老百姓买不到，也喝不起！茅台价格越控越涨，经销商"套利"模式曝光...
文章仅供参考！
不负众望，茅台再创新高。
8月14日，贵州茅台（601318.SH）收于1043.33元，总市值达1.31万亿，位居A股市场第四位，排在后面的依次是农业银行（601288.SH）和中国石油（601857.SH）。
不过，二级市场风光无限的背后却是难以管控的终端价格，2019年出厂的53度500ml的普通飞天茅台站稳2500元价位后，正在奔着3000元进发。
终端价格的飙涨，或将提前“透支”茅台酒和公司的增长空间，这显然是贵州茅台（1054.60，+0.93%）所不愿意看到的。
为此，公司近两年已经通过削减经销商、加大直销规模等一系列调控手段，来稳住市场价格，只是面对流通环节超过100%的暴利，飞天茅台却陷入了越控越涨的循环中。
中秋节临近，整个行业又将进入传统旺季，还有一场硬仗在等着茅台。
买不到，也喝不起
“既要让经销商有酒卖、有钱赚，又要让老百姓买得起、喝得起，不能顾此失彼。”这是2017年贵州茅台首次发声控价前后，李保芳做出的要求。
事实证明，兼顾“既要”、“又要”的难度，着实大了点。
按公司今年8月市场工作会的表述是，今年以来，尤其是最近一段时期，茅台酒供需持续紧张、价格持续非理性上涨，市场流通价格从4月份的1900元/瓶，上涨到当前的2200元/瓶以上。
然而，21世纪经济报道记者走访发现，官方给出的流通价格还是过于保守。
永辉超市（9.59，+1.05%），53度飞天茅台500ml，标价1499元，标记“本品缺货”字样。
麦德龙，53度飞天茅台500ml有货，但只有2017年和2014年产的，售价分别为2950元和3899元，麦德龙会员可享3件9.5折的优惠。
1919门店，53度飞天茅台500ml，缺货，仅有53度1000ml和200ml、50毫升和飞天茅台53度（精品）在售，其中1000ml售价为4999元。
这其中也有门道，别看1000ml折算成普通瓶只有2500元，但在专业人士看来，还是贵了。
“不管是精品茅台，还是生肖酒和两斤装飞天的，人们只认一斤装的普通白瓶。这些产品毕竟小众，流通性都不如普通瓶的飞天茅台。”已经做了十几年酒水生意的刘崇龙介绍称。
与茅台（精品）等产品相比，53度的500ml飞天茅台不仅量大，而且标准更为统一，这与期货采取标准化合约的道理类似。
而良好的流通性，则为飞天茅台带来了赚取价差收益的机会。譬如2019年出厂的飞天茅台，无论是线上、还是线下的靠谱渠道，基本处于缺货状态。
以京东（31.290，+3.75%）商城为例，出货量最大的两家分别是京东超市和糖业烟酒专营店，按箱出售，均为2017年出厂的飞天茅台。售价分别为18300元和17688元，折合每瓶3050元和2948元，价格与麦德龙基本相当。
这在刘崇龙看来，却十分合理，“2019年出厂的飞天茅台2600元到2700元之间，每年要涨100元左右，2017年出厂的卖到2900元，不算贵了。”
有意思的是，2002年出厂的“大件”茅台酒，在贵州茅台京东官方旗舰店同样有售，只是12瓶装的每箱价格高达123800元。单瓶过万，存货却只剩下4箱。
而飞天茅台普装价格飙涨过后，其价格已经与生肖酒，以及高了一个档次的茅台（精品）相差无几。
贵州茅台京东官方旗舰店报价显示，茅台狗年生肖酒售价为3088元，前述茅台（精品）则为3299元。二者价差的缩小也从侧面说明了，有力量在推涨普通飞天茅台。
经销商单瓶利润过千
茅台酒的销售除了直营外，最主要的就是依靠遍布全国的经销商渠道。
这其中又分为两个环节，经销商从贵州茅台以969元/瓶的出厂价拿货，再加价卖给终端渠道。
杜鹃（化名）家族长期做酒水生意，囤过不少茅台，这类人就扮演着终端的角色。“从经销商手中拿货的价格是2300元/瓶，然后再加个300元到400元出售。现在利润还不如2017年，当时是1200元拿货，每瓶可以赚到500元。”杜鹃称。
照此计算，经销商每瓶茅台酒的毛利润超过1300元，终端销售环节则不超过500元。
整个流通环节的利润，超过7成集中在经销商手中，这也就催生出了一套非常稳妥的“套利”模式。
“假设经销商从贵州茅台提货10吨，只需要出货5吨便可以收回成本，剩下的5吨囤货待涨，成本就此锁定，剩下的全部是利润。”杜鹃称。
通过这种方式，可以完全规避茅台酒潜在的暴跌风险，无非是赚多赚少的问题。
这也可以解释，为何2017年出厂的飞天茅台成为了京东商城出货量最大的品种。2018年、2019年出厂的茅台，仍然大量囤积在中间环节待价而沽。
按照市场现状，若2019年的飞天茅台留到2021年出售，经销商利润空间再增200元应该只是起步价。
利益驱动下的商业行为，本无可厚非。只是对于茅台酒而言，真正进入流通环节的数量少之又少，供需矛盾进一步加剧。
茅台方面，心里又怎会没有数。
“大家现在的利润已经够高了，不能拿少量的酒去卖平价，大量的酒去卖高价，店面标1499摆个样子，后面又去勾结卖高价。每一个经销商都不能再推波助澜。”8月7日召开的市场工作会上，李保芳在总结分析茅台酒涨价原因的同时，对参会的经销商说了这么一句话。
这次工作会还要求，经销商严格实施“销售80%年度内累计到货量”计划，店面或经营场所直接销售部分不低于年度内累计到货量的60%，团购、批发部分不高于年度内累计到货量的20%，库存比例不高于年度内累计到货量的20%。
此举便是直指经销商捂货待涨，由于销售结果与投放计划按月挂钩，若经销商未按规则完成销售，到货量相应会受到影响。
贵州茅台打的点，不可谓不准。只是，面对单瓶过千的毛利润，经销商能否如公司要求般实施，仍然充满了不确定。
另一边，贵州茅台也在主动出击。半年报显示，至6月末，茅台国内经销商2415家、国外经销商115家，后者没啥变化，但前者减少572家。
“削藩”的同时，茅台也在推进营销扁平化、扩大直销规模，这至少带来了两个好处。
其一，部分茅台酒可以绕过中间商，直达市场终端，缓解因流通环节囤货带来的供应紧缺，提升终端价格管控能力。
其二，则可以明显带动公司销售均价的提升，流通环节的利润从经销商向上市公司转移。
茅台的极限
产品供不应求，贵州茅台已经在玩命生产了。数据显示，公司茅台酒的设计产能为3.74万吨，而实际产能达到4.97万吨，产能利用率达到了133%。
同时，按照官方“环境承载能力、上游的原材料和赤水河水都不允许再做了”的说法，扩产的可能十分渺茫。
产量的极限很清晰，关键是价格的极限，实在过于缥缈。
遗憾的是，记者采访市场各方参与者，仍无一人敢于预判飞天茅台究竟能涨到多少，只是普遍反映当前逼近3000元的终端价格，已经很高了。
其中，一位经历茅台暴跌至800元行情，并拥有囤酒经历的零售商便直言，“今时不同往日，不能按照上轮周期来判断茅台的价格。现在是有熟人要货才去找，店里不敢放茅台，担心哪天就突然下跌。”
相比于产业的冷静，资本市场表现则依旧亢奋。
最出名的当属中金公司。该机构曾发布研报表示，预计到2028年，每瓶茅台酒出厂价将涨至4000元，未来10年营收和利润有望增加10倍以上。
一步到位，直接预测到了10年后的市场。不管该分析师测算的逻辑如何，但是过长的时间段，必然意味着更多变量。
短期内能够看见的，无非是贵州茅台下半年直营发力后，产品均价提升所带来的增量。
数据显示，上半年贵州茅台来自直销渠道的收入仅有16.02亿元，同期批发渠道的收入则高达378.48亿元。
按照李保芳在去年底全国经销商会上的承诺，今年茅台酒按3.1万吨左右的总量投放，除经销商的经销合同总量为1.7万吨外，1.4万吨将扩大直销渠道，推进营销扁平化。
可以预见，贵州茅台下半年的直销渠道可能会迎来放量，而与969元的出厂价相比，1499元的直销价格利润空间明显更大。
这成为了推动贵州茅台不断走高的重要支撑之一。尤其是茅台集团营销公司“工作量”确定后，近期贵州茅台在二级市场不断走高。
飞天茅台，是普通人买不到、喝不起。贵州茅台的股票也是如此，普通投资者不敢买，也买不起。
只剩下基金等诸多机构，在贵州茅台中击鼓传花。
相关数据可以提供佐证，贵州茅台总股本12.67亿股，剔除持股稳定的大股东茅台集团、汇金和证金持股外，具备流通性的股份约为4.69亿股。
Wind数据显示，至6月末，基金持有贵州茅台5786.84万股，券商持有161.96万股，陆股通持有10609.86万股，合计16558.66万股，占上述4.69亿股的35.4%。
机构云集的好处是，只要基本面没有恶化、财务数据持续增长，贵州茅台的上升趋势就难以被打破。坏处是，持股数量过大，集中撤离时的景象也会十分惨烈。
破千的贵州茅台，至少杜鹃是不敢买了，其主要任务变成了保住已有的胜利果实。 https://t.cn/RI9Uwky
文章仅供参考！
不负众望，茅台再创新高。
8月14日，贵州茅台（601318.SH）收于1043.33元，总市值达1.31万亿，位居A股市场第四位，排在后面的依次是农业银行（601288.SH）和中国石油（601857.SH）。
不过，二级市场风光无限的背后却是难以管控的终端价格，2019年出厂的53度500ml的普通飞天茅台站稳2500元价位后，正在奔着3000元进发。
终端价格的飙涨，或将提前“透支”茅台酒和公司的增长空间，这显然是贵州茅台（1054.60，+0.93%）所不愿意看到的。
为此，公司近两年已经通过削减经销商、加大直销规模等一系列调控手段，来稳住市场价格，只是面对流通环节超过100%的暴利，飞天茅台却陷入了越控越涨的循环中。
中秋节临近，整个行业又将进入传统旺季，还有一场硬仗在等着茅台。
买不到，也喝不起
“既要让经销商有酒卖、有钱赚，又要让老百姓买得起、喝得起，不能顾此失彼。”这是2017年贵州茅台首次发声控价前后，李保芳做出的要求。
事实证明，兼顾“既要”、“又要”的难度，着实大了点。
按公司今年8月市场工作会的表述是，今年以来，尤其是最近一段时期，茅台酒供需持续紧张、价格持续非理性上涨，市场流通价格从4月份的1900元/瓶，上涨到当前的2200元/瓶以上。
然而，21世纪经济报道记者走访发现，官方给出的流通价格还是过于保守。
永辉超市（9.59，+1.05%），53度飞天茅台500ml，标价1499元，标记“本品缺货”字样。
麦德龙，53度飞天茅台500ml有货，但只有2017年和2014年产的，售价分别为2950元和3899元，麦德龙会员可享3件9.5折的优惠。
1919门店，53度飞天茅台500ml，缺货，仅有53度1000ml和200ml、50毫升和飞天茅台53度（精品）在售，其中1000ml售价为4999元。
这其中也有门道，别看1000ml折算成普通瓶只有2500元，但在专业人士看来，还是贵了。
“不管是精品茅台，还是生肖酒和两斤装飞天的，人们只认一斤装的普通白瓶。这些产品毕竟小众，流通性都不如普通瓶的飞天茅台。”已经做了十几年酒水生意的刘崇龙介绍称。
与茅台（精品）等产品相比，53度的500ml飞天茅台不仅量大，而且标准更为统一，这与期货采取标准化合约的道理类似。
而良好的流通性，则为飞天茅台带来了赚取价差收益的机会。譬如2019年出厂的飞天茅台，无论是线上、还是线下的靠谱渠道，基本处于缺货状态。
以京东（31.290，+3.75%）商城为例，出货量最大的两家分别是京东超市和糖业烟酒专营店，按箱出售，均为2017年出厂的飞天茅台。售价分别为18300元和17688元，折合每瓶3050元和2948元，价格与麦德龙基本相当。
这在刘崇龙看来，却十分合理，“2019年出厂的飞天茅台2600元到2700元之间，每年要涨100元左右，2017年出厂的卖到2900元，不算贵了。”
有意思的是，2002年出厂的“大件”茅台酒，在贵州茅台京东官方旗舰店同样有售，只是12瓶装的每箱价格高达123800元。单瓶过万，存货却只剩下4箱。
而飞天茅台普装价格飙涨过后，其价格已经与生肖酒，以及高了一个档次的茅台（精品）相差无几。
贵州茅台京东官方旗舰店报价显示，茅台狗年生肖酒售价为3088元，前述茅台（精品）则为3299元。二者价差的缩小也从侧面说明了，有力量在推涨普通飞天茅台。
经销商单瓶利润过千
茅台酒的销售除了直营外，最主要的就是依靠遍布全国的经销商渠道。
这其中又分为两个环节，经销商从贵州茅台以969元/瓶的出厂价拿货，再加价卖给终端渠道。
杜鹃（化名）家族长期做酒水生意，囤过不少茅台，这类人就扮演着终端的角色。“从经销商手中拿货的价格是2300元/瓶，然后再加个300元到400元出售。现在利润还不如2017年，当时是1200元拿货，每瓶可以赚到500元。”杜鹃称。
照此计算，经销商每瓶茅台酒的毛利润超过1300元，终端销售环节则不超过500元。
整个流通环节的利润，超过7成集中在经销商手中，这也就催生出了一套非常稳妥的“套利”模式。
“假设经销商从贵州茅台提货10吨，只需要出货5吨便可以收回成本，剩下的5吨囤货待涨，成本就此锁定，剩下的全部是利润。”杜鹃称。
通过这种方式，可以完全规避茅台酒潜在的暴跌风险，无非是赚多赚少的问题。
这也可以解释，为何2017年出厂的飞天茅台成为了京东商城出货量最大的品种。2018年、2019年出厂的茅台，仍然大量囤积在中间环节待价而沽。
按照市场现状，若2019年的飞天茅台留到2021年出售，经销商利润空间再增200元应该只是起步价。
利益驱动下的商业行为，本无可厚非。只是对于茅台酒而言，真正进入流通环节的数量少之又少，供需矛盾进一步加剧。
茅台方面，心里又怎会没有数。
“大家现在的利润已经够高了，不能拿少量的酒去卖平价，大量的酒去卖高价，店面标1499摆个样子，后面又去勾结卖高价。每一个经销商都不能再推波助澜。”8月7日召开的市场工作会上，李保芳在总结分析茅台酒涨价原因的同时，对参会的经销商说了这么一句话。
这次工作会还要求，经销商严格实施“销售80%年度内累计到货量”计划，店面或经营场所直接销售部分不低于年度内累计到货量的60%，团购、批发部分不高于年度内累计到货量的20%，库存比例不高于年度内累计到货量的20%。
此举便是直指经销商捂货待涨，由于销售结果与投放计划按月挂钩，若经销商未按规则完成销售，到货量相应会受到影响。
贵州茅台打的点，不可谓不准。只是，面对单瓶过千的毛利润，经销商能否如公司要求般实施，仍然充满了不确定。
另一边，贵州茅台也在主动出击。半年报显示，至6月末，茅台国内经销商2415家、国外经销商115家，后者没啥变化，但前者减少572家。
“削藩”的同时，茅台也在推进营销扁平化、扩大直销规模，这至少带来了两个好处。
其一，部分茅台酒可以绕过中间商，直达市场终端，缓解因流通环节囤货带来的供应紧缺，提升终端价格管控能力。
其二，则可以明显带动公司销售均价的提升，流通环节的利润从经销商向上市公司转移。
茅台的极限
产品供不应求，贵州茅台已经在玩命生产了。数据显示，公司茅台酒的设计产能为3.74万吨，而实际产能达到4.97万吨，产能利用率达到了133%。
同时，按照官方“环境承载能力、上游的原材料和赤水河水都不允许再做了”的说法，扩产的可能十分渺茫。
产量的极限很清晰，关键是价格的极限，实在过于缥缈。
遗憾的是，记者采访市场各方参与者，仍无一人敢于预判飞天茅台究竟能涨到多少，只是普遍反映当前逼近3000元的终端价格，已经很高了。
其中，一位经历茅台暴跌至800元行情，并拥有囤酒经历的零售商便直言，“今时不同往日，不能按照上轮周期来判断茅台的价格。现在是有熟人要货才去找，店里不敢放茅台，担心哪天就突然下跌。”
相比于产业的冷静，资本市场表现则依旧亢奋。
最出名的当属中金公司。该机构曾发布研报表示，预计到2028年，每瓶茅台酒出厂价将涨至4000元，未来10年营收和利润有望增加10倍以上。
一步到位，直接预测到了10年后的市场。不管该分析师测算的逻辑如何，但是过长的时间段，必然意味着更多变量。
短期内能够看见的，无非是贵州茅台下半年直营发力后，产品均价提升所带来的增量。
数据显示，上半年贵州茅台来自直销渠道的收入仅有16.02亿元，同期批发渠道的收入则高达378.48亿元。
按照李保芳在去年底全国经销商会上的承诺，今年茅台酒按3.1万吨左右的总量投放，除经销商的经销合同总量为1.7万吨外，1.4万吨将扩大直销渠道，推进营销扁平化。
可以预见，贵州茅台下半年的直销渠道可能会迎来放量，而与969元的出厂价相比，1499元的直销价格利润空间明显更大。
这成为了推动贵州茅台不断走高的重要支撑之一。尤其是茅台集团营销公司“工作量”确定后，近期贵州茅台在二级市场不断走高。
飞天茅台，是普通人买不到、喝不起。贵州茅台的股票也是如此，普通投资者不敢买，也买不起。
只剩下基金等诸多机构，在贵州茅台中击鼓传花。
相关数据可以提供佐证，贵州茅台总股本12.67亿股，剔除持股稳定的大股东茅台集团、汇金和证金持股外，具备流通性的股份约为4.69亿股。
Wind数据显示，至6月末，基金持有贵州茅台5786.84万股，券商持有161.96万股，陆股通持有10609.86万股，合计16558.66万股，占上述4.69亿股的35.4%。
机构云集的好处是，只要基本面没有恶化、财务数据持续增长，贵州茅台的上升趋势就难以被打破。坏处是，持股数量过大，集中撤离时的景象也会十分惨烈。
破千的贵州茅台，至少杜鹃是不敢买了，其主要任务变成了保住已有的胜利果实。 https://t.cn/RI9Uwky
生猪存栏失血太严重了，从13年在6高点算起，国内能繁母猪到2019年6月以国家发布的数据我们都已经少了48%了，哪怕从相对供需平衡的17年高点算起，国内母猪也已经下降约35%，以5%的环比下降速度，只需要再过3月，国内母猪存栏相对供需平衡点就已经下降一半了。意思就是，哪怕以国家发布的数据，生猪减产1半已经是板上钉钉的事情了
广州写字楼新格局：珠江新城零新增供应 琶洲崛起
日前，第一太平戴维斯发布的广州楼市一季度数据显示，珠江新城新增供应为零。在没有新增供应的情况下，有一些中小型金融机构因租金承受能力下降退租，而分流至琶洲。随着珠江新城新增供应进入尾声，琶洲和金融城进入热启动状态，广州写字楼市场是否将呈现新的格局？各板块彼此之间是否会形成竞争分流关系？对此，业内人士表示，未来两年琶洲写字楼新增供应大增，将成为最有潜力的板块，而珠江新城的地位在相当长一段时间内依然稳固，两个区域之间的租金差价正不断缩小，而竞争关系也将减弱。
【新格局】
一季度珠江新城新增供应为零
日前，第一太平戴维斯华南区商业楼宇租赁部高级董事黎青山接受记者采访时表示，珠江新城确实没有太多供应了，特别是在核心区域，未来几年只有几个新项目。随着琶洲和金融城出让地块的开发，未来新增供应将主要集中在这两个板块。事实上，从去年下半年开始，琶洲就是占据了广州写字楼租赁市场成交的主力。一是因为珠江新城已经没有太多大面积单位供应，很多不同需求的租户只能选择其他区域。琶洲去年几个新入市的项目，比如广报中心、保利天幕塔、保利中悦等都受到市场热捧，出租进度很快，租金也在不断上涨。
珠江新城经过多年的开发和发展，写字楼平均租金在去年达到了历史高位，而广州相对可以承受高租金的行业，比如高端服务业，如银行、会计师事务所、律师事务所等类型企业的数量，相比北京、上海、深圳要少，所以租金达到一定水平之后，可以承租这样物业的客户群体也就越来越少，租金就会承压，所以今年第一季度珠江新城写字楼租金出现轻微跌幅。
【新关系】
珠江新城东扩发展 琶洲将是当头大热
统计显示，在两年的时间内，琶洲将有复星南方总部中心、广铝琶洲总部大厦、星河湾中心、小米总部大厦、广东欧派家居总部项目、科大讯飞项目、粤传媒大厦等十多个新项目上市。黎青山表示，从供应量、出租率、租金上升来看，未来几年内，琶洲将是广州写字楼市场的领头板块和热点，会有更大的发展潜力。相比珠江新城开发时间漫长，拍地没有强制性动工的规划，琶洲在建设中有一个优势特点，在土地出让时就设了限，开工时间、完工时间都非常明确，这样的好处是一个区域会在短时间内整体成熟。当然，对于市场整体供应而言，会出现一个爆发，导致竞争加剧。
事实上，政府对珠江新城、琶洲、金融城这三个区域是有很明确的定位，珠江新城是广州的CBD，金融城是以金融行业为主的聚集地，作为珠江新城的延伸，琶洲则是会展、电商的定位。从整体开发进度和拍地节奏来看，琶洲A区建设速度相当快，很多楼已经建起来了，而金融城主要是第一批出让的土地建起的部分项目，这部分写字楼大都是散售的，新拍地的建设进度显然不如琶洲。因此，未来几年写字楼热点区域还是会在琶洲和珠江新城。而在更长时间以后，珠江新城、金融城、鱼珠板块或会连成一片发展，成为新的热点。
从广州写字楼市场来看，从上世纪八十年代到现在，租金引领板块出现了从越秀至天河，天河北到珠江新城的流变，随着珠江新城、琶洲、金融城板块三足鼎立的状态出现，谁会成为引领者？黎青山表示，可以看到，每一次租金引领板块的替换都历经十几二十年，珠江新城经过十多年的发展，在广州举办亚运会后才逐渐取代天河北成为新的CBD，目前不过几年的时间，因此，在五到八年的时间内，还看不到另一个板块取代珠江新城地位的可能性。
【新角力】
一些珠江新城租户可能分流至琶洲
据分析，琶洲的崛起，会对珠江新城的写字楼市场产生一定影响。2008年左右，珠江新城出现第一批集中进驻的租户，目前，每年都有租户租约到期，有些可能已经续约两轮了，到目前这个阶段，装修成本已经折旧完了，需要考虑重新装修，因此会进行一些租赁方面的重新考量。一些低边际利润，即传统行业，比如贸易、物流企业等，早期享受了珠江新城招商给予的一些优惠，而进入到珠江新城，而在享受了七到十年的租金优惠政策之后，现在珠江新城区域已逐渐成熟，租金不断调整上升。当琶洲整体成熟起来之后，加上新的物业整体素质更好，出于对租金的考量，这些传统行业企业有很大可能性会分流到琶洲去，毕竟琶洲和珠江新城的租金还是有很大差距的。另外，琶洲是电商的聚集区，很多IT巨头已经进入该区域，这会拉动上下游供应链、服务商跟随进入琶洲。另外一个趋势是，一些国际跨国企业，在两三年前对进入琶洲完全不感兴趣，而这一两年来，外企受到全球经济环境的影响，从成本节约方面的考虑，一些贸易类或其他行业的外企也开始考虑琶洲。全国第三家互联网法院——广州互联网法院已经在琶洲互联网创新集聚区挂牌成立，这也会带动以互联网诉讼、处理知识产权案件的律所选择进入琶洲。
珠江新城仍是总部办公的区域，会保留高端服务业，银行总部等企业租户，也会有外区的企业总部搬入。预计未来两三年内，珠江新城、琶洲会有一个换客的过程，这个时间段正好琶洲有一批新的物业落成。珠江新城空出的位置则会继续吸引一些金融机构，帮企业做上市、估值等服务的律师事务所、会计师事务所进驻。两个区域会有竞争，但只会是针对某些类型的租户有少量的竞争。特殊类型的租户，竞争会相对比较少。比如IT类企业大多会选择琶洲，而金融机构则大部分会在珠江新城，其后勤部门、软件服务、支持服务的部门可能会选择在琶洲。黎青山认为，珠江新城和琶洲竞争关系会有，但不会很激烈。两个区域会被打造成不同行业的聚集点，不同类型的客户会分布在不同的区域内。当金融城成熟了，珠江新城的一些金融客户有机会向东扩展，金融城不应该看成一个竞争关系，而是珠江新城的延伸。
【租金走势】
珠江新城和琶洲 租金价差拉近
随着珠江新城、琶洲写字楼出现换客的过程，区域租金走势会如何？专家表示，预计珠江新城未来两三年的租金会相对比较平稳。琶洲去年租金涨幅较高，目前，一些项目的租金价格达到每平方米一百七八十元，有些单位甚至接近两百元。到2020年、2021年这两年，琶洲将会有一批写字楼上市，到时琶洲的租金会因供应量大增受到一定的压力。而经过这一两年的发展，珠江新城和琶洲写字楼租金的价差会不断拉近。早期，珠江新城和琶洲租金价差相当大，一平方米接近一百元，现在价差一平方米五六十元左右，目前这是一个合理的幅度。随着租金价格靠拢对珠江新城写字楼市场的影响也会减弱，因为这一两年内琶洲写字楼剩余的供应量依然会比较抢手。不过暂时还看不到琶洲租金超过珠江新城写字楼的可能性。
而金融城的第一批写字楼项目基本是散售的，目前多以小业主放租为主，小业主放租的价格目前和琶洲差不多。未来金融城写字楼仍会以大业主来主导市场，目前小业主放租价格不代表未来金融城的租金行情。
数据显示，2013~2018年广州写字楼年平均净吸纳量为42.9万平方米，这是一个非常强劲的数据，而广州未来几年的写字楼供应量也就每年几十万平方米，库存量消化期在两年左右，从供需关系来看比较健康。因此，无论格局如何变化，广州写字楼市场整体租金状态仍会是比较平稳的状态，可能会有小幅波动情况出现。
来源：广州日报
日前，第一太平戴维斯发布的广州楼市一季度数据显示，珠江新城新增供应为零。在没有新增供应的情况下，有一些中小型金融机构因租金承受能力下降退租，而分流至琶洲。随着珠江新城新增供应进入尾声，琶洲和金融城进入热启动状态，广州写字楼市场是否将呈现新的格局？各板块彼此之间是否会形成竞争分流关系？对此，业内人士表示，未来两年琶洲写字楼新增供应大增，将成为最有潜力的板块，而珠江新城的地位在相当长一段时间内依然稳固，两个区域之间的租金差价正不断缩小，而竞争关系也将减弱。
【新格局】
一季度珠江新城新增供应为零
日前，第一太平戴维斯华南区商业楼宇租赁部高级董事黎青山接受记者采访时表示，珠江新城确实没有太多供应了，特别是在核心区域，未来几年只有几个新项目。随着琶洲和金融城出让地块的开发，未来新增供应将主要集中在这两个板块。事实上，从去年下半年开始，琶洲就是占据了广州写字楼租赁市场成交的主力。一是因为珠江新城已经没有太多大面积单位供应，很多不同需求的租户只能选择其他区域。琶洲去年几个新入市的项目，比如广报中心、保利天幕塔、保利中悦等都受到市场热捧，出租进度很快，租金也在不断上涨。
珠江新城经过多年的开发和发展，写字楼平均租金在去年达到了历史高位，而广州相对可以承受高租金的行业，比如高端服务业，如银行、会计师事务所、律师事务所等类型企业的数量，相比北京、上海、深圳要少，所以租金达到一定水平之后，可以承租这样物业的客户群体也就越来越少，租金就会承压，所以今年第一季度珠江新城写字楼租金出现轻微跌幅。
【新关系】
珠江新城东扩发展 琶洲将是当头大热
统计显示，在两年的时间内，琶洲将有复星南方总部中心、广铝琶洲总部大厦、星河湾中心、小米总部大厦、广东欧派家居总部项目、科大讯飞项目、粤传媒大厦等十多个新项目上市。黎青山表示，从供应量、出租率、租金上升来看，未来几年内，琶洲将是广州写字楼市场的领头板块和热点，会有更大的发展潜力。相比珠江新城开发时间漫长，拍地没有强制性动工的规划，琶洲在建设中有一个优势特点，在土地出让时就设了限，开工时间、完工时间都非常明确，这样的好处是一个区域会在短时间内整体成熟。当然，对于市场整体供应而言，会出现一个爆发，导致竞争加剧。
事实上，政府对珠江新城、琶洲、金融城这三个区域是有很明确的定位，珠江新城是广州的CBD，金融城是以金融行业为主的聚集地，作为珠江新城的延伸，琶洲则是会展、电商的定位。从整体开发进度和拍地节奏来看，琶洲A区建设速度相当快，很多楼已经建起来了，而金融城主要是第一批出让的土地建起的部分项目，这部分写字楼大都是散售的，新拍地的建设进度显然不如琶洲。因此，未来几年写字楼热点区域还是会在琶洲和珠江新城。而在更长时间以后，珠江新城、金融城、鱼珠板块或会连成一片发展，成为新的热点。
从广州写字楼市场来看，从上世纪八十年代到现在，租金引领板块出现了从越秀至天河，天河北到珠江新城的流变，随着珠江新城、琶洲、金融城板块三足鼎立的状态出现，谁会成为引领者？黎青山表示，可以看到，每一次租金引领板块的替换都历经十几二十年，珠江新城经过十多年的发展，在广州举办亚运会后才逐渐取代天河北成为新的CBD，目前不过几年的时间，因此，在五到八年的时间内，还看不到另一个板块取代珠江新城地位的可能性。
【新角力】
一些珠江新城租户可能分流至琶洲
据分析，琶洲的崛起，会对珠江新城的写字楼市场产生一定影响。2008年左右，珠江新城出现第一批集中进驻的租户，目前，每年都有租户租约到期，有些可能已经续约两轮了，到目前这个阶段，装修成本已经折旧完了，需要考虑重新装修，因此会进行一些租赁方面的重新考量。一些低边际利润，即传统行业，比如贸易、物流企业等，早期享受了珠江新城招商给予的一些优惠，而进入到珠江新城，而在享受了七到十年的租金优惠政策之后，现在珠江新城区域已逐渐成熟，租金不断调整上升。当琶洲整体成熟起来之后，加上新的物业整体素质更好，出于对租金的考量，这些传统行业企业有很大可能性会分流到琶洲去，毕竟琶洲和珠江新城的租金还是有很大差距的。另外，琶洲是电商的聚集区，很多IT巨头已经进入该区域，这会拉动上下游供应链、服务商跟随进入琶洲。另外一个趋势是，一些国际跨国企业，在两三年前对进入琶洲完全不感兴趣，而这一两年来，外企受到全球经济环境的影响，从成本节约方面的考虑，一些贸易类或其他行业的外企也开始考虑琶洲。全国第三家互联网法院——广州互联网法院已经在琶洲互联网创新集聚区挂牌成立，这也会带动以互联网诉讼、处理知识产权案件的律所选择进入琶洲。
珠江新城仍是总部办公的区域，会保留高端服务业，银行总部等企业租户，也会有外区的企业总部搬入。预计未来两三年内，珠江新城、琶洲会有一个换客的过程，这个时间段正好琶洲有一批新的物业落成。珠江新城空出的位置则会继续吸引一些金融机构，帮企业做上市、估值等服务的律师事务所、会计师事务所进驻。两个区域会有竞争，但只会是针对某些类型的租户有少量的竞争。特殊类型的租户，竞争会相对比较少。比如IT类企业大多会选择琶洲，而金融机构则大部分会在珠江新城，其后勤部门、软件服务、支持服务的部门可能会选择在琶洲。黎青山认为，珠江新城和琶洲竞争关系会有，但不会很激烈。两个区域会被打造成不同行业的聚集点，不同类型的客户会分布在不同的区域内。当金融城成熟了，珠江新城的一些金融客户有机会向东扩展，金融城不应该看成一个竞争关系，而是珠江新城的延伸。
【租金走势】
珠江新城和琶洲 租金价差拉近
随着珠江新城、琶洲写字楼出现换客的过程，区域租金走势会如何？专家表示，预计珠江新城未来两三年的租金会相对比较平稳。琶洲去年租金涨幅较高，目前，一些项目的租金价格达到每平方米一百七八十元，有些单位甚至接近两百元。到2020年、2021年这两年，琶洲将会有一批写字楼上市，到时琶洲的租金会因供应量大增受到一定的压力。而经过这一两年的发展，珠江新城和琶洲写字楼租金的价差会不断拉近。早期，珠江新城和琶洲租金价差相当大，一平方米接近一百元，现在价差一平方米五六十元左右，目前这是一个合理的幅度。随着租金价格靠拢对珠江新城写字楼市场的影响也会减弱，因为这一两年内琶洲写字楼剩余的供应量依然会比较抢手。不过暂时还看不到琶洲租金超过珠江新城写字楼的可能性。
而金融城的第一批写字楼项目基本是散售的，目前多以小业主放租为主，小业主放租的价格目前和琶洲差不多。未来金融城写字楼仍会以大业主来主导市场，目前小业主放租价格不代表未来金融城的租金行情。
数据显示，2013~2018年广州写字楼年平均净吸纳量为42.9万平方米，这是一个非常强劲的数据，而广州未来几年的写字楼供应量也就每年几十万平方米，库存量消化期在两年左右，从供需关系来看比较健康。因此，无论格局如何变化，广州写字楼市场整体租金状态仍会是比较平稳的状态，可能会有小幅波动情况出现。
来源：广州日报
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