【郁亮直面两大焦点问题 详解企稳回升信心来源】
3月31日上午,万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会,此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况,而是郁亮走上台前,主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源,专门进行回应。

对于2021年净利润下滑的原因,万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中,已做了较为详细的分析。此次业绩会上,他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年,管理方面,过去充分授权、分布式的特点,造成了离散度大的问题,而业务层面,多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,也对过往业绩产生影响。

在反思的最后,郁亮向股东诚恳表达了他的歉意,“2021年业绩表现不好,让股东失望了,在这里,我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是,此次年报显示,郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度,郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。

2021年毕竟已是过去式,投资者更为关心的是,2022年万科业绩会怎么样,年报中所说的“企稳回升”,底气何来? 对此,郁亮进行了详细拆解。他指出,万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。

企稳回升的两个外部基础

第一个外部基础,是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场,万科对政策环境有信心。经过调整,行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的政策基础。

郁亮谈到的第二个外部基础,房地产仍是规模超十万亿的巨大市场,常做常有、常做常新。一方面,房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场,规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动,也是万科现在和未来的主要业务,这门生意未来仍会常做常有。另一方面,伴随城市发展,人们的工作生活场景越来越多样化,对不动产的内容和服务不断有新的需求,因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心,已经做了比较充分的布局和准备,形成了有自身特点的不动产综合发展能力,这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的行业基础。

企稳回升的三个内部基础

对于支撑企稳回升的三个内部基础,郁亮进行了更详细的说明。

他表示,第一个内部基础,是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营,今年实现止跌企稳,同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑,一是通过开发经营本部,对开发业务进行集中管控和统筹管理,努力挖掘管理红利,提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资,但从去年下半年起,已取消此前的投资额度分配办法,开始对投资进行集中管控,提高对投资的要求,包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等,这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米,拟开发面积超过4500万平方米,储备资源充足,可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外,截止去年底,万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元,是2021年结算收入的1.6倍,这些已售未结资源,将陆续转化为结算收入,对万科的业绩形成有力支撑。

第二个内部基础,是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入(NOI)率势头好,正在逐步形成新的利润蓄水池。

首先,经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%,物流近三年达到52%,公寓业务近三年达到40%,印力近五年为20%,2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时,上述业务NOI率都表现出了良好势头,物流稳定期项目NOI率达到6.5%,其中冷链超过7%,公寓业务2019年后获取的项目超过了6%,印力近两年的重要新开业项目,首个完整年超过6%。

其次,探索这些业务的学费,大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润,因此采取成本法对这些业务进行计量,折旧摊销在成本费用里进行列支,去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元,客观上对报表利润存在影响。今年,非开发业务总体将开始形成正向贡献。

同时,经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今,社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大,符合投资收益标准的资产却不多,形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资,也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例,万科如果退出,可实现差不多15亿的利润。再例如,去年万纬物流通过增资入股方式,引入战略投资者,实现了30%溢价。这类合格资产,将对万科未来业绩构成有力支撑。

郁亮所讲的第三个内部基础,是万科具备行业领先的信用评级,净负债率长期处于行业低位,“三道红线”全部符合“绿档”要求,这将有利于万科获得更多投资选择,获得更多发展机会。

取消所有高管层级,全部下沉到前线

向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后,郁亮表示,任何计划和目标,都需要靠人去干,一切事在人为。他透露,万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线,董事长和总裁也不例外。据了解,郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官,研究解决客户层面所反映的关键问题,总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人,承担长租公寓业务的经营管理责任。

在发言的最后,郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心,他表示,万科历史上经历了三次净利润下滑,分别是1995年、2008年和2021年,每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟,提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心,正视问题、对症下药、快速行动,期待明年给大家交上合格的答卷。

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俄罗斯“金融战”首战告捷,出现了两件耐人寻味的事情!!!

3月26日,美国和欧盟达成能源合作协议,2022年美国将向欧洲增加150亿立方米液化天然气的供应,以帮助欧盟减少对俄罗斯能源的依赖,分析称,美国禁运俄罗斯能源的制裁,意在抢占欧洲能源市场,让欧洲为高价天然气埋单。

而就在此前的二天,俄罗斯已经宣布将对“不友好”国家和地区出口的天然气改用卢布结算,能源无疑是俄罗斯手上握有的最重要的“金融战武器”之一,很明显,俄罗斯正在打一场“金融战”,因为俄罗斯作为石油和天然气的资源大国,俄罗斯在全球市场中拥有很大的影响力,而俄罗斯宣布用卢布结算天然气对欧美市场来说是一颗能冲击到欧美能源市场端的“核弹”。

与此同时,时隔一个月后,3月24日,莫斯科证券交易所也重新开始交易,股市、债市和汇市均首战告捷,而市场预期当俄罗斯的金融市场交易重新启动后,将面临非常大的抛售压力。

数据显示,当日,俄罗斯的MOEX指数高开高走,盘中一度涨超11%,最终收涨4.4%。能源股也一度出现集体两位数百分比的涨幅,卢布的表现更为乐观,截止3月26日 ,实现连续第五日上涨,兑美元更是触及3月1日以来最高,涨超10%,兑欧元汇率也突破了100的心理整数位。自从俄乌冲突以来,俄罗斯MOEX指数今年以来曾累跌约28%,卢布兑美元汇率也一度暴跌85%。

与此同时,美国和欧盟还正在考虑对俄实行新的经济制裁,这很明显,将会加剧欧美国家的通胀。市场立刻做出反应,近一周以来,投资者每天都在重新评估美国利率前景,因俄乌冲突持续引发的担忧已经对欧美市场的供应链造成了前所未有的影响和破坏,投资者担心俄罗斯的天然气、小麦、铝和镍等大宗商品的供应中断将会引发了美国长期的通胀,这也使得美联储决策者在3月24日暗示,他们准备采取更积极行动,以压低高得无法接受的通胀,包括可能在5月的下次政策会议上升息0.5%。

这更使得投资者远离美债市场,对美国政府债券的抛售加剧。因为,随着美国债券供应量不断激升,持续数月的高通胀,使得美元债资产贬值,且实行极低利率政策,实际收益率更是处在负值,导致吸引力下降。

3月26日,美债遭遇“大屠杀”式抛售,5-30年期国债收益率利差接近2006以来首次倒挂,美债收益率达到或接近年内高点,收益率曲线出现急剧熊市趋平走势,市场更是认定10年期美债的收益率预测将很快涨至3.0%,按照高盛预测,2-10年期美债收益率将在年底出现倒挂,债券收益率与价格成反比,收益率上升代表净抛售量大于购买量。

所以,随着美国债务和通胀同时激升,当那些聪明的全球央行需要解决美国债务风险时,全球金融货币市场中的美元角色被重置将会发生,很明显,目前美国利用美元的货币地位去限制部分国家的金融系统,将会明显削弱美元的地位和使用份额。

美元在世界货币储备中的份额–逐渐但缓慢下降

事实上从美元脱离金本位后,美国就是借助石油和美债这两个载体才重获现在的货币地位,而这也表明黄金料将回归金融属性,就在这个节骨眼时,出现了两件意料之外的事情,耐人寻味。

据路透社3月25日报道称,美国欲阻止俄罗斯在国际市场上出售黄金,并宣布对俄罗斯的黄金交易实行制裁,这就相当于变相地“没收”了俄罗斯的黄金,紧接着,美国西弗吉尼亚州议员亚历克斯穆尼(ALEX MOONEY)再次向众议院提交了一项新法案,呼吁让美国尽快退回到金本位,他在提案中建议将美国的货币体系恢复到金本位制,让美元退出锚定美债的发行模式。

紧接着,据彭博社在3月26日称,西弗吉尼亚州委员代表Pat McGeehan也在此基础上推出了一个健全货币法案,以消除该州对金银的所有纳税义务,并将取消对黄金和白银的所有税收。在就在此前,BWC中文网注意到,堪萨斯州,爱达荷州、威斯康星州、田纳西州、亚利桑那州、缅因州和弗吉尼亚州等美国的多个地区也正在立法让黄金白银成为与美元并驾齐驱的合法货币。

我们注意到,尽管目前恢复金本位还只停留在财经新闻或战略层面上,但这些事在95岁高龄的前美联储主席格林斯潘博士看来,代表的意义仍十分重大。他认为,美国撤回到金本位可能迈出重要一步,这体现了对货币真正价值和利用金本位来控制通胀有清晰认识的货币管理当局来说,黄金本位制十分有必要,这些事发生背后的核心逻辑其实也很简单。

而按高盛和摩根大通的解释就是,美国滥用SWIFT制裁和美元的货币地位,会造成适得其反的效果,会大力推动独立于美元的结算体系的成熟,并迫使全球各国重新思考美元的品质,考虑到,俄罗斯正在打一场“金融战”的背景下,作为美国最大的银行也罕见向美元发出警告及美国官员首次利用黄金的恒定信用标准做出的第一次叫停目前美元锚定美债发行体系的尝试,显然让市场大感意外,而这也更像是给现在的美元正式上了一课。

# 小白鲨中国 #

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#石油##经济#

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与此同时,时隔一个月后,3月24日,莫斯科证券交易所也重新开始交易,股市、债市和汇市均首战告捷,而市场预期当俄罗斯的金融市场交易重新启动后,将面临非常大的抛售压力。

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所以,随着美国债务和通胀同时激升,当那些聪明的全球央行需要解决美国债务风险时,全球金融货币市场中的美元角色被重置将会发生,很明显,目前美国利用美元的货币地位去限制部分国家的金融系统,将会明显削弱美元的地位和使用份额。

美元在世界货币储备中的份额–逐渐但缓慢下降

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紧接着,据彭博社在3月26日称,西弗吉尼亚州委员代表Pat McGeehan也在此基础上推出了一个健全货币法案,以消除该州对金银的所有纳税义务,并将取消对黄金和白银的所有税收。在就在此前,BWC中文网注意到,堪萨斯州,爱达荷州、威斯康星州、田纳西州、亚利桑那州、缅因州和弗吉尼亚州等美国的多个地区也正在立法让黄金白银成为与美元并驾齐驱的合法货币。

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