#同花顺要闻# 【跌得越多机构越兴奋！猪肉股无视猪价率先“反转” 4机构龙虎榜狂扫3.7亿】
今日券商覆盖股中，同仁堂、双汇发展较有看点。
昨日，发改委再度发布“猪粮比价”预警，表示猪价已连续五周进入过度下跌一级预警区间。生猪期货也是跌跌不休，险些再破3月17日创下的12530历史新低。
然而纵使外界血雨腥风，A股猪肉板块仍在自顾自的埋头上涨——自3月16日“大奇迹日”以来，猪肉概念大涨17.22%，成为除房地产、农业种植外，涨幅第三高板块。双击查看原图作为猪肉屠宰行业龙头，双汇发展的年报自是引来诸多机构围观。
据年报披露，公司2021年实现实现营业收入667.98亿元，yoy-9.65%；归母净利润48.66亿元，yoy-22.21%，符合市场预期；其中，Q4实现归母净利润14.13亿元，yoy+7.28%，同比转正。
21年收入下滑主要在于行业产能快速释放，导致猪价快速下跌。同时，公司出于市场投入的考虑并未降低售价，导致普通类产品销量下滑。但从Q4来看，公司整体盈利能力已出现一定程度恢复，肉制品吨价同比+1.2%，吨利同比增长23.8%至4086元，环比提升3.4%。
安信证券赵国防预计公司2022年肉制品吨利或整体高于2021年，屠宰业务也有望迎来量价齐升，给予12个月目标价31.26元，相当于2023年16x的动态市盈率。
但需要注意的是，当前机构对猪肉板块的炒作逻辑解释已陷入了“魔怔”闭环，即不论猪价涨跌都能在逻辑上推导出股价上涨....双击查看原图
目前来看，“猪价下跌利好论”仍为机构主流观点。招商证券熊承慧在研报中表示，上半年生猪供给端仍面临宽松，猪价持续反弹并不具备基本面支撑，行业持续深度亏损将带动母猪产能加速去化。华安证券王莺则认为，2022年行业将经历磨底阶段，2023年才有望步入上行周期。
实际上，单从股价来看，猪肉股的反弹早已大幅领先猪价反转。例如傲农生物自底部8元/股以来，连翻3倍创出历史新高，新五丰据上一轮12.9元/股高点也仅差2.31元。纵使如此，仍有大批机构愿意为此逻辑买单，天邦股份龙虎榜显示，今日4家机构合计大买3.7亿元，其中买一更是全天大买，扫货2.57亿元。双击查看原图
行业观点速递
军工方向，昨日晚间中航沈飞发布业绩预告，预计2022年日常关联交易599.78亿元，其中购买商品接受劳务263.46亿元，较2021年实际发生额提高42.00%；22Q1，预计实现归属母净利润约5.09亿元，同比增长约47.50%。
中航西飞则大幅上调存款限额。将最高存款限额由140亿元调整至750亿元，大幅上调436%。参考中航沈飞21年3月上调存款至500亿元经验，中信证券首席军工分析师付宸硕认为公司或有大订单即将落地，行业仍处高景气区间。
在老股民眼中，军工板块一直是炒作缺乏持续性、管理层爱整活、业绩拉垮等负面因素的典型代表。尤其在经历1月末中航沈飞“业绩门”后，一大批价值投资者更是破口大骂清仓离去，仿佛军工已经是一块烂石头，谁见了都想踹一脚。
那军工真有那么不堪吗？事实上，目前军工行业整体估值已回落至过去5年接近30%分位数，多数核心上游标的22年估值仅30-35倍，在维持今明两年45%左右的业绩预期增速情况下，已并不算贵。另从市场轮动角度来看，追高地产、医药、猪肉等板块也显然缺乏性价比，军工反倒可能在短期热点事件刺激下有不错表现。
中信军工首席付宸硕也提示，虽然行业短期的反弹空间预计仍会受到市场风格和整体风险偏好影响，但是在整体趋稳后已经具备配置价值。标的方面：
（1）航发产业链：推荐中航重机、图南股份，建议关注派克新材、抚顺特钢；
（2）导弹：推荐紫光国微、菲力华，建议关注新雷能；
（3）军工电子：推荐振华科技、中航光电、七一二、火炬电子；
（4）军机：推荐爱乐达、中简科技、光威复材，建议关注中航高科。
煤化工
随着海外能源价格飙涨，我国煤炭价格与欧洲/中东天然气价格比值再度创下近十年新低。截止22年2月该值已降到44，相较于2015年-2022年2月均值113，下降了60%，处于近七年价格百分位的2%，因此我国煤产品竞争力显著。双击查看原图
国泰君安段海峰测算表示，高昂的价差预计将使我国甲醇生产的单吨成本优势达到3000元，醋酸成本优势1800元，尿素成本优势1700元。
目前，我国甲醇进口依赖度约为12%，主要来自阿联酋、阿曼、沙特等中东国家，其气头路线生产成本高达6000元/吨（国内成本3000元/吨），将对国内甲醇价格形成有力支撑。
段海峰推荐煤化工企业龙头华鲁恒升，公司已形成200万吨尿素、55万吨乙二醇、60万吨醋酸等产能，并正在荆州建设新煤化工基地，煤化工产品高景气叠加产能扩张预计推动公司业绩趋势向上。此外，推荐鲁西化工，公司已建成煤化工+新材料的产品结构。
今日券商覆盖股中，同仁堂、双汇发展较有看点。
昨日，发改委再度发布“猪粮比价”预警，表示猪价已连续五周进入过度下跌一级预警区间。生猪期货也是跌跌不休，险些再破3月17日创下的12530历史新低。
然而纵使外界血雨腥风，A股猪肉板块仍在自顾自的埋头上涨——自3月16日“大奇迹日”以来，猪肉概念大涨17.22%，成为除房地产、农业种植外，涨幅第三高板块。双击查看原图作为猪肉屠宰行业龙头，双汇发展的年报自是引来诸多机构围观。
据年报披露，公司2021年实现实现营业收入667.98亿元，yoy-9.65%；归母净利润48.66亿元，yoy-22.21%，符合市场预期；其中，Q4实现归母净利润14.13亿元，yoy+7.28%，同比转正。
21年收入下滑主要在于行业产能快速释放，导致猪价快速下跌。同时，公司出于市场投入的考虑并未降低售价，导致普通类产品销量下滑。但从Q4来看，公司整体盈利能力已出现一定程度恢复，肉制品吨价同比+1.2%，吨利同比增长23.8%至4086元，环比提升3.4%。
安信证券赵国防预计公司2022年肉制品吨利或整体高于2021年，屠宰业务也有望迎来量价齐升，给予12个月目标价31.26元，相当于2023年16x的动态市盈率。
但需要注意的是，当前机构对猪肉板块的炒作逻辑解释已陷入了“魔怔”闭环，即不论猪价涨跌都能在逻辑上推导出股价上涨....双击查看原图
目前来看，“猪价下跌利好论”仍为机构主流观点。招商证券熊承慧在研报中表示，上半年生猪供给端仍面临宽松，猪价持续反弹并不具备基本面支撑，行业持续深度亏损将带动母猪产能加速去化。华安证券王莺则认为，2022年行业将经历磨底阶段，2023年才有望步入上行周期。
实际上，单从股价来看，猪肉股的反弹早已大幅领先猪价反转。例如傲农生物自底部8元/股以来，连翻3倍创出历史新高，新五丰据上一轮12.9元/股高点也仅差2.31元。纵使如此，仍有大批机构愿意为此逻辑买单，天邦股份龙虎榜显示，今日4家机构合计大买3.7亿元，其中买一更是全天大买，扫货2.57亿元。双击查看原图
行业观点速递
军工方向，昨日晚间中航沈飞发布业绩预告，预计2022年日常关联交易599.78亿元，其中购买商品接受劳务263.46亿元，较2021年实际发生额提高42.00%；22Q1，预计实现归属母净利润约5.09亿元，同比增长约47.50%。
中航西飞则大幅上调存款限额。将最高存款限额由140亿元调整至750亿元，大幅上调436%。参考中航沈飞21年3月上调存款至500亿元经验，中信证券首席军工分析师付宸硕认为公司或有大订单即将落地，行业仍处高景气区间。
在老股民眼中，军工板块一直是炒作缺乏持续性、管理层爱整活、业绩拉垮等负面因素的典型代表。尤其在经历1月末中航沈飞“业绩门”后，一大批价值投资者更是破口大骂清仓离去，仿佛军工已经是一块烂石头，谁见了都想踹一脚。
那军工真有那么不堪吗？事实上，目前军工行业整体估值已回落至过去5年接近30%分位数，多数核心上游标的22年估值仅30-35倍，在维持今明两年45%左右的业绩预期增速情况下，已并不算贵。另从市场轮动角度来看，追高地产、医药、猪肉等板块也显然缺乏性价比，军工反倒可能在短期热点事件刺激下有不错表现。
中信军工首席付宸硕也提示，虽然行业短期的反弹空间预计仍会受到市场风格和整体风险偏好影响，但是在整体趋稳后已经具备配置价值。标的方面：
（1）航发产业链：推荐中航重机、图南股份，建议关注派克新材、抚顺特钢；
（2）导弹：推荐紫光国微、菲力华，建议关注新雷能；
（3）军工电子：推荐振华科技、中航光电、七一二、火炬电子；
（4）军机：推荐爱乐达、中简科技、光威复材，建议关注中航高科。
煤化工
随着海外能源价格飙涨，我国煤炭价格与欧洲/中东天然气价格比值再度创下近十年新低。截止22年2月该值已降到44，相较于2015年-2022年2月均值113，下降了60%，处于近七年价格百分位的2%，因此我国煤产品竞争力显著。双击查看原图
国泰君安段海峰测算表示，高昂的价差预计将使我国甲醇生产的单吨成本优势达到3000元，醋酸成本优势1800元，尿素成本优势1700元。
目前，我国甲醇进口依赖度约为12%，主要来自阿联酋、阿曼、沙特等中东国家，其气头路线生产成本高达6000元/吨（国内成本3000元/吨），将对国内甲醇价格形成有力支撑。
段海峰推荐煤化工企业龙头华鲁恒升，公司已形成200万吨尿素、55万吨乙二醇、60万吨醋酸等产能，并正在荆州建设新煤化工基地，煤化工产品高景气叠加产能扩张预计推动公司业绩趋势向上。此外，推荐鲁西化工，公司已建成煤化工+新材料的产品结构。
最近感觉人生跌到了谷底，忘记了曾经梦想是什么，为什么要努力？什么要坚持？对什么都提不起兴趣，也感觉自己做什么都不行…….开始否定自己。无意间翻到了这个证书……..突然又振作了！
这是第一次参加全国比赛的成绩
远超国家一级运动员标准等级：3分37秒拿了全国第二！
离健将…..之差两分多 离国际健将差三分多点（因为发高烧还坚持训练…….没听教练的话好好休息，导致心肌炎 ，遗憾止住，没能代表中国上更大的奖台！）
曾经为了一口气、一个信仰能坚持了六年！每天训练二十多公里！从没想过放弃！现在这些挫折，这些失败？就开始否定自己了吗？不要气馁呀！罗玉姬！曾经你也是个骄傲的少年！退网回归了又怎么样？失败了跌倒了又怎么样？大不了重头再来！人 本来就是一无所有的来，那又瞻前顾后怕失去什么呢？你要记住，其实你什么都不缺。人生随时都有翻盘的可能，你唯一缺少的只是一份重新开始的勇气！
我相信我能创造的不止是眼前的这些！未来还会有更大的舞台等着我！跌倒了 、别怕！那就睡饱了再爬起来吧！别忘了你曾经也是全国第二！怕什么！奔跑吧，骄傲的少年！加油！ https://t.cn/RJ7z7Qn
这是第一次参加全国比赛的成绩
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离健将…..之差两分多 离国际健将差三分多点（因为发高烧还坚持训练…….没听教练的话好好休息，导致心肌炎 ，遗憾止住，没能代表中国上更大的奖台！）
曾经为了一口气、一个信仰能坚持了六年！每天训练二十多公里！从没想过放弃！现在这些挫折，这些失败？就开始否定自己了吗？不要气馁呀！罗玉姬！曾经你也是个骄傲的少年！退网回归了又怎么样？失败了跌倒了又怎么样？大不了重头再来！人 本来就是一无所有的来，那又瞻前顾后怕失去什么呢？你要记住，其实你什么都不缺。人生随时都有翻盘的可能，你唯一缺少的只是一份重新开始的勇气！
我相信我能创造的不止是眼前的这些！未来还会有更大的舞台等着我！跌倒了 、别怕！那就睡饱了再爬起来吧！别忘了你曾经也是全国第二！怕什么！奔跑吧，骄傲的少年！加油！ https://t.cn/RJ7z7Qn
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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