回乡奔年一一苦旅之一
离开故乡整整34年，那些在异乡谋生的人，每年临近年关的时候，心里就像生了草，坐也不是，站也不是，总盼望着早点回家过年。在游子的心中，过年如果不与家人团聚，他乡无论怎样红火热闹，都不能算真正过年，因此，回乡奔年就成了他们的最大心愿。
中年时期，虽漂泊他乡，平时工作繁忙，家务繁重，加上自学耗去的精力，日子过得十分充实，对于家也就很少思念。过年就不同了，部队家属院里的家属来自天南海北，男人们长期呆在工地上，女人们在家操持家务，家里也就我和孩子在家忙碌。那种没着没落的滋味儿如同鲜活的心被掏走，空落落的。这时，故乡的家就成了向往所在。好不容易盼到春节来临，马上就有机会回家探亲了，几乎什么事情都不想干，连觉都睡不踏实，全部心思都放在了回家的准备上，那种“归心似箭”的感觉只有远离家乡的人才会有这种真切而苦涩的体会。
我在原种场时，父亲就已去逝。我来山西后，祖母也去世了。家里只有老母亲及一大家子人。母亲在的时候，回家奔年，其实就是为了看望母亲，有母亲才有家。 回家过年十分简单，买些当地的土特产，回家后给母亲留点钱，表示一下做儿女的心意，母亲也就十分满足。说实话，每次给母亲一点钱时，她都百般推让，从来也没见她花过。我不清楚母亲当时在想什么，但是，我深信她一定懂得：女儿给予她的是一颗心，这一点时于母亲和儿女非常需要，也非常重要。漂泊他乡的人再忙再累回家奔年，就是要给父母和家人带去点慰藉。
说到奔年，就不能不提到乘车赶路的事。八五年部队在山西霍县(现在的霍州市)一个火车路过的小站。快车是根本不停这样的小站的，那时候，买车票没有现在便捷，要想回家还得提前个把月托熟人，找门路，一趟一趟地跑，一次一次地说，运气好的才能弄到几张无座的站票，其辛苦和委屈简直无法言说。
路过的列车只在霍县小站停几分钟时间，我及孩子好不容易挤到车上。列车上的旅客多得出奇，把过道占得水泄不通。没有座位，铺几张报纸席地而坐，还要照看行李。好不容易到了石家庄，又面临转车的艰难与尴尬。途经武汉的列车停在另一股道的站台上，只有几分钟的时间。于是，用刘翔百米跨栏冲刺的速度向另一辆列车冲去。各节列车的进口都被扛着大包小包，背着沉重行李，携老带小的人群拥堵，上不去车。我急忙敲击列车的窗户，车上的人将窗户打开，我急忙将我的行李递进窗户，求车上的人帮忙接行李，帮我照看行李。没有行李拖累的我就腾出手来，将两个挤在人流中的孩子推着前行一一那真是一场力量、速度与智慧的较量！终于上了车！找到从车窗里塞进去的行李，道过谢，才算松口气：总算上了车，再坚持几个钟头就可以到家了。
可这转车后的十多个小时并不轻松。旅途中没有水喝，没有食物充饥，上厕所更是艰难，为了不踩到横躺竖卧在过道中的人，不得不小心翼翼地向前探索人们肢体间的小空缝，如此一步又一步地往返于半个车厢，这种空前的跋涉，如同跨越千山万水。终于回到放行李的地方，早已累得气喘吁吁，大汗淋漓。铺在地上的几张报纸不翼而飞，只能挤个落脚的地方站着，这一站就是大半宿！这时的心境却比身体更加沮丧，一路上积蓄在心底的恼怒、焦灼潮水般涌起：“这就是回乡的路吗？这样的苦旅何日是个头？”
后来，部队集体转工了，享受铁路职工待遇，乘车用免票，尤其是我们有高级职称的教师，上车可安排软卧，再后来，我的孩子在民航工作，父母有免票乘坐飞机。但是，我的母亲去世了，我的公婆也过世了。我们终于不再奔年了，同样，我们也无家可回了。
现在的我们，已经老了，奔不动了，跑不动了，也提不起过年的兴致。现在终于醒悟：年轻时那么热衷于过年，不惜千里迢迢往家奔，其实就是在获取短暂的欢聚后，一年又一年地让自己接近今天。到了没有精力，没有兴致去奔年了，人生也就接近衰老。看来，这人生不论经历过多少劳累奔波，多少艰难坎坷，总有一天会停息下来，归于平静。而平静似乎比岁月流年更长久，更值得珍惜。
（本文写于2017年1月15日） https://t.cn/RxBAHUP
离开故乡整整34年，那些在异乡谋生的人，每年临近年关的时候，心里就像生了草，坐也不是，站也不是，总盼望着早点回家过年。在游子的心中，过年如果不与家人团聚，他乡无论怎样红火热闹，都不能算真正过年，因此，回乡奔年就成了他们的最大心愿。
中年时期，虽漂泊他乡，平时工作繁忙，家务繁重，加上自学耗去的精力，日子过得十分充实，对于家也就很少思念。过年就不同了，部队家属院里的家属来自天南海北，男人们长期呆在工地上，女人们在家操持家务，家里也就我和孩子在家忙碌。那种没着没落的滋味儿如同鲜活的心被掏走，空落落的。这时，故乡的家就成了向往所在。好不容易盼到春节来临，马上就有机会回家探亲了，几乎什么事情都不想干，连觉都睡不踏实，全部心思都放在了回家的准备上，那种“归心似箭”的感觉只有远离家乡的人才会有这种真切而苦涩的体会。
我在原种场时，父亲就已去逝。我来山西后，祖母也去世了。家里只有老母亲及一大家子人。母亲在的时候，回家奔年，其实就是为了看望母亲，有母亲才有家。 回家过年十分简单，买些当地的土特产，回家后给母亲留点钱，表示一下做儿女的心意，母亲也就十分满足。说实话，每次给母亲一点钱时，她都百般推让，从来也没见她花过。我不清楚母亲当时在想什么，但是，我深信她一定懂得：女儿给予她的是一颗心，这一点时于母亲和儿女非常需要，也非常重要。漂泊他乡的人再忙再累回家奔年，就是要给父母和家人带去点慰藉。
说到奔年，就不能不提到乘车赶路的事。八五年部队在山西霍县(现在的霍州市)一个火车路过的小站。快车是根本不停这样的小站的，那时候，买车票没有现在便捷，要想回家还得提前个把月托熟人，找门路，一趟一趟地跑，一次一次地说，运气好的才能弄到几张无座的站票，其辛苦和委屈简直无法言说。
路过的列车只在霍县小站停几分钟时间，我及孩子好不容易挤到车上。列车上的旅客多得出奇，把过道占得水泄不通。没有座位，铺几张报纸席地而坐，还要照看行李。好不容易到了石家庄，又面临转车的艰难与尴尬。途经武汉的列车停在另一股道的站台上，只有几分钟的时间。于是，用刘翔百米跨栏冲刺的速度向另一辆列车冲去。各节列车的进口都被扛着大包小包，背着沉重行李，携老带小的人群拥堵，上不去车。我急忙敲击列车的窗户，车上的人将窗户打开，我急忙将我的行李递进窗户，求车上的人帮忙接行李，帮我照看行李。没有行李拖累的我就腾出手来，将两个挤在人流中的孩子推着前行一一那真是一场力量、速度与智慧的较量！终于上了车！找到从车窗里塞进去的行李，道过谢，才算松口气：总算上了车，再坚持几个钟头就可以到家了。
可这转车后的十多个小时并不轻松。旅途中没有水喝，没有食物充饥，上厕所更是艰难，为了不踩到横躺竖卧在过道中的人，不得不小心翼翼地向前探索人们肢体间的小空缝，如此一步又一步地往返于半个车厢，这种空前的跋涉，如同跨越千山万水。终于回到放行李的地方，早已累得气喘吁吁，大汗淋漓。铺在地上的几张报纸不翼而飞，只能挤个落脚的地方站着，这一站就是大半宿！这时的心境却比身体更加沮丧，一路上积蓄在心底的恼怒、焦灼潮水般涌起：“这就是回乡的路吗？这样的苦旅何日是个头？”
后来，部队集体转工了，享受铁路职工待遇，乘车用免票，尤其是我们有高级职称的教师，上车可安排软卧，再后来，我的孩子在民航工作，父母有免票乘坐飞机。但是，我的母亲去世了，我的公婆也过世了。我们终于不再奔年了，同样，我们也无家可回了。
现在的我们，已经老了，奔不动了，跑不动了，也提不起过年的兴致。现在终于醒悟：年轻时那么热衷于过年，不惜千里迢迢往家奔，其实就是在获取短暂的欢聚后，一年又一年地让自己接近今天。到了没有精力，没有兴致去奔年了，人生也就接近衰老。看来，这人生不论经历过多少劳累奔波，多少艰难坎坷，总有一天会停息下来，归于平静。而平静似乎比岁月流年更长久，更值得珍惜。
（本文写于2017年1月15日） https://t.cn/RxBAHUP
【“五一”假期黑龙江多个景区迎客流高峰，自驾游家庭游唱主角】#五一小长假# 五一小长假，我省旅游市场火热，踏青赏花、亲子互动、品鉴美食等主题游成为游客热门之选。黑龙江省文化和旅游厅推出的“千车万人驾游龙江”系列活动，更是掀起了龙江自驾游高潮。记者采访获悉，和往年相比，今年游客在旅游目的地选择上，更加看中“独特性”和“深度体验”。
近郊游
“特色登山之旅”受青睐
五一小长假，龙江大地正值暮春时节，草木吐绿、山花盛开，一派欣欣向荣的景象，是登山望景的好时候。我省丰富的森林资源，吸引了众多游客打卡。在森工平山皇家鹿苑景区、香炉山国家森林公园等地，五一小长假，游客日接待量均达近万人次或破万人次。
早在“五一”前，便有游客纷纷致电生活报，咨询哈市周边短途游好去处。旅游记者联系各大知名旅行社，精心挑选了多条线路，其中就包括森工平山皇家鹿苑景区。66岁的秦阿姨参加的是跟团游，2日一大早她在女儿的陪伴下，乘坐旅游大巴车来到了森工平山皇家鹿苑景区。排队入园，刚一进入景区，母女俩便被这里独特的林下欧陆风光吸引。听说这样景致是野生鹿群常年啃食形成的，母女俩都啧啧称赞。“平山景区山势平缓，非常适合像我这样的老年人‘五一’走出家门，登山望景、感受大自然的美好，希望生活报多多举办这样的活动，我以后还参加。”秦阿姨高兴地说。市民陈女士是此次平山自驾游活动的参与者，她看中了这里能和小鹿亲密互动的特点，“能让父母在平缓的山路上逛一逛，还能让孩子玩得很开心，我们自己感觉也不累，真的是一趟全家游的完美旅程。”记者采访获悉，今年“五一”小长假，森工平山皇家鹿苑景区接待游客以哈市为主，家庭式出游比例非常高。
在香炉山国家森林公园，“家庭游”同样唱主角。只是，今年，游客不再像往常那样只看中登山赏景，他们更注重深度游。比如，5D玻璃彩虹桥、丛林魔梯、云霄飞索、旱滑道等一些能带给游客“不一样登山体验”的娱乐项目，打卡人数明显增多；往年游客热衷一日游，今年则更青睐两日游，景区内的宾馆预定也非常火爆，游客纷纷放慢脚步登山、赏花、品尝山野菜制作的美食。香炉山的工作人员告诉记者，这些入园游客中，70%以上为自驾游。
作为目前“哈市唯一能看雪的自然景观”，凤凰山国家森林公园也吸引了众多冰城游客去打卡。“这两年没有带家人远行，我就想怎么带他们在家门口玩好。听说现在凤凰山还能看到雪，感觉很奇特，就带着一家老小自驾来了。”市民吴先生说。
自驾游
“千车万人驾游龙江”高潮不断
自驾游客多，是今年“五一”我省旅游市场的一大特点。今年，黑龙江省全新打造自驾游品牌IP“龙江驾期”，“五一”小长假前举办了“千车万人驾游龙江”大型自驾游系列活动启动仪式。随着各项活动的开展，“五一”假期掀起了全省自驾旅游的高潮。
“千车万人驾游龙江”活动走进牡丹江
5月1日，由哈尔滨、大庆、齐齐哈尔等全省各地车友组成近百人的车队，开启了“千车万人驾游龙江”大型自驾游系列活动之走进牡丹江，在横道河子镇感受俄罗斯的异域风情，在柴河镇游览九寨景区等。同日，黑河市在爱辉国际汽车营地拉开了“千车万人驾游龙江”自驾游系列活动精彩序幕，近3600余名游客参与活动，现场高潮迭起，盛况空前。作为龙旅集团组织的“千车万人驾游龙江”活动之一，东极抚远、建三江、兴凯湖自驾车5日游，也于5月1日在哈尔滨正式启程。还有50余辆私家车、200余名游客构成的 “一路向东，我作东！”抚远自驾体验之旅，在5月2日出发，朝着祖国最东方——抚远一路奔驰。
此外，据携程租车数据显示：黑龙江的租车订单量较2019年同期大约增长了177%。记者从大庆连环湖景区了解到，尽管这里乘坐高铁十分便利，但来景区泡温泉的游客九成以上都是自驾游。“泡泡温泉，赏赏美景，感受一下沿途的风光，最重要的是可以随时方面脚步，根据洗好调整沿途线路。”一位游客这样对记者说。
城市游
“网红地标”打卡火热
五一小长假期间，一些市民没有选择远游，家门口的“城市地标”成了他们的热门打卡地。万余株鲜花装点，还有美食和主题巡游的中央大街，可谓是人气爆棚。据统计，“五一”假期首日全天客流量超60万人次。还有超火的南岗某夜市，有报道称“五一”小长假前三天，客流总量达10万人次。
哈尔滨极地公园是遛娃必选地之一，“五一”假期这里推出了新白鲸秀、极地秀、海狮海象表演、新鳐鱼美人鱼表演首秀、“淘学企鹅”儿童剧、北极熊行为展示、北极光、海豹训练课堂等九大全新主题表演秀，吸引了众多哈市及周边亲子游家庭。其中，省内周边城市游客以绥化、大庆、齐齐哈尔居多。此外，今年“五一”小长假哈尔滨极地公园省外游客占比明显升高，吉林、辽宁、河北、山东在外省游客占比较高。
哈尔滨融创乐园也是“五一”小长假的热门打卡地。3日，记者在景区门口看到，已是下午，这里依然排着长队。为了控制人流量，景区实行限时预约入园。刺激感十足的娱乐项目、最新造型“萌趣恐龙”IP、丰富多彩的精彩演出，都让游客流连忘返。尤其是今年景区将夜场时间从每年的六月份提前至从“五一”开始的每个周末及节假日，更是吸引了不少年轻人来打卡。
记者：吴海鸥 薛宏莉
近郊游
“特色登山之旅”受青睐
五一小长假，龙江大地正值暮春时节，草木吐绿、山花盛开，一派欣欣向荣的景象，是登山望景的好时候。我省丰富的森林资源，吸引了众多游客打卡。在森工平山皇家鹿苑景区、香炉山国家森林公园等地，五一小长假，游客日接待量均达近万人次或破万人次。
早在“五一”前，便有游客纷纷致电生活报，咨询哈市周边短途游好去处。旅游记者联系各大知名旅行社，精心挑选了多条线路，其中就包括森工平山皇家鹿苑景区。66岁的秦阿姨参加的是跟团游，2日一大早她在女儿的陪伴下，乘坐旅游大巴车来到了森工平山皇家鹿苑景区。排队入园，刚一进入景区，母女俩便被这里独特的林下欧陆风光吸引。听说这样景致是野生鹿群常年啃食形成的，母女俩都啧啧称赞。“平山景区山势平缓，非常适合像我这样的老年人‘五一’走出家门，登山望景、感受大自然的美好，希望生活报多多举办这样的活动，我以后还参加。”秦阿姨高兴地说。市民陈女士是此次平山自驾游活动的参与者，她看中了这里能和小鹿亲密互动的特点，“能让父母在平缓的山路上逛一逛，还能让孩子玩得很开心，我们自己感觉也不累，真的是一趟全家游的完美旅程。”记者采访获悉，今年“五一”小长假，森工平山皇家鹿苑景区接待游客以哈市为主，家庭式出游比例非常高。
在香炉山国家森林公园，“家庭游”同样唱主角。只是，今年，游客不再像往常那样只看中登山赏景，他们更注重深度游。比如，5D玻璃彩虹桥、丛林魔梯、云霄飞索、旱滑道等一些能带给游客“不一样登山体验”的娱乐项目，打卡人数明显增多；往年游客热衷一日游，今年则更青睐两日游，景区内的宾馆预定也非常火爆，游客纷纷放慢脚步登山、赏花、品尝山野菜制作的美食。香炉山的工作人员告诉记者，这些入园游客中，70%以上为自驾游。
作为目前“哈市唯一能看雪的自然景观”，凤凰山国家森林公园也吸引了众多冰城游客去打卡。“这两年没有带家人远行，我就想怎么带他们在家门口玩好。听说现在凤凰山还能看到雪，感觉很奇特，就带着一家老小自驾来了。”市民吴先生说。
自驾游
“千车万人驾游龙江”高潮不断
自驾游客多，是今年“五一”我省旅游市场的一大特点。今年，黑龙江省全新打造自驾游品牌IP“龙江驾期”，“五一”小长假前举办了“千车万人驾游龙江”大型自驾游系列活动启动仪式。随着各项活动的开展，“五一”假期掀起了全省自驾旅游的高潮。
“千车万人驾游龙江”活动走进牡丹江
5月1日，由哈尔滨、大庆、齐齐哈尔等全省各地车友组成近百人的车队，开启了“千车万人驾游龙江”大型自驾游系列活动之走进牡丹江，在横道河子镇感受俄罗斯的异域风情，在柴河镇游览九寨景区等。同日，黑河市在爱辉国际汽车营地拉开了“千车万人驾游龙江”自驾游系列活动精彩序幕，近3600余名游客参与活动，现场高潮迭起，盛况空前。作为龙旅集团组织的“千车万人驾游龙江”活动之一，东极抚远、建三江、兴凯湖自驾车5日游，也于5月1日在哈尔滨正式启程。还有50余辆私家车、200余名游客构成的 “一路向东，我作东！”抚远自驾体验之旅，在5月2日出发，朝着祖国最东方——抚远一路奔驰。
此外，据携程租车数据显示：黑龙江的租车订单量较2019年同期大约增长了177%。记者从大庆连环湖景区了解到，尽管这里乘坐高铁十分便利，但来景区泡温泉的游客九成以上都是自驾游。“泡泡温泉，赏赏美景，感受一下沿途的风光，最重要的是可以随时方面脚步，根据洗好调整沿途线路。”一位游客这样对记者说。
城市游
“网红地标”打卡火热
五一小长假期间，一些市民没有选择远游，家门口的“城市地标”成了他们的热门打卡地。万余株鲜花装点，还有美食和主题巡游的中央大街，可谓是人气爆棚。据统计，“五一”假期首日全天客流量超60万人次。还有超火的南岗某夜市，有报道称“五一”小长假前三天，客流总量达10万人次。
哈尔滨极地公园是遛娃必选地之一，“五一”假期这里推出了新白鲸秀、极地秀、海狮海象表演、新鳐鱼美人鱼表演首秀、“淘学企鹅”儿童剧、北极熊行为展示、北极光、海豹训练课堂等九大全新主题表演秀，吸引了众多哈市及周边亲子游家庭。其中，省内周边城市游客以绥化、大庆、齐齐哈尔居多。此外，今年“五一”小长假哈尔滨极地公园省外游客占比明显升高，吉林、辽宁、河北、山东在外省游客占比较高。
哈尔滨融创乐园也是“五一”小长假的热门打卡地。3日，记者在景区门口看到，已是下午，这里依然排着长队。为了控制人流量，景区实行限时预约入园。刺激感十足的娱乐项目、最新造型“萌趣恐龙”IP、丰富多彩的精彩演出，都让游客流连忘返。尤其是今年景区将夜场时间从每年的六月份提前至从“五一”开始的每个周末及节假日，更是吸引了不少年轻人来打卡。
记者：吴海鸥 薛宏莉
【打破低估值魔咒，房企分拆上市热火朝天】房企融资抢地的热情持续数月，如今这场“盛宴”开始出现终结信号。市场消息显示，房企负债已进入监管视野，根据剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等红线指标，控制房企有息负债增长。
不仅如此，近一年拿地凶猛的房企将被重点监管，房企募集资金用途也受到严格限制。目前，具体细则还有待官方确认，但已有房企开始自查，针对上述指标衡量自身债务指标，并提前铺排融资事项。
多位受访专家表示，近几年每到三四季度，房地产信贷额度都会紧张，目前国家政策倾向于支持小微企业融资，信贷也侧重实体产业。在“房住不炒”定位下，金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。
融资收紧，房企正马不停蹄分拆旗下业务上市，以再造融资平台、减轻资金压力。今年以来，物业板块上市成为房企标配，代建、园林、文旅也被推向资本市场，借分拆上市实现二次融资。
“今明两年房企债务将集中到期，疫情影响销售回款，融资压力更大，多渠道融资是房企当前首要任务之一。”同策研究院研究总监宋红卫告诉第一财经记者。
被迫的融资诉求
分拆物业公司独立上市，已成为房企今年最热衷的资本游戏。
最新动态来自龙头房企中国恒大（03333.HK，下称“恒大”）。7月31日，恒大宣布正考虑分拆物业管理业务于港交所上市。过去的2019年，恒大物管服务收入43.8亿元，已跻身上市物企前十。
上市前夕，恒大重组相关业务公司，并引入战略投资者。8月13日，恒大表示其全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权，总交易金额约235亿港元。
Mangrove 3,Ltd.是恒大物业未来分拆上市的主体，股权交割后，恒大仍将拥有其71.9%的股权。但在股权交割后两周年内，若恒大物业未能上市，战投方有权要求恒大按交易对价加10%年利息的价格进行回购。
“房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到‘一种资产、两次使用’的效果。”中指研究院研报曾指出，分拆上市后，该业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金，更好地满足项目投资需求。
对母公司来说，分拆上市还可有效盘活公司资产，通过出让一部分股权获得大量IPO资金，改善企业资产流动性；同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育，为公司长期发展创造有利条件。
抢滩资本市场的益处显而易见，但促使房企加快上市步伐的，是难以放松的地产融资环境。
市场消息显示，近期监管部门设置“三道红线”控制房企有息债务增长，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，根据房企触线程度，分档设定有息负债规模增速阈值。
如果房企“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；若“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。
近期半年业绩会上，中国奥园(03883.HK)在被问及该问题时称，公司已按上述档次进行测试，奥园指标表现不在监管限制范围内，下半年预计有200多亿元债务到期，公司现金储备694.4亿元，压力并不大。
鉴于很多房企存在“明股实债”现象，鼎诺投资根据Wind数据按（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益这一指标统计了房企负债。数据显示，触碰到三条红线、两条红线的房企均达50多家，未来融资或将不同程度受限。
与此同时，一位不愿透露姓名的信托界人士告诉第一财经记者，房地产信托融资一直比较紧，实行额度控制，具体为本季度房地产信托存量不能高于上一季度末存量，全年额度上，不能超过去年年底的量。
“房住不炒定位下，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，下半年金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。”贝壳研究院高级分析师潘浩在公开报告中指出，境内金融监管升级符合前期银保监会的政策导向。
寻找新的利润增长空间
身处资金密集行业，房企规模扩张、战略转型均需大量资金投入，为直接利用融资平台，开发商选择分拆旗下业务与资本市场深度融合。值得注意的是，除了大热的物业股，文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。
4月17日，奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书，其招股书显示，2017年至2019年期间，中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。
6月24日，雅居乐(03383.HK)发布公告，建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前，雅居乐集团拥有两家上市企业，包括雅居乐控股与雅生活，如果雅城成功上市，将是该集团第三家上市公司。
“对在资本市场估值较低的房地产行业来说，分拆旗下成熟业务上市，可以较高估值获得可观的融资额；同时将子业务进行独立运营，有利于该业务的潜在价值显性化，为企业带来更多发展机会。”中指研究院认为。
《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2019年在港上市房企平均市盈率和市净率分别为8.19倍、0.85倍，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。
如是金融研究院院长管清友在2020博鳌房地产论坛上表示：“房地产估值逻辑正在发生变化，以前是按照金融逻辑估值，现在要按照制造业和消费行业估值。杠杆加不上去、拿地自有资金提高，赚不到金融和杠杆的钱，所以估值上不去。”
股价低迷，不但直接减少股东财富，还会影响房企市场形象，增加再融资难度，提高融资成本。目前港股物业板块市盈率普遍高达30倍左右，一旦房企将其分拆上市，该板块估值将较地产母公司翻倍增长。
不仅如此，随着房地产行业回归理性发展，完全依靠传统业务已不能保证房企未来的盈利水平。以恒大为例，8月16日，该集团发布盈利预警，上半年公司核心净利润预期约193亿元，同比下降约37%。
对于利润下降的原因，恒大称，受新冠肺炎疫情影响，公司进行全国促销活动，实施销售价格优惠及营销费用上升，而其间外汇汇率波动引起外汇亏损，附属公司对新能源汽车的投入引起合并报表亏损，都进一步缩减了利润空间。
此时分拆物业上市并出让一部分股权，恒大可获得大量IPO资金。作为控股股东，恒大还可借旗下物业板块获得投资收益，按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成，对传统业务盈利形成补充。
对物业公司来说，分拆上市后可拥有独立融资平台支持自身发展，有助于提升房企在细分领域的竞争力；母公司的经营发展战略也将更为清晰，管理者会有更多时间和精力做好主营业务。
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在2020博鳌房地产论坛上提出：“如果说传统的物业开发上市是1.0时代，传统物管企业上市是2.0时代，现在已进入把轻资产运营管理分拆出来单独上市的3.0时代。”曾粤晖认为，房企可尝试推进轻资产业务板块上市，进行创新融资，获得更高估值。
来源：第一财经资讯
不仅如此，近一年拿地凶猛的房企将被重点监管，房企募集资金用途也受到严格限制。目前，具体细则还有待官方确认，但已有房企开始自查，针对上述指标衡量自身债务指标，并提前铺排融资事项。
多位受访专家表示，近几年每到三四季度，房地产信贷额度都会紧张，目前国家政策倾向于支持小微企业融资，信贷也侧重实体产业。在“房住不炒”定位下，金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。
融资收紧，房企正马不停蹄分拆旗下业务上市，以再造融资平台、减轻资金压力。今年以来，物业板块上市成为房企标配，代建、园林、文旅也被推向资本市场，借分拆上市实现二次融资。
“今明两年房企债务将集中到期，疫情影响销售回款，融资压力更大，多渠道融资是房企当前首要任务之一。”同策研究院研究总监宋红卫告诉第一财经记者。
被迫的融资诉求
分拆物业公司独立上市，已成为房企今年最热衷的资本游戏。
最新动态来自龙头房企中国恒大（03333.HK，下称“恒大”）。7月31日，恒大宣布正考虑分拆物业管理业务于港交所上市。过去的2019年，恒大物管服务收入43.8亿元，已跻身上市物企前十。
上市前夕，恒大重组相关业务公司，并引入战略投资者。8月13日，恒大表示其全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权，总交易金额约235亿港元。
Mangrove 3,Ltd.是恒大物业未来分拆上市的主体，股权交割后，恒大仍将拥有其71.9%的股权。但在股权交割后两周年内，若恒大物业未能上市，战投方有权要求恒大按交易对价加10%年利息的价格进行回购。
“房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到‘一种资产、两次使用’的效果。”中指研究院研报曾指出，分拆上市后，该业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金，更好地满足项目投资需求。
对母公司来说，分拆上市还可有效盘活公司资产，通过出让一部分股权获得大量IPO资金，改善企业资产流动性；同时母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育，为公司长期发展创造有利条件。
抢滩资本市场的益处显而易见，但促使房企加快上市步伐的，是难以放松的地产融资环境。
市场消息显示，近期监管部门设置“三道红线”控制房企有息债务增长，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，根据房企触线程度，分档设定有息负债规模增速阈值。
如果房企“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；若“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。
近期半年业绩会上，中国奥园(03883.HK)在被问及该问题时称，公司已按上述档次进行测试，奥园指标表现不在监管限制范围内，下半年预计有200多亿元债务到期，公司现金储备694.4亿元，压力并不大。
鉴于很多房企存在“明股实债”现象，鼎诺投资根据Wind数据按（有息负债-货币资金+少数股东权益）/归母权益这一指标统计了房企负债。数据显示，触碰到三条红线、两条红线的房企均达50多家，未来融资或将不同程度受限。
与此同时，一位不愿透露姓名的信托界人士告诉第一财经记者，房地产信托融资一直比较紧，实行额度控制，具体为本季度房地产信托存量不能高于上一季度末存量，全年额度上，不能超过去年年底的量。
“房住不炒定位下，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，下半年金融监管升级是促进市场平稳运行的重要保障。”贝壳研究院高级分析师潘浩在公开报告中指出，境内金融监管升级符合前期银保监会的政策导向。
寻找新的利润增长空间
身处资金密集行业，房企规模扩张、战略转型均需大量资金投入，为直接利用融资平台，开发商选择分拆旗下业务与资本市场深度融合。值得注意的是，除了大热的物业股，文旅、代建、园林等均已被房企提到上市日程。
4月17日，奥园旗下文旅板块中国文旅集团有限公司向港交所递交招股书，其招股书显示，2017年至2019年期间，中国文旅集团分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元。
6月24日，雅居乐(03383.HK)发布公告，建议分拆雅城集团股份在联交所主板独立上市。目前，雅居乐集团拥有两家上市企业，包括雅居乐控股与雅生活，如果雅城成功上市，将是该集团第三家上市公司。
“对在资本市场估值较低的房地产行业来说，分拆旗下成熟业务上市，可以较高估值获得可观的融资额；同时将子业务进行独立运营，有利于该业务的潜在价值显性化，为企业带来更多发展机会。”中指研究院认为。
《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2019年在港上市房企平均市盈率和市净率分别为8.19倍、0.85倍，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。
如是金融研究院院长管清友在2020博鳌房地产论坛上表示：“房地产估值逻辑正在发生变化，以前是按照金融逻辑估值，现在要按照制造业和消费行业估值。杠杆加不上去、拿地自有资金提高，赚不到金融和杠杆的钱，所以估值上不去。”
股价低迷，不但直接减少股东财富，还会影响房企市场形象，增加再融资难度，提高融资成本。目前港股物业板块市盈率普遍高达30倍左右，一旦房企将其分拆上市，该板块估值将较地产母公司翻倍增长。
不仅如此，随着房地产行业回归理性发展，完全依靠传统业务已不能保证房企未来的盈利水平。以恒大为例，8月16日，该集团发布盈利预警，上半年公司核心净利润预期约193亿元，同比下降约37%。
对于利润下降的原因，恒大称，受新冠肺炎疫情影响，公司进行全国促销活动，实施销售价格优惠及营销费用上升，而其间外汇汇率波动引起外汇亏损，附属公司对新能源汽车的投入引起合并报表亏损，都进一步缩减了利润空间。
此时分拆物业上市并出让一部分股权，恒大可获得大量IPO资金。作为控股股东，恒大还可借旗下物业板块获得投资收益，按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成，对传统业务盈利形成补充。
对物业公司来说，分拆上市后可拥有独立融资平台支持自身发展，有助于提升房企在细分领域的竞争力；母公司的经营发展战略也将更为清晰，管理者会有更多时间和精力做好主营业务。
建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在2020博鳌房地产论坛上提出：“如果说传统的物业开发上市是1.0时代，传统物管企业上市是2.0时代，现在已进入把轻资产运营管理分拆出来单独上市的3.0时代。”曾粤晖认为，房企可尝试推进轻资产业务板块上市，进行创新融资，获得更高估值。
来源：第一财经资讯
✋热门推荐