明宫“尚食”的几个事 #尚食# #尚食[超话]#
本文首发于《扬子晚报》，作者胡丹（皇帝不称朕）
尚者，上也（如尚方宝剑又名上方宝剑），尚又有掌管之义（如尚书），则“尚食”既指上方之食、御食，也可以是掌领上食之机构。总归“尚食”不是民间能用的词，它是皇家的专属；说白了，尚食就是管皇帝一家子吃饭的。
一、明宫确曾有过“尚食”
“尚食”是明代内廷机构，这在《明太祖实录》里有明确记载：1365年七月，当时还是吴王的朱元璋宫里，“置尚食、尚醴二局，设大使、副使各一人”。顾名思义，尚食管饭，尚醴管酒，有酒有饭，就可以饱醉了，看起来吴王的日子很有些好过了！
开设专门的“尚食局”埋锅造饭，这是朱家王朝兴旺发达的一个微小信息；不到三年，朱元璋果然登基坐殿，当上了大明皇帝。而这个开国前设立的尚食局，很可能是明宫最早的宦官衙门。
明朝首次“定内侍诸司官制”，是在洪武二年（1369），这时尚食局不见了，而在近侍内臣60人中，有“执膳”4人，专管皇上吃饭——《皇明祖训录》记：“执膳奉御，掌监造御膳供进。”
老朱家的生活越过越好，尤其是建国后，添丁加口的速度加快，朱元璋大小老婆四十多位，皇子公主合起来也有四十多，一旦开起家宴来，坐满十桌不止，光靠4个内臣执膳，肯定兜不住。不知后宫是搭伙吃饭，一齐吃集体食堂，还是各宫自开小灶，各顾各的？
洪武五年（1372），内廷始设“六局一司”，尚食局又来了！但它作为“六尚女官”之一，由宦官衙门变成了“女官之职”。朱元璋对设立女官这事儿很重视，专门派了两名宦官前往苏、杭二州，在民间选择能写会算、愿意入宫的妇女，一共44位，送到南京，其中14人授职任事，其他人因未满二十，赐银遣送回家。尚食局既然由妇女管理，理应专门照顾妃嫔和幼年皇子女的饮食。
皇明的后宫，规模不断扩大，尚食局也随之扩编，到洪武末年，尚食局的女官首领“尚食”增为二人，正五品，下设司膳司，“掌割烹煎和之事”，而且，“凡进食先尝之”——由这个情节来看，司膳司也供办御膳。但尚食局管的事，已不止主家的饮食，它下面还设司酝、司乐、司饎三司，分掌舆辇伞扇、园苑蔬果和灯烛膏火之事，相当于宫廷的总务科，而不止“膳食科”了。同时内官衙门里增设了四品尚膳监，掌管御膳与宫中筵宴及食用之物。
明朝的内廷，从主上到大小宫奴，总在两万人上下，一到饭点儿，这么多人一起突突地开火造饭，顿时炊烟四起，可不称盛景乎？大概京人都会指皇城说，万岁爷开饭了！
皇家的后厨，如上所言，包括尚食局与尚膳监两大系统，各自服务于不同的对象。吃饭的人太多，对宫廷后勤，是很大的考验。
在这些人中，自然皇帝的吃饭问题，最为重要。而皇帝对“饭口”的重视，不妨从朱元璋对厨子的特别态度说起——
二、朱元璋父子与厨子
洪武十一年，诸皇子中，前面几个儿郎已长成大小伙子，朱元璋迫不及待地打发他们到各自的封国去，好亲自掌领他老朱家的军马。几个王子上路了，忽一日，朱元璋接到密报，说第二子秦王朱樉，在到西安就藩的路上，因为一点小不如意，鞭打了厨子。而另一路到山西太原就藩的三王子晋王朱棡，也因小事笞辱了膳夫。
厨子、膳夫，打不得！
朱元璋竟然大起惶恐，立马点灯铺纸，亲笔写了一份敕谕，令人急送至儿前，谆谆告诫小子们，侮辱“造膳者”，有多危险！
他说：“膳，立命也，非操膳其事者不得其精”。人们常说，民以食为天，朱元璋却上升到“立命”的高度。他告诫秦王：你的吃食，掌于厨子之手，你不把厨子当人，“将操膳者视以寻常，是不可也”。为何不可？不是怕他勺子一颠，饭菜分量不够，而是“（你）若频加棰楚，不测之祸，恐生于此”！直白说，就是你把他打狠了，他在你食物中下毒，你小命不保！
在给晋王的教训里，朱元璋还拿自己现身说法，他说：
“你老父我率领群雄平定祸乱，对人从未姑息过。唯独厨子徐兴祖，事我二十三年，我从未折辱过他。”
这位以屠戮功臣著名的开国皇帝，一生杀人无数，独独对一介“膳夫”坚持“群众路线”，紧密团结，不愿结怨。“怨不在大，小子识之！”他是这么总结的。
朱元璋对这些“小人”可真是好，不单常赐以白金、宝钞，还送大官给他们做。朱元璋的厨子徐兴祖、井泉，都做到光禄寺卿；剃头匠杜安道、洪尚观，做到太常寺卿，都是从三品的皇皇京卿（参见拙著《大明王朝家里事儿》）。
明初时，宫廷制度初建，宫里有一些外臣服务皇帝的饮食，是特例。后来内外隔绝，规矩大发了，就不大有外人能入宫操膳，皇家的炊事员，都是内臣。
三、大太监魏忠贤靠“办膳”起家
在《尚食》这部戏，似乎宫廷女子包揽了后宫美食。其实，做饭辛苦，对体力是不小的考验，在家里，多是妈妈下厨，女主人管起一家子吃喝。但是在以做饭为工作的岗位上，还是男子才能胜任，所以历代名厨，多为须眉。
在我所能记忆的明代史料里，反映宫女与宫廷饮食关系的材料极少，很难展开了讲，或许只有这样，才给艺术创作留下更大的想象空间吧。看美女颠勺，总强似看那太监！然而，事实上，在明宫把勺的，却都是阉宦。
宫闱深远讳密，是外人难以知悉宫廷生活的主要原因。明末太监刘若愚写了一部《酌中志》，专记宫廷之事，提供了不少珍稀材料。他在记载“圣驾御前”近侍机构时，记有御药房、御茶房，还有尚冠、尚衣、尚履、管净（出恭之事）等诸色内臣，却偏偏没有一个管皇帝吃饭的“御膳房”；倒是有一个“大庖厨”，虽然也名列“近侍”（即亲近内臣），却怎么听也像一个大厨房，可能管着皇上身边近侍的饮食，而非万岁爷的御膳。
关于御膳的情况，刘若愚也有宝贵的记载，他说：
“天启以前，凡圣驾每日所进之膳，俱司礼监掌印、秉笔、掌东厂者二、三人轮流办之。”
就是说，在熹宗天启年以前，万岁爷用膳，都是由名位最为尊显的几个大太监，即司礼监的掌印、秉笔太监和掌东厂太监轮流操办。
为万岁爷办膳，是身份的象征，虽说皇帝就一张嘴，他能吃多少？可到底是准备“天馔御食”，场面不得不大。刘若愚记道，天启年间，司礼太监王体乾、魏忠贤、李永贞连同皇帝乳母客氏四家轮流办膳，每家管事官数十员、造办酒醋酱料厨役数百人，这还是紫禁城之外的；皇上吃饭了，在乾清宫里领膳、请膳和管果酒的近侍，每家也在四、五十员以上。
皇上一顿饭，宫里宫外大几百人忙活，可见这一口饭的排场和铺张。
而皇帝是不出伙食钱的，所需费用全由办膳的大太监承担，说起来也是一笔不小的开支——也算是荣宠之累吧！崇祯帝即位后，革除前朝弊政，改由尚膳监负责御前饮食——“亦节省意”。替谁节省呢？其实受益的是那几个大老太监，他们开脱了。但据刘若愚说，崇祯十四年后，复令司礼监掌印、掌厂、秉笔太监“照先年例挨月轮流办膳，仍遵祖制也”。为什么突然又要“遵祖制”了呢？这时候明朝不行了，尤其是经费左支右绌，皇帝也穷啊！崇祯帝也在想辙开源节流，于是下令将老规矩恢复起来，让那几个大太监挨着月份，轮流办膳，管皇上吃喝，实际上是借着“遵祖制”，把饭钱甩锅给了太监，他自己倒省下啦！崇祯帝也够鸡贼的。但皇上把腰包捂紧了，可办膳太监不会自己白白往外掏钱，皇上的饭钱，归了拢齐还是要从公家抠出来。
大家都知道，厨房管事是个肥差，因为做饭先得买菜，菜钱就是出油水的地方。刘若愚就记说，魏忠贤在给熹宗的妈王才人“办膳时，便渐充裕”。熹宗的爹，当了二十多年太子，不遭待见，自然“青宫凉薄”。熹宗他妈，又不遭太子爷待见，更是阔绰不起来，直到生下熹宗，才有专人办膳，魏忠贤就是抓住机会，夤缘入宫，为王才人母子办膳，以后才靠着这层关系发达起来。想当初，主子不富裕，魏忠贤都能“充裕”起来，说明宫廷菜钱里，油水还真是不少。据说崇祯帝一次想吃城里某家糕点铺的点心，派太监去买，普通人一两银子能吃饱，太监一经手，一百两银子不止，油水全被太监揩了。太监们还常以办膳为名，宫里宫外勒索食材，也是一宗发财之路。
从《酌中志》所记几个太监的“办膳处”来看，都比较分散。这就让我想到，今天我们去紫禁城参观，见明朝皇帝住的乾清宫，四下里似乎没一个厨房，宫里全是木头宫殿，防火关节重大，也不可随便搭灶开火。为皇上办膳的太监们各自找地方为皇上做饭，饭做得了，不可能打电话请皇上移驾过来吃，还得用笼屉装好了送去，路上一经风，菜凉了，还能好吃？说实话，我感觉皇帝在吃这一口上，未必是满意的，最大的不足，应该是没法像普通人那样，家里吃腻歪了，可以随时下馆子。
皇上家有庞大的班子造办御膳，想来真是人间珍馐，可是这就跟吃食堂一样，纵然花样很多，久之必然生厌。皇上念的不是龙肉凤胆，而是变个口味，吃点花样。我曾见一本明代笔记上说，成化年间，一个很有才名的翰林老先生，不仅一手文章铺排得好，还调得一手好羹肴，他有一道菜，皇帝特别喜欢吃，太监想学了来，方便做给皇帝吃，可是向翰林老先生讨教，他却死活不肯教。原来老先生是拿这道菜当作“勾引”皇帝的饵呢！皇帝想他的菜，必然想他这个做菜之人。这个事例说明，皇帝想尝鲜儿的欲望是很强烈的。主要还是宫里规矩太大，御厨做饭有板有眼，不容许自由创新，所以菜色虽然十分丰富，可皇帝每天吃着吃着，就把胃口吃败伤了。
本文首发于《扬子晚报》，作者胡丹（皇帝不称朕）
尚者，上也（如尚方宝剑又名上方宝剑），尚又有掌管之义（如尚书），则“尚食”既指上方之食、御食，也可以是掌领上食之机构。总归“尚食”不是民间能用的词，它是皇家的专属；说白了，尚食就是管皇帝一家子吃饭的。
一、明宫确曾有过“尚食”
“尚食”是明代内廷机构，这在《明太祖实录》里有明确记载：1365年七月，当时还是吴王的朱元璋宫里，“置尚食、尚醴二局，设大使、副使各一人”。顾名思义，尚食管饭，尚醴管酒，有酒有饭，就可以饱醉了，看起来吴王的日子很有些好过了！
开设专门的“尚食局”埋锅造饭，这是朱家王朝兴旺发达的一个微小信息；不到三年，朱元璋果然登基坐殿，当上了大明皇帝。而这个开国前设立的尚食局，很可能是明宫最早的宦官衙门。
明朝首次“定内侍诸司官制”，是在洪武二年（1369），这时尚食局不见了，而在近侍内臣60人中，有“执膳”4人，专管皇上吃饭——《皇明祖训录》记：“执膳奉御，掌监造御膳供进。”
老朱家的生活越过越好，尤其是建国后，添丁加口的速度加快，朱元璋大小老婆四十多位，皇子公主合起来也有四十多，一旦开起家宴来，坐满十桌不止，光靠4个内臣执膳，肯定兜不住。不知后宫是搭伙吃饭，一齐吃集体食堂，还是各宫自开小灶，各顾各的？
洪武五年（1372），内廷始设“六局一司”，尚食局又来了！但它作为“六尚女官”之一，由宦官衙门变成了“女官之职”。朱元璋对设立女官这事儿很重视，专门派了两名宦官前往苏、杭二州，在民间选择能写会算、愿意入宫的妇女，一共44位，送到南京，其中14人授职任事，其他人因未满二十，赐银遣送回家。尚食局既然由妇女管理，理应专门照顾妃嫔和幼年皇子女的饮食。
皇明的后宫，规模不断扩大，尚食局也随之扩编，到洪武末年，尚食局的女官首领“尚食”增为二人，正五品，下设司膳司，“掌割烹煎和之事”，而且，“凡进食先尝之”——由这个情节来看，司膳司也供办御膳。但尚食局管的事，已不止主家的饮食，它下面还设司酝、司乐、司饎三司，分掌舆辇伞扇、园苑蔬果和灯烛膏火之事，相当于宫廷的总务科，而不止“膳食科”了。同时内官衙门里增设了四品尚膳监，掌管御膳与宫中筵宴及食用之物。
明朝的内廷，从主上到大小宫奴，总在两万人上下，一到饭点儿，这么多人一起突突地开火造饭，顿时炊烟四起，可不称盛景乎？大概京人都会指皇城说，万岁爷开饭了！
皇家的后厨，如上所言，包括尚食局与尚膳监两大系统，各自服务于不同的对象。吃饭的人太多，对宫廷后勤，是很大的考验。
在这些人中，自然皇帝的吃饭问题，最为重要。而皇帝对“饭口”的重视，不妨从朱元璋对厨子的特别态度说起——
二、朱元璋父子与厨子
洪武十一年，诸皇子中，前面几个儿郎已长成大小伙子，朱元璋迫不及待地打发他们到各自的封国去，好亲自掌领他老朱家的军马。几个王子上路了，忽一日，朱元璋接到密报，说第二子秦王朱樉，在到西安就藩的路上，因为一点小不如意，鞭打了厨子。而另一路到山西太原就藩的三王子晋王朱棡，也因小事笞辱了膳夫。
厨子、膳夫，打不得！
朱元璋竟然大起惶恐，立马点灯铺纸，亲笔写了一份敕谕，令人急送至儿前，谆谆告诫小子们，侮辱“造膳者”，有多危险！
他说：“膳，立命也，非操膳其事者不得其精”。人们常说，民以食为天，朱元璋却上升到“立命”的高度。他告诫秦王：你的吃食，掌于厨子之手，你不把厨子当人，“将操膳者视以寻常，是不可也”。为何不可？不是怕他勺子一颠，饭菜分量不够，而是“（你）若频加棰楚，不测之祸，恐生于此”！直白说，就是你把他打狠了，他在你食物中下毒，你小命不保！
在给晋王的教训里，朱元璋还拿自己现身说法，他说：
“你老父我率领群雄平定祸乱，对人从未姑息过。唯独厨子徐兴祖，事我二十三年，我从未折辱过他。”
这位以屠戮功臣著名的开国皇帝，一生杀人无数，独独对一介“膳夫”坚持“群众路线”，紧密团结，不愿结怨。“怨不在大，小子识之！”他是这么总结的。
朱元璋对这些“小人”可真是好，不单常赐以白金、宝钞，还送大官给他们做。朱元璋的厨子徐兴祖、井泉，都做到光禄寺卿；剃头匠杜安道、洪尚观，做到太常寺卿，都是从三品的皇皇京卿（参见拙著《大明王朝家里事儿》）。
明初时，宫廷制度初建，宫里有一些外臣服务皇帝的饮食，是特例。后来内外隔绝，规矩大发了，就不大有外人能入宫操膳，皇家的炊事员，都是内臣。
三、大太监魏忠贤靠“办膳”起家
在《尚食》这部戏，似乎宫廷女子包揽了后宫美食。其实，做饭辛苦，对体力是不小的考验，在家里，多是妈妈下厨，女主人管起一家子吃喝。但是在以做饭为工作的岗位上，还是男子才能胜任，所以历代名厨，多为须眉。
在我所能记忆的明代史料里，反映宫女与宫廷饮食关系的材料极少，很难展开了讲，或许只有这样，才给艺术创作留下更大的想象空间吧。看美女颠勺，总强似看那太监！然而，事实上，在明宫把勺的，却都是阉宦。
宫闱深远讳密，是外人难以知悉宫廷生活的主要原因。明末太监刘若愚写了一部《酌中志》，专记宫廷之事，提供了不少珍稀材料。他在记载“圣驾御前”近侍机构时，记有御药房、御茶房，还有尚冠、尚衣、尚履、管净（出恭之事）等诸色内臣，却偏偏没有一个管皇帝吃饭的“御膳房”；倒是有一个“大庖厨”，虽然也名列“近侍”（即亲近内臣），却怎么听也像一个大厨房，可能管着皇上身边近侍的饮食，而非万岁爷的御膳。
关于御膳的情况，刘若愚也有宝贵的记载，他说：
“天启以前，凡圣驾每日所进之膳，俱司礼监掌印、秉笔、掌东厂者二、三人轮流办之。”
就是说，在熹宗天启年以前，万岁爷用膳，都是由名位最为尊显的几个大太监，即司礼监的掌印、秉笔太监和掌东厂太监轮流操办。
为万岁爷办膳，是身份的象征，虽说皇帝就一张嘴，他能吃多少？可到底是准备“天馔御食”，场面不得不大。刘若愚记道，天启年间，司礼太监王体乾、魏忠贤、李永贞连同皇帝乳母客氏四家轮流办膳，每家管事官数十员、造办酒醋酱料厨役数百人，这还是紫禁城之外的；皇上吃饭了，在乾清宫里领膳、请膳和管果酒的近侍，每家也在四、五十员以上。
皇上一顿饭，宫里宫外大几百人忙活，可见这一口饭的排场和铺张。
而皇帝是不出伙食钱的，所需费用全由办膳的大太监承担，说起来也是一笔不小的开支——也算是荣宠之累吧！崇祯帝即位后，革除前朝弊政，改由尚膳监负责御前饮食——“亦节省意”。替谁节省呢？其实受益的是那几个大老太监，他们开脱了。但据刘若愚说，崇祯十四年后，复令司礼监掌印、掌厂、秉笔太监“照先年例挨月轮流办膳，仍遵祖制也”。为什么突然又要“遵祖制”了呢？这时候明朝不行了，尤其是经费左支右绌，皇帝也穷啊！崇祯帝也在想辙开源节流，于是下令将老规矩恢复起来，让那几个大太监挨着月份，轮流办膳，管皇上吃喝，实际上是借着“遵祖制”，把饭钱甩锅给了太监，他自己倒省下啦！崇祯帝也够鸡贼的。但皇上把腰包捂紧了，可办膳太监不会自己白白往外掏钱，皇上的饭钱，归了拢齐还是要从公家抠出来。
大家都知道，厨房管事是个肥差，因为做饭先得买菜，菜钱就是出油水的地方。刘若愚就记说，魏忠贤在给熹宗的妈王才人“办膳时，便渐充裕”。熹宗的爹，当了二十多年太子，不遭待见，自然“青宫凉薄”。熹宗他妈，又不遭太子爷待见，更是阔绰不起来，直到生下熹宗，才有专人办膳，魏忠贤就是抓住机会，夤缘入宫，为王才人母子办膳，以后才靠着这层关系发达起来。想当初，主子不富裕，魏忠贤都能“充裕”起来，说明宫廷菜钱里，油水还真是不少。据说崇祯帝一次想吃城里某家糕点铺的点心，派太监去买，普通人一两银子能吃饱，太监一经手，一百两银子不止，油水全被太监揩了。太监们还常以办膳为名，宫里宫外勒索食材，也是一宗发财之路。
从《酌中志》所记几个太监的“办膳处”来看，都比较分散。这就让我想到，今天我们去紫禁城参观，见明朝皇帝住的乾清宫，四下里似乎没一个厨房，宫里全是木头宫殿，防火关节重大，也不可随便搭灶开火。为皇上办膳的太监们各自找地方为皇上做饭，饭做得了，不可能打电话请皇上移驾过来吃，还得用笼屉装好了送去，路上一经风，菜凉了，还能好吃？说实话，我感觉皇帝在吃这一口上，未必是满意的，最大的不足，应该是没法像普通人那样，家里吃腻歪了，可以随时下馆子。
皇上家有庞大的班子造办御膳，想来真是人间珍馐，可是这就跟吃食堂一样，纵然花样很多，久之必然生厌。皇上念的不是龙肉凤胆，而是变个口味，吃点花样。我曾见一本明代笔记上说，成化年间，一个很有才名的翰林老先生，不仅一手文章铺排得好，还调得一手好羹肴，他有一道菜，皇帝特别喜欢吃，太监想学了来，方便做给皇帝吃，可是向翰林老先生讨教，他却死活不肯教。原来老先生是拿这道菜当作“勾引”皇帝的饵呢！皇帝想他的菜，必然想他这个做菜之人。这个事例说明，皇帝想尝鲜儿的欲望是很强烈的。主要还是宫里规矩太大，御厨做饭有板有眼，不容许自由创新，所以菜色虽然十分丰富，可皇帝每天吃着吃着，就把胃口吃败伤了。
01、前言房价会不会跌？是市场决定的，是涨是跌，谁也拦不住。#百V聊楼市#小龙虾认为，房价在以后肯定会跌，现在到处在建楼，这么多的楼卖给谁呢？现在的年轻人都看得开了，能买的都买了，剩下没钱的也不买。现在跟以前不一样了，以前都往城市里奔。现在已经有一部分人，又回到农村了，在农村搞自媒体创业，比如张同学。现在的楼房，就跟以前的电视机缝纫机自行车一样，结婚必备。现在电视机自行车不值钱了，又有楼房代替，以后楼房又会被其他的代替了。这是时代发展的结果。02、未来杭州的二手房和改善房，是涨还是跌？回到杭州楼市本身的话题，未来的杭州二手房往上走还是继续往下走一点，要看农历年后会否出现小阳春行情。不过，不论向上还是往下，幅度尽可能收窄。不要担心暴涨，也在严防猛烈下跌。从政策层面看，已经见底了，正在努力帮扶房地产行业，接下来会给到相对宽松的金融政策。随着非核心板块一二手倒挂减弱，刚需是真的容易上车了。加上新一轮宽松到来，杭州房贷利率回落至6%以内，可以说，从政策到实操，全方位支持刚需买房。在八五新政后，新增购房需求得到遏制，加之有入围的要求，中签率总体是变得更高了。比如说金沙湖，二季度的登记量（春风金沙）和四季度登记量（杭臻源筑）相差10倍以上。有限价优势的下沙经开区首开楼盘登记量应该也不足1000。九大星城里，摇号是变得简单了。唯独余杭区还是备受青睐，全城人都在等待着华润绿汀路项目。不过，主城区改善的中签率一直处于低点。原因也很简单，改善的需求旺盛，锦尚和品府、滨融府都各自代表了板块的热度。这个登记量大概率、大部分都会延续到明年，因此明年主城区，尤其是拱墅申花、文晖还是一房难求的。不要再说在杭州买不到房子，那些单价2万左右的板块，开发商开始求着你买了。严肃认真说：如果你是真刚需，不要犹豫，上车就对了。杭州真正难的是改善。不管4万+还是5万+，中签率都很低，摇号难度巨大。一方面，没有红盘潮对冲分流，另一方面，第二批集中土拍取消后遗症，改善楼盘出现断档。先说5万左右的改善楼盘，滨融府、望品、和品，三个顶流改善红盘，即将告罄，就连天御也突然一把清了。从节点上看，锦绣公馆和英蓝国际可以卖，但人家不卖啊。再来看看4万左右和5万内的板块，笕桥、艮北、运河新城、萧山市北、城东新城、东新、三塘都处于断档或接近断档的状态，只剩一两次的摇号房源量。接下来，改善还能摇哪些？至少都要耐心等，但杭州改善家庭越来越多，你可以这样理解：每卖出一套二手房，都可能新增一个改善需求。钱江新城二期两个新项目一时半会续不上，新世界和新鸿基更没明确时间表。至于傲世邸，有可能年前开盘，但也有可能被要求与SKP一起上市。东新有两个新项目：一个是融创，一个是西房，西房项目最快明年5月。再然后就等杭州第三次集中土拍，改善项目大概有11宗地块，只是上市开盘最快也要5个月之后，而且还要考虑到亚运会，也就是明年上半年要停工3个月吧。03、现在的温州楼市和绍兴楼市举个例子，现在的温州楼市。温州房价这轮没有跟上整个浙江楼市的涨幅，现在下跌倒是和浙江楼市一样，同步下跌。温州的待售二手房数量已经又快要突破4万套了，这对于库存量本来就高的温州楼市，更是雪上加霜。温州房价这轮下跌，核心原因有三点：一是，温州楼市的新房供应量太大了；这几年温州为了城市更新，不断地卖地，导致新房供应量成了一个天量，这么大的供应量，房价上涨期还好，等到了房价下跌期，就会很内卷；二是，温州的外来人口数量越来越少，温州房价哪怕不如十年前，也依旧是浙江排名第三的城市；放眼全国，温州房价也是排得上号的，房价这么高，让温州对年轻人的吸引力非常弱；三是，温州楼市调控政策也比较强，一个还没有出的二手房指导价悬在炒房客的头上。温州房价想要上涨，基本上不太可能，有同样的钱，还不如去哪些省会城市买房了。再比如说，现在的绍兴楼市。今年绍兴楼市热度下降得实在太快了，今年5月份那会，绍兴出让一宗住宅用地，结果被开发商疯狂地抢了172轮，楼面价达到了8930元一平方米，溢价率达到了71.68%，堪称今年绍兴楼市的巅峰时刻。结果绍兴楼市的这次巅峰，就是顶点了，随后没过多久，绍兴也发布调控， 说是要搞二手房指导价，并且后期二手房指导价也立马出来了。虽然说二手房指导价小区数量并不多，而且大部分都是在镜湖区的，但是因为绍兴楼市的底子太弱了，连这个调控都顶不住，楼市就瞬间降温了。绍兴现在对外来年轻人的吸引力也是在逐渐地变弱，绍兴前段时间发布十四五的保障房建设目标，五年时间绍兴才只增加22000套人才租赁房。想想这些人才租赁房数量这么少，说明未来绍兴流入的年轻人数量也会减少。另一方面，现在学区房已经成为了楼市里面风险最高的房子。虽然说，这几年人口出生率在下降，但是要具体反应出来，至少还要有个3年以上的时间。换句话来说，当前哪些重点学区的小孩子，还是越来越多的。在这种情况下，哪怕不是调控房价，光为了减少上学的压力，都会对学区房进行下手整治。如果孩子明年要上学，小龙虾建议大家买学区房的时候，千万不要去追高买那种高价学区房，普通的学区房就行了。那种高价学区房，明年出个什么政策谁都不知道，高位站岗的概率会比较高。04、总结总结，按照今年的土拍情况来看，今年的土拍收入有可能会略低于去年的土拍收入，或者是稍微超过一点去年的土拍收入。很多房产专家因此来说房价要大涨，不然的话土地收入减少，发工资都会成问题。但实际上，在面临土拍收入减少的时候，除了推高房价以外，还有一个方法，就是降低开支，而降低开支最好的方法，就是降薪。其实现在给体制内的人降薪，某种程度的上来讲，也算是缩减了很大一部分开支了，这部分缩减的部分，刚好就可以把土拍收入减少的那部分给覆盖了。大家算一算，假设国内真的有接近1亿的体制内（GWY、事业编、国企）人员，那么把全国的平均一下，体制内的人均收入在8万元左右，一年的人力成本大概是8万亿左右，按照各地传出来的降薪幅度来看，刚好是在10%左右，再加上补缴的税费，刚好可以抵消掉土地收入不足的缺口。未来各地的基建项目也不会和以前那么多了，土地收入的使命，也会慢慢地被房地产税带代替的。
01、前言房价会不会跌？是市场决定的，是涨是跌，谁也拦不住。#百V聊楼市#小龙虾认为，房价在以后肯定会跌，现在到处在建楼，这么多的楼卖给谁呢？现在的年轻人都看得开了，能买的都买了，剩下没钱的也不买。现在跟以前不一样了，以前都往城市里奔。现在已经有一部分人，又回到农村了，在农村搞自媒体创业，比如张同学。现在的楼房，就跟以前的电视机缝纫机自行车一样，结婚必备。现在电视机自行车不值钱了，又有楼房代替，以后楼房又会被其他的代替了。这是时代发展的结果。02、未来杭州的二手房和改善房，是涨还是跌？回到杭州楼市本身的话题，未来的杭州二手房往上走还是继续往下走一点，要看农历年后会否出现小阳春行情。不过，不论向上还是往下，幅度尽可能收窄。不要担心暴涨，也在严防猛烈下跌。从政策层面看，已经见底了，正在努力帮扶房地产行业，接下来会给到相对宽松的金融政策。随着非核心板块一二手倒挂减弱，刚需是真的容易上车了。加上新一轮宽松到来，杭州房贷利率回落至6%以内，可以说，从政策到实操，全方位支持刚需买房。在八五新政后，新增购房需求得到遏制，加之有入围的要求，中签率总体是变得更高了。比如说金沙湖，二季度的登记量（春风金沙）和四季度登记量（杭臻源筑）相差10倍以上。有限价优势的下沙经开区首开楼盘登记量应该也不足1000。九大星城里，摇号是变得简单了。唯独余杭区还是备受青睐，全城人都在等待着华润绿汀路项目。不过，主城区改善的中签率一直处于低点。原因也很简单，改善的需求旺盛，锦尚和品府、滨融府都各自代表了板块的热度。这个登记量大概率、大部分都会延续到明年，因此明年主城区，尤其是拱墅申花、文晖还是一房难求的。不要再说在杭州买不到房子，那些单价2万左右的板块，开发商开始求着你买了。严肃认真说：如果你是真刚需，不要犹豫，上车就对了。杭州真正难的是改善。不管4万+还是5万+，中签率都很低，摇号难度巨大。一方面，没有红盘潮对冲分流，另一方面，第二批集中土拍取消后遗症，改善楼盘出现断档。先说5万左右的改善楼盘，滨融府、望品、和品，三个顶流改善红盘，即将告罄，就连天御也突然一把清了。从节点上看，锦绣公馆和英蓝国际可以卖，但人家不卖啊。再来看看4万左右和5万内的板块，笕桥、艮北、运河新城、萧山市北、城东新城、东新、三塘都处于断档或接近断档的状态，只剩一两次的摇号房源量。接下来，改善还能摇哪些？至少都要耐心等，但杭州改善家庭越来越多，你可以这样理解：每卖出一套二手房，都可能新增一个改善需求。钱江新城二期两个新项目一时半会续不上，新世界和新鸿基更没明确时间表。至于傲世邸，有可能年前开盘，但也有可能被要求与SKP一起上市。东新有两个新项目：一个是融创，一个是西房，西房项目最快明年5月。再然后就等杭州第三次集中土拍，改善项目大概有11宗地块，只是上市开盘最快也要5个月之后，而且还要考虑到亚运会，也就是明年上半年要停工3个月吧。03、现在的温州楼市和绍兴楼市举个例子，现在的温州楼市。温州房价这轮没有跟上整个浙江楼市的涨幅，现在下跌倒是和浙江楼市一样，同步下跌。温州的待售二手房数量已经又快要突破4万套了，这对于库存量本来就高的温州楼市，更是雪上加霜。温州房价这轮下跌，核心原因有三点：一是，温州楼市的新房供应量太大了；这几年温州为了城市更新，不断地卖地，导致新房供应量成了一个天量，这么大的供应量，房价上涨期还好，等到了房价下跌期，就会很内卷；二是，温州的外来人口数量越来越少，温州房价哪怕不如十年前，也依旧是浙江排名第三的城市；放眼全国，温州房价也是排得上号的，房价这么高，让温州对年轻人的吸引力非常弱；三是，温州楼市调控政策也比较强，一个还没有出的二手房指导价悬在炒房客的头上。温州房价想要上涨，基本上不太可能，有同样的钱，还不如去哪些省会城市买房了。再比如说，现在的绍兴楼市。今年绍兴楼市热度下降得实在太快了，今年5月份那会，绍兴出让一宗住宅用地，结果被开发商疯狂地抢了172轮，楼面价达到了8930元一平方米，溢价率达到了71.68%，堪称今年绍兴楼市的巅峰时刻。结果绍兴楼市的这次巅峰，就是顶点了，随后没过多久，绍兴也发布调控， 说是要搞二手房指导价，并且后期二手房指导价也立马出来了。虽然说二手房指导价小区数量并不多，而且大部分都是在镜湖区的，但是因为绍兴楼市的底子太弱了，连这个调控都顶不住，楼市就瞬间降温了。绍兴现在对外来年轻人的吸引力也是在逐渐地变弱，绍兴前段时间发布十四五的保障房建设目标，五年时间绍兴才只增加22000套人才租赁房。想想这些人才租赁房数量这么少，说明未来绍兴流入的年轻人数量也会减少。另一方面，现在学区房已经成为了楼市里面风险最高的房子。虽然说，这几年人口出生率在下降，但是要具体反应出来，至少还要有个3年以上的时间。换句话来说，当前哪些重点学区的小孩子，还是越来越多的。在这种情况下，哪怕不是调控房价，光为了减少上学的压力，都会对学区房进行下手整治。如果孩子明年要上学，小龙虾建议大家买学区房的时候，千万不要去追高买那种高价学区房，普通的学区房就行了。那种高价学区房，明年出个什么政策谁都不知道，高位站岗的概率会比较高。04、总结总结，按照今年的土拍情况来看，今年的土拍收入有可能会略低于去年的土拍收入，或者是稍微超过一点去年的土拍收入。很多房产专家因此来说房价要大涨，不然的话土地收入减少，发工资都会成问题。但实际上，在面临土拍收入减少的时候，除了推高房价以外，还有一个方法，就是降低开支，而降低开支最好的方法，就是降薪。其实现在给体制内的人降薪，某种程度的上来讲，也算是缩减了很大一部分开支了，这部分缩减的部分，刚好就可以把土拍收入减少的那部分给覆盖了。大家算一算，假设国内真的有接近1亿的体制内（GWY、事业编、国企）人员，那么把全国的平均一下，体制内的人均收入在8万元左右，一年的人力成本大概是8万亿左右，按照各地传出来的降薪幅度来看，刚好是在10%左右，再加上补缴的税费，刚好可以抵消掉土地收入不足的缺口。未来各地的基建项目也不会和以前那么多了，土地收入的使命，也会慢慢地被房地产税带代替的。
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