【神秘的公摊】

在许多购房者看来，在商品房以建筑面积交易的过程中，已经在公摊面积方面支出了一大笔“冤枉钱”，后续物业费还要按建筑面积每平方米收取物业费，公摊面积越大，物业费越多。在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的支出。

政协委员洪洋也在今年两会中提出，住宅物业费按建筑面积收费不合理。他提出疑问：物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？

“实际上，公摊面积并不会增加居民缴纳的物业费。”一名物业相关人士陈晴表示，这与物业费的计算方式有关，物业是算“总账”。具体物业费的价格会根据配置的服务人员、服务内容、服务标准等，测算人员工资、物料等等，得出一个项目每年的总费用，然后按照每户的面积比例做费用切分。“在这种计算规则下，即使是不按照建筑面积收取，而按照套内面积收取，每户的占比也不会改变。”陈晴表示。

而在一些以套内面积交易的国家，物业费的计算方式同样是按照比例划分。陈晴介绍，比如在澳大利亚的新南威尔士，物业费的收取与房产的价值有关，物业公司会根据公用设施多少和其他因素等，从物业价值的0.3%到1.2%来收取物业费。

在中国，绝大部分物业费收取都采用“包干制”，即物业公司会把每个项目的人工成本、物耗、能耗、外包、保险等成本算一笔详细的账，再加上一定的利润，通常是“微利”，把总费用除以12个月，再除以建筑面积得出的就是物业费的价格，即元/月/平方米。

实际上，想要通过去除公摊面积来减少物业费的支出是不太可行的。首先，如果按照套内面积计算物业费，总包费用不变的情况下，会提高物业费单价，购房者交的物业费并没有减少。李晴表示，其次，目前物业公司基本都处于“微利”运转，利润率通常在个位数。而近年来，人工成本年年都在上涨，物业成本中超过60%的成本又都是人工成本。此外，房屋年限越久，维护、养护成本也在不断增加，一些物业公司的项目甚至亏本运营。

而物业费的上调在现实操作中显然是比较困难的。陈晴介绍。根据《物权法》的规定，要想变更物业费，必须经占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，即物业费上涨需经“双过半”的业主同意后才可以上涨。

“所有的误解都是因为不理解。”李欣感叹，但理解很难。不仅仅是购房者有疑惑，记者在采访中发现，即便是和商品房公摊直接相关的工作人员，也不清楚公摊的完整来源：

住宅设计人员并不能完全清楚公摊面积具体是如何测算的，楼栋公摊面积的差异是怎样产生的；测绘人员也并不知道一些楼栋为何进行这样的规划设计，从而导致测算出来的公摊面积的不尽相同；销售人员任静更是常常“一头雾水”。

虽然商品房购销合同中都会注明商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积，但大部分合同中都不会标注出具体是小区的哪些部分，更加不会列出具体演算过程。“连我自己都搞不清楚的问题，更无法向客户去解释。”任静表示，在她销售过的项目中，她并不知道项目里纳入公摊面积部位的名称、位置和面积。也就是说，对公摊的设计、测算环节的专业人员和面向客户的销售人员，“公摊”也是一个谜团，公摊面积始终无法以清晰的面目示人。

值得注意的是，作为公摊面积发源地的中国香港早在2013年就进行了改革，要求地产代理在推销二手住宅和一手新盘时先行提供物业单位的使用面积信息，才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。而在中国内地，除了重庆在2002年以法律形式明确了：商品房销售以套内建筑面积作为计价依据，其他城市则将附加了公摊的建筑面积沿用至今。#建议取消商品房公摊面积# https://t.cn/A6693PTt（作者：经济观察报）

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