关于房地产，一个信号越来越强烈了！

2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。

一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？

指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。

房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。

简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。

中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。

短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。

二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。

在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。

而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。

分析如下：

1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。

所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。

2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。

3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。

有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。

4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。

三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！

看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。

鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。

所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”

#寻觅北京关于春的地名#
明媚的三月，又是一年春来到。在数以万计的北京地名中，嵌有“春”字的多达数十处，包括胡同、街区、道路之名，如春雨胡同、春风胡同、阳春胡同、早春胡同、万春胡同、迎春里、知春里、畅春园、展春园、春秀路、春华路、春泽路、青春路、长春桥等，无不充满春的气息。溯其渊源，多有趣闻与掌故。

【以“春”字命名的胡同】

春雨胡同位于东城区朝阳门南小街西侧，据《北京市东城区地名志》载：该胡同北起新开路胡同，南止建国门内大街，东侧有春雨一条、春雨二条。清宣统年间称“火神庙”，因胡同内有一座火神庙得名，民国时沿称。1949年后称“火神庙胡同”。火神庙供奉火官重黎，俗称火神、祝融、赤帝，人们期望通过对火神的崇拜来消弭火灾。因庙宇多为木质结构，容易遭受火灾，为避免火患，以五行“木克土、土克水、水克火、火克金、金克木”之说，改称“春雨胡同”，意为以雨（水）降火，祈望平安、吉祥。
春雨一巷东起朝阳门南小街，南止南衣袍胡同。春雨二巷西起春雨胡同，东不通行。乾隆时称象鼻子胡同，宣统时称象鼻子坑。据传此地曾为皇宫养象之地，设有大象洗澡的水坑。1947年分称象鼻子前坑、中坑、后坑。1965年将象鼻子前坑、中坑改称春雨一巷，将后坑称春雨二巷，皆因西临春雨胡同得名。而今该胡同南段及春雨一条、春雨二条被拆迁，中、北段尚存。

春风胡同位于西城区南部。据《北京市宣武区地名志》载：该胡同西起牛街，东至小寺街。清代称“王乡老胡同”。民国以后改称“王老师傅胡同”。“乡老”为回族特有的称谓，凡热心清真寺事务的虔诚穆斯林均可以此称之。“老师傅”也是回族对伊斯兰教宗教职业者的统称。胡同由来，一说因前明时王敬一（伊斯兰教掌教阿訇）居住于此得名。另说宋朝时，朝廷曾让一个王姓的阿訇掌管清真寺，因其居住在此而得名。1965年更名为“春风胡同”。1991年对这一地区进行改造，兴建了“春风小区”。
春松胡同位于东城区朝阳门南小街东侧，北起小雅宝胡同，南止盛芳胡同。1947年称“礼拜寺胡同”，因胡同内有一礼拜寺得名。1949年后称“礼拜寺”。因该胡同东与松树院相接，据说院内有一直径一米左右的古松，郁郁葱葱，1965年整顿地名时改称“春松胡同”。其南口有法兴寺，建于明代，为正德年间权宦刘瑾家庙，以壁画闻名。2000年此地开发时采取部分落架迁建方式，将该庙由原址平行东移300米。而今随着该地区改造，胡同走向有所改变，分东西两段。东段北起小雅宝胡同，西段北起禄米仓胡同，南侧均至金宝街。

阳春胡同位于东城区北河沿大街东侧，呈南北东西直角状，北起地安门东大街，西止东黄城根北街，曾称小苏州胡同。该胡同南面的大取灯胡同，清代有諴亲王府，即康熙帝最小儿子胤祕府第，后降为贝勒府，到了同治年间降为贝子府，由于此建筑规格“超标”，故将规模缩小，将北部房屋拆除，划归出去，渐成居民区，并形成小巷。据传有来自苏州的工匠居住于此，故称“小苏州胡同”。因长安街北侧南池子也有一个小苏州胡同，为了避免重名，将其改为“阳春胡同”。“阳春”即温暖的春天，引申为太平盛世，典自唐朝诗人李白《梁甫吟》：“长啸梁甫吟，何时见阳春。”
向春胡同位于东城区朝阳门南小街，呈东西走向，东段曲折。东起北总布胡同，西止宝盖胡同，原称“小椿树胡同”，因胡同内多植椿树得名。1965年取向往春天之意，以“椿”谐音为“春”，称“向春胡同”。

万春胡同位于西城区中部偏南，西起广安门北顺城街，南至广安门内大街，因胡同南口有“万春堂”药铺得名。清同治年间有山东杨姓郎中在此设“万春堂”药铺，坐堂行医。因其医术高超，不久便在南城小有名气，慕名求医者甚多，由此本无名的小巷，因药铺而称“万春堂夹道”，后称“万春胡同”。清末“万春堂”迁至内城，胡同之名沿用。20世纪90年代随着西厢道路的改造和广安门立交桥的建成，该胡同消失，只剩下一棵古槐树，大致能寻到胡同所处位置。
早春胡同位于丰台区南苑，三营门大街东侧。据《北京市丰台区地名志》载：该胡同南起东南大道，北至南苑东路。这里原有枣树和椿树，故名“枣椿胡同”。1949年后为书写方便，谐音为“早春胡同”，胡同两侧均为居民区。随着三营门地区改造，该胡同已消失。

乐春坊胡同，也称乐春坊，位于西城区东北部，南北弯曲走向，北起白米斜街，南至地安门西大街。民间称此地为“穿堂门”，因从地安门西大街穿过此街可以直达什刹海。“乐春坊”之得名，一说为私家苑囿。据传明万历年间有从南方来的李姓进士到什刹海游玩，遂在前海南岸建苑囿，景色宜人，颇有江南园林之趣。有文友即兴赋诗“乐在其中，春色满园，坊间传颂，意蕴深远”，遂以“乐春坊”作为园名。多年后李进士告老还乡，将苑囿转交他人管理。此后园主几经更换，最后废弃，渐变成胡同，仍以“乐春坊”相称。二说清末时，附近有一西式砖楼，名“乐春坊”。一楼为洗浴，二楼为娱乐之所。因其名声远播，其所在胡同故以此相称。民国初该坊废弃，逐渐形成街巷，初称“乐春坊胡同”，简称“乐春坊”。

#知書club[超话]#新书介绍丨勺嘴鹬是一种繁殖于西伯利亚东北部海岸冻原地带，越冬于东南亚地区的小型涉禽，因为其数量极少，被列为极度濒危物种。其外形最独特的地方就是它们那汤匙形状的嘴，观鸟人喜欢称呼它们为“勺子”。 本书讲述了勺嘴鹬家族一员“盐小勺”的传奇一生。其原型其实是一只被科学家环志标记为07、佩戴环志和卫星跟踪器的勺嘴鹬。它是勺嘴鹬家族中的繁衍能手、超级奶爸、飞行马拉松冠军，开辟了家族迁徙游荡的新纪录。它历经重重困境，最终在迁徙长路上选择中转黄海滩涂，在这里换羽、成长、死亡。 勺嘴鹬的故事是一面映照着物种存续危机的镜子，鸟儿用生命的悲歌诉说着文明的罪孽，试图唤起人们与自然万物的共情心理，让人们意识到好的生存取决于自然的平衡。

#读书##文化##做自然的朋友#