中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
#努力写日记#
今天早上的梦境最后的片段是：
我在买包子，本来准备买一个虎皮馅儿（我也不知道为什么包子有虎皮馅儿[跪了]），两个奥尔良鸡肉馅儿，在同伴的建议下决定尝试三个口味：虎皮/奥尔良鸡肉/椒麻鸡，各买一个。
我和小伙伴还在等包子到手，ywj一个电话过来把我梦喊醒了[摊手]我说我包子还没拿到手，ywj说那你接着睡会儿，去把包子拿到[白眼]
我接着睡了但我并不回去买包子的地方了[苦涩]或许在平行时空里，每个人的相遇只有一次机会吧[思考]（至少在我梦里出现过的陌生人物中，似乎至今还没有出现重复人物）
或许也不只是平行时空，就在此时此刻我们生活的世界，许多人与我们的相逢可能也仅有那一次擦肩而过[喵喵]「为什么做个梦还能产生哲学思考啊喂！」（我吐槽我寄几）
#努力的吐槽能量#
今天早上的梦境最后的片段是：
我在买包子，本来准备买一个虎皮馅儿（我也不知道为什么包子有虎皮馅儿[跪了]），两个奥尔良鸡肉馅儿，在同伴的建议下决定尝试三个口味：虎皮/奥尔良鸡肉/椒麻鸡，各买一个。
我和小伙伴还在等包子到手，ywj一个电话过来把我梦喊醒了[摊手]我说我包子还没拿到手，ywj说那你接着睡会儿，去把包子拿到[白眼]
我接着睡了但我并不回去买包子的地方了[苦涩]或许在平行时空里，每个人的相遇只有一次机会吧[思考]（至少在我梦里出现过的陌生人物中，似乎至今还没有出现重复人物）
或许也不只是平行时空，就在此时此刻我们生活的世界，许多人与我们的相逢可能也仅有那一次擦肩而过[喵喵]「为什么做个梦还能产生哲学思考啊喂！」（我吐槽我寄几）
#努力的吐槽能量#
但凡是关注网红圈子比较早的朋友，对天佑一定不会陌生。在那个短视频刚刚兴起的年代，天佑便依托ks平台，一跃成为了“网红一哥”，风头一时无二。虽然仅是在“二丫”平台直播，但他的名气却早已遍布全网。频繁参加各大电视台的综艺节目，与各路大牌明星“平起平坐”，做到了成功“出圈”。虽然后来的天佑因为各种原因，惨遭有关部门跨平台封禁，彻底告别了互联网，但他留下的“故事”，现如今依旧被圈内人津津乐道。毫不夸张地说！虽然近几年的短视频、直播行业，相比之前更加火爆，但相继涌现出来的这些网红，却再也没人能达到天佑当年的“高度”。（ps：天佑当年的成功，可谓结合了天时地利人和所有因素）
前段时间的一场“私生子事件”，让原本已经沉寂多年，逐渐被粉丝遗忘的天佑，再次站到了风口浪尖（前文有过爆料！在没结婚的前提下，让两个女人为其生了三个孩子）。所谓福祸相依，该事件在导致天佑人设彻底崩塌的同时，也让他重新有了一点“话题度”。借着这一波热度，天佑又在某平台频繁开播。虽然名义上被“永久封禁”，但他依旧可以在那些不知名的小平台直播，现场的观众也多是追捧天佑的老粉丝。
众所周知，网红圈子向来是一个喜欢“拉帮结派”的小团体。之前粉丝间盛传的那句“天下网红是一家，合起伙来骗大家”的言论，也正是由此而来。作为老牌网红的天佑，自然也不能免俗。自出道以来，天佑与王小源、刘一手这三兄弟之间的友谊，便被大家津津乐道。起初，天佑和王小源同为“二丫”平台的金牌主播，发展上只能说是平分秋色。而后来，天佑则借助短视频（ks）的机遇成功崛起，成为了“二丫官方”的“掌中宝”。身为好兄弟的王小源，自然也从天佑身上捞到了不少的热度。
再后来，刘一手也走进了两个的圈子，“源佑手”的组合正式成立。巅峰时期的三人，综合实力几乎碾压了全网的所有主播。然而，随着天佑的封禁，以及“二丫平台”的落寞，“源佑手”便被推下了神坛。即便如此，三人的友谊却没有受到太大的影响。每当谈及天佑，王小源和刘一手还会称呼一声“大哥”。私下往来依旧极为密切，甚至还合伙成立了直播公会。（ps：大家都说网红之间的关系，都是为了利益，所谓的兄弟都是假象！但不得不承认，天佑、王小源、刘一手三人，确实有真感情。被封禁的天佑，可以说已经没有了利用价值。王小源和刘一手和他合伙做公司，也算是在报当年的恩情吧？）
近日，天佑再次在某平台开播，现场观看的依旧是他的那些老粉丝。期间，天佑本人突然奇想，给自己的“三弟”刘一手打去了电话，张口便向对方借钱。但让人没想到的是，那边的刘一手闻言天佑要借70万，立马暴走，骂骂咧咧回应道：“你和我借钱？我自己一屁股的饥荒还没还完呢”。见状，天佑依旧不依不饶，放话要让刘一手抵押他名下的两辆车，然后把钱借给自己。而刘一手那边则回应道：“你缺钱，凭什么抵押我的车？再说了，我那两个车也不值70万啊。当时我开业用的劳斯莱斯，那都是借来的。大哥你要借的话，也不是不可以，你来一趟我家，把欠条签一下，再把利息说清楚”。看刘一手这样的态度，天佑来了脾气，呵斥道：“你之前和我借几十万的时候，我二话没说就给你转过去了吧？现在你怎么好意思和我要利息，还得打欠条”。
最终，刘一手还是无奈地说道：“行，大哥！你既然这么说的话，那我给你，啥都给你，直播间也抵押给你，只要我有的都给你，行了吧？”。但凡是经历过“人情世故”的粉丝都听得出来，刘一手话里话外就是不想借钱给天佑。而后，有人便感慨道：“人走茶凉！现如今的天佑被封禁多年，混得不如其他网红好，就连好兄弟也不敢借钱给他了”。当然，天佑和刘一手提借钱，原本就有“开玩笑”的成分。至于那边的刘一手，到底是不是知道天佑在开玩笑，那就不得而知了。现实就是！就算刘一手真的不借钱，也没什么错，不是吗？亲兄弟明算账，这个社会，“谈钱”就是在伤感情，很多时候甚至无关谁是谁非……
70万，对于我们普通人而言，或许是一个天文数字，但放在刘一手，乃至是被封禁多年的天佑身上，估计都不是什么难事吧？在很多粉丝的眼里，天佑被封禁后就相当于彻底失去了收入来源，但事实恰恰相反。根据此前圈内人的爆料我们可以知道！即使在被封禁之后，天佑依旧活跃在网红圈子内部。除去在二丫的直播公会签约了大批艺人，可以不断抽取“分成”外。天佑还在包括ks在内的多家直播平台，给带货的网红们充当“供货商”的身份。据传，此前网红们销售的手表，都是出自天佑之手。最为关键的是，他手里还有之前攒下的钱。至于有多少，看下文……（ps：自己虽然不能直播，但人际关系还在）
ks平台的网红圈内，和天佑关系不错，乃至一直保持联系的大网红有不少，其中就包括拥有3000多万粉丝的老方丈。关注老方丈的粉丝都知道，老方丈前段时间因为和辛巴发生矛盾，暂停直播。期间，他就带着自己的两个徒弟，李舒克和王小国，到锦州找了天佑，几人一起滑雪、喝酒（有照片、视频爆出）。一番接触，让李舒克对天佑也有了新的认识。最近的一场直播中，李舒克就以圈内主播的身份和粉丝爆料道：天佑给我看过他的个人存款余额，足足高达3亿。你们别感觉天佑被封后有多难，人家的生活才是最让人羡慕的。现实里有车行的买卖，网上有直播公会，每年都能赚几百万，银行还有存款。这样一来，还担心什么啊？冬天滑雪，夏天冲浪……
被封禁多年的天佑不缺钱，大家都可以理解。毕竟，被封后他也还在赚钱，且有之前积攒下来的资本。现如今但凡是和直播沾边的人，都不会过得太拮据，这是不争的事实。但李舒克爆料天佑的存款有三个亿，还是引起了很多网友的质疑。此后，有人便在平台留言道：李舒克完全就是在“吹牛”！天佑有钱不假，但肯定没有三个亿。ks平台的多少大网红，直播了这么多年，都没有几个亿的存款，天佑的钱怎么来的？虽然他当时比其他人都火，但才火了几天就被封了？而且，当年还没有直播带货的概念，靠“礼物打赏”能赚那么多钱？
大家对天佑这个网红怎么看？对他和刘一手的关系怎么看？你认为他真的有三个亿吗？评论和小编分享一下。喜欢网红八卦的小伙伴，别忘了点个关注。
前段时间的一场“私生子事件”，让原本已经沉寂多年，逐渐被粉丝遗忘的天佑，再次站到了风口浪尖（前文有过爆料！在没结婚的前提下，让两个女人为其生了三个孩子）。所谓福祸相依，该事件在导致天佑人设彻底崩塌的同时，也让他重新有了一点“话题度”。借着这一波热度，天佑又在某平台频繁开播。虽然名义上被“永久封禁”，但他依旧可以在那些不知名的小平台直播，现场的观众也多是追捧天佑的老粉丝。
众所周知，网红圈子向来是一个喜欢“拉帮结派”的小团体。之前粉丝间盛传的那句“天下网红是一家，合起伙来骗大家”的言论，也正是由此而来。作为老牌网红的天佑，自然也不能免俗。自出道以来，天佑与王小源、刘一手这三兄弟之间的友谊，便被大家津津乐道。起初，天佑和王小源同为“二丫”平台的金牌主播，发展上只能说是平分秋色。而后来，天佑则借助短视频（ks）的机遇成功崛起，成为了“二丫官方”的“掌中宝”。身为好兄弟的王小源，自然也从天佑身上捞到了不少的热度。
再后来，刘一手也走进了两个的圈子，“源佑手”的组合正式成立。巅峰时期的三人，综合实力几乎碾压了全网的所有主播。然而，随着天佑的封禁，以及“二丫平台”的落寞，“源佑手”便被推下了神坛。即便如此，三人的友谊却没有受到太大的影响。每当谈及天佑，王小源和刘一手还会称呼一声“大哥”。私下往来依旧极为密切，甚至还合伙成立了直播公会。（ps：大家都说网红之间的关系，都是为了利益，所谓的兄弟都是假象！但不得不承认，天佑、王小源、刘一手三人，确实有真感情。被封禁的天佑，可以说已经没有了利用价值。王小源和刘一手和他合伙做公司，也算是在报当年的恩情吧？）
近日，天佑再次在某平台开播，现场观看的依旧是他的那些老粉丝。期间，天佑本人突然奇想，给自己的“三弟”刘一手打去了电话，张口便向对方借钱。但让人没想到的是，那边的刘一手闻言天佑要借70万，立马暴走，骂骂咧咧回应道：“你和我借钱？我自己一屁股的饥荒还没还完呢”。见状，天佑依旧不依不饶，放话要让刘一手抵押他名下的两辆车，然后把钱借给自己。而刘一手那边则回应道：“你缺钱，凭什么抵押我的车？再说了，我那两个车也不值70万啊。当时我开业用的劳斯莱斯，那都是借来的。大哥你要借的话，也不是不可以，你来一趟我家，把欠条签一下，再把利息说清楚”。看刘一手这样的态度，天佑来了脾气，呵斥道：“你之前和我借几十万的时候，我二话没说就给你转过去了吧？现在你怎么好意思和我要利息，还得打欠条”。
最终，刘一手还是无奈地说道：“行，大哥！你既然这么说的话，那我给你，啥都给你，直播间也抵押给你，只要我有的都给你，行了吧？”。但凡是经历过“人情世故”的粉丝都听得出来，刘一手话里话外就是不想借钱给天佑。而后，有人便感慨道：“人走茶凉！现如今的天佑被封禁多年，混得不如其他网红好，就连好兄弟也不敢借钱给他了”。当然，天佑和刘一手提借钱，原本就有“开玩笑”的成分。至于那边的刘一手，到底是不是知道天佑在开玩笑，那就不得而知了。现实就是！就算刘一手真的不借钱，也没什么错，不是吗？亲兄弟明算账，这个社会，“谈钱”就是在伤感情，很多时候甚至无关谁是谁非……
70万，对于我们普通人而言，或许是一个天文数字，但放在刘一手，乃至是被封禁多年的天佑身上，估计都不是什么难事吧？在很多粉丝的眼里，天佑被封禁后就相当于彻底失去了收入来源，但事实恰恰相反。根据此前圈内人的爆料我们可以知道！即使在被封禁之后，天佑依旧活跃在网红圈子内部。除去在二丫的直播公会签约了大批艺人，可以不断抽取“分成”外。天佑还在包括ks在内的多家直播平台，给带货的网红们充当“供货商”的身份。据传，此前网红们销售的手表，都是出自天佑之手。最为关键的是，他手里还有之前攒下的钱。至于有多少，看下文……（ps：自己虽然不能直播，但人际关系还在）
ks平台的网红圈内，和天佑关系不错，乃至一直保持联系的大网红有不少，其中就包括拥有3000多万粉丝的老方丈。关注老方丈的粉丝都知道，老方丈前段时间因为和辛巴发生矛盾，暂停直播。期间，他就带着自己的两个徒弟，李舒克和王小国，到锦州找了天佑，几人一起滑雪、喝酒（有照片、视频爆出）。一番接触，让李舒克对天佑也有了新的认识。最近的一场直播中，李舒克就以圈内主播的身份和粉丝爆料道：天佑给我看过他的个人存款余额，足足高达3亿。你们别感觉天佑被封后有多难，人家的生活才是最让人羡慕的。现实里有车行的买卖，网上有直播公会，每年都能赚几百万，银行还有存款。这样一来，还担心什么啊？冬天滑雪，夏天冲浪……
被封禁多年的天佑不缺钱，大家都可以理解。毕竟，被封后他也还在赚钱，且有之前积攒下来的资本。现如今但凡是和直播沾边的人，都不会过得太拮据，这是不争的事实。但李舒克爆料天佑的存款有三个亿，还是引起了很多网友的质疑。此后，有人便在平台留言道：李舒克完全就是在“吹牛”！天佑有钱不假，但肯定没有三个亿。ks平台的多少大网红，直播了这么多年，都没有几个亿的存款，天佑的钱怎么来的？虽然他当时比其他人都火，但才火了几天就被封了？而且，当年还没有直播带货的概念，靠“礼物打赏”能赚那么多钱？
大家对天佑这个网红怎么看？对他和刘一手的关系怎么看？你认为他真的有三个亿吗？评论和小编分享一下。喜欢网红八卦的小伙伴，别忘了点个关注。
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