剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
其实，当前的估值或许仍未充分体现商管业务的未来价值。2021年以来，行业正在迅速恢复，各龙头企业经营数据已基本恢复到疫情前水平，客流量及出租率同样有所改善；更重要的是，结合在住宅以及其他城市空间的物管布局，头部商管企业正在打通商业空间和社区空间的可能性，开启综合空间服务方面的巨大成长空间。
上市的华润万象生活如是，递表的龙湖智创生活亦是如此。 #股票# #财经#
中国房地产行业，正在“变轻”。
近年来房地产行业风口正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，以”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温。有机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
中国房地产“变轻”
波澜壮阔的中国房地产，已经走到了下一个时代的关键路口。
过去20年，无疑是是中国房地产行业“镀金”的20年，毫无疑问“重资产”、“高杠杆”、“高周转”是主旋律，伴随实体资产价格的上涨，行业玩家赚得盆满钵满。
然而，这一切突然玩不转了，如今都成了房地产行业的风险点。
近年来，房地产行业风口也正在改变，“轻资产运营”成为了行业热词，”商业运营+物业管理”的商业模式，正在迅速升温，并出现了一波赴港上市潮。其中，华润万象生活等一批商管公司已经登陆资本市场，万达商管、龙湖智创生活在内的多家房企也正在积极运作。
越来越多的房企逐渐形成共识，当前时点，房地产行业正面临着从单一的“空间开发”，向兼顾“空间服务运营”转型的挑战与机遇，购物中心运营管理行业作为空间运营的重要赛道，正迎来发展机遇期。
顾名思义，基于购物中心空间的“商业运营+物业管理”的模式，主要是指，围绕线下大型商业综合体的“衣食住行”等服务场景，进行综合的商业管理运营，最大限度地实现购物广场的价值，增加线下客流量、用户体验，形成网络效应。
其中，物业管理的重心，在维护商业楼宇功能正常运作，担负着为购物者营造良好环境的责任；而商业运营的服务链条则涵盖商场开业前的咨询和招商，以及开业后持续的运营管理、会员营销服务等。服务模式包括委托管理、品牌管理输出、包租等等。
目前，开发商自建商管团队是行业的主流，也是未来的发展趋势，国内一线商业地产开发商的团队都比较成熟，很多都已经开始对外输出管理。比如央企阵营中的华润、中粮等，民企中的万达、龙湖等。
以华润万象生活为例，以“购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来全新的生活方式及体验。目前，已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线的布局，重点布局一线城市。
龙湖集团起步也非常早。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验，沉淀出涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等商业运营全流程的支持。截至2021年末，龙湖商业累计开业商场达61座，开业面积达594万平方米，（含车位总建筑面积为749万平方米），整体出租率97.2%，规模已经位居全国头部阵营。
从商业模式来看，商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点，财务上表现出稳定的现金流与利润，品牌规模化、生命周期长等优势。
一条新万亿赛道
站在当前时点来看，中国商业地产的发展空间仍然十分广阔，目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米，未来的市场规模巨大。
2021年上半年，我国购物中心新开业148个，总规模达4.5亿平米，受去年疫情推迟开业影响，规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好。据中信证券的数据显示，当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元，零售额3.8万亿元，分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3%。
展望未来，中信证券预测，2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元，2020- 2030年CAGR约8.5%。
由此可见，针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大，且目前大部分购物中心都属于传统运营模式，运营管理能力有限，无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户，急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示，2016年至2020年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米，复合年增长率为10.9%。该机构预计，到2026年，中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米，2020年至2026年的复合年增长率为7.8%。
另外，弗若斯特沙利文指出，2016年至2020年，中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元，复合年增长率为12.3%。到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。
如此看来，针对购物中心这块市场而言，优秀的商管公司仍具备广阔舞台。
按照当前模式，具有品牌的商管公司，话语权较强，商管合同一般周期较长，在签署后服务的稳定性较高，合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障。
以龙湖集团为例，2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元，同比增长40%，商业运营模式呈现出高增长。
谁将是未来的赢家？
随着时间推移，未来市场上，专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，在未来房地产市场中，“做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景。
从商业模式、当前的市场格局来看，商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源，这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源，成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力，运营能力是商管品牌之本，没有运营能力就无从谈起规模的扩张，甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局，商管行业存在规模效应，一方面能够反过来强化运营能力，另一方面又能在低线城市实现先发卡位，对布局低线城市市场的品牌尤为重要。
以当前的头部玩家为例，华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产，建立了天然的资源壁垒；另外，龙湖20余年的商业运营经验积累，沉淀了非常强且可复制的运营招商能力，在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模，截至2021年末，龙湖商业运营已进入全国31座城市，累计开业商场达61座，累计获取120余座。
一直以来，商管业务都被看作是资本市场的宠儿，商管龙头华润万象生活，估值虽有起伏，如今仍维持50倍左右的市盈率。
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#十堰# 【一口“明前”，叫醒春天！十堰明前茶上市啦】随着这两天天气转晴、气温回升，我市各大茶场陆续开采春茶，城区多家茶叶店也出现明前茶的身影。记者走访城区市场和多个茶场发现，今年十堰春茶产量比较稳定，而且品质比去年要好，但价格基本与去年持平，没有明显涨幅。
本地茶园陆续开采春茶 受天气影响比去年晚几天
这个双休日，雨水退场，天气晴好，各县市区的一些茶场纷纷开园采摘。新茶经过加工，已陆续进入城区各个销售点。昨日，记者在人民路、柳林路、公园路、北京路等多家茶业店看到，店家均打出新茶上市的广告，一些经营竹溪、竹山及武当山茶的店铺都把今年的新茶摆在最显眼的位置。
在北京北路一家名叫乡情茶业店的门口，放着一排“春茶上市”的广告，几位市民在品尝新茶，店内一排茶罐上贴着“新茶”的字样。该店负责人、十堰乡情茶业开发有限公司总经理赵勇告诉记者，他们店主要经营竹溪高山云雾茶。“今年的新茶周六才上市，和去年相比，时间推迟了一个星期。”
3月19日，在竹溪汇湾贡茶茶叶专业合作社的高标准茶园内，经过冬天的蛰伏和春雨的滋养，贡茶嫩芽已初露枝头，200多名“全副武装”的采茶工分散在茶园内，巧手飞舞、动作娴熟，忙着采摘今春的第一批贡茶新叶。3月26日，武当山八仙观茶叶总场也正式开园，迎来了第一批武当山茶的采摘。
“3月19日前后，确有极少量的新茶上市，但和往年相比，今年新茶上市时间推迟了几天。”在北京路水墨茗香茶楼内，经营本地新茶近20年的高丽告诉记者，海拔较低的茶园开园早一些。但随着前几天倒春寒天气及下雨的影响，很多茶园无法正常采摘，近两天天气放晴，工人才开始入园采摘。
明前茶入口清淡，滋味纯正、鲜爽，回甘悠长；雨前茶香气更浓，茶汤浓郁。“春茶中，品质上乘的明前茶特别受消费者青睐。”高丽说，很多茶客为了能品尝到今年的明前茶，3月初就开始预订，大部分春茶将在4月初陆续到货。
在公园路的万隆茶行内，记者看到不时有消费者前来购买春茶。刚买了500克新茶的李先生告诉记者：“家里老人爱喝新茶，少买一点尝尝鲜。”明前茶价格高、数量少、销售期短，一般都是有经济实力的人尝鲜或买了送人。在柳林路专营竹山茶的销售经理小金告诉记者，进店购买茶叶的大多是附近居民，自己喝或者送人都有，消费群体比较稳定。
“入口清香怡人，贵点也值得。”市民张先生称，他喝了20年茶，每年的明前茶他必定来买。当天，他就买了1000克。
今年新茶品质是这几年最好的 价格与去年基本持平
新茶陆续上市后，一些市民最关心还是品质、产量和价格。
竹溪汇湾镇素有“贡茶之乡”的美誉，茶叶种植历史长达2000多年，是湖北省茶叶大镇、国家级贡茶“特色小镇”，现有茶园7.5万亩，可采摘茶园5万亩。“从目前茶叶的生长情况来看，产量应比去年大。”竹溪县农业农村局相关负责告诉记者，虽然前几天出现倒春寒天气，但对茶叶产量整体影响不大。
从上市的本地新茶来看，今年茶叶的品质不错。在高丽的茶叶店里，记者看到她拿出两款茶叶，用水泡开，茶汤呈淡淡的黄绿色，茶芽整齐饱满，嘬一小口含在舌尖，缓缓入喉，回甘绵长，两颊生津。
高丽经营的店主要销售两款竹溪新茶，一款茶芽嫩一些，一款茶芽稍微大一些，但整体上来看，今年茶叶的品质比往年好。
记者从赵勇那里也得到同样的说法。赵勇介绍，就目前上市的新茶来看，无论是从色泽还是品相，都是这几年中最好的。
虽然品质不错，但受市场大环境的影响，今年新茶的价格基本和去年持平。
赵勇告诉记者，他们店主打“私房茶”，目前在售的新茶共有3款，每斤价格分别是800元、1200元和2800元。“明前茶产量低，人工成本高，按理说，价格应该上涨，但受今年市场影响，只能保持去年的价格水平，基本没涨价。”
“这几天上市的新茶，按品质每斤卖800元到2000元很正常。毕竟新茶上市，物以稀为贵。新茶的价格虽然有点高，但买的人不少。”高丽说。
预计4月上旬新茶大上市 价格将会更加亲民
据了解，现在上市的主要是明前茶，价格要比雨前茶贵，部分市民购买是为了尝鲜，也有人是买来送亲朋好友的。
本地春茶什么时候大量上市？武当道茶公司办公室主任雅鑫告诉记者，茶园3月26日开园，但产量小，一般情况下，都是做一天歇几天，过了清明节才开始大量制茶。赵勇也告诉记者，受前段时间气温突然下降和高山地区降雪影响，预计4月上旬新茶才会大量上市，和去年相比，可能要早几天。届时，新茶大量上市，价格可能会下降两到三成。
<<<链接
如何识新茶？
赵勇介绍，可从三个方面综合辨别。
看茶叶色泽。新绿茶的色泽青翠碧绿，汤色黄绿明亮。刚上市的新茶一般比较干燥，茶质干硬而脆，捏之能成粉末，茶梗易折断；陈茶则因放置时间较长，茶叶手感稍重，用手摩擦时没有清脆的摩擦音。
闻香气。构成茶叶香气的成分有300多种，随着贮藏时间的延长，茶叶的香气会由新茶时的清香馥郁变得低闷混浊。
品茶叶的滋味。不管何种茶，大凡新茶的滋味都醇厚鲜爽，陈茶却淡而不爽。
综合来看，新茶给人色鲜、香高、味醇的感觉。而贮藏1年以上的陈茶，即使保管良好，也难免会出现色暗、香沉、味薄之感。
近期，十堰各地茶园陆续开采春茶，为市民提供这一独特的春天美味。
本地茶园陆续开采春茶 受天气影响比去年晚几天
这个双休日，雨水退场，天气晴好，各县市区的一些茶场纷纷开园采摘。新茶经过加工，已陆续进入城区各个销售点。昨日，记者在人民路、柳林路、公园路、北京路等多家茶业店看到，店家均打出新茶上市的广告，一些经营竹溪、竹山及武当山茶的店铺都把今年的新茶摆在最显眼的位置。
在北京北路一家名叫乡情茶业店的门口，放着一排“春茶上市”的广告，几位市民在品尝新茶，店内一排茶罐上贴着“新茶”的字样。该店负责人、十堰乡情茶业开发有限公司总经理赵勇告诉记者，他们店主要经营竹溪高山云雾茶。“今年的新茶周六才上市，和去年相比，时间推迟了一个星期。”
3月19日，在竹溪汇湾贡茶茶叶专业合作社的高标准茶园内，经过冬天的蛰伏和春雨的滋养，贡茶嫩芽已初露枝头，200多名“全副武装”的采茶工分散在茶园内，巧手飞舞、动作娴熟，忙着采摘今春的第一批贡茶新叶。3月26日，武当山八仙观茶叶总场也正式开园，迎来了第一批武当山茶的采摘。
“3月19日前后，确有极少量的新茶上市，但和往年相比，今年新茶上市时间推迟了几天。”在北京路水墨茗香茶楼内，经营本地新茶近20年的高丽告诉记者，海拔较低的茶园开园早一些。但随着前几天倒春寒天气及下雨的影响，很多茶园无法正常采摘，近两天天气放晴，工人才开始入园采摘。
明前茶入口清淡，滋味纯正、鲜爽，回甘悠长；雨前茶香气更浓，茶汤浓郁。“春茶中，品质上乘的明前茶特别受消费者青睐。”高丽说，很多茶客为了能品尝到今年的明前茶，3月初就开始预订，大部分春茶将在4月初陆续到货。
在公园路的万隆茶行内，记者看到不时有消费者前来购买春茶。刚买了500克新茶的李先生告诉记者：“家里老人爱喝新茶，少买一点尝尝鲜。”明前茶价格高、数量少、销售期短，一般都是有经济实力的人尝鲜或买了送人。在柳林路专营竹山茶的销售经理小金告诉记者，进店购买茶叶的大多是附近居民，自己喝或者送人都有，消费群体比较稳定。
“入口清香怡人，贵点也值得。”市民张先生称，他喝了20年茶，每年的明前茶他必定来买。当天，他就买了1000克。
今年新茶品质是这几年最好的 价格与去年基本持平
新茶陆续上市后，一些市民最关心还是品质、产量和价格。
竹溪汇湾镇素有“贡茶之乡”的美誉，茶叶种植历史长达2000多年，是湖北省茶叶大镇、国家级贡茶“特色小镇”，现有茶园7.5万亩，可采摘茶园5万亩。“从目前茶叶的生长情况来看，产量应比去年大。”竹溪县农业农村局相关负责告诉记者，虽然前几天出现倒春寒天气，但对茶叶产量整体影响不大。
从上市的本地新茶来看，今年茶叶的品质不错。在高丽的茶叶店里，记者看到她拿出两款茶叶，用水泡开，茶汤呈淡淡的黄绿色，茶芽整齐饱满，嘬一小口含在舌尖，缓缓入喉，回甘绵长，两颊生津。
高丽经营的店主要销售两款竹溪新茶，一款茶芽嫩一些，一款茶芽稍微大一些，但整体上来看，今年茶叶的品质比往年好。
记者从赵勇那里也得到同样的说法。赵勇介绍，就目前上市的新茶来看，无论是从色泽还是品相，都是这几年中最好的。
虽然品质不错，但受市场大环境的影响，今年新茶的价格基本和去年持平。
赵勇告诉记者，他们店主打“私房茶”，目前在售的新茶共有3款，每斤价格分别是800元、1200元和2800元。“明前茶产量低，人工成本高，按理说，价格应该上涨，但受今年市场影响，只能保持去年的价格水平，基本没涨价。”
“这几天上市的新茶，按品质每斤卖800元到2000元很正常。毕竟新茶上市，物以稀为贵。新茶的价格虽然有点高，但买的人不少。”高丽说。
预计4月上旬新茶大上市 价格将会更加亲民
据了解，现在上市的主要是明前茶，价格要比雨前茶贵，部分市民购买是为了尝鲜，也有人是买来送亲朋好友的。
本地春茶什么时候大量上市？武当道茶公司办公室主任雅鑫告诉记者，茶园3月26日开园，但产量小，一般情况下，都是做一天歇几天，过了清明节才开始大量制茶。赵勇也告诉记者，受前段时间气温突然下降和高山地区降雪影响，预计4月上旬新茶才会大量上市，和去年相比，可能要早几天。届时，新茶大量上市，价格可能会下降两到三成。
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如何识新茶？
赵勇介绍，可从三个方面综合辨别。
看茶叶色泽。新绿茶的色泽青翠碧绿，汤色黄绿明亮。刚上市的新茶一般比较干燥，茶质干硬而脆，捏之能成粉末，茶梗易折断；陈茶则因放置时间较长，茶叶手感稍重，用手摩擦时没有清脆的摩擦音。
闻香气。构成茶叶香气的成分有300多种，随着贮藏时间的延长，茶叶的香气会由新茶时的清香馥郁变得低闷混浊。
品茶叶的滋味。不管何种茶，大凡新茶的滋味都醇厚鲜爽，陈茶却淡而不爽。
综合来看，新茶给人色鲜、香高、味醇的感觉。而贮藏1年以上的陈茶，即使保管良好，也难免会出现色暗、香沉、味薄之感。
近期，十堰各地茶园陆续开采春茶，为市民提供这一独特的春天美味。
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