房贷大动作后 利空利好齐袭楼市！ #西双版纳购房#
局势变动，机制重塑，楼市正在步步被改写。
8月25日，这是2019年中国房地产市场吃惊的一天。当天下午5点18分，央行宣布，自2019年10月8日起全面调整房贷利率计算方式，个人住房贷款的定价基准，从贷款基准利率转换为LPR（贷款市场报价利率）。其中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加+60个基点（5.45%）。
次日，市场反应颇显悲观。A股、港股地产板块集体下挫，万科A一度下跌1.89%，华夏幸福跌1.97%，阳光城跌2.61%；内房股跌幅更大，如华润置地下跌4.27%，融创中国跌4.26%。
据记者了解，虽然新规自10月8日实行，但已经有不少地方银行开始根据新规主动调整房贷利率。8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。
对于央行这一次动作，市场心态微妙。联讯证券首席经济学家李奇霖分析称，对房贷来说，考虑到房贷目前仍属于安全属性优质的资产，房贷利率或将下行，有利于房地产销售。问题是，在房地产严格调控的大背景下，利好程度有限，且信托贷款支持房企通道被进一步压缩，土地购置和房地产投资增速将继续下行。
“房贷利率有着随市场行情下行的空间，但具体怎么定，还要看调控政策，看央行和银行本身。至少短期来看，房住不炒机制下，银行并不敢随意下调房贷利率，但定价过高影响地方分支行业务，也不可能。”一位国有大行信贷负责人称。
记者跟踪发现，今年在房地产信贷收紧下，能享受到房贷利率打折的城市已经很少。过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代已经结束，成为过往。
房贷定价基准“换锚”
对央行这次房贷利率政策，中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点评认为，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会上升。
在此次个人住房贷款的定价基准利率转换为LPR 前，央行已经吹风过，房地产仍是被束缚的对象。央行副行长刘国强8月20日在国新办吹风会上明确表示，“有一点可以肯定，房贷的利率不会下降”。他称，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
按照央行8月17日发布的公告，利率市场化的推进先从贷款端开始，引导银行贷款利率定价从贷款基准利率转向贷款市场报价利率（LPR）。而个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
新的LPR报价执行情况也纳入MPA考核。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
央行负责人称，重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。“借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。”
从改革进程看，利率市场化一直遵循“不急于求成，也不会停滞不前”原则。实际上，利率市场化从1993年就已经启动，到2012年开始，加快了扩大存款利率上浮和贷款利率下浮限制，如今在名义上已完全取消。
2013年央行推出LPR，初衷即希望商业银行更多地使用LPR作为贷款定价基准。但由于LPR市场化程度并不高，LPR对政策利率和市场利率变动的反应不敏感，并未真正发挥出市场化定价和传导政策意图的作用。
具体到房贷利率定价，此前我国采取的是基准利率上下浮动方式。2015年10月24日至今，房贷的基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.9%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.9%成为民众所熟悉的房贷基准利率。
李奇霖认为，此次改革，主要是为了提高央行货币政策传导的有效性。由于银行表内FTP定价此前多数存在两套体系，一套是基于市场利率定价，适用于金融同业市场，另一套是基于存贷款基准利率，适用于存贷业务。两套定价体系下，市场利率下滑无法有效传导至银行贷款利率这一端，导致货币政策宽松的效果传导至实体经济的效果有限。同时，由于银行在贷款端定价锚定的是贷款基准利率，上浮与下浮比例依然受到隐性制约，对于部分高风险客户，无法对其进行有效的定价，导致金融信贷资源无法有效输送至政策扶持的高信用风险的中小微企业，而是大部分集中在房地产等具有优质抵押品的行业。为提升货币政策的实施效果，更好发挥利率价格对资源配置的功能，有必要推进贷款利率市场化。
2018~2019年，央行多次定向降准调控后，市场流动性明显宽松，货币市场利率已经大幅下行，但实体经济融资成本并未明显降低，利率双轨制对信贷扶持实体经济的拖累已非常明显。
今年政府工作报告提出的要求是:“深化利率市场化改革，降低实际利率水平。” 有观点认为，8月份连番的金融动作，固然有落实降低企业融资成本的要求，也有为实体经济让路，应对美国对中国发动的贸易所带来的影响。
“非对称降息”之下 楼市能否分羹？
根据新规，定价基准转换后，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套得低于相应期限LPR加60个基点，央行各分支机构来确定当地LPR加点下限。
按照8月20日公布的LPR，首套房贷一年利率为4.25%，五年以上为4.85%，这比原来的4.9%降了0.05%；二套房贷为LPR加60个基点，也即为5.45%，相当于变相上浮了11%。
这意味着，过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代结束了。事实上，今年在房地产信贷收紧下，能享受到房贷利率打折的城市已经很少。根据某机构发布的35城市最新房贷利率数据看，7月份只有上海的首套房贷利率为4.84%，低于4.85%，35个城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。二套房方面，7月份也仅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市房贷利率低于5.45%，35城市的平均二套房利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。
央行有关负责人在答记者问时表示：“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
据记者了解，虽然新规自10月8日实行，但已经有不少地方银行开始根据新规主动调整房贷利率。8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。多位银行界人士亦认为，基于“房住不炒”与楼市调控不放松，央行各分支机构在确定加点下限时，大概率是往上走。“未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。”中国银行主管研究员周景彤点评道。
不过，按照LPR趋势来看，市场利率下行的可能性更大，处于严调控下的楼市能否分到一杯羹，市场观点不一。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，当前最不应该忽视的基本面，就是贸易背景下的出口增长潜力受限，以及传统的基建扩张受到信用瓶颈制约，而房地产所积累的巨大风险虽然也容不得大收大放式的调控，但所有调控的基调肯定是向着保增长和扩张需求这一点的。
“从目前各主要城市个人住房商业性实际执行贷款利率的试算情况来看，结果是有升有降。但就目前宏观经济运行周期来看，未来将进入利率下行通道，新发放的首套房商业贷款利率随行就市也会进入下行通道，从相对长一点的时间来看，对于楼市是利好。”柏文喜表示。
财经评论员盘和林认为，房贷利率保持基本稳定，是国家对房地产行业秉持的基本态度。考虑到当前整个宏观经济环境状况，即使未来贷款市场报价利率有下调可能，空间也不会很大。从提振经济和防范金融风险角度看，调整信贷资源结构是此次贷款市场报价利率的重要目标，实体经济和房地产领域之间信贷资源的不平衡，是此次信贷结构调整的重要领域，因此可以肯定，贷款利率即使下调，也不太可能是房地产领域。
中泰证券首席经济学家李迅雷则称，市场利率下行是大趋势，但即使没有宏观调控，房价涨幅一样会趋缓，未来隐含风险，需要减持这一类资产。
不过，资本天性会流向利润更大的部门，若市场利率整体下行，唯独房贷利率上行，如何监管资金流向，就变得尤为重要。
局势变动，机制重塑，楼市正在步步被改写。
8月25日，这是2019年中国房地产市场吃惊的一天。当天下午5点18分，央行宣布，自2019年10月8日起全面调整房贷利率计算方式，个人住房贷款的定价基准，从贷款基准利率转换为LPR（贷款市场报价利率）。其中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加+60个基点（5.45%）。
次日，市场反应颇显悲观。A股、港股地产板块集体下挫，万科A一度下跌1.89%，华夏幸福跌1.97%，阳光城跌2.61%；内房股跌幅更大，如华润置地下跌4.27%，融创中国跌4.26%。
据记者了解，虽然新规自10月8日实行，但已经有不少地方银行开始根据新规主动调整房贷利率。8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。
对于央行这一次动作，市场心态微妙。联讯证券首席经济学家李奇霖分析称，对房贷来说，考虑到房贷目前仍属于安全属性优质的资产，房贷利率或将下行，有利于房地产销售。问题是，在房地产严格调控的大背景下，利好程度有限，且信托贷款支持房企通道被进一步压缩，土地购置和房地产投资增速将继续下行。
“房贷利率有着随市场行情下行的空间，但具体怎么定，还要看调控政策，看央行和银行本身。至少短期来看，房住不炒机制下，银行并不敢随意下调房贷利率，但定价过高影响地方分支行业务，也不可能。”一位国有大行信贷负责人称。
记者跟踪发现，今年在房地产信贷收紧下，能享受到房贷利率打折的城市已经很少。过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代已经结束，成为过往。
房贷定价基准“换锚”
对央行这次房贷利率政策，中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点评认为，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会上升。
在此次个人住房贷款的定价基准利率转换为LPR 前，央行已经吹风过，房地产仍是被束缚的对象。央行副行长刘国强8月20日在国新办吹风会上明确表示，“有一点可以肯定，房贷的利率不会下降”。他称，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
按照央行8月17日发布的公告，利率市场化的推进先从贷款端开始，引导银行贷款利率定价从贷款基准利率转向贷款市场报价利率（LPR）。而个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
新的LPR报价执行情况也纳入MPA考核。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
央行负责人称，重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。“借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。”
从改革进程看，利率市场化一直遵循“不急于求成，也不会停滞不前”原则。实际上，利率市场化从1993年就已经启动，到2012年开始，加快了扩大存款利率上浮和贷款利率下浮限制，如今在名义上已完全取消。
2013年央行推出LPR，初衷即希望商业银行更多地使用LPR作为贷款定价基准。但由于LPR市场化程度并不高，LPR对政策利率和市场利率变动的反应不敏感，并未真正发挥出市场化定价和传导政策意图的作用。
具体到房贷利率定价，此前我国采取的是基准利率上下浮动方式。2015年10月24日至今，房贷的基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.9%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.9%成为民众所熟悉的房贷基准利率。
李奇霖认为，此次改革，主要是为了提高央行货币政策传导的有效性。由于银行表内FTP定价此前多数存在两套体系，一套是基于市场利率定价，适用于金融同业市场，另一套是基于存贷款基准利率，适用于存贷业务。两套定价体系下，市场利率下滑无法有效传导至银行贷款利率这一端，导致货币政策宽松的效果传导至实体经济的效果有限。同时，由于银行在贷款端定价锚定的是贷款基准利率，上浮与下浮比例依然受到隐性制约，对于部分高风险客户，无法对其进行有效的定价，导致金融信贷资源无法有效输送至政策扶持的高信用风险的中小微企业，而是大部分集中在房地产等具有优质抵押品的行业。为提升货币政策的实施效果，更好发挥利率价格对资源配置的功能，有必要推进贷款利率市场化。
2018~2019年，央行多次定向降准调控后，市场流动性明显宽松，货币市场利率已经大幅下行，但实体经济融资成本并未明显降低，利率双轨制对信贷扶持实体经济的拖累已非常明显。
今年政府工作报告提出的要求是:“深化利率市场化改革，降低实际利率水平。” 有观点认为，8月份连番的金融动作，固然有落实降低企业融资成本的要求，也有为实体经济让路，应对美国对中国发动的贸易所带来的影响。
“非对称降息”之下 楼市能否分羹？
根据新规，定价基准转换后，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套得低于相应期限LPR加60个基点，央行各分支机构来确定当地LPR加点下限。
按照8月20日公布的LPR，首套房贷一年利率为4.25%，五年以上为4.85%，这比原来的4.9%降了0.05%；二套房贷为LPR加60个基点，也即为5.45%，相当于变相上浮了11%。
这意味着，过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代结束了。事实上，今年在房地产信贷收紧下，能享受到房贷利率打折的城市已经很少。根据某机构发布的35城市最新房贷利率数据看，7月份只有上海的首套房贷利率为4.84%，低于4.85%，35个城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。二套房方面，7月份也仅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市房贷利率低于5.45%，35城市的平均二套房利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。
央行有关负责人在答记者问时表示：“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
据记者了解，虽然新规自10月8日实行，但已经有不少地方银行开始根据新规主动调整房贷利率。8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。多位银行界人士亦认为，基于“房住不炒”与楼市调控不放松，央行各分支机构在确定加点下限时，大概率是往上走。“未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。”中国银行主管研究员周景彤点评道。
不过，按照LPR趋势来看，市场利率下行的可能性更大，处于严调控下的楼市能否分到一杯羹，市场观点不一。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，当前最不应该忽视的基本面，就是贸易背景下的出口增长潜力受限，以及传统的基建扩张受到信用瓶颈制约，而房地产所积累的巨大风险虽然也容不得大收大放式的调控，但所有调控的基调肯定是向着保增长和扩张需求这一点的。
“从目前各主要城市个人住房商业性实际执行贷款利率的试算情况来看，结果是有升有降。但就目前宏观经济运行周期来看，未来将进入利率下行通道，新发放的首套房商业贷款利率随行就市也会进入下行通道，从相对长一点的时间来看，对于楼市是利好。”柏文喜表示。
财经评论员盘和林认为，房贷利率保持基本稳定，是国家对房地产行业秉持的基本态度。考虑到当前整个宏观经济环境状况，即使未来贷款市场报价利率有下调可能，空间也不会很大。从提振经济和防范金融风险角度看，调整信贷资源结构是此次贷款市场报价利率的重要目标，实体经济和房地产领域之间信贷资源的不平衡，是此次信贷结构调整的重要领域，因此可以肯定，贷款利率即使下调，也不太可能是房地产领域。
中泰证券首席经济学家李迅雷则称，市场利率下行是大趋势，但即使没有宏观调控，房价涨幅一样会趋缓，未来隐含风险，需要减持这一类资产。
不过，资本天性会流向利润更大的部门，若市场利率整体下行，唯独房贷利率上行，如何监管资金流向，就变得尤为重要。
《央行调整新发放商业性个人住房贷款利率！小编带你划重点》
长沙晚报掌上长沙8月25日讯 据央视新闻消息 中国人民银行今天发布公告表示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
（央视记者 孙艳）
▼▼
此时，看完公告全文的你是不是一脸茫然？觉得每个字都认识，但就是看不懂。没关系，央视新闻小编来帮你划划重点！
公告明确，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中：
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；
二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
因此，以上两条内容的变化可以具体解读为：
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；
二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
房贷调整频率是最高1年，最低可以不调整；也就是房贷利率不会每个月都跟着LPR走，但预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险，会要求客户每年做一次重定价，根据LPR一年变一次。
同时，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
能不能说得再简单点？来听听专家怎么说！
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示↓↓↓
以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点（目测加点可能性高）；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。
此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。
在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。
结合“因城施策”原则，小编认为以上变化的具体影响的效果类似于对部分优质首套房贷设置了更高的门槛，因为之前首套房的房贷多数是按照基准利率执行，每个城市的执行水平不一样，部分城市也有很多优质客户可以享受95折，仍然有少部分客户可以享受9折优惠。
简单地来算笔账（这可是买房一族最关心的噢）：
二套房利率一般是按照指导利率的1.1倍数，央行此次要求4.85%+60BP大致为5.45%，正好和此前1.1倍5.4相当略高。
首套房利率最低4.85%，和当前利率水平比不同城市影响不一样，对于允许下浮的城市而言，和当前9折利率比，实际有所提升，因为新的政策不允许首套房利率在LPR基础上下浮。
延伸阅读↓↓↓
2019年8月20日，新机制下的贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）出炉，一年期4.25%，五年期4.85%。（详细阅读央行副行长：新的贷款市场报价利率形成机制 不会使房贷利率下降）
LPR形成机制改革的原因
LPR是央行主动帮助银行贷款利率向市场利率靠拢的工具，是商业银行综合判断客户的信用等级、贷款期限、风险缓释等条件后，对其最优质客户执行的贷款利率。银行可以在此基础上加减点，确定实际贷款利率。
但是在本次改革前，由10家报价银行协定的LPR，基本仍以中国人民银行公布的贷款基准利率为基础、随其浮动，市场化效果不明显。而银行发放贷款时大多仍参照贷款基准利率定价，旧有的LPR机制，在实际应用中存在流于形式、钝化僵化的问题，无法及时反映市场利率变动情况，难以为企业减负融资成本。
因此，为了降低实体经济的融资成本，就必须先开展LPR形成机制改革。
LPR形成机制改革的主要变化
本次LPR改革主要有以下四个方面的内容：一是报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；二是在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种；三是报价行范围代表性增强，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家，扩大到18家；四是报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。
简单来说，
首先对于企业方面，融资更便宜了，这也是这次调整的核心动力；
其次，贷款利率下调，不过这次是把房贷因素排除在外的，其它会下降（为贯彻“房住不炒”的原则）；
最后，对于买理财的人群，要抓紧配置一些长期的资产，锁定较高的利率，特别是大额存单、年金保险，因为理财利率也可能要随之降低。
另外，实体企业能够拿到更便宜的资金，更低的财务成本，代表企业会有更多的利润，这个是有利于经济的。对于债市投资者，也要把宽松看做利好，可以在理财师的协助下重新规划配置。
长沙晚报掌上长沙8月25日讯 据央视新闻消息 中国人民银行今天发布公告表示，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
（央视记者 孙艳）
▼▼
此时，看完公告全文的你是不是一脸茫然？觉得每个字都认识，但就是看不懂。没关系，央视新闻小编来帮你划划重点！
公告明确，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中：
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；
二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
因此，以上两条内容的变化可以具体解读为：
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；
二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
房贷调整频率是最高1年，最低可以不调整；也就是房贷利率不会每个月都跟着LPR走，但预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险，会要求客户每年做一次重定价，根据LPR一年变一次。
同时，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
能不能说得再简单点？来听听专家怎么说！
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示↓↓↓
以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%——首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点（目测加点可能性高）；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。
此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。
在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。
结合“因城施策”原则，小编认为以上变化的具体影响的效果类似于对部分优质首套房贷设置了更高的门槛，因为之前首套房的房贷多数是按照基准利率执行，每个城市的执行水平不一样，部分城市也有很多优质客户可以享受95折，仍然有少部分客户可以享受9折优惠。
简单地来算笔账（这可是买房一族最关心的噢）：
二套房利率一般是按照指导利率的1.1倍数，央行此次要求4.85%+60BP大致为5.45%，正好和此前1.1倍5.4相当略高。
首套房利率最低4.85%，和当前利率水平比不同城市影响不一样，对于允许下浮的城市而言，和当前9折利率比，实际有所提升，因为新的政策不允许首套房利率在LPR基础上下浮。
延伸阅读↓↓↓
2019年8月20日，新机制下的贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）出炉，一年期4.25%，五年期4.85%。（详细阅读央行副行长：新的贷款市场报价利率形成机制 不会使房贷利率下降）
LPR形成机制改革的原因
LPR是央行主动帮助银行贷款利率向市场利率靠拢的工具，是商业银行综合判断客户的信用等级、贷款期限、风险缓释等条件后，对其最优质客户执行的贷款利率。银行可以在此基础上加减点，确定实际贷款利率。
但是在本次改革前，由10家报价银行协定的LPR，基本仍以中国人民银行公布的贷款基准利率为基础、随其浮动，市场化效果不明显。而银行发放贷款时大多仍参照贷款基准利率定价，旧有的LPR机制，在实际应用中存在流于形式、钝化僵化的问题，无法及时反映市场利率变动情况，难以为企业减负融资成本。
因此，为了降低实体经济的融资成本，就必须先开展LPR形成机制改革。
LPR形成机制改革的主要变化
本次LPR改革主要有以下四个方面的内容：一是报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成；二是在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种；三是报价行范围代表性增强，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家，扩大到18家；四是报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。
简单来说，
首先对于企业方面，融资更便宜了，这也是这次调整的核心动力；
其次，贷款利率下调，不过这次是把房贷因素排除在外的，其它会下降（为贯彻“房住不炒”的原则）；
最后，对于买理财的人群，要抓紧配置一些长期的资产，锁定较高的利率，特别是大额存单、年金保险，因为理财利率也可能要随之降低。
另外，实体企业能够拿到更便宜的资金，更低的财务成本，代表企业会有更多的利润，这个是有利于经济的。对于债市投资者，也要把宽松看做利好，可以在理财师的协助下重新规划配置。
最新合理节税技巧，帮你的企业增加利润50%
企业节税方法，节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，当存在着多种纳税方案的选择时，纳税人通过充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列优惠政策，以税收负担最低的方式来处理财务、经营、交易事项。国家没有让你避税！说避税的潜台词其实就是偷税漏税。现在企业都说节税。某种意义上也算一种税收筹划。税收筹划来说，很多的所谓筹划，其实也不是企业说了算的，是税务局说了算的。所以节税这个事情上，也要讲究合情、合理、合法。以下简述企业节税方法10个节税技巧。
1、企业节税方法-赠得巧来送得妙
一件2000元的电器，送一件400元的小家电，合计2400元实际收2000元。如果当赠送，要按2400元缴纳增值税。现在我们重新涉及方案：将两件产品卖给顾客，给予顾客400元的折扣，其中，2000元的按15％折扣以后出售，400元的按折扣25％以后出售，这样，对顾客而言，实际支付2000元，与买一件送一件的效果是一样的，对于商场而言，由于是价格折扣，实际上没有赠送的行为，只要按2000元实际营业额缴纳增值税即可。
有些营销人员认为这样做很无聊。改变方式就符合税法，不改变就要多交68元的增值税，对企业的纳税而言，这不是一件无聊的事情。
2、依法而签可节税
一家设备公司，生产设备以后，需要为客户在大厦中提供安装服务，财务人员很清楚：这是一条龙服务，销售产品再安装，属于混合销售行为，合同中如果分别注明设备价款和建筑安装价款，可以分别适用增值税率。财务人员因为出差外出，回来时合同已经签好，合同只写了一个总价，没有分开金额。财务人员说明道理，要求对方一定配合重签。对方的财务经理也是个人物，提出条件：重新签订，你可以节税接近20万元，既然如此，合同价格要降低5万元，企业财务人员明知是乘人之危也无可奈何，最后商量让利3万元，重新签订合同。如果事先提出要求，对方也就无法乘机“讹诈”了。
3、合同作废也纳税
有些企业的领导喜欢签合同，也喜欢变来变去，签了以后发现不行就作废以后重新来过。签了合同要缴印花税，即使合同作废。例如：公司本月签订了合同，申报的时候缴了印花税。领导作废了该合同，不签了，由于印花税已经缴纳，并且不能退还，因此，由于作废合同导致多缴了税。还有一个是变更合同，如果合同金额增加了，就要补缴印花税，如果合同金额减少了，不退印花税。所以，如果合同金额一时不能确定，应该先签订金额未定的合同，等到金额确定以后再补充进去，这样就可以避免多缴税。
4、合理运用区域性税收优惠政策
目前我国的西部大开发或者少数民族自治区都出台了一些税收优惠政策，来带动当地经济发展。将企业注册到有税收政策的税收优惠区，不仅最节税而且合理合法。这里以把企业注册到我工业园区为例【Tel:156-8317-4870】。
园区对注册企业的增值税以地方留存的30%~60%扶持奖励；
企业所得税以地方留存的30%~60%给予扶持奖励；
财政扶持按月返还，当月缴税，次月扶持；
个人独资企业（小规模）的可以申请核定征收，核定后综合税负5%以内；
小规模有限公司也可核定，综合税负5%以内
案例分析：
北京某实业公司：实缴增值税/企业所得税1000万元为例，对企业的扶持数额如下：
增值税奖励1000*50%*50%=250万
企业所得税奖励1000*40%*50%=200万
2000万税收，可获得450万的扶持奖励
5、代理还是非代理
现在很多企业都与事务所签订税务代理合同，大家都认为属于代理业务，既然是代理业务，那就应该按差额缴税。其实，税务代理合同应该按服务业中的其他服务缴纳税金，应该按全额纳税。税务上对代理的认定不是看合同的名称，而是看经济实质。税务代理实质上是中介机构为企业提供的服务，与代理不同，代理有第三方出现，例如：企业委托一家公司采购一批产品，业务中有卖方，买方还有中间方，因此属于代理，而税务代理是中介机构直接为企业服务，没有出现第三方，因此，不属于代理合同，在执行合同中发生的垫付、代收都需要计入应税收入纳税，不能按差额纳税。税务上的代理概念和日常生活中的理解有差异。
6、企业节税方法-对方违法对方陪
签订合同是对双方的一个法律约束，现在经常出现的情况是：对方履行了合同，但对方提供的发票存在问题，例如：有一些提供的是从第三方购买的发票、有些是请其他单位开发票、有些购买失控发票、有些直接使用假发票。税务机关查出发票有问题，购货方就要承担责任。对方违规提供发票，购货者要承担法律责任。如果想追究对方的责任，还难以找到合适的法律依据。所以建议企业在合同中加上保护条款：由于对方提供的发票不符合税法规定，给甲方造成的损失由乙方承担赔偿责任。保护条款一方面可以给对方施加压力，一方面如果真出问题了，可以根据合同条款直接找对方赔偿，无需为法律依据烦恼。
7、对方偷税你遭殃
有个房地产公司，在广告里承诺：买房子送契税。业主买房子，在合同中写明：契税由房产公司承担。业主们搬进了新屋，开始了新的生活。等到去办房产证，对方告知：你们还没有缴契税，先缴了再办证。业主们与房管部门理论：房产公司答应送契税。其实，契税的纳税人是购买房子的业主，房管部门根本无需理会房产公司与业主的合同，只要按法律规定办即可。业主与房产公司的合同纠纷由双方按法律途径解决。业主无奈，只好先缴了契税办证，回头再找房产公司算帐。对方包税，对方如果不纳税还是你承担法律责任，对方不承担偷税的责任，对方只承担违背合同的责任，属于合同纠纷，因此，包税合同之后还要关注对方是否真的纳税了。
8、一日之差两重天
张三办家公司，登记在6月30日，李四办家公司，登记在7月1日。大家对这一天的差异没有在意，大家都向税务机关递交了申请，要求享受新办企业的税收优惠政策。当年下半年大家都亏损，张三的公司税务机关批复当年已经享受了一年的的所得税，明年开始要交所得税，由于当年亏损，算免税也没有实际意义。李四的公司可以选择今年的利润先缴纳，明年再开始计算享受一年的所得税优惠，由于当年亏损，选择缴税也没有问题，所以李四的公司明年才算免税一年。根据税务规定：上半年开业的公司当年算一年免税，下半年开业的公司可以选择。所以，一日之差命运各异，要经营成功，一定要了解税务规定。
9、企业节税方法--哪些属于开发费
税务政策规定：企业的技术开发费符合条件可以加计扣除。这项政策听起来很简单，但运用起来就会出问题。在会计核算中，我们把用于技术研究开发的费用计入管理费用，然后将该项费用在税前加计扣除。实际上，政策中的技术研究开发费还包括：用于技术研究开发场地的折旧、设备的折旧、技术研究人员的工资福利等，由于会计核算中，我们并未单独核算技术研发场地的折旧、设备的折旧，因此，造成企业在加计扣除的时候往往会少了金额最大的项目，造成没有用足政策，少抵扣了一大部分。
10、企业节税方法-技术入股好处多
很多民营企业的老板都是技术专家，个个拥有专利，将专利提供给公司使用，双方没有签订合同，也没有一个明确的说法，究竟属于何种方式使用。建议老板们将技术专利作价投入公司，一方面可以改善公司的财务状况，减少投资时的资金压力，一方面，作价入股以后，公司可以计入无形资产，可以合理摊消，可以增加成本费用，减少利润，少缴所得税。这样一个财务、税务都有利的办法却很多企业家都不了解，以致一边抱怨政府征税太狠，一边拼命缴不该缴的税。
企业节税方法，节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，当存在着多种纳税方案的选择时，纳税人通过充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列优惠政策，以税收负担最低的方式来处理财务、经营、交易事项。国家没有让你避税！说避税的潜台词其实就是偷税漏税。现在企业都说节税。某种意义上也算一种税收筹划。税收筹划来说，很多的所谓筹划，其实也不是企业说了算的，是税务局说了算的。所以节税这个事情上，也要讲究合情、合理、合法。以下简述企业节税方法10个节税技巧。
1、企业节税方法-赠得巧来送得妙
一件2000元的电器，送一件400元的小家电，合计2400元实际收2000元。如果当赠送，要按2400元缴纳增值税。现在我们重新涉及方案：将两件产品卖给顾客，给予顾客400元的折扣，其中，2000元的按15％折扣以后出售，400元的按折扣25％以后出售，这样，对顾客而言，实际支付2000元，与买一件送一件的效果是一样的，对于商场而言，由于是价格折扣，实际上没有赠送的行为，只要按2000元实际营业额缴纳增值税即可。
有些营销人员认为这样做很无聊。改变方式就符合税法，不改变就要多交68元的增值税，对企业的纳税而言，这不是一件无聊的事情。
2、依法而签可节税
一家设备公司，生产设备以后，需要为客户在大厦中提供安装服务，财务人员很清楚：这是一条龙服务，销售产品再安装，属于混合销售行为，合同中如果分别注明设备价款和建筑安装价款，可以分别适用增值税率。财务人员因为出差外出，回来时合同已经签好，合同只写了一个总价，没有分开金额。财务人员说明道理，要求对方一定配合重签。对方的财务经理也是个人物，提出条件：重新签订，你可以节税接近20万元，既然如此，合同价格要降低5万元，企业财务人员明知是乘人之危也无可奈何，最后商量让利3万元，重新签订合同。如果事先提出要求，对方也就无法乘机“讹诈”了。
3、合同作废也纳税
有些企业的领导喜欢签合同，也喜欢变来变去，签了以后发现不行就作废以后重新来过。签了合同要缴印花税，即使合同作废。例如：公司本月签订了合同，申报的时候缴了印花税。领导作废了该合同，不签了，由于印花税已经缴纳，并且不能退还，因此，由于作废合同导致多缴了税。还有一个是变更合同，如果合同金额增加了，就要补缴印花税，如果合同金额减少了，不退印花税。所以，如果合同金额一时不能确定，应该先签订金额未定的合同，等到金额确定以后再补充进去，这样就可以避免多缴税。
4、合理运用区域性税收优惠政策
目前我国的西部大开发或者少数民族自治区都出台了一些税收优惠政策，来带动当地经济发展。将企业注册到有税收政策的税收优惠区，不仅最节税而且合理合法。这里以把企业注册到我工业园区为例【Tel:156-8317-4870】。
园区对注册企业的增值税以地方留存的30%~60%扶持奖励；
企业所得税以地方留存的30%~60%给予扶持奖励；
财政扶持按月返还，当月缴税，次月扶持；
个人独资企业（小规模）的可以申请核定征收，核定后综合税负5%以内；
小规模有限公司也可核定，综合税负5%以内
案例分析：
北京某实业公司：实缴增值税/企业所得税1000万元为例，对企业的扶持数额如下：
增值税奖励1000*50%*50%=250万
企业所得税奖励1000*40%*50%=200万
2000万税收，可获得450万的扶持奖励
5、代理还是非代理
现在很多企业都与事务所签订税务代理合同，大家都认为属于代理业务，既然是代理业务，那就应该按差额缴税。其实，税务代理合同应该按服务业中的其他服务缴纳税金，应该按全额纳税。税务上对代理的认定不是看合同的名称，而是看经济实质。税务代理实质上是中介机构为企业提供的服务，与代理不同，代理有第三方出现，例如：企业委托一家公司采购一批产品，业务中有卖方，买方还有中间方，因此属于代理，而税务代理是中介机构直接为企业服务，没有出现第三方，因此，不属于代理合同，在执行合同中发生的垫付、代收都需要计入应税收入纳税，不能按差额纳税。税务上的代理概念和日常生活中的理解有差异。
6、企业节税方法-对方违法对方陪
签订合同是对双方的一个法律约束，现在经常出现的情况是：对方履行了合同，但对方提供的发票存在问题，例如：有一些提供的是从第三方购买的发票、有些是请其他单位开发票、有些购买失控发票、有些直接使用假发票。税务机关查出发票有问题，购货方就要承担责任。对方违规提供发票，购货者要承担法律责任。如果想追究对方的责任，还难以找到合适的法律依据。所以建议企业在合同中加上保护条款：由于对方提供的发票不符合税法规定，给甲方造成的损失由乙方承担赔偿责任。保护条款一方面可以给对方施加压力，一方面如果真出问题了，可以根据合同条款直接找对方赔偿，无需为法律依据烦恼。
7、对方偷税你遭殃
有个房地产公司，在广告里承诺：买房子送契税。业主买房子，在合同中写明：契税由房产公司承担。业主们搬进了新屋，开始了新的生活。等到去办房产证，对方告知：你们还没有缴契税，先缴了再办证。业主们与房管部门理论：房产公司答应送契税。其实，契税的纳税人是购买房子的业主，房管部门根本无需理会房产公司与业主的合同，只要按法律规定办即可。业主与房产公司的合同纠纷由双方按法律途径解决。业主无奈，只好先缴了契税办证，回头再找房产公司算帐。对方包税，对方如果不纳税还是你承担法律责任，对方不承担偷税的责任，对方只承担违背合同的责任，属于合同纠纷，因此，包税合同之后还要关注对方是否真的纳税了。
8、一日之差两重天
张三办家公司，登记在6月30日，李四办家公司，登记在7月1日。大家对这一天的差异没有在意，大家都向税务机关递交了申请，要求享受新办企业的税收优惠政策。当年下半年大家都亏损，张三的公司税务机关批复当年已经享受了一年的的所得税，明年开始要交所得税，由于当年亏损，算免税也没有实际意义。李四的公司可以选择今年的利润先缴纳，明年再开始计算享受一年的所得税优惠，由于当年亏损，选择缴税也没有问题，所以李四的公司明年才算免税一年。根据税务规定：上半年开业的公司当年算一年免税，下半年开业的公司可以选择。所以，一日之差命运各异，要经营成功，一定要了解税务规定。
9、企业节税方法--哪些属于开发费
税务政策规定：企业的技术开发费符合条件可以加计扣除。这项政策听起来很简单，但运用起来就会出问题。在会计核算中，我们把用于技术研究开发的费用计入管理费用，然后将该项费用在税前加计扣除。实际上，政策中的技术研究开发费还包括：用于技术研究开发场地的折旧、设备的折旧、技术研究人员的工资福利等，由于会计核算中，我们并未单独核算技术研发场地的折旧、设备的折旧，因此，造成企业在加计扣除的时候往往会少了金额最大的项目，造成没有用足政策，少抵扣了一大部分。
10、企业节税方法-技术入股好处多
很多民营企业的老板都是技术专家，个个拥有专利，将专利提供给公司使用，双方没有签订合同，也没有一个明确的说法，究竟属于何种方式使用。建议老板们将技术专利作价投入公司，一方面可以改善公司的财务状况，减少投资时的资金压力，一方面，作价入股以后，公司可以计入无形资产，可以合理摊消，可以增加成本费用，减少利润，少缴所得税。这样一个财务、税务都有利的办法却很多企业家都不了解，以致一边抱怨政府征税太狠，一边拼命缴不该缴的税。
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