“独立产权，拆1赔3，杭州独一家。”
 “政府规划文件已批复，百分百会拆迁”、“务必来现场看一看，怕你错过一次难得的拆迁机会”……
 推销房产、贷款的很常见，打着“待拆迁房”名义兜售的，你遇到过吗？最近，滨江区的王女士，就接到了多个这样的推销电话。
 好奇心驱使下，添加了微信，对方立马甩过来一大堆信息和链接。
 有项目介绍、有规划信息，以及各种政府征迁补偿文件，甚至还有一堆客户下单的不动产证照片。
一番了解才知道，这不是住宅，而是一个萧山的建材专业市场。
 商业拆迁赔偿比住宅还高？如果确定拆迁，有利可图之下，为什么还要对外销售？这是一种新式销售套路吗？
馅饼还是陷阱？我们实地走了一趟。
从滨江区出发，沿建设四路往东，穿过通惠北路，就到了该建材城。
 位置挺不错，就在市北东（锦粼府、东方名府一带）北面，离地铁7号线新兴路站约300米，西侧是在建通城高架，隶属宁围单元。
 这里堪称专业市场集群，除了该建材城，南北两侧还有汽配五金市场，和二手车交易市场。
 市场内密密麻麻全是车（免费停车），绕了几圈，才在市场连廊下方的一处板房，找到简陋的营销中心。没有沙盘，只有几张桌椅，若干展架，和墙上的位置示意地图、飘红的销控表等。
 接待人员表示，市场共9幢楼，1-3层，分割成1200多套商铺，面积40-90㎡不等。
“三层带5年租约销售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房价。一二层正常销售，不带租约。”对方告诉我，这批“拆迁商铺”很畅销，目前只剩20多套了。
 “买家包括原先的经营户，还有滨江萧山、省内各地投资客。”介绍的同时，还给我看各种定金、产证截图。
 听对方说，最牛的一个客户，一口气买了一整层，10多间商铺。
 “既然拆迁赔偿这么高，为什么拿出来卖？”、“政府有规定的，公司占比不能超过20%，否则可能只是换地。而个人产权比例占比高，就能正常拆迁了。”
 我查了下资料，找不到相关文件。但这个建材城确实有年头了，拿地至今已有20多年。
抛开个人产权比例的说法，先来看看，该建材城拆迁的可能性有多大？
 按照对方提供的线索，我找到了一份去年3月的规划文件。据杭州市规划局批复，宁围单元明确定位为宜居宜业、充满活力、交通畅达的品质住区。
 对比现状用地和规划用地，建材城所在的专业批发市场，未来调整为商业商务兼容用地。
 不过按照控规，除了建材城，包括汽配五金市场、二手车交易市场在内的周边多个市场，也在用地调整之列。
 换句话说，如果建材城拆迁，它们也会拆迁，但却没见其他市场推销商铺。
而且如果仅仅按照这种标准，就断定建材城会拆迁，那么杭州类似的“待拆迁房”太多了。毕竟，随着城市快速发展，环境陈旧、管理落后的功能，都会向外搬迁。
 关键的是，“拆不拆，什么时候拆？”是一个极不确定性的问题。
 按照历史经验看，就算最终会拆迁（也不排除规划调整），这个时间成本，也不是一般人所能承受的。
 典型例子如1982年开张、1997年迁入凤起路的环北小商品市场。
 由于与城市发展的不匹配，21世纪后就有人建议：应尽早搬迁到主城以外。但由于各种原因，搬迁一直未能成行。传了近20年，才在去年真正关停。
就算等得起，赔偿真有“1赔3”吗？
 对方是这么算的：几年后拆迁，肯定会升值。加上各种补偿、补贴和奖励，就能达到原值的3倍。
 在我看来，这想得过于简单了。
根据《萧山区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，针对非住宅房屋征收补偿，作了如下规定：征收非住宅房屋一般以货币补偿为主，其房屋价值（含土地，下同） 按评估价值给予补偿（也可产权调换），还应一次性支付搬迁费。
 
造成停产停业损失的，可按被征收房屋价值的一定比例计算，商业用房按６％。
 
征收非住宅房屋，在暂停办理相关手续前，被征收人已改变用途并办理工商、税务等相关合法经营手续两年以上的，在征收补偿方案确定的签约期限内，按照规划用途征收补偿后，可再按其合法经营面积给予被征收人一次性补助，最高不超过其合法经营面积部分房屋原用途评估价值的20%。
 
被征收人在签约期限内签订货币补偿协议并搬迁的，可以按被征收房屋价值给予不高于25%补贴，具体补贴标准应在征收补偿方案中明确。
理论上，只要未来拆迁时的评估价涨了，加上各种补贴，的确可获得丰厚的补偿。
但问题在于，现在商铺销售价并不低。
剩余在售的商铺，粗粗一算，最贵的单价超5万，最便宜也要近3万，相当于奥体、市北的新房限价。
要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地价也不过2万2，新房限价3.35万。
现场一圈看下来，市场生意也不是很红火，一楼还行，二楼一般，三楼空置率很高。二手住宅都不能保证一定升值，何况一个体量10万㎡的大型专业市场。
不妨算一笔账，假设各种补贴算一起，综合按均价5万算，光拆迁成本就要50亿。除非将来卖地大幅拉高容积率，否则很难回本。
博拆迁，从来都是一个高风险的行为。
 过去几年，杭州市场上专门有一群人，通过法拍或二手市场，买入超级老破小赌拆迁。
 但印象中成功者寥寥。公开报道的，仅有山棉北里等寥寥数个，更多是一等就是七八年，深套其中。
 其中一个重要原因，是政策转变——老旧改造代替征迁。
 在我看来，商业拆迁房也是同样道理。不仅时间上存在严重不确定性（大量时间成本、资金成本），政策上也有变数（产权调换），买入价格更可能提前透支。
 如今住宅难摇、二手价格高企、股市动荡，确实没有太多的资产保卫渠道。
 但越是没机会越要谨慎。虽说富贵险中求，但同样有一句老话：天上不会平白无故掉馅饼。
风险与收益，总是如影随形的。#杭州#

“猫猫最大的神性在于他能坦然接受你对他所有的爱，而当爱降临在我们头上时，你或许会感到惶恐，或许会觉得洋洋自得，但没有人能做到像猫猫一样心安理得的接受别人对你所有的好。人与人之间相处最舒服的方式就是人与猫之间的相处方式，你只要无条件不求回报的对他好，好奇心会驱使他靠近你直到离不开你。互相吸引才是一切亲密关系维持的根源。去栽花种草，而不是去追蝴蝶”

我一直关注智慧板块和逆商板块以及智商模块和情商模块，这两大板块和两个模块是我一生中最挚爱的兴趣，我一直马不停蹄地研究智慧和逆商以及智商和情商，随着我不求回报的研究，我现在终于领悟到了其中的奥妙之处，这是我一生中最大的兴趣，我的好奇心一直让我不停地尝试与思考以及理性分析。举个例子，譬如：智商对于车子来说就是车子的动力装置，情商对于车子来说就是车子的方向盘，智商越高，车子的里程数越大，情商越高，决定车子的里程数越大，因此智商和情商是一个整体，智慧越高决定着人的善良程度越大，逆商越高决定着人的智商和情商越是一个整体，没有智慧说明人是智商太差和情商太低，智商和情商处于精神分裂症的状态越严重，没有逆商说明人是浮躁不安的，人的浮躁不安让智商和情商失去发挥能力的机会。人越是没有逆商越能说明人的智商和情商是处于垂死边缘，人生进阶的路子走不好是因为，人的智商和情商都有问题，因此人就会和愚蠢无知扎堆，西方文化和西方知识就是抬举了人的智商扼杀了人的情商的一种状态，西方文化和西方知识也是抬举了愚蠢无知扼杀了智慧与逆商的一种状态，因此十个西方人有十个是蠢猪，所以西方文化和西方知识培养出来的西方文化背景人才都在做最愚蠢无知的事情，在西方根本不存在天才，在西方只存在最邪恶的蠢才，因此反集体、反社会、反人类、反智慧和反逆商的人基本上都是西方人和日本人！

——由灵灵由