地产商过去二十年赚的盆满钵满，有数据显示，目前全国有注册记录的房地产开发商高达9万家。有学者表示，我国的房地产开发商要降到1万家左右才合理，这也就意味着，目前还有8万家房地产商需要破产，重组，或者倒闭。

房地产商目前普遍三高：

1.杠杠高，绝大部份房地产商资产负债率在80%，90%以上，特别是大地产商，规模越大，负债越高，像恒大这种，负债搞到2万亿。通过借债进行快速扩张，跑马圈地。说白了，房地产商过去比拼业绩和相互竞争，不是比管理，比人才，比质量，比规划，而是比的资金实力，资金越大，就是绝对的王者。恒大能有今天的成就，全靠把负债规模搞大。

2.摊子大，就是地产商一旦有了钱以后啊，就喜欢到处买买买，除了本业地产开发到处买地买买买以外，全国到处去搞开发，成立子公司，一般像大的地产公司屁股下面还挂着五六十家甚至八九十家子公司。然后物业公司还有一串。除此之外，像恒大，还喜欢搞搞足球俱乐部，搞搞恒大金融拉人去买理财产品，此外，还喜欢搞搞汽车，搞搞快消品卖个恒大冰泉什么的。应该还有很多别的家业，只不过大众不太熟悉。

3.高管收入高，地产商普遍都是暴富，高管年入百万千万的大有人在，因此，常常看到地产商的高管拿着千万高薪，恒大开1500万年薪请任泽平去做首席经济学家就是典型的代表。而且，地产公司这种特殊的赚钱属性，还吸纳了很多非富即贵的人在里面。说白了，地产公司除了真正干活的人，都是一帮非富即贵的人，地产公司能拿到如此多的融资和借款，也和这些人有关系。资源都是等价交换的，能借到上万亿的钱，背后真不是付那点利息那么简单。

过去的二十年中，房地产是公认的普通人最容易赚钱的投资领域，很多人一看，不是吧，我炒股一天就赚10%了，房价一年都不一定涨10%。如果你这样说，只能说明对于财富还缺乏认知。

1）首先，这是一个全资产回报率，你有一二支股票涨停板不稀奇，但你没有"全副身家"，凑光卖光，将所有的钱都押上去然后涨停板。

一般涨停板的股票，可能占你总额的10%都不到，而房产的涨幅，是你的首付+贷款的总资产全面增长

你100万股票涨10%，也就是赚10万，你抓三个涨停即3个10%，赚30万

我100万首付买300万的房产，涨10%就是30万，涨30%，赚90万

房产自带三倍杠杆，无论涨多少，你都赶不上

股票等理财产品的底层逻辑，它属于资金借出型投资。通胀每年12%，即现金购买力缩减12%，更可怕的力量是: 通胀是复利的。

贷款买房底层逻辑，它属于资金借入型投资，会因通货膨胀受益。复利通货造成的风险，可以利用负债对冲。

买房 30%的首付款比例，相当于 70%债务因通货膨胀受益。70%-30%=40%，这 40%因通胀带来的币值购买力下降是多赚的。

通胀稀释了本金的同时，也稀释了债务

可以自嗨，说房地产又可以抄底了。然后并不是。大逻辑已经改变，高负债，高周转模式的头部公司爆雷，就是过去二十年自我循环到顶的表像。未来很多地方，只有房，没有产，深圳情况好很多，但还想重温之前的老段子也难。20年初疫情时，以经营贷为名大放水，直接推动了一波大行情，三年期很快就到，该还的债总是要还的。