3月6日复盘：牛市，每一次分歧点，都是参与机会！！！
指数今天高开震荡，上午10点和下午14点，高位股两次开板分歧，指数出现两拨波分时的下探。上午新龙头大智慧，领益智造的回封稳住情绪，下午老妖股东方通信带领老人气股上板给予信心，尾盘大金融股的回流，证券股集体拉升，上证继中小创指之后再次创出新高。
题材方面，高清视频和边缘计算成为市场主流，作为5G的一个配套算法，还是科技股的联想属性。表现个股主要以中小创为主，两天都是50只以上的涨停股出现，个股极度活跃，除了一字，前排的换手版也都是封死，典型的权重股搭台，小盘股唱戏。后面如果有分化，可以关注几只低价的有融资标的中盘股，类似网宿科技，四川长虹等个股，大资金更喜欢。
受到新概念高清视频的强势表现，大金融不再是市场唯一的关注目标，但是几只人气高位股大智慧，银之杰，中信建投还没有结束，这个版块就不能放弃，尾盘资金在高清视频找不到机会之后，又回流证券股拉升指数就是这个意思。
最近两天盘面，要注意都出现上午分歧，尾盘抢筹情况，昨天是做的3进4的德新交运回封，今天是做老妖股东方通信，银星能源的上板，这是大家对牛市预期，情绪亢奋，谁都不愿意持币踏空，尾盘一旦跌不动，都积极主动买股，有先手优势。。
分支概念创投+独角兽，军工，5G+芯片，折叠屏也都有表现，牛市就是这样，资金充沛，多条线一起发展，操作上关注龙头的接力就好。创投的人民网，市北高新，军工的中信重工，5G的东方通信，折叠屏的领益智造。但毕竟是分支，我一般都不会参与，操作的朋友也要注意一旦走弱果断放弃，类似昨天的猪肉，就都是分化调整为主了。
除此之外，今天的两次分歧，资金也尝试挖掘了新方向，上午的次新的明阳智能，汽车的利欧股份，下午分化的老妖股银星能源，主要以低价+首版为主。出来的资金不愿意做空，场外的资金买盘踊跃，都在等着市场分化进场。
选股上，围绕低价思考，牛市初期都是从消灭低价开始，毕竟这里更容易产生10倍大妖，从东方通信开始几只高位人气妖股全部来自5元以下低价，银星能源，领益智造，国风塑业，华映科技，风范股份，大智慧，中信重工等等。
高位股方面，龙头大智慧目前10B，有挑战东方通信前一波主升浪的11B预期，这波盘面氛围更好，是有机会超越这个高度的.。这股的错失有点可惜，前天选择了上周五更强的银之杰，后面大智慧的抢人气是有注意的，昨天上午竞价预期差是可以低吸的，错失了这个买点，今天就不想上了，不知道有没有朋友做到的。
补涨股方面，第一批补涨龙银之杰，中信建投，紫金银行，中信重工，市北高新都是在上上周五，伴随着大盘反弹出现。在上周四分化之后是一个比较好的买点，可惜当时踏错节奏，没有做好，买的市北高新，紫金银行，现在也都创新高了，说明市场是认可我的这个切换点的。
第二批补涨股，就是在上周四的这个分歧点，市场挖掘的低位首版，这个机会是在上周末做功课挖掘的，从1进2,2进3,3进4,到今天的4进5，我几乎每天都在给大家强调，特别是和东方通信低价+反包形态最相似的领益智造，从2B开始就明确表示只要上板我都会果断扫，很多朋友应该都做了，最近两天有受到高清视频的助攻，后面还有空间。
今天操作上，选择了持股不动，一旦做到自己想要的标的股了，就少一些浮躁，多一些耐心。中信建投是证券的龙头，指数10月19,1月4日，2月22日的三波大涨，都是证券带动，这个版块就是资金介入最深的，龙头会贯穿始终，拿到首阴次日出都没问题。
德新交运和领益智造，做的就是上周四大金融第一次分歧点，这里从大智慧，银之杰，中原特钢等出来的资金，有一部分看多的会继续博次日反包，有一部分资金会选择分流挖掘当日低位首版，我选择了后者，领益智造做的还可以，3B上车，4B补仓，5B持股。
对于盘面，上升趋势就不要逆势看空了，即使指数调整，个股的赚钱依然会持续，持股者会继续看多，卖出的持币者也会耐不住寂寞进场接盘。只是操作上，明天我就不赞成大家继续关注大智慧，银之杰，市北高新等这批前期的高位股了，这里可能还会留下一个活口，但是参与的价值不大了，明天还有更好的机会。
相对看好的方向，还是在上周四，大金融分化，挖掘出的这8只5版股，以及这周一指数冲高回落挖掘出的高清视频等大科技新题材。前面连续的一字，没有通道优势的散户不能参与，没关系，参与换手之后中后期依然可以赚钱，恒立实业，银星能源，国风塑业，大智慧后面都给予了机会的。
这波的龙头大智慧在最近两天走过缩量加速之后，随时有结束预期，市场会迎来一次分化，这两个梯队的一字板也会开板分化，最终剩下的活口就是我们需要关注的方向，如果我预期的没错，明后天大概率会迎来一次大分歧，类似上周四大金融的调整之后出现银之杰，大智慧的反包，望大家注意点。
今天复盘就先和大家聊这些，上升趋势不看空，即使有老妖股的分化预期，但是也会有新人气股的换手上板接力表现，不管指数如何走势，牛市里面，坚定的看多每一天。具体明天我们该关注的方向和操作的个股，晚上我做完功课了发给大家，我们晚上见。
一年365天，能坚持每日给大家发布原创复盘实属不易，大家在阅读完后，能顺手点赞和转发到朋友圈，就是对一飞最大的支持和鼓励，谢谢。
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高位股方面，龙头大智慧目前10B，有挑战东方通信前一波主升浪的11B预期，这波盘面氛围更好，是有机会超越这个高度的.。这股的错失有点可惜，前天选择了上周五更强的银之杰，后面大智慧的抢人气是有注意的，昨天上午竞价预期差是可以低吸的，错失了这个买点，今天就不想上了，不知道有没有朋友做到的。
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第二批补涨股，就是在上周四的这个分歧点，市场挖掘的低位首版，这个机会是在上周末做功课挖掘的，从1进2,2进3,3进4,到今天的4进5，我几乎每天都在给大家强调，特别是和东方通信低价+反包形态最相似的领益智造，从2B开始就明确表示只要上板我都会果断扫，很多朋友应该都做了，最近两天有受到高清视频的助攻，后面还有空间。
今天操作上，选择了持股不动，一旦做到自己想要的标的股了，就少一些浮躁，多一些耐心。中信建投是证券的龙头，指数10月19,1月4日，2月22日的三波大涨，都是证券带动，这个版块就是资金介入最深的，龙头会贯穿始终，拿到首阴次日出都没问题。
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这波的龙头大智慧在最近两天走过缩量加速之后，随时有结束预期，市场会迎来一次分化，这两个梯队的一字板也会开板分化，最终剩下的活口就是我们需要关注的方向，如果我预期的没错，明后天大概率会迎来一次大分歧，类似上周四大金融的调整之后出现银之杰，大智慧的反包，望大家注意点。
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郁亮在万科最新讲话：找不到一个和房产赚钱前景相当的行业（一）
2月25日中午，万科的自媒体平台《万科周刊》刊登了董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言，主题是“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
“活下去”，是万科2018年的关键词，曾引发市场热议。此次发言最后，郁亮说，2019年要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。
此次发言依然充分体现了郁亮的危机意识，他分析了万科所面临的两大宏观趋势。“某种意义上讲，经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多是2~3年，但经济大势和人口结构问题将是10~20年。”郁亮说，“因此，‘收敛聚焦，巩固提升基本盘’，是基于对宏观形势的判断所做的必然选择。”
郁亮分析了当前房地产形势。一是“房住不炒”，住房的金融投资属性会被长期抑制住，这对万科有重大影响；二是行业集中度上升，头部企业间竞争激烈，TOP3房企获得13%市场份额，TOP10房企占28%，TOP20为39%，TOP30为54%，TOP50为64%，重量级选手之间的相互竞争越来越激烈；行业的转型绝非易事，没有可能找到一个和房地产赚钱前景相当的行业，但这不代表未来还能靠吃这口饭活下去，必须要做新业务。然而，让赚大钱的人去赚小钱难度太大，至今没有什么特别成功的转型案例。
郁亮认为行业还是有机会的，因为中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。他说，第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化，比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务，有些还没被满足。
郁亮多次强调“基本盘”。他说，从万科自身多年的发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200~300个城市， 而非现在70~80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。
郁亮说，万科有些业务没有找到清晰的商业模式，短期内不是不能赔钱，但是一定要知道未来不可以长期赔钱，否则就难以持续开展业务，所以要不断摸索商业模式。如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为不知道怎么持续下去。
郁亮认为，基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。郁亮说，2019年，面对高度的不确定性，应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。这是万科2019年总的指导思想。
郁亮还在发言中要求万科守住安全、质量与价值观底线。2018年底，万科发生多起工程事故，郁亮说这是不可接受的，严重影响了万科的声誉，质量问题会造成安全问题。郁亮表示，除质量安全外，万科在资金、业务等方面同样存在许多安全隐患，总部会加大查处力度。
以下为全文：
各位同事：
大家上午好，今天首先由我就“2019年集团目标与行动沟通会”主题“收敛聚焦，巩固提升基本盘”作报告。
今天，主要讲两个问题：第一，为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？总部现在做事情前特别讲究为什么做，但很多时候我们并没有思考清楚这个问题，或者答案经不起推敲。所以，我们要求总部做每一件事，必须讲清楚为什么才可以做，否则不能给各业务单位提要求。第二个问题，我们要在2019年实现什么样的工作目标？回答清楚这两个问题后，祝总会在“2019年度集团重点工作“中谈如何做。
为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？我想从三个方面来谈：首先从宏观层面来看，有两个问题对我们影响特别大。第一是经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底。昨天公布的社会商品零售总额增幅8.1%。这是历史最低点，经济下行压力加大，并不是我们自己的判断。2016年《人民日报》权威人士指出：“我国经济下行压力并未消除。综合判断，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。今后几年，总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，经济增长不可能像以前那样，一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长”。2018年10月31日中央政治局会议又提出“经济下行压力有所加大”，要“高度重视，增强预见性，及时采取对策”。
过去我们听得最多的是“触底反弹“，我们的经历也是“触底反弹”。但权威人士告诉我们，现在L型的竖线还没有到底，一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是，L型的那一横不知道会持续多少年，日本已经持续20年还未完全走出来。这突破了我们过去的认知，与过去的经历完全不同，房地产行业从来不能脱离经济大势，所以我们要深刻认识到，宏观形势并不乐观。今年四季度BG、BU在做事业发展计划的时候，基于过去的经验，对宏观形势判断都过于乐观，期待不久后的“触底反弹”，但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。
第二个宏观方面的问题，人口形势面临“少子化”挑战。我们的房子是卖给人使用的，如果人口减少，毫无疑问我们的需求客户就会下降。90后比80后人口少4,100万，00后又比90后少3,100万，也就是说20年间，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7,200万，而且10后的情况也不容乐观。“少子化”倾向影响着各行各业，中国所谓人口众多的优势，也将不再存在。我们常说，人丁兴旺才能家族兴旺。国家、民族也是如此，任何一个国家的经济发展都跟人口密切相关。关键的问题是，过去20年“少子化”的倾向是不可弥补的。其实，我国的人口结构除了“少子化”倾向，还遇到老龄化问题、社会阶层板结等问题，这些都是我们需要面对的重大问题，都会对社会和经济产生影响。
这是万科面临的两项大的宏观趋势，某种意义上讲，经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将10-20年。因此，“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，是我们基于对宏观形势的判断所做的必然选择。
从行业层面看，第一，住宅全面短缺时代结束，政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。今天，中国人平均住房面积超过40平米，套户比率1.13，经过行业过去20年高速发展，住房全面短缺的问题已经基本解决。另外过去房子有财富效应，买了房子可以涨价，但今天这个局面也发生了改变，因为“房住不炒”， 房子是用来住的，不是用来炒的。住房的金融投资属性会被长期抑制住，这对我们有重大影响。
第二，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。今天中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。这说明头部的企业越来越重要，50家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争也会越来越激烈，而且是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。
第三，行业的转型绝非易事。若干年前，包括万科在内，很多同行都尝试转型，但是行业转型是非常不容易的。首先，我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。这时候觉得开发业务有很多水分可以挤，要不省省吧，创造出的利润可能比物业、物流多很多，但是这样我们能有未来吗？尽管房地产行业还不错，但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。
我们的行业还是有机会的，机会在哪里？中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。我们还有大概20个点城镇化率的空间，过去城镇化水平还有一些水分，比如部分农民工进城务工后，还未真正转为市民，所以城市化还有机会。如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，现在第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会。
另一方面，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题还非常明显，比如住宅消费并不是整体过剩，而是有些过剩，有些还没被满足，这就是为什么要“限”的原因。关于租购并举，购的部分已表达很充分，但租的部分才刚刚开始，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。比如很多房子越做越漂亮，环境也越来越美，但是从空间、内容到服务，还远远跟不上。所以，以都市圈化为主要特征的城市化还在进行，行业的不平衡不充分问题还很明显，我们的机会、潜力仍然是存在的。正因为行业发生这么大变化，万科更需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
从万科自身多年的发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市， 而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。所以，正是过去3年在地域上的收敛聚焦，才使万科赢得今天的战略主动。
但我们在客户愿意买单的好产品好服务方面，需要改善与提高。过去宏观调控对行业最大的影响，是把开发商的“武功”给废掉了，因为限购限价，开发商在产品上花的功夫减少很多。我们一直以为房子卖出去就代表能力提高，其实并不是这样，我们虽然通过收敛聚焦，赢得了战略主动，但是我们仍然需要好好打造客户愿意买单的好产品好服务。为什么把“客户愿意买单”放在“好产品、好服务”前？因为我们在黄金时代花钱让客户满意，但客户并不一定买单，这种做法已经跟时代相违背，不能再这么做，我们要通过“客户愿意买单”来检验我们的好产品、好服务。
另一方面，新动能业务发展不平衡，虽然物业事业部表现优秀，引领行业发展，各方面布局也比较完整，但是其它新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。关于前景不明，有些业务的前景很大程度取决于政策，而政策变化又比较多。比如说幼儿园教育问题，政策突然发生很大变化，使得前景非常不明朗。关于模式不清，有些业务没有找到清晰的商业模式，我们短期内不是不能赔钱，但是一定要知道未来不可以长期赔钱，否则就难以持续开展业务，所以要不断摸索商业模式。如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。我们也存在着目标模糊的问题，不仅总部，每个BG、BU乃至每位同事做事情前，都要思考清楚“为什么做”，而不是为做而做。部分单位队伍很庞大，管理却很粗放，不是有人就能做好工作，我们需要做好相关的管理工作。关于组织复杂、结构混乱，很多BG、BU内设二级、三级乃至四级子单位，结构复杂，容易失控。基于上述问题，我们必须要收敛聚敛，巩固提升基本盘。
什么是“基本盘”？基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。对万科集团而言，基本盘就是开发业务。对于物业而言，基本盘就是住区物业服务，虽然住区服务可能不是最赚钱的，但它仍然是物业的基本盘，因为万科客户的口碑以此为基础。所以，每个BG、BU以及总部三大中心都要找到自己的基本盘。因此，从宏观、行业和自身三个方面来看，我们今天都到了需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的时候。
来源：证券时报
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2月25日中午，万科的自媒体平台《万科周刊》刊登了董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言，主题是“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
“活下去”，是万科2018年的关键词，曾引发市场热议。此次发言最后，郁亮说，2019年要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。
此次发言依然充分体现了郁亮的危机意识，他分析了万科所面临的两大宏观趋势。“某种意义上讲，经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多是2~3年，但经济大势和人口结构问题将是10~20年。”郁亮说，“因此，‘收敛聚焦，巩固提升基本盘’，是基于对宏观形势的判断所做的必然选择。”
郁亮分析了当前房地产形势。一是“房住不炒”，住房的金融投资属性会被长期抑制住，这对万科有重大影响；二是行业集中度上升，头部企业间竞争激烈，TOP3房企获得13%市场份额，TOP10房企占28%，TOP20为39%，TOP30为54%，TOP50为64%，重量级选手之间的相互竞争越来越激烈；行业的转型绝非易事，没有可能找到一个和房地产赚钱前景相当的行业，但这不代表未来还能靠吃这口饭活下去，必须要做新业务。然而，让赚大钱的人去赚小钱难度太大，至今没有什么特别成功的转型案例。
郁亮认为行业还是有机会的，因为中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。他说，第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化，比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务，有些还没被满足。
郁亮多次强调“基本盘”。他说，从万科自身多年的发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200~300个城市， 而非现在70~80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。
郁亮说，万科有些业务没有找到清晰的商业模式，短期内不是不能赔钱，但是一定要知道未来不可以长期赔钱，否则就难以持续开展业务，所以要不断摸索商业模式。如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为不知道怎么持续下去。
郁亮认为，基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。郁亮说，2019年，面对高度的不确定性，应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。这是万科2019年总的指导思想。
郁亮还在发言中要求万科守住安全、质量与价值观底线。2018年底，万科发生多起工程事故，郁亮说这是不可接受的，严重影响了万科的声誉，质量问题会造成安全问题。郁亮表示，除质量安全外，万科在资金、业务等方面同样存在许多安全隐患，总部会加大查处力度。
以下为全文：
各位同事：
大家上午好，今天首先由我就“2019年集团目标与行动沟通会”主题“收敛聚焦，巩固提升基本盘”作报告。
今天，主要讲两个问题：第一，为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？总部现在做事情前特别讲究为什么做，但很多时候我们并没有思考清楚这个问题，或者答案经不起推敲。所以，我们要求总部做每一件事，必须讲清楚为什么才可以做，否则不能给各业务单位提要求。第二个问题，我们要在2019年实现什么样的工作目标？回答清楚这两个问题后，祝总会在“2019年度集团重点工作“中谈如何做。
为什么要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”？我想从三个方面来谈：首先从宏观层面来看，有两个问题对我们影响特别大。第一是经济下行压力加大，“L”型走势尚未探底。昨天公布的社会商品零售总额增幅8.1%。这是历史最低点，经济下行压力加大，并不是我们自己的判断。2016年《人民日报》权威人士指出：“我国经济下行压力并未消除。综合判断，我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。今后几年，总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变，经济增长不可能像以前那样，一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长”。2018年10月31日中央政治局会议又提出“经济下行压力有所加大”，要“高度重视，增强预见性，及时采取对策”。
过去我们听得最多的是“触底反弹“，我们的经历也是“触底反弹”。但权威人士告诉我们，现在L型的竖线还没有到底，一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是，L型的那一横不知道会持续多少年，日本已经持续20年还未完全走出来。这突破了我们过去的认知，与过去的经历完全不同，房地产行业从来不能脱离经济大势，所以我们要深刻认识到，宏观形势并不乐观。今年四季度BG、BU在做事业发展计划的时候，基于过去的经验，对宏观形势判断都过于乐观，期待不久后的“触底反弹”，但如今的宏观形势已经不是这个样子，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。
第二个宏观方面的问题，人口形势面临“少子化”挑战。我们的房子是卖给人使用的，如果人口减少，毫无疑问我们的需求客户就会下降。90后比80后人口少4,100万，00后又比90后少3,100万，也就是说20年间，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7,200万，而且10后的情况也不容乐观。“少子化”倾向影响着各行各业，中国所谓人口众多的优势，也将不再存在。我们常说，人丁兴旺才能家族兴旺。国家、民族也是如此，任何一个国家的经济发展都跟人口密切相关。关键的问题是，过去20年“少子化”的倾向是不可弥补的。其实，我国的人口结构除了“少子化”倾向，还遇到老龄化问题、社会阶层板结等问题，这些都是我们需要面对的重大问题，都会对社会和经济产生影响。
这是万科面临的两项大的宏观趋势，某种意义上讲，经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将10-20年。因此，“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，是我们基于对宏观形势的判断所做的必然选择。
从行业层面看，第一，住宅全面短缺时代结束，政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。今天，中国人平均住房面积超过40平米，套户比率1.13，经过行业过去20年高速发展，住房全面短缺的问题已经基本解决。另外过去房子有财富效应，买了房子可以涨价，但今天这个局面也发生了改变，因为“房住不炒”， 房子是用来住的，不是用来炒的。住房的金融投资属性会被长期抑制住，这对我们有重大影响。
第二，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。今天中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；TOP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；TOP20的市场份额为39%，TOP30为54%，TOP50为64%。这说明头部的企业越来越重要，50家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争也会越来越激烈，而且是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。
第三，行业的转型绝非易事。若干年前，包括万科在内，很多同行都尝试转型，但是行业转型是非常不容易的。首先，我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。这时候觉得开发业务有很多水分可以挤，要不省省吧，创造出的利润可能比物业、物流多很多，但是这样我们能有未来吗？尽管房地产行业还不错，但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。
我们的行业还是有机会的，机会在哪里？中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。我们还有大概20个点城镇化率的空间，过去城镇化水平还有一些水分，比如部分农民工进城务工后，还未真正转为市民，所以城市化还有机会。如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，现在第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会。
另一方面，不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题还非常明显，比如住宅消费并不是整体过剩，而是有些过剩，有些还没被满足，这就是为什么要“限”的原因。关于租购并举，购的部分已表达很充分，但租的部分才刚刚开始，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。比如很多房子越做越漂亮，环境也越来越美，但是从空间、内容到服务，还远远跟不上。所以，以都市圈化为主要特征的城市化还在进行，行业的不平衡不充分问题还很明显，我们的机会、潜力仍然是存在的。正因为行业发生这么大变化，万科更需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
从万科自身多年的发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市， 而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。所以，正是过去3年在地域上的收敛聚焦，才使万科赢得今天的战略主动。
但我们在客户愿意买单的好产品好服务方面，需要改善与提高。过去宏观调控对行业最大的影响，是把开发商的“武功”给废掉了，因为限购限价，开发商在产品上花的功夫减少很多。我们一直以为房子卖出去就代表能力提高，其实并不是这样，我们虽然通过收敛聚焦，赢得了战略主动，但是我们仍然需要好好打造客户愿意买单的好产品好服务。为什么把“客户愿意买单”放在“好产品、好服务”前？因为我们在黄金时代花钱让客户满意，但客户并不一定买单，这种做法已经跟时代相违背，不能再这么做，我们要通过“客户愿意买单”来检验我们的好产品、好服务。
另一方面，新动能业务发展不平衡，虽然物业事业部表现优秀，引领行业发展，各方面布局也比较完整，但是其它新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。关于前景不明，有些业务的前景很大程度取决于政策，而政策变化又比较多。比如说幼儿园教育问题，政策突然发生很大变化，使得前景非常不明朗。关于模式不清，有些业务没有找到清晰的商业模式，我们短期内不是不能赔钱，但是一定要知道未来不可以长期赔钱，否则就难以持续开展业务，所以要不断摸索商业模式。如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为我们不知道怎么持续下去。我们也存在着目标模糊的问题，不仅总部，每个BG、BU乃至每位同事做事情前，都要思考清楚“为什么做”，而不是为做而做。部分单位队伍很庞大，管理却很粗放，不是有人就能做好工作，我们需要做好相关的管理工作。关于组织复杂、结构混乱，很多BG、BU内设二级、三级乃至四级子单位，结构复杂，容易失控。基于上述问题，我们必须要收敛聚敛，巩固提升基本盘。
什么是“基本盘”？基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。对万科集团而言，基本盘就是开发业务。对于物业而言，基本盘就是住区物业服务，虽然住区服务可能不是最赚钱的，但它仍然是物业的基本盘，因为万科客户的口碑以此为基础。所以，每个BG、BU以及总部三大中心都要找到自己的基本盘。因此，从宏观、行业和自身三个方面来看，我们今天都到了需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的时候。
来源：证券时报
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五大龙头房企2018年销售业绩大盘点：碧桂园销售总额位列第一
2019年春节，三四线城市的楼市未见往年的火爆。今年已难见往年春节期间的返乡置业潮，在亲友间聚会的聊天中，房价也已不再是最高频次的话题。
春节前，国内知名房地产上市公司（以下统称房企）相继公布了2018年全年销售业绩。按照销售金额从大到小排序，依次是碧桂园（2007.HK）、万科 (000002.SZ)、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）和保利地产（600048.SH），和2017年位次相同。
从2018年的数据看，碧桂园在12月份创出月度销售单价最低，这已经连续两年都是12月的单价最低了，意味着购房者买碧桂园的房子年底最划算；紧随其后的万科和中国恒大销售额增幅有所回落；融创中国依旧主打高端地产，单价高企，但其毛利率却位列五大房企最末位；保利地产销售额增长30.92%，但回落幅度也不小（16.32个百分点）。
截至2月11日，5家房企2019年1月份数据全部出炉，万科和中国恒大月度销售额在下降，碧桂园房价反弹，融创保持高价路线，保利地产增长势头依旧。
第一名
碧桂园：12月份房价最便宜
2018年，碧桂园销售金额7287亿元，同比增长32%（编者注：2018年7月开始，碧桂园将月度销售数据口径都变更为公布权益销售数据，即采用合作开发模式的项目计算各自所占有权益的销售金额。碧桂园目前未公布销售总额，此处数据为第三方统计机构克尔瑞数据）。
从销售总额看，碧桂园在所有房企中位列第一，但令市场诧异的是：碧桂园2018年12月的权益销售金额为121亿元，与此前的两个月相比，降幅分别达70%和64%。
这样的变化并非仅在2018年存在。2017年12月碧桂园的销售金额也是全年谷底，与同年的10月、11月相比，分别下降71%和66%。
而在同样的房地产销售环境下，当年12月份融创中国销售额环比增长30%、万科增长9%，保利地产和中国恒大环比有所下降，但下降远低于碧桂园。
除了销售额，碧桂园的单位面积价格也在12月掉进谷底。
2018年12月，碧桂园销售金额121.4亿元，销售面积170万平方米，销售单价是每平方米7141元，比当年11月和10月分别下降14.95%和22.6%。
无独有偶，碧桂园2017年的最低销售单价也出现在当年的12月份，环比前一月下降19.98%。
而其他房企并未出现这样的情况。
换句话说，购房者如果在12月买碧桂园的房子，是最便宜的。
果然，在2019年1月，碧桂园销售单价环比增长达21%，均价又回到了每平方米8657元。
就碧桂园销售金额陡降和销售单价问题，《中国经济周刊》记者向碧桂园控股有限公司发出采访函，截至本文发稿，尚未收到公司回复。
第二名
万科：拿地趋缓，销售额增幅回落超30个百分点
万科2018年合同销售金额6070亿元，位居全行业亚军，销售额同比增长14.55%。但增速放缓，增幅较2017年回落30个百分点。
14.55%的增长，在前5名中位列倒数第二，略微超过中国恒大。
房地产行业2018年的销售额，跟此前几年拿地的多少和建设进度有关。万科在2017年权益拿地金额创出高峰，2018年则同比下降15%，这样的数据预示着万科未来的销售额或因此受到影响。
一位券商房地产研究员向《中国经济周刊》记者分析说，在2018年万科参与拿地的总额达到2960亿元，比2017年增加了129亿元，但因有不少是与其他企业合作，万科自己负担的拿地资金绝对值反而在减少，比2017年减少了298亿元至1659亿元。
万科拿地权益金额下降主要发生在2018年下半年。2018年三季度时，万科拿地权益金额同比下降28%。同在三季度，万科秋季例会会场屏幕与侧墙上大大的“活下去”口号刷爆网络。
2019年1月份，万科新增拿地总额继续在下降，月度同比下降10%，同时下降的还有月度销售额，下降达28%。
第三名
中国恒大：稳步转型，销售额增幅连续两年回落
2018年，中国恒大连同其附属公司全年合约销售金额5513亿元，完成了年初所制定的5500亿元目标，增长10.06%，增幅比2017年减少了近24个百分点。
按照中国恒大在公告中公布的销售目标，即2019年销售额6000亿元计算，其2019年的增长将只有8.83%。
2019年开年第一月，中国恒大月度销售额同比下降33%。而在2018年1月份时，公司录得开门红，月度销售额增长达73%。
自2016年创下销售总额同比增长85.4%的顶峰后，中国恒大的的年度增幅便逐渐回落。
对于销售增幅回落的情况,恒大此前曾多次在公告中解释。恒大方面称，追求效益是企业的基本属性，因此采取综合措施，包括提升利润、降低成本、控制费用，在保持适度规模增长的同时强调增长质量。同时，恒大还在土地采购阶段控制土地成本，确保毛利率水平。
业内人士认为，在房地产业宏观调控措施不放松的情况下，中国恒大主动控制增长规模，转而追求增长质量，在地产业务保持稳定增长的同时大力拓展文旅、医疗、高端制造和高科技研发，是其转型高质量发展的关键步骤。
第四名
融创中国：销售单价高，毛利率却不高
融创中国2018年合约销售额4650亿元，距离5000亿元整数大关还有“一小步”。
融创中国一直走的是“高端路线”。从2014年8月至2019年1月份，在54个月内，融创中国每平方米销售单价只有4个月低于1.5万元；有15个月高于2万元；其余月份在1.5万元至2万元之间。
另外4家地产龙头企业，碧桂园的销售均价从未超过万元，中国恒大的销售均价在2017年3月才走到了万元之上，而保利地产的销售均价则在1.5万元上下波动，万科近两年在1.4万1.6万元之间震荡，均比融创中国要“差个档次”。
按一般的逻辑，单价越高的产品，商家从中赚钱越多，毛利率也应越高。但融创中国的高价格并未带来高毛利率。
2018年上半年，融创中国的毛利率只有24.75%，在5大房企中最低。同期，5大房企中有3家龙头房企毛利率超过30%，还一家稍低的也达到了26.52%。
第五名
保利地产：销售额增长快，净利润增幅回落
2018年，保利地产实现签约金额4048亿元，总额虽排在五大房企之末，但同比增长30.91%，在五大房企中居于亚军。
值得一提的是，保利地产2016—2018年的签约销售金额分别是2101亿元、3092亿元和4048亿元，基本上每年攀上一个整数台阶，各年同比增长都超过了30%。
2019年1月，保利地产继续保持增长势头，月度销售额增长6.14%。
不过，保利地产的净利润增幅有所回落。公司公告称，2018年受公司经营规模扩大、项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响，销售金额同比增长30.91%。归属于上市公司股东的净利润同比增长20.33%，扣除非经常性损益后增长17%。此前一年，保利地产净利润增长26%。
2019年春节，三四线城市的楼市未见往年的火爆。今年已难见往年春节期间的返乡置业潮，在亲友间聚会的聊天中，房价也已不再是最高频次的话题。
春节前，国内知名房地产上市公司（以下统称房企）相继公布了2018年全年销售业绩。按照销售金额从大到小排序，依次是碧桂园（2007.HK）、万科 (000002.SZ)、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）和保利地产（600048.SH），和2017年位次相同。
从2018年的数据看，碧桂园在12月份创出月度销售单价最低，这已经连续两年都是12月的单价最低了，意味着购房者买碧桂园的房子年底最划算；紧随其后的万科和中国恒大销售额增幅有所回落；融创中国依旧主打高端地产，单价高企，但其毛利率却位列五大房企最末位；保利地产销售额增长30.92%，但回落幅度也不小（16.32个百分点）。
截至2月11日，5家房企2019年1月份数据全部出炉，万科和中国恒大月度销售额在下降，碧桂园房价反弹，融创保持高价路线，保利地产增长势头依旧。
第一名
碧桂园：12月份房价最便宜
2018年，碧桂园销售金额7287亿元，同比增长32%（编者注：2018年7月开始，碧桂园将月度销售数据口径都变更为公布权益销售数据，即采用合作开发模式的项目计算各自所占有权益的销售金额。碧桂园目前未公布销售总额，此处数据为第三方统计机构克尔瑞数据）。
从销售总额看，碧桂园在所有房企中位列第一，但令市场诧异的是：碧桂园2018年12月的权益销售金额为121亿元，与此前的两个月相比，降幅分别达70%和64%。
这样的变化并非仅在2018年存在。2017年12月碧桂园的销售金额也是全年谷底，与同年的10月、11月相比，分别下降71%和66%。
而在同样的房地产销售环境下，当年12月份融创中国销售额环比增长30%、万科增长9%，保利地产和中国恒大环比有所下降，但下降远低于碧桂园。
除了销售额，碧桂园的单位面积价格也在12月掉进谷底。
2018年12月，碧桂园销售金额121.4亿元，销售面积170万平方米，销售单价是每平方米7141元，比当年11月和10月分别下降14.95%和22.6%。
无独有偶，碧桂园2017年的最低销售单价也出现在当年的12月份，环比前一月下降19.98%。
而其他房企并未出现这样的情况。
换句话说，购房者如果在12月买碧桂园的房子，是最便宜的。
果然，在2019年1月，碧桂园销售单价环比增长达21%，均价又回到了每平方米8657元。
就碧桂园销售金额陡降和销售单价问题，《中国经济周刊》记者向碧桂园控股有限公司发出采访函，截至本文发稿，尚未收到公司回复。
第二名
万科：拿地趋缓，销售额增幅回落超30个百分点
万科2018年合同销售金额6070亿元，位居全行业亚军，销售额同比增长14.55%。但增速放缓，增幅较2017年回落30个百分点。
14.55%的增长，在前5名中位列倒数第二，略微超过中国恒大。
房地产行业2018年的销售额，跟此前几年拿地的多少和建设进度有关。万科在2017年权益拿地金额创出高峰，2018年则同比下降15%，这样的数据预示着万科未来的销售额或因此受到影响。
一位券商房地产研究员向《中国经济周刊》记者分析说，在2018年万科参与拿地的总额达到2960亿元，比2017年增加了129亿元，但因有不少是与其他企业合作，万科自己负担的拿地资金绝对值反而在减少，比2017年减少了298亿元至1659亿元。
万科拿地权益金额下降主要发生在2018年下半年。2018年三季度时，万科拿地权益金额同比下降28%。同在三季度，万科秋季例会会场屏幕与侧墙上大大的“活下去”口号刷爆网络。
2019年1月份，万科新增拿地总额继续在下降，月度同比下降10%，同时下降的还有月度销售额，下降达28%。
第三名
中国恒大：稳步转型，销售额增幅连续两年回落
2018年，中国恒大连同其附属公司全年合约销售金额5513亿元，完成了年初所制定的5500亿元目标，增长10.06%，增幅比2017年减少了近24个百分点。
按照中国恒大在公告中公布的销售目标，即2019年销售额6000亿元计算，其2019年的增长将只有8.83%。
2019年开年第一月，中国恒大月度销售额同比下降33%。而在2018年1月份时，公司录得开门红，月度销售额增长达73%。
自2016年创下销售总额同比增长85.4%的顶峰后，中国恒大的的年度增幅便逐渐回落。
对于销售增幅回落的情况,恒大此前曾多次在公告中解释。恒大方面称，追求效益是企业的基本属性，因此采取综合措施，包括提升利润、降低成本、控制费用，在保持适度规模增长的同时强调增长质量。同时，恒大还在土地采购阶段控制土地成本，确保毛利率水平。
业内人士认为，在房地产业宏观调控措施不放松的情况下，中国恒大主动控制增长规模，转而追求增长质量，在地产业务保持稳定增长的同时大力拓展文旅、医疗、高端制造和高科技研发，是其转型高质量发展的关键步骤。
第四名
融创中国：销售单价高，毛利率却不高
融创中国2018年合约销售额4650亿元，距离5000亿元整数大关还有“一小步”。
融创中国一直走的是“高端路线”。从2014年8月至2019年1月份，在54个月内，融创中国每平方米销售单价只有4个月低于1.5万元；有15个月高于2万元；其余月份在1.5万元至2万元之间。
另外4家地产龙头企业，碧桂园的销售均价从未超过万元，中国恒大的销售均价在2017年3月才走到了万元之上，而保利地产的销售均价则在1.5万元上下波动，万科近两年在1.4万1.6万元之间震荡，均比融创中国要“差个档次”。
按一般的逻辑，单价越高的产品，商家从中赚钱越多，毛利率也应越高。但融创中国的高价格并未带来高毛利率。
2018年上半年，融创中国的毛利率只有24.75%，在5大房企中最低。同期，5大房企中有3家龙头房企毛利率超过30%，还一家稍低的也达到了26.52%。
第五名
保利地产：销售额增长快，净利润增幅回落
2018年，保利地产实现签约金额4048亿元，总额虽排在五大房企之末，但同比增长30.91%，在五大房企中居于亚军。
值得一提的是，保利地产2016—2018年的签约销售金额分别是2101亿元、3092亿元和4048亿元，基本上每年攀上一个整数台阶，各年同比增长都超过了30%。
2019年1月，保利地产继续保持增长势头，月度销售额增长6.14%。
不过，保利地产的净利润增幅有所回落。公司公告称，2018年受公司经营规模扩大、项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响，销售金额同比增长30.91%。归属于上市公司股东的净利润同比增长20.33%，扣除非经常性损益后增长17%。此前一年，保利地产净利润增长26%。
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