【百强房企一季度业绩缩水五成,集中供地未解地市低迷】

合约销售:下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩

核心观点

2022年3月,中国房地产行业下行压力持续,销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元,环比增长27.4%,增幅明显低于往年同期;同比降低52.7%,较2月降幅扩大5.5个百分点;相比1月业绩规模降低2.6%。

累计业绩来看,一季度开局惨淡,百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%,超8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货,积极营销以尽可能提高去化率水平。

一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元,较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元,较2021年降低56.4%,并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元,同比降幅达49.5%和47.5%,且仅略高于2020年同期。

3月受疫情、行业信心不足等影响,市场整体表现持续低迷。具体来看,百强房企中近4成企业单月业绩环比下降,且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长,增幅不及往年同期。

但同时,本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼,实现单月业绩环比大幅增长,增幅均超过100%。

企业拿地:国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷

核心观点

3月30家监测房企的土地投资仍处于低位,受投资结构影响,本月量升价跌,平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米,环比上升210%;新增土地成交价格224亿元,环比下降23%。

平均楼板价7285元/平方米,环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍,而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市,楼板价环比下降。

本月监测房企中只有8家投资拿地,仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元,前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步,整体而言房企以谨慎拿地为主,不少企业前三个月都未获地。

从成交结构来看,受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响,本月一二线城市占比较高,占比达到72%;区域分布方面,珠三角区域占比最高达43%,环渤海其次为27%,长三角和中西部分别为18%和12%。

企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是,今年是大部分企业偿债高峰年份,资金面仍偏紧,谨慎投资仍是未来主旋律。

这也意味着,一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解,随着市场的正常运转,大概率房地产市场将迎来一波小阳春,但可以预见的是,城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州,以及上海、广州等一线城市,土拍热度回温将领先其他城市,部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。

企业融资:3月房企新增融资额环比上升138.7%

核心观点

融资总量:2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元,环比上升138.7%,同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长,同比降幅收窄,主要在于年初政策暖风频吹,3月六部委又就房地产问题进行发声,促进房地产业良性循环和健康发展,促进企业融资恢复。从融资结构来看,境内债权融资641.18亿元,环比上升125.2%,同比下降15.0%;

境外债权融资72.93亿元,环比上升27.6%,同比下降65.7%;本月资产证券化融资164.28亿元,环比上升526.8%,同比下降39.6%,大部分是国企央企,融资意愿有所上升。

融资成本:2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%,较2021年下降0.78个百分点,其中境外债券融资成本达7.54%,上升0.52个百分点,境内债券融资成本3.23%,较2021年下降0.83个百分点。

单月来看,3月房企融资成本4.35%,环比上升0.54pct,同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%,环比上升0.13pct,本月有更多的企业进行了境内发债,上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍;境外融资成本8.72%,环比下降0.09pct。

企业表现:本月融资总量最高的企业为华发股份,融资总量约148.8亿元,华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品,以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看,2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大,融资总额同比下降33.27%,下降幅度最小。

成本来看,TOP10梯队的房企融资成本最低,为3.39%,其较2021年全年下降0.79pct,较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct;TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%,是唯一一个上升的梯队,主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约,成本有所上升。

营销策略:暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销

核心观点

3月,房企集团性的营销活动较上月增多,主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看,3月表现不及往年,虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%,但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看,时值三月,房企结合暖春概念推出了一些营销活动,让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。

3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动,另外适逢3.8妇女节,部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致,像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题,之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。

女性活动方面,石榴集团组织“太太的洋房”专场,成交即赠温居礼/安家礼/节日礼,时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。

就当下而言,政策端持续出现回暖的趋势,房企在营销上也需要持续跟进,除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动,由于国内疫情有反复,还可以推出一些互动性较强的线上营销活动,如居家运动打卡、小游戏等。

而从长期来看,企业还是需要结合互联网平台,通过营销策划和组织,提升产品、服务满意度,搭建企业品牌形象,提升客户黏性,企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。

人事变动:保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董

核心观点

3月,房企高层人事动态信息数量较前月基本持平,从108家监测企业的人事变动情况来看,受到疫情等因素影响,房企高层人员的职务变动频次稳中略降,企业内部组织架构调整仍在进行和深化。

3月1日,祥生控股(集团)有限公司发布公告,洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席,即日起生效。自2017年3月至今,洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。

于2019年7月至2020年5月,其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今,洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。

3月10日,保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名,同意聘任唐翔先生为公司副总经理,任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。

资料显示,唐翔,建筑学学士。2006年进入保利发展工作,历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理,保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长,现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。

战略动态:金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理

核心观点

本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营,城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化,多家房企看中学校物管赛道,并与学校方多次续约建立良好合作关系。

商业运营活跃度有所提升,多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场,尤其是大湾区城市更新市场广受关注,如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台,拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张,已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。

招商积余续签广州大学服务合同,已为多家大学提供物业服务。3月7日,招商积余成功续签广州大学,将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前,招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学(深圳)等学府提供物业服务。

其中,深圳大学和香港中文大学(深圳)分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来,招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势,同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。

金茂服务正式在港交所挂牌上市,开盘报7.4港元。3月10日,中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市,据此前公告显示,金茂服务全球发售约1.01亿股股份,发售价为8.14港元/股。

金茂服务称,此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会,扩大公司业务规模,22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案,其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。

物管行业仍处于整合分化阶段,业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显,因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合,以实现规模经济,提升行业竞争力。

【#新州艺术博物馆#的女性艺术家】

当诺拉·海森(Nora Heysen)在1938年成为第一位获得#阿契伯尔奖#(#Archibald Prize#)——澳大利亚最古老和最受欢迎的肖像奖——的女性时,她终于打破了画布“天花板”。尽管在过去一个世纪里,只有10位女性曾获得阿契伯尔奖,但自1921年奖项成立以来,#女性艺术家#在其中位居突出的地位,占所有阿契伯尔奖入围艺术家的三分之一。

而纵观建馆150多年的历史,新州艺术博物馆一直致力于推广女性艺术家及其创作。1877年在克拉克大会堂(Clark’s Assembly Hall)举办的第一个#澳大利亚艺术家#个展,是女性艺术家阿德莱德·艾恩赛德(Adelaide Ironside)的三幅画作的纪念展,亦是第一个同类展览。1946年,艺术博物馆举办首次全女性艺术家阵容的展览。此后多次陆续举行大型女性主题展览,包括2018年的 “无畏”(Fearless)展,是艺术博物馆首个南亚女性艺术家专题展览。

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图注:2021年阿契伯尔奖“群众之选” 得主朱莉娅·西卡龙(Julia Ciccarone),《内心的海》(The sea within)© 艺术家

[微风]酱酒之魂赛台.阿甘小将未来[微风]
如果有一天外星人来到了地球,他们可能不会把人类抓走进行研究,而是会选择把蚂蚁抓走进行研究。这到底是什么原因呢?难道蚂蚁会比人类更高级,进化得更完美吗?
因为从宇宙的尺度来看,人类可能并没有我们想象的那么完美,甚至在一些进化的方面和思想的高度而言,人类还不如蚂蚁。
大家有没有思考过,为什么古代各个国家之间总是战争不断,不停地更新换代?为什么人类发展到如今,还是会时不时地挑起战争呢?为什么城市,国家和文明扩大到一定程度后,矛盾就会愈发剧烈呢?为什么蚂蚁这么一个巨大的种族之间却没有诞生过这样的问题与矛盾呢?谁才是地球真正的“主人”?
人类总是认为自己是高等动物,是万物之灵,但这在外国的意外科学家看来是过于自大的。首先按照进化论来说,人类从猿猴进化到如今只有数百万年,但根据相关资料显示,蚂蚁这个种族已经在地球上面生存数亿年了,有位生物学家计算出蚂蚁至少出现在1.4亿年前,甚至还在地下建立了属于它们的“国家”。并且蚂蚁在数亿年前就有了它们自己的社会组织,那时候的人类还没有诞生,但蚂蚁已经开始社会性的工作,它们进行分工合作,建立一套完整的社会制度,在蚂蚁种族更好地在地球上面生存,这样从某种意义上来说,蚂蚁才是这个地球进化最完美的生物,没有之一,蚂蚁才是地球真正的“主人”!
如果蚂蚁作为“主人”,我们具体又该如何证明呢?它还有哪些更加高级之处?本文现在开始阐述蚂蚁进化完美的第二个方面。
蚂蚁比人类更高级的方面有哪些?
在美洲现在还生存着一种奇特的蚂蚁被称为“切叶蚁”,这种蚂蚁在五千万年前就已经掌握了一些农业技术,它们会在地下进行开发土地资源,建造家园,种植蘑菇,建立属于自己的种植园。
听起来是不是很不可思议,在此之前你可能认为这是人类专属的技能,但蚂蚁却早早都已经掌握了。
并且现在切叶蚁依旧会进行种植操作,工蚁在外出时会把树叶草叶搬运成蚁巢,然后进行堆积,在上面种植一些作物,进行培育与收集。甚至它们还会用排泄物和腐烂的食物进行浇灌,让作物生长的更快。人类那个时代可根本不会这些惊人的操作。
另一种蚂蚁被称作“牧民蚂蚁”,这种蚂蚁精通人类的养殖业,而且它们在数百万年前就已经诞生了。它们首先会在自己的养殖对象——“蚜虫”的周围建立营地,然后利用化学物质进行控制蚜虫,最后将蚜虫进行驯化,咬掉蚜虫的翅膀,并像人类一样建立“围墙”防止蚜虫离开。
蚜虫在跟植物接触后,会留下一种包含能量的含糖消化物——植物蜜露,这种圈养式的养殖方法为蚂蚁提供了源源不断的食物,跟人类现在养殖业是不是一模一样,但它们却比人类早了不知道多少年。
这样算来仅仅两种蚂蚁就可以算是人类现代养殖业和农业的鼻祖,而世界上的蚂蚁家族一共有十万多种,无论是蚂蚁的总数和种族,还是在地球上面生存的时间,以及对未知文明的抗风险能力,蚂蚁都远超人类。
其中更加奇妙与充满智慧的蚂蚁种族不计其数,足以可见蚂蚁在很多方面都比人类提前掌握,甚至可能还有一些超越人类的行为只不过人类还没演得知罢了。
但这些人类现在都已经掌握了,蚂蚁只是比人类早一段时间而已,那么蚂蚁真正在种群上比人类更完美的地方是什么呢?
蚂蚁种族的“可持续发展”。
在未来的时代里,人类现在的科技能不能在地球能源枯竭时,把人类带出地球寻找到新的生存之地呢?人类的文明能否在地球灭亡后继续延续下去呢?
对于这类问题,蚂蚁给出了和人类截然不同的答案,并且从宇宙的视角来看,蚂蚁的答案更接近于宇宙的本质,这就是蚂蚁在某种意义上来说,比人类进化更加完美的原因。
蚂蚁的答案就是“可持续发展”,人类为了在生物演化之树上点满了大脑神经元这一系,几乎放弃了一切。举个例子,你觉得人类和其他的生物比最高级的地方是什么,所有人都会不假思索地回答是大脑。
根据相关资料显示,在远古时代,人类还是猿猴的时候,人类为了大脑更好的发展,进化之后全身的细胞产出了胰岛素抵制机制,只是为了把身体内最好的糖分省下来供给大脑使用。但这条有点畸形的路真的是正确的路吗?
根据相关资料表明,蚂蚁的社会分工依赖于算法机制。在蚂蚁的世界中,一个小孩子长大后要做什么职业,是在冥冥中就已经注定好的,确定性极强。
一个蚁群会有节奏地在不同时间段繁育工蚁,繁育蚁后。这样的好处是小蚂蚁不会像人类一样对未来充满迷茫,不会像现在的人类刚进入社会要在社会上面摸爬滚打才知道自己到底要做些什么事情。
每只蚂蚁一出生就会有属于自己的分工,这些分工甚至形成了基因调控网,能够关闭一些基因的表达,比如同作为女性的工蚁就被关闭了翅膀基因。
这样这群蚂蚁就会各司其职,每一种蚂蚁都会有属于自己的工作,它们会因为地球的演化进行某些种类的进化。但由于这种算法基因,就让蚂蚁社会进入了一种可持续发展的循环之中,这样蚂蚁社会就能很好应对地球演变而产生的灾难等,从而在这个社会更好的生存下去。
接下来我们就一起看看,人类社会与蚂蚁社会到底差距在什么地方。
未来人类社会可能会发生什么?
研究人员发现,在人类社会这种形态中,当城市或者国家发展到一定程度后,资源难以承受时,人类社会就会面临崩溃状态,甚至会走向灭亡。
人类社会必须用科技去对抗资源的缩减,减缓社会的崩溃,科技需要快速的发展,不断创造出新的需求和可使用的资源,这样才有机会去拯救人类那些旧的产业和阶级。
人类作为一种个体独立生物,也必须不断地进行压榨自己,进而适应这种加快的节奏,不然就会被社会淘汰。最终整个社会就会发展的越来越快,难以承受这种节奏的,就会被社会所抛弃,这也是人类社会发展的最终走向。
但蚂蚁社会并不会出现这种问题,因为蚂蚁的发展与常规多细胞的生长一样,都是由能量消耗率驱动的,随着时间的增加,由于它们团体的分工社会制度,始终让它们能够稳定在资源能够承受的最大限度之内。
这样就能实现真正的可持续发展,只要地球的环境不进行变动,蚂蚁就会一直生存下去,但人类社会可能有一天就会面对资源的枯竭而面临灭亡的风险。
(分享自网络)
人类应该反思俄乌特别军事行动的长远影响,什么是命运共同体! https://t.cn/RyhYaKx


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