网站、各官方旅游平台、各短视频平台文化内容宣传引流：④全国各地大足人、重庆人、游客的口碑和攻略宣传：⑤重庆主城以及各地的广告投放。
以上是我对家乡旅游文化建设发展的拙见，作为大足人，日盼家乡快速发展！这是一场需要
全民参与的经济市场活动，政策和优惠先给到群众，群众的力量必会强势反弹，互惠互利，
共享成果，共建美好大足！@大足共青团 @大足发布 @大足生活通-傲雪传媒 @龙水湖旅游度假区 https://t.cn/E2P9Ssz
#奇迹暖暖[超话]#评论区抽个魔女（12），也没啥，就是发泄下自个的情绪，最讨厌那种说好了下午去结果突然变卦说现在去的人[摊手]要不是不认识路我早上就去了还用着等下午[哼]今晚十点开https://t.cn/A66xbuGN
后续：刚刚打电话给我叫我现在去，我本来没那么气了，结果现在火气又上来了[裂开]都说了我要是懂得怎么走（因为疫情有些路可能会封掉）我早就去了
后续：刚刚打电话给我叫我现在去，我本来没那么气了，结果现在火气又上来了[裂开]都说了我要是懂得怎么走（因为疫情有些路可能会封掉）我早就去了
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
✋热门推荐