【“骑驴看唱本”：东阿阿胶净利大跌70%慢慢儿走着瞧吧】[摊手][笑cry][围观]
连续12年保持增长神话的东阿阿胶从神坛跌落，正面临着销量减少、利润暴跌、市场环境恶化，阿胶产品逐渐被边缘化的窘境。
7月14日，东阿阿胶发布了2019年半年度业绩预告，公告显示，东阿阿胶2019年上半年净利润预计同比下降75%-79%。
东阿阿胶解释称，公司连续12年保持增长，且净利润年复合增长率20%以上，当前伴随着企业规模的逐渐扩大，受整体宏观环境等因素影响，以及市场对阿胶价值回归的预期逐渐降低，公司下游传统客户主动消减库存，从而导致公司上半年产品销售同比下降，公司也进入了一个良性盘整期。
受此消息影响，7月15日，东阿阿胶以跌停开盘，报35.42元，封单逾3万手。据了解，东阿阿胶今年2月以来，股价就从64.57元的高位持续走低，就目前来看，股价几乎腰斩。
被业内誉为“药中茅台”的东阿阿胶总是以驴皮资源紧张为名，不断上调公司阿胶产品的价格，特别是秦玉峰出任东阿阿胶总经理后的这10来年，东阿阿胶产品涨幅都已经超过30倍，阿胶每斤售价从最初的160元，一路涨至现在的3000元每斤。
公开资料显示，东阿阿胶隶属央企华润集团，前身为山东东阿阿胶厂，1952年建厂，1993年由国有企业改组为股份制企业。1996年成为上市企业。
中国食品产业分析师对时间财经表示，东阿阿胶从最初的几百元到现在3000多元，很多消费者都有这样的一个疑虑，是不是企业的存在暴利，不断涨价就更劝退消费者。从消费端来看，东阿阿胶的消费思维跟新生代的消费“快”节奏的消费行为是相悖的，东阿阿胶作为滋补型药材来说，从产品效果、渠道推广都是“慢节奏”。
时间财经就业绩相关问题多次拨打东阿阿胶董秘办，截至发稿，尚无回复。
首陷亏损
根据业绩预告，公司上半年实现归属于上市公司股东净利润为1.81亿元-2.16亿元。而今年4月底，东阿阿胶发布了其一季度业绩公告显示，净利润仍有3.9亿元，这意味着二季度已经出现亏损，之前从未出现定期报告业绩亏损。
对此，东阿阿胶将下滑原因解释为受整体宏观环境等因素影响及公司理性控制经销商库存。
作为阿胶行业龙头企业，一贯优秀的白马股，东阿阿胶净利润从2006年的1.54亿元增长到2018年的20.87亿元，连续十二年保持了正增长，且净利润年复合增长率在20%以上。
事实上东阿阿胶营收、净利双双下滑早有预兆，在2018年年报中，就出现了应收账款和应收票据出现大幅增加的迹象。
数据显示，截至2018年末，东阿阿胶应收账款和应收票据账面价值分别为9.02亿元、15.05亿元。与2017年同期相比，两者各自增长78.61%、172.65%，账面价值均创下上市以来新高。
营收基本上没有增长，应收账款却大幅增加，不得不说是一个很危险的信号，这至少说明两点情况：一是对下游的议价能力大幅削弱；二是下游的经销商财务可能出现恶化。
值得注意的是，经营活动产生的现金流量也不容乐观，超过42%的跌幅，从2017年的17.5亿元下跌至2018年的10亿元。
在上一个月股东大会上，总经理秦玉峰也传递了一个唱衰的信号，秦玉峰表示，“公司正面临十几年来最困难的时刻，阿胶十几年的高速发展带来市场繁荣的同时，背后是市场的混乱，但相信混乱是治理的开始，这个过程需要2-3年时间。”
作为市场的“白马股”，东阿阿胶一直是基金经理青睐对象。从今年开始，公募基金开始大逃离。去年年报显示，共有181家公募基金持有东阿阿胶。到了今年一季度，仅有17家公募基金持有东阿阿胶，譬如易方达等多个明星基金已悄然撤离。
提价策略失效？
此次二季度首先亏损，这无疑将对公司的股价造成直接的利空冲击，同时加大市场对公司未来发展的质疑——东阿阿胶依靠产品涨价的业绩发展之路是否走到了尽头？
对于涨价，东阿阿胶几乎每次都归结为原料紧缺，也成了制约东阿阿胶发展的最大瓶颈。
东阿阿胶在年报中表示，由于农业机械化和运输机械化的提高，及城镇化进程的加快，国内毛驴的存栏量逐年下降。同时，毛驴规模化养殖进程较慢，将会导致阿胶原料驴皮价格的波动。上游原料供给与下游市场需求的矛盾将继续存在，驴皮原料紧缺仍是制约公司发展的主要问题。
在原料紧缺、价格上涨的情况之下，提价就成了东阿阿胶保持高毛利的办法，其“高端化”策略亦是公司保持高毛利的妙招。Wind数据显示，2006年，东阿阿胶的毛利率为55%，2011年迄今，公司毛利率一直维持在63%到73%之间
据不完全统计，从2006年起，东阿阿胶一共进行了18次提价，以7月15日京东平台240克的盒装阿胶片为例，东阿阿胶的价格为1300元左右，终端价格每斤接近3000元。
提价策略虽然让东阿阿胶品牌在一段时间内独占行业高端市场，就目前来看，这种单纯依赖提价的增长方式显然已经触及到了天花板。
从近三年的数据来看，提价幅度呈现下降趋势，2016-2018年公司主要产品阿胶块出厂价于分别提价14%、10%和6%；复方阿胶浆分别提价14%、10%和0%；桃花姬分别提价25%、0%和0%。
从销量来看，东阿阿胶2018年净利润同比增长2%，销售量却同比减少11%。
存货周转率是反应存货周转速度的一个重要指标。从这个指标来看，东阿阿胶的存货周转率逐年下滑。2010年，东阿阿胶存货周转率曾达到巅峰的5.59%，存货消化很快，产品非常畅销。之后，提价频率加快，东阿阿胶的存货周转率却每况愈下，从5.59%降低到去年的0.72%。
朱丹蓬表示，东阿阿胶关键的问题在于，从销量来看，跟十年前的销量跟现在相比，并没有太大的变化，而是通过单纯的涨价保证毛利率，将这个营业额做上去。
受众人群缩减
据公司介绍，通过对消费者画像，公司顾客过去偏向中老年女性，最近几年28岁-50岁女性占比达到70%以上，以70、80年代女性为主体，主要是购买力强的女性，年龄偏向年轻化。
东阿阿胶主要阿胶、阿胶浆两大产品打天下，不得不面临产品单一的窘境，
秦玉峰也曾表示，公司在战略检讨后认为公司专业化道路的发展方向没有错，公司的阿胶+、+阿胶的发展思路没有错。但同时，公司也认识到在阿胶、阿胶浆这两大航母级产品外，还要围绕主产品形成产品团队，打造主品牌外的第二个、第三个品牌产品。
朱丹蓬认为，国内中国保健品受众开始出现低龄化，东阿阿胶当前要面对一大难题是，如何获得年轻消费人群的信任。中老年人群消费阿胶，更多出于一种对传统的信仰。“中国的保健品整体的态势正在发生着变化，竞争态势越来越激烈，保健人群也越来越年轻，而年轻人对于中医保健品并不是非常的认可，再加上见效慢、个体差异等原因，产品本身的争议也不断。”
新浪曾做过一项民意调查，该调查显示，对于会不会再买阿胶，67%的网友选择表示不会再购买，21%的网友表态示还会购买，另有12%表示“不好说”。
东阿阿胶产品还一度受到质疑，据财经网梳理，早在2016年，丁香园等专业医疗类媒体，曾登出科普类文章，认为阿胶实际功效堪忧，称阿胶、红枣、红糖这些“补血神品基本没用”，且因为几乎不含有没什么铁，无法合成血红蛋白，也就所以也没有补血的作用，而补血补铁正是阿胶最大的卖点。
2018年2月18日，国家卫计委下属的公益热线官微发布微博“过年不值得买(45.010, 4.09, 10.00%)之阿胶”：阿胶在保健品中的段位一直很高，有种种功效的光环加持：补血、止血、养颜、安胎、抗疲劳、抗癌……不过，请透过现象看本质，阿胶只是“水煮驴皮”。
这则消息很快被删除，其后官微也表示歉意。但在此次致歉微博中，国家卫计委对阿胶的效用未做任何评论。
而关于阿胶功效的质疑，东阿阿胶副总裁周祥山博士表示，2018年东阿阿胶整体投入研发费用2.41亿元，针对阿胶做了大量的现代医学研究，“阿胶本身不等于胶原蛋白，就像青蒿也不等于青蒿素，中药的有效成分只是科学认知了的中药的一部分，远不是中药的全貌。”
实际上，随着科技和医药学的发展，阿胶本身的替代品也会越来越多，在新消费时代，面对“千禧一代”，老字号品牌东阿阿胶如何“迎新”或是未来的发展的难题。（北京时间财经 李洪力）
连续12年保持增长神话的东阿阿胶从神坛跌落，正面临着销量减少、利润暴跌、市场环境恶化，阿胶产品逐渐被边缘化的窘境。
7月14日，东阿阿胶发布了2019年半年度业绩预告，公告显示，东阿阿胶2019年上半年净利润预计同比下降75%-79%。
东阿阿胶解释称，公司连续12年保持增长，且净利润年复合增长率20%以上，当前伴随着企业规模的逐渐扩大，受整体宏观环境等因素影响，以及市场对阿胶价值回归的预期逐渐降低，公司下游传统客户主动消减库存，从而导致公司上半年产品销售同比下降，公司也进入了一个良性盘整期。
受此消息影响，7月15日，东阿阿胶以跌停开盘，报35.42元，封单逾3万手。据了解，东阿阿胶今年2月以来，股价就从64.57元的高位持续走低，就目前来看，股价几乎腰斩。
被业内誉为“药中茅台”的东阿阿胶总是以驴皮资源紧张为名，不断上调公司阿胶产品的价格，特别是秦玉峰出任东阿阿胶总经理后的这10来年，东阿阿胶产品涨幅都已经超过30倍，阿胶每斤售价从最初的160元，一路涨至现在的3000元每斤。
公开资料显示，东阿阿胶隶属央企华润集团，前身为山东东阿阿胶厂，1952年建厂，1993年由国有企业改组为股份制企业。1996年成为上市企业。
中国食品产业分析师对时间财经表示，东阿阿胶从最初的几百元到现在3000多元，很多消费者都有这样的一个疑虑，是不是企业的存在暴利，不断涨价就更劝退消费者。从消费端来看，东阿阿胶的消费思维跟新生代的消费“快”节奏的消费行为是相悖的，东阿阿胶作为滋补型药材来说，从产品效果、渠道推广都是“慢节奏”。
时间财经就业绩相关问题多次拨打东阿阿胶董秘办，截至发稿，尚无回复。
首陷亏损
根据业绩预告，公司上半年实现归属于上市公司股东净利润为1.81亿元-2.16亿元。而今年4月底，东阿阿胶发布了其一季度业绩公告显示，净利润仍有3.9亿元，这意味着二季度已经出现亏损，之前从未出现定期报告业绩亏损。
对此，东阿阿胶将下滑原因解释为受整体宏观环境等因素影响及公司理性控制经销商库存。
作为阿胶行业龙头企业，一贯优秀的白马股，东阿阿胶净利润从2006年的1.54亿元增长到2018年的20.87亿元，连续十二年保持了正增长，且净利润年复合增长率在20%以上。
事实上东阿阿胶营收、净利双双下滑早有预兆，在2018年年报中，就出现了应收账款和应收票据出现大幅增加的迹象。
数据显示，截至2018年末，东阿阿胶应收账款和应收票据账面价值分别为9.02亿元、15.05亿元。与2017年同期相比，两者各自增长78.61%、172.65%，账面价值均创下上市以来新高。
营收基本上没有增长，应收账款却大幅增加，不得不说是一个很危险的信号，这至少说明两点情况：一是对下游的议价能力大幅削弱；二是下游的经销商财务可能出现恶化。
值得注意的是，经营活动产生的现金流量也不容乐观，超过42%的跌幅，从2017年的17.5亿元下跌至2018年的10亿元。
在上一个月股东大会上，总经理秦玉峰也传递了一个唱衰的信号，秦玉峰表示，“公司正面临十几年来最困难的时刻，阿胶十几年的高速发展带来市场繁荣的同时，背后是市场的混乱，但相信混乱是治理的开始，这个过程需要2-3年时间。”
作为市场的“白马股”，东阿阿胶一直是基金经理青睐对象。从今年开始，公募基金开始大逃离。去年年报显示，共有181家公募基金持有东阿阿胶。到了今年一季度，仅有17家公募基金持有东阿阿胶，譬如易方达等多个明星基金已悄然撤离。
提价策略失效？
此次二季度首先亏损，这无疑将对公司的股价造成直接的利空冲击，同时加大市场对公司未来发展的质疑——东阿阿胶依靠产品涨价的业绩发展之路是否走到了尽头？
对于涨价，东阿阿胶几乎每次都归结为原料紧缺，也成了制约东阿阿胶发展的最大瓶颈。
东阿阿胶在年报中表示，由于农业机械化和运输机械化的提高，及城镇化进程的加快，国内毛驴的存栏量逐年下降。同时，毛驴规模化养殖进程较慢，将会导致阿胶原料驴皮价格的波动。上游原料供给与下游市场需求的矛盾将继续存在，驴皮原料紧缺仍是制约公司发展的主要问题。
在原料紧缺、价格上涨的情况之下，提价就成了东阿阿胶保持高毛利的办法，其“高端化”策略亦是公司保持高毛利的妙招。Wind数据显示，2006年，东阿阿胶的毛利率为55%，2011年迄今，公司毛利率一直维持在63%到73%之间
据不完全统计，从2006年起，东阿阿胶一共进行了18次提价，以7月15日京东平台240克的盒装阿胶片为例，东阿阿胶的价格为1300元左右，终端价格每斤接近3000元。
提价策略虽然让东阿阿胶品牌在一段时间内独占行业高端市场，就目前来看，这种单纯依赖提价的增长方式显然已经触及到了天花板。
从近三年的数据来看，提价幅度呈现下降趋势，2016-2018年公司主要产品阿胶块出厂价于分别提价14%、10%和6%；复方阿胶浆分别提价14%、10%和0%；桃花姬分别提价25%、0%和0%。
从销量来看，东阿阿胶2018年净利润同比增长2%，销售量却同比减少11%。
存货周转率是反应存货周转速度的一个重要指标。从这个指标来看，东阿阿胶的存货周转率逐年下滑。2010年，东阿阿胶存货周转率曾达到巅峰的5.59%，存货消化很快，产品非常畅销。之后，提价频率加快，东阿阿胶的存货周转率却每况愈下，从5.59%降低到去年的0.72%。
朱丹蓬表示，东阿阿胶关键的问题在于，从销量来看，跟十年前的销量跟现在相比，并没有太大的变化，而是通过单纯的涨价保证毛利率，将这个营业额做上去。
受众人群缩减
据公司介绍，通过对消费者画像，公司顾客过去偏向中老年女性，最近几年28岁-50岁女性占比达到70%以上，以70、80年代女性为主体，主要是购买力强的女性，年龄偏向年轻化。
东阿阿胶主要阿胶、阿胶浆两大产品打天下，不得不面临产品单一的窘境，
秦玉峰也曾表示，公司在战略检讨后认为公司专业化道路的发展方向没有错，公司的阿胶+、+阿胶的发展思路没有错。但同时，公司也认识到在阿胶、阿胶浆这两大航母级产品外，还要围绕主产品形成产品团队，打造主品牌外的第二个、第三个品牌产品。
朱丹蓬认为，国内中国保健品受众开始出现低龄化，东阿阿胶当前要面对一大难题是，如何获得年轻消费人群的信任。中老年人群消费阿胶，更多出于一种对传统的信仰。“中国的保健品整体的态势正在发生着变化，竞争态势越来越激烈，保健人群也越来越年轻，而年轻人对于中医保健品并不是非常的认可，再加上见效慢、个体差异等原因，产品本身的争议也不断。”
新浪曾做过一项民意调查，该调查显示，对于会不会再买阿胶，67%的网友选择表示不会再购买，21%的网友表态示还会购买，另有12%表示“不好说”。
东阿阿胶产品还一度受到质疑，据财经网梳理，早在2016年，丁香园等专业医疗类媒体，曾登出科普类文章，认为阿胶实际功效堪忧，称阿胶、红枣、红糖这些“补血神品基本没用”，且因为几乎不含有没什么铁，无法合成血红蛋白，也就所以也没有补血的作用，而补血补铁正是阿胶最大的卖点。
2018年2月18日，国家卫计委下属的公益热线官微发布微博“过年不值得买(45.010, 4.09, 10.00%)之阿胶”：阿胶在保健品中的段位一直很高，有种种功效的光环加持：补血、止血、养颜、安胎、抗疲劳、抗癌……不过，请透过现象看本质，阿胶只是“水煮驴皮”。
这则消息很快被删除，其后官微也表示歉意。但在此次致歉微博中，国家卫计委对阿胶的效用未做任何评论。
而关于阿胶功效的质疑，东阿阿胶副总裁周祥山博士表示，2018年东阿阿胶整体投入研发费用2.41亿元，针对阿胶做了大量的现代医学研究，“阿胶本身不等于胶原蛋白，就像青蒿也不等于青蒿素，中药的有效成分只是科学认知了的中药的一部分，远不是中药的全貌。”
实际上，随着科技和医药学的发展，阿胶本身的替代品也会越来越多，在新消费时代，面对“千禧一代”，老字号品牌东阿阿胶如何“迎新”或是未来的发展的难题。（北京时间财经 李洪力）
专家又来看涨房价了：原因是还有7亿人没进城！国家2个字回应打 #西双版纳购房# 中国的房价到底高不高？未来到底还会不会上涨？一直都是无数刚需购房者迫切想知道的答案。但似乎我们很难从汗牛充栋的专家嘴里听到“房价不会再涨”、“刚需不必担忧房价”的答案，他们只会不食人间烟火地机械式重复着地产商给出的台词。
一、一如既往看涨房价看好楼市的国家小城镇专家首席经济学家李铁，在近日一场重要论坛上又公然发声“看涨”房价了，这次的理由也是十分惊人。他直言不讳到，从实际城镇化质量来看，我们城市化率才达到43.34%，和户籍人口城镇化（59.58%）有16%的差距，大概是2亿多的人口（在城市生活，但没买房），而达到发达国家70%的城镇化率，还有5亿人要进城，加起来就是7亿人口的需求，这些人进城首先是要购买城市里的房子，如此庞大的需求支撑，房价不会下跌，只会缓慢上涨。
他还反驳说，很多人觉得房地产发展挤压了实体经济，这是大错特错，这些人根本不了解实情。实际上，这几十年城镇化高速增长，已对中国的实体经济发展起到了巨大的推动作用。中国城镇化的红利还没有完全实现，未来7亿人口去购买城里的住房，从农村消费转向城市消费，带动对实体经济的需求，带动人口结构的变化。这个红利到目前为止还有巨大的释放空间，这个红利期可以释放至少15-20年。
简言之，在中国城市化率未达到发达国家70%平均线水平之前的15-20年里，我们是看不到中国房价下跌的，未来在房住不炒各种调控齐飞的背景下，虽然不会再重演房价一年涨幅逾30%-40%的波澜壮阔场景，但是依然会以缓慢上涨为主基调，总结一句话就是，房价20年不会跌，期待房价下跌占便宜买房的，可以歇歇了。
无独有偶，此前著名财经专家莫开伟亦表示，未来中国的房产至少在30年内房价不会出现下跌，拥有房产的人财富也不会缩水。要想房价下跌也不是没可能，除非每个人都拥有多套房子，那么房价才会真正下跌。
二我不止一次说过，作为普通刚需来说，现在的房价不是高，而是非常高，前两天公布的全国100个重要城市房价收入比，已经很好地诠释了——动辄需要三五十年才能买得起一套房子，中低收入人群买房生存之难跃然纸上。未来房价还能继续大幅上涨吗，我觉得不现实。经济学家马光远说，现在的房价不论从市场基本层面上看，还是从绝对值上来看，都已经站上一个历史的最高点了，户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过40平的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，从我们的人均收入和高房价来看，房价与收入的关系已经完全倒挂，这是对价格规律背离的体现。
实干大佬曹德旺更愤怒指出，国家崛起不能靠房地产，而是靠高科技等实体制造业。美、日等发达国家已经用自身验证了，靠房地产发展起来的都是虚假繁荣，唯有踏踏实实搞实业、高科技、搞创新、搞科研、注重人才培养才是真兴邦。
然而，一些拿着丰厚报酬的专家学者却不食人间烟火的只顾依靠高大上的数据说话，人民的生活不是数据，房地产对实体制造业有没有挤压，早已有了定论，过去房地产发展的确对经济有巨大且不可替代的推动作用，但是随着房地产的高速扩张发展，房价不断窜高，这种推动作用已经开始出现负面效应了。套用马光远的话说就是，房地产自身难保，不拖累经济已经不错了。
房价到底高不高，能不能降，住建部专家仇保兴说得很明确，从宏观上看，我们已经不缺房子住了；经济学家姜超指出，从城镇每千人新开工套数这个指标来看，房地产从2013年其实就已经达到了顶峰，未来向下调整的空间可能会达到30%。从住建部专家的话语中，我们听得真切，房价并非像很多人想象的不能下跌，不仅可以跌，而且30%的跌幅是可以承受的。
三资金监管方面释放的信号更加干脆利落，金融资源向房地产过度集中，很多本该得到输血的实体高科技等支柱型产业得不到输血，这种局面必须得到改变。事实上我们也看到了，从去年到今年，银保监会对违规流向房地产的银行和机构进行了查处重罚，单4月1日到5月20日50天时间里，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，有15家金融机构受到处罚，罚没金额合计1068.8万元。
经济日报更是盖棺定论，人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。人口方面，低生育率、人口老龄化加剧、青壮年购买力严重透支，决定了未来对楼市不会有巨大支撑，此前有人说，未来楼市靠90’后支撑，但是现实是90’后对租房观念早已认同不说，更要命的是我国90’后负债已经高达人均12万；金融方面更不用细说，6月13日陆家嘴论坛上银保监会主席说得很清楚，过去房地产融资对信贷通道过度挤占，未来会逐步封堵开发商的融资贷款渠道和收紧贷款额度，这意味着金融市场也不会对楼市构成利好；家庭杠杆就更有目共睹了，中国用20年时间走完了美国50年的负债情况，现在全民负债虽然不及欧美发达国家，但是比大多数发展中国家高出不少，且至少有三成居民负债率已经接近极限，超7成居民近80%的资金都锁在房子里了，情况不容乐观，杠杆不能再加了。
甚至有业内研究人员称，照着目前中国房屋建设速度和空置速度来计算，不久的将来，房屋的空置量会超过自住房数量。届时中国房地产就彻彻底底成为全世界资源浪费最严重的行业了。而另一个更加令人痛心疾首的现实是，有房的人会拥有几十甚至上百套房子，没房的穷人真的是连一套房子都没有。因为照着目前的房价趋势发展，未来靠工资买房几乎是不可能的。你有一套房子，才有了买更多房子的资本，那些连一套房子的人，很大程度上就再也买不起房了，北上广深等一线如此，二三线城市也会是这种结局。
因此，从这个角度思考，中国的房地产确实需要好好整顿一番了，高房价必须得到遏制，因为只有这样，亿万买来自住的刚需的利益才能得到保障。国家有心靠保障房、经济适用房、共有产权房等途径解决刚需的住房问题，但事实证明，这是治标不治本的，房地产要想真正回归合理稳定，必须遏制投机炒作，必须想方设法摆脱对土地的过度依赖——房地产不能成为投资炒作的战场，更不能成为少数人创富的工具，这才是回归房地产居住本质的核心。
四房地产不能再延续过去的疯狂了，房价一年就翻番的景象更不容许再复制。
今年上半年楼市发生的一切已经很好地证明了，房地产不会再有巨大起伏，楼市回暖失败转瞬即凉的上半年不仅给无数购房者吃了一剂安心丸，还狠扇了处心积虑期盼楼市调控松绑，房价死灰复燃者重重一耳光。
国家对于未来的房地产走势是如何定论的呢？近日，人民日报发表文章《“趋稳”成为楼市新常态》中指出，当前中国房地产市场依然保持了总体平稳的态势。楼市趋稳，还意味着其与实体经济的互动正在变得更加良性。随着楼市自身的持续走稳，市场上理性的声音也越来越多。房地产融资的适度收紧，有利于热点城市房地产市场的降温。“趋稳”二字是下半年的主基调，也必然是未来房地产市场的新常态。
事实上，早前人民网就曾发文指出单纯靠房地产发展拉动经济增速的严重不足，文章毫不避讳地说道，“高房价极大地提高了产业发展的要素成本，并且让发展实业变得‘不划算’，楼市不能成为‘麻烦制造者’，所以高房价肯定是不合理。”基于此，我们过去一直沿用的发展模式，过去的确适合国情需要，但是未来肯定是不适用的，国家崛起还是要靠踏踏实实拼实业。言外之意，靠房地产发展拉动经济的模式要被抛弃了，房地产这个“夜壶”在用了这么久之后，终于要被弃置不用了。
经济参考报最新的评论文章也颇有意味，以前都是高喊要“谨防房价过快上涨”，现在不同了，直接喊出了要“谨防部分城市房价过快下跌”——首先是肯定了有些人口和产业发展不济的城市已经有了下跌的趋势，再者就是随着各个基本面的改变，未来房价的确具备大幅度下跌的可能，经济参考报的发声不是无中生有，是对当下楼市发展趋势的精准解析和该如何做提供参考方案。
各大官方媒体不管是不断指出“房地产对经济增长的贡献越来越低”，还是发表评论文章揭露“高房价的副作用越来越大”，在我看来，其实都是在表明整个房地产行业面临着一个巨大的改变。房地产要从高增长时代向平稳健康运行过渡，过去靠投资房地产可能赚得盆满钵盈，未来这寄希望于此，不仅赚不到钱，还会栽跟头。
一、一如既往看涨房价看好楼市的国家小城镇专家首席经济学家李铁，在近日一场重要论坛上又公然发声“看涨”房价了，这次的理由也是十分惊人。他直言不讳到，从实际城镇化质量来看，我们城市化率才达到43.34%，和户籍人口城镇化（59.58%）有16%的差距，大概是2亿多的人口（在城市生活，但没买房），而达到发达国家70%的城镇化率，还有5亿人要进城，加起来就是7亿人口的需求，这些人进城首先是要购买城市里的房子，如此庞大的需求支撑，房价不会下跌，只会缓慢上涨。
他还反驳说，很多人觉得房地产发展挤压了实体经济，这是大错特错，这些人根本不了解实情。实际上，这几十年城镇化高速增长，已对中国的实体经济发展起到了巨大的推动作用。中国城镇化的红利还没有完全实现，未来7亿人口去购买城里的住房，从农村消费转向城市消费，带动对实体经济的需求，带动人口结构的变化。这个红利到目前为止还有巨大的释放空间，这个红利期可以释放至少15-20年。
简言之，在中国城市化率未达到发达国家70%平均线水平之前的15-20年里，我们是看不到中国房价下跌的，未来在房住不炒各种调控齐飞的背景下，虽然不会再重演房价一年涨幅逾30%-40%的波澜壮阔场景，但是依然会以缓慢上涨为主基调，总结一句话就是，房价20年不会跌，期待房价下跌占便宜买房的，可以歇歇了。
无独有偶，此前著名财经专家莫开伟亦表示，未来中国的房产至少在30年内房价不会出现下跌，拥有房产的人财富也不会缩水。要想房价下跌也不是没可能，除非每个人都拥有多套房子，那么房价才会真正下跌。
二我不止一次说过，作为普通刚需来说，现在的房价不是高，而是非常高，前两天公布的全国100个重要城市房价收入比，已经很好地诠释了——动辄需要三五十年才能买得起一套房子，中低收入人群买房生存之难跃然纸上。未来房价还能继续大幅上涨吗，我觉得不现实。经济学家马光远说，现在的房价不论从市场基本层面上看，还是从绝对值上来看，都已经站上一个历史的最高点了，户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过40平的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，从我们的人均收入和高房价来看，房价与收入的关系已经完全倒挂，这是对价格规律背离的体现。
实干大佬曹德旺更愤怒指出，国家崛起不能靠房地产，而是靠高科技等实体制造业。美、日等发达国家已经用自身验证了，靠房地产发展起来的都是虚假繁荣，唯有踏踏实实搞实业、高科技、搞创新、搞科研、注重人才培养才是真兴邦。
然而，一些拿着丰厚报酬的专家学者却不食人间烟火的只顾依靠高大上的数据说话，人民的生活不是数据，房地产对实体制造业有没有挤压，早已有了定论，过去房地产发展的确对经济有巨大且不可替代的推动作用，但是随着房地产的高速扩张发展，房价不断窜高，这种推动作用已经开始出现负面效应了。套用马光远的话说就是，房地产自身难保，不拖累经济已经不错了。
房价到底高不高，能不能降，住建部专家仇保兴说得很明确，从宏观上看，我们已经不缺房子住了；经济学家姜超指出，从城镇每千人新开工套数这个指标来看，房地产从2013年其实就已经达到了顶峰，未来向下调整的空间可能会达到30%。从住建部专家的话语中，我们听得真切，房价并非像很多人想象的不能下跌，不仅可以跌，而且30%的跌幅是可以承受的。
三资金监管方面释放的信号更加干脆利落，金融资源向房地产过度集中，很多本该得到输血的实体高科技等支柱型产业得不到输血，这种局面必须得到改变。事实上我们也看到了，从去年到今年，银保监会对违规流向房地产的银行和机构进行了查处重罚，单4月1日到5月20日50天时间里，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，有15家金融机构受到处罚，罚没金额合计1068.8万元。
经济日报更是盖棺定论，人口、金融和家庭杠杆等基本面都决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。人口方面，低生育率、人口老龄化加剧、青壮年购买力严重透支，决定了未来对楼市不会有巨大支撑，此前有人说，未来楼市靠90’后支撑，但是现实是90’后对租房观念早已认同不说，更要命的是我国90’后负债已经高达人均12万；金融方面更不用细说，6月13日陆家嘴论坛上银保监会主席说得很清楚，过去房地产融资对信贷通道过度挤占，未来会逐步封堵开发商的融资贷款渠道和收紧贷款额度，这意味着金融市场也不会对楼市构成利好；家庭杠杆就更有目共睹了，中国用20年时间走完了美国50年的负债情况，现在全民负债虽然不及欧美发达国家，但是比大多数发展中国家高出不少，且至少有三成居民负债率已经接近极限，超7成居民近80%的资金都锁在房子里了，情况不容乐观，杠杆不能再加了。
甚至有业内研究人员称，照着目前中国房屋建设速度和空置速度来计算，不久的将来，房屋的空置量会超过自住房数量。届时中国房地产就彻彻底底成为全世界资源浪费最严重的行业了。而另一个更加令人痛心疾首的现实是，有房的人会拥有几十甚至上百套房子，没房的穷人真的是连一套房子都没有。因为照着目前的房价趋势发展，未来靠工资买房几乎是不可能的。你有一套房子，才有了买更多房子的资本，那些连一套房子的人，很大程度上就再也买不起房了，北上广深等一线如此，二三线城市也会是这种结局。
因此，从这个角度思考，中国的房地产确实需要好好整顿一番了，高房价必须得到遏制，因为只有这样，亿万买来自住的刚需的利益才能得到保障。国家有心靠保障房、经济适用房、共有产权房等途径解决刚需的住房问题，但事实证明，这是治标不治本的，房地产要想真正回归合理稳定，必须遏制投机炒作，必须想方设法摆脱对土地的过度依赖——房地产不能成为投资炒作的战场，更不能成为少数人创富的工具，这才是回归房地产居住本质的核心。
四房地产不能再延续过去的疯狂了，房价一年就翻番的景象更不容许再复制。
今年上半年楼市发生的一切已经很好地证明了，房地产不会再有巨大起伏，楼市回暖失败转瞬即凉的上半年不仅给无数购房者吃了一剂安心丸，还狠扇了处心积虑期盼楼市调控松绑，房价死灰复燃者重重一耳光。
国家对于未来的房地产走势是如何定论的呢？近日，人民日报发表文章《“趋稳”成为楼市新常态》中指出，当前中国房地产市场依然保持了总体平稳的态势。楼市趋稳，还意味着其与实体经济的互动正在变得更加良性。随着楼市自身的持续走稳，市场上理性的声音也越来越多。房地产融资的适度收紧，有利于热点城市房地产市场的降温。“趋稳”二字是下半年的主基调，也必然是未来房地产市场的新常态。
事实上，早前人民网就曾发文指出单纯靠房地产发展拉动经济增速的严重不足，文章毫不避讳地说道，“高房价极大地提高了产业发展的要素成本，并且让发展实业变得‘不划算’，楼市不能成为‘麻烦制造者’，所以高房价肯定是不合理。”基于此，我们过去一直沿用的发展模式，过去的确适合国情需要，但是未来肯定是不适用的，国家崛起还是要靠踏踏实实拼实业。言外之意，靠房地产发展拉动经济的模式要被抛弃了，房地产这个“夜壶”在用了这么久之后，终于要被弃置不用了。
经济参考报最新的评论文章也颇有意味，以前都是高喊要“谨防房价过快上涨”，现在不同了，直接喊出了要“谨防部分城市房价过快下跌”——首先是肯定了有些人口和产业发展不济的城市已经有了下跌的趋势，再者就是随着各个基本面的改变，未来房价的确具备大幅度下跌的可能，经济参考报的发声不是无中生有，是对当下楼市发展趋势的精准解析和该如何做提供参考方案。
各大官方媒体不管是不断指出“房地产对经济增长的贡献越来越低”，还是发表评论文章揭露“高房价的副作用越来越大”，在我看来，其实都是在表明整个房地产行业面临着一个巨大的改变。房地产要从高增长时代向平稳健康运行过渡，过去靠投资房地产可能赚得盆满钵盈，未来这寄希望于此，不仅赚不到钱，还会栽跟头。
#地产大咖说#【2019年上半年房地产市场总结与展望】上半年房地产市场一波三折，年初市场情绪极端的悲观，市场普遍预期2019年房地产市场将步入调整期，三四线城市面临较大的调整压力。
1、市场一波三折，年初极端悲观，3月非常乐观，5、6月相对理性
2、政策主基调“稳定”，年初政策预期比较积极，随后趋于稳定
3、新房市场剧烈波动，一二线明显好于普通三四线，房价运行平稳
4、3月二手房市场同步回升，随后小幅回调步入平稳期
5、土地市场整体活跃，二线城市成交“井喷”量价齐升
6、房地产是经济困难期的一抹亮点，更是中国经济重要的压舱石
7、规模房企业绩增速强于行业整体，TOP30、TOP100权益门槛明显提升
8、各梯队规模房企业绩集中度全线提升，凸显强者恒强市场格局
9、8家企业新增货值破千亿，后50强房企加速纳储蓄力
10、下半年市场预判：“稳定”、“分化”、“波动”、“产品”、“集中”
（丁祖昱评楼市）
1、市场一波三折，年初极端悲观，3月非常乐观，5、6月相对理性
2、政策主基调“稳定”，年初政策预期比较积极，随后趋于稳定
3、新房市场剧烈波动，一二线明显好于普通三四线，房价运行平稳
4、3月二手房市场同步回升，随后小幅回调步入平稳期
5、土地市场整体活跃，二线城市成交“井喷”量价齐升
6、房地产是经济困难期的一抹亮点，更是中国经济重要的压舱石
7、规模房企业绩增速强于行业整体，TOP30、TOP100权益门槛明显提升
8、各梯队规模房企业绩集中度全线提升，凸显强者恒强市场格局
9、8家企业新增货值破千亿，后50强房企加速纳储蓄力
10、下半年市场预判：“稳定”、“分化”、“波动”、“产品”、“集中”
（丁祖昱评楼市）
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