归母净利润的近乎腰斩，还与万科多元化业务的拖累直接相关。

 

2014年，万科提出从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，转型业务核心包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、商业开发运营“印力集团”、长租公寓“泊寓”，以及冰雪、酒店、教育、养猪等。

 

对此，郁亮反思称，公司为多元化业务交了学费，对于多赛道同时探索面临的难度和付出的成本，超出最初的预估：“过去开发业务增速快，承担了成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就暴露出来。”

 

一位前万纬物流投拓人士对作者表示，2021年之前，很多收并购来的物流项目收益率并不行，投资完全为了卡点，从战略布局出发牺牲了一些利益。从去年开始并购收紧，先把手头已有的给消化掉，非一线、1.5线的项目就不会看了，此前15%净利润率的投资标准也开始提高。

 

中信证券2022年初的一份报告指出，万科物流、商业、长租等初具规模，但其中大多数是资金耗用型业务，随着开发业务销售回款放慢，若在新业务占用资金过多，会进一步影响公司业绩增速，如果投入过少，又会影响新业务的行业竞争力。“我们认为，公司可能是透过不断分拆新业务，推动新业务自身造血的方式实现均衡发展。”

 

财报显示，按照成本法计算，这些多元化业务折旧摊销成本费用达到80.6 亿元，同比增 15.4%。郁亮称，这在客观上对报表利润存在影响，但2022年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

 

分拆上市已经迫在眉睫。郁亮也坦言，从收入和业务规模来看，经营服务类业务目前无法与开发业务相比较，而能否独立上市，则是衡量成功的标准之一。

 

就在3月30日，证监会披露，万物云拿到了赴港上市的“小路条”，状态变更为“受理通知”，4月1日早间，万物云向港交所递交招股说明书，拟于主板市场上市。不过遗憾的是，其已经错过了2021年那一波物业股高估值的浪潮。

 

财报显示，2021年，万科总营收同比增长8%至4528亿元，上述多元化业务贡献超过400亿元。

 

这其中，最大头的万物云营收同比增加32.1%至240.4亿元；物流地产同比增长68.9%至31.6亿元；商业地产同比增长20.57%至76.22 亿元；长租公寓则同比增长13.9%至28.9亿元，“2023年实现扣除折旧摊销后的会计报表盈利”。

 

郁亮带头降薪

“不买头等舱了”

 

“去年我们已经取消了集团合伙人的层级，也就是通常意义上的集团高管，我们每个人都要下沉前线去干活，我和总裁祝九胜也不例外。”郁亮在业绩会上透露，2022年工作任务是“止跌企稳、稳中提升”。

 

业绩困顿下，万科也在刀刃向内，并集体降薪。

 

财报披露，郁亮自愿放弃了2021 年度全部奖金，税前年薪为154.7万元，此前两年均高达1200万元以上。祝九胜年薪则从1123万元，下降至去年的592.7万元。万科8位董事、监事、高级管理人员合计获得税前报酬3409.6 万元，同比下降 50%。

 

此前，郁亮称，自己坐飞机不会买头等舱了。

 

在业绩会上，祝九胜亦透露，公司干部员工降薪达两位数百分比，“这么贵的业绩‘洗澡费’，既没有必要，更不可能”。

 

与此同时，尽管万科上年末整体员工规模，较上年增加43.97%至139494人，但房地产开发系统员工则减少11.84%至17323人。

 

另外，从专业构成来看，管理类人员（财务、审计、法务、人力及高管）同比大幅下滑51.9%至2844人；专业技术人员（工程、设计、成本及采购）同比减少4.46%至7243人；市场营销人员则增加17.56%至7236人。

 

郁亮此前曾拿首席客户官举例，刚开始每个单位设一位首席客户官，集团共65位，现在精简到14个人，人数大大减少但专题报告质量更专业了，多出来的51位同事被分解到了其它部门中。

 

不过，即使降薪，也难挡万科现金流的一路走低。

 

财报显示，2021年，万科经营活动产生的现金流量净额同比大幅下降92.27%，仅为41.13亿元。此外，截至上年末，其手握现金1493.5亿元，2020年则达到1952亿元。

 

看上去，在诸多同行暴雷出险之际，万科正在拿利润换取安全。

 

从财务安全端来看，万科目前继续保持“三道红线”指标的“绿档”要求——净负债率上升11.6个百分点至 29.7%，资产负债率下降1.54个百分点至79.74%，有息负债总额为2659.6 亿元，仅同比增长2.9%，现金短债比为2.5 倍。

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