【郁亮直面两大焦点问题 详解企稳回升信心来源】
3月31日上午，万科举行2021年年报业绩会。不同于往年传统的业绩会，此次会议开场并没有由董事会秘书朱旭介绍业绩情况，而是郁亮走上台前，主动就两大焦点问题——2021年利润下滑的原因、2022年业绩“企稳回升”的信心来源，专门进行回应。

对于2021年净利润下滑的原因，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》章节中，已做了较为详细的分析。此次业绩会上，他从管理和业务两个方面做了进一步反思。过去三年，管理方面，过去充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。

在反思的最后，郁亮向股东诚恳表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。值得注意的是，此次年报显示，郁亮将自己的全年收入同比2020年降低了近90%。而根据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。

2021年毕竟已是过去式，投资者更为关心的是，2022年万科业绩会怎么样，年报中所说的“企稳回升”，底气何来? 对此，郁亮进行了详细拆解。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。

企稳回升的两个外部基础

第一个外部基础，是有利于市场稳定的政策措施不断出台。中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。

郁亮谈到的第二个外部基础，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。一方面，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。

企稳回升的三个内部基础

对于支撑企稳回升的三个内部基础，郁亮进行了更详细的说明。

他表示，第一个内部基础，是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障。它主要通过三方面进行支撑，一是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。二是通过继续坚持高质量投资。万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，可以支持未来2到3年的业务发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。

第二个内部基础，是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。

首先，经营、服务类业务持续向好。物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头，物流稳定期项目NOI率达到6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目超过了6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

其次，探索这些业务的学费，大部分已经交完。万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。再例如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。

郁亮所讲的第三个内部基础，是万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求，这将有利于万科获得更多投资选择，获得更多发展机会。

取消所有高管层级，全部下沉到前线

向投资者详细阐释了万科“企稳回升”的信心来源后，郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

在发言的最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心，他表示，万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。

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今天是奶奶生日~陪奶奶过得第二个生日~~明年就会给奶奶说生日快乐了~

乖乖的跟着吃了一顿饭，吃完饭玩到总部港没有人才舍得回家，因为下午从5点睡到6点，晚上又玩到11点才睡~想着法的玩~~
把脚伸到围栏下面，再慌得抬出来，喜得不得了~~
床头床围来回的跑着，拍头，鼓掌，嗷嗷喊~~
我藏被窝里，他掀开被子找到我一脸开心~~

给他读了卡片熊猫的儿歌，听到吃竹子，爱睡觉，好了，把卡片咬嘴里，四个角都是牙印，抢走就大哭，让刘昌林来两趟都不行，就得咬着，怪的很~~
估计是磨牙呢，大牙已经扎出来点点了，咬咬东西舒服~~

最近又长进了不少，说的啥话都能听懂，看到个箱子上有个“2”，蹲下就指着说“ai儿”~~估计也快会说话了~~

一岁三个月零七天的有米很棒，很可爱~~妈妈爱你~~

希望你以后早早睡觉~~妈妈享受属于自己的时间~~哈哈哈哈哈

婚外情离婚了离婚冷静期婚姻生活婚姻故事：想逃出婚姻的牢笼，去追求自己幸福，看何时会离婚，

坤造：壬戌　己酉　甲午；

大运：戊申　丁未　丙午　乙巳　甲辰　癸卯　壬寅　辛丑；

甲木生在酉月不得力，命局壬水生助甲木，戌己土、酉金和午火克泄耗甲木力量，综合分析日元甲木偏弱，用神水木，忌神土金，火。

命局里酉金为为官星也为老公，婚姻宫坐午火克制酉金官星，不让官星进入婚姻宫，不让夫星好好呆在婚姻宫内，说明婚姻生活中老公不懂得关心和照顾，经常为小事大动干戈，情感上才会出现矛盾，容易发生分居和闹离婚事件发生，让婚姻摇摆不定。

今年日主会继续不能和谐婚姻感情，婚姻关系会没有好的着落。要注意防范分居闹离婚或婚外情的事情发生。

明年感情没有向好的方向发展，吵闹生气很多，让婚姻磕磕打架不稳定和谐，这年婚姻极其不稳，婚姻无法再继续。

2023年为日主引来官星。这两年感情会慢慢好合起来，婚姻生活比较和谐幸福。离婚后这两年有望再婚，再婚后能到老。

2032年—2041年（50岁—60岁），走癸卯运，大运癸卯水木用神到位，帮助日主婚姻恩爱发展。此运中日主婚姻会慢慢相互理解，融洽婚姻关系，婚姻日子过得相亲和谐，越来越好合幸福。

2042年—2051年（60岁—70岁），走壬寅运，大运壬寅水木继续发挥帮助日主和谐婚姻的作用，利于婚姻发展。此运日主婚姻会在朋友和亲人的帮助下，慢慢稳定婚姻关系，相互照顾，增加感情。

2052年—2061年（70岁—80岁），走辛丑运，此运中日主进入70岁以后的老年生活，日主婚姻随着年龄增加，相互照顾，安度晚年。

综合婚姻分析，因为命局里婚姻宫克制夫星的原因，会让日主婚姻在近些年发生闹离婚、离婚或婚外情的几率较大。

特别是明年发生离婚的几率最大，易应谨慎对待，多忍让老公缺点，融洽与老公的关系，把握好合姻缘，不能发生离婚的事件，防止婚姻影响人生幸福。

婚姻只要挺过今明年，就会在2023年以后会慢慢好合起来，不太容易发生离婚的事情。同时，如果日主离婚，也会在23.24年找到中意的男人结婚。

另外，在婚姻或事业中如果有困难可以找属兔属马属蛇的人来帮助解决困难，会比较有利于好合婚姻关系。