【吉林省人社厅出台人社领域全力支持抗击新冠疫情21条政策措施】
为深入贯彻落实党中央国务院和吉林省委省政府关于统筹疫情防控和经济社会发展的决策部署，积极主动发挥人社部门职能，助力抗击新冠疫情和复工复产，4月6日，吉林省人社厅印发通知，就全力做好援企稳岗保就业、激励关爱一线医务工作者及相关人员、维护劳动关系和谐稳定、优化人社服务等各项工作，提出21条政策措施。
一、全力援企稳岗保就业
（一）延续阶段性降低失业、工伤保险费率政策。延续执行阶段性降低失业保险和工伤保险费率政策至2023年4月30日。失业保险费率继续执行1%的缴费比例。一类至八类行业用人单位工伤保险费率下调50%。
（二）阶段性缓缴养老、失业、工伤保险费。2022年因受疫情影响实施封闭管理的市（州）、县（市）的用人单位，未能按时办理养老保险参保缴费业务的，在封控管理期间内可以缓缴养老保险费，缓缴养老保险费期间免收滞纳金。对零售、餐饮和旅游企业实施阶段性缓缴失业保险、工伤保险费政策，由企业提出申请，经批准后，缓缴失业保险、工伤保险费，缓缴期限不超过一年，期间免收滞纳金。
（三）支持企业稳定岗位。继续实施失业保险稳岗返还政策，2022年对不裁员、少裁员的企业继续实施失业保险稳岗返还。其中，服务业中小微企业返还比例提高到60%以上。全面落实利用失业保险基金支持技能培训政策，拓宽技能提升补贴受益范围，放宽技能提升补贴申领条件。
（四）保障重点企业用工。依托“96885吉人在线”云平台，加强公共就业服务，持续推出线上招聘活动，组织开展线上职业指导、职业介绍。针对疫情防控、公共事业运行、群众生活必需及其他涉及国计民生企业，指定专人负责对接帮扶，动态跟进企业复工复产情况，全力满足重点企业用工需求。加强企业用工监测，重点对疫情防控物资生产企业、生活必需品企业、交通运输企业、规上工业企业等开展复工前后用工动态监测，认真分析复工企业用工缺口，预判企业全面复工后的用工需求，提前做好应对准备。
（五）开发临时性公益岗位。围绕防疫消杀、医护辅助、物资配送、道路管制、卡点值守等应急管理服务，积极开发疫情防控临时性公益性岗位，补充基层防疫工作力量，援助就业困难人员及因受疫情影响暂时无法就业的高校毕业生和其他失业人员。
（六）加强重点群体帮扶。针对零就业家庭、高校毕业生、就业困难人员等群体，采取就业、人才服务专员“一对一”包保形式，提供职业介绍、职业指导、就业培训、创业支持等服务，对符合条件人员帮助落实就业政策，全力做好特殊时期重点群体就业工作。
（七）优化创业担保贷款支持。对于受疫情影响较大的生产加工、批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业及涉及疫情封闭地区因交通不便、无法复工复产导致的归还创业担保贷款困难的企业及个人创业者按规定予以展期。及时足额向企业及个人创业者拨付贴息资金，最大限度降低借款人融资成本。对于医疗用品、检测试剂生产供应企业、基本生活物资生产销售企业、参与疫情防控工作的保供企业，符合条件的，金融机构可先行发放创业担保贷款，再申请办理贴息，保障企业资金需求。
二、全力激励关爱抗疫一线医务工作者及相关人员
（八）实施职称专项激励。接触确诊病例和无症状感染者的疫情防控一线专业技术人员可提前一年申报评审（评聘）上一级职称，评审（评聘）过程中同等条件下予以倾斜。在疫情防控一线做出突出贡献，在临床救治、检查检测、终末消杀、物资保障、医疗及隔离设施建设维护等方面取得重大进展和突破，且聘任相应级别岗位满三年的，经本级主管部门择优推荐，同级人社部门审核复审，由省人力资源和社会保障厅“单独组织、单设比例”评定上一级职称；参加年度正常评审（评聘）通过的人员，不再单独激励。
（九）提高专技岗位比例。对直接参加本轮疫情防控一线工作且为抗击疫情做出突出贡献的有关事业单位，可适当上浮专业技术高级、中级岗位结构比例，专门用于聘用直接接触确诊病例和无症状感染者的疫情防控一线专业技术人员。其中，正高级、副高级、中级分别按照不超过2%、3%、10%比例增核相应临时岗位，逐步消化解决。在疫情防控一线做出突出贡献，在临床救治、检查检测、终末消杀、物资保障、医疗及隔离设施建设维护等方面取得重大进展和突破人员，已经取得副高级及以下职称的，可在同层级内直接聘用到上一级专业技术岗位。已经取得正高级职称且聘任在相应级别岗位的人员，专业技术四级岗位聘满三年的，可直接申报专业技术三级岗位，专业技术三级岗位聘满三年的，可直接申报专业技术二级岗位，经省级主管部门考核择优推荐，由省人力资源和社会保障厅“单独分组、单设比例”评定通过后，享受相应待遇。
（十）开辟事业单位招聘绿色通道。对直接参加本轮疫情防控一线的事业单位贡献突出的非在编人员，可根据本单位实际用人需求，在空编空岗的前提下，按照国家相关规定和有关要求，报人社部门后直接办理聘用手续。对同类人员较多形成竞争的，可采取考评的方式进行选聘。基层事业单位在空编空岗前提下，可放宽年龄、学历等条件，专项招聘在直接接触确诊病例和无症状感染者的疫情防控一线工作中表现突出的社区（村）干部。
（十一）优先推荐评选人才项目和荣誉。参评省级人才项目和荣誉时，对直接参加本轮疫情防控一线工作的专业技术人员、技能人员等给予倾斜。2022年省级人才项目评审设立抗疫人员专项，单列推荐指标，提高入选比例，重点激励一线专业技术、技能人员。
（十二）提高年度考核评优比例。对直接参加本轮疫情防控一线工作的事业单位，经主管部门审核并报同级人社部门备案后，2022年度考核优秀等次比例可提高至30％；对贡献突出的事业单位或所属科室（团队），可单列优秀等次指标，优秀等次比例可适当提高；对贡献突出的事业单位工作人员，可直接评定为优秀等次。被评定为优秀等次的人员按相关规定给予奖励。
（十三）实施工资待遇激励。对直接参加本轮疫情防控一线工作的医疗卫生机构，根据参与疫情防控一线医务人员人数及贡献，可按规定核增不纳入基数的一次性绩效工资总量。各单位在绩效工资内部分配时须进一步向疫情防控一线人员倾斜。
（十四）实施待遇保障政策。为直接参加本轮疫情防控一线工作符合条件的专业技术人员、技能人员，发放高层次人才“吉享卡”，享受省内交通出行、医疗绿色通道待遇。直接参加本轮疫情防控一线工作的专业技术人员、技能人员，在申报认定上一个等级人才类别时，将防疫期间的工作表现和工作成绩作为人才分类认定的重要依据，予以重点倾斜支持，最高可认定为B类人才；通过认定评审后可享受对应子女入学、配偶就业等待遇。
（十五）实施防疫一线技能人员激励。开展线上“防疫员” “消毒员”和“公共场所卫生管理员”培训。直接参加本轮疫情防控一线工作的技能人员，申报认定（鉴定）高一级职业技能等级（职业资格）时，所在单位要优先推荐，其在疫情防控一线的工作表现作为参加职业技能等级（职业资格）认定（鉴定）的重要依据。已经取得上一级资格、直接参加本轮疫情防控一线工作的工勤技能人员可提前2年破格聘任，对岗位职数不足的，可超岗位聘任，逐步消化解决。
（十六）落实工伤保险待遇。在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。已参加工伤保险的上述工作人员发生的相关费用，由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付；未参加工伤保险的，由用人单位按照法定标准支付。
三、全力维护劳动关系和谐稳定
（十七）妥善处理劳动关系问题。开展对疫情期间劳动关系有关情况的分析研判，加强对用工管理和工资支付的政策宣传引导，及时回应社会关切，指导企业妥善处理各类劳动关系问题，切实维护企业和劳动者双方合法权益。鼓励受疫情影响导致生产经营困难的企业，可通过协商民主程序与职工协商采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等弹性、灵活的方式稳定工作岗位，共克时艰。
（十八）畅通举报投诉渠道。发挥省执法监察信息化监管平台作用，畅通电话、信件、网络、短信、微信等非现场举报投诉渠道，并通过发布信息、公告等方式向社会告知，引导群众通过信息化手段反映诉求。安排专人在线接听接收相关咨询和诉求，及时解答和反馈相关诉求处理情况。
（十九）加强劳动仲裁服务。因受疫情影响造成当事人不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。因受疫情影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的，可相应顺延审理期限。
四、全力优化人社服务
（二十）推行不见面服务。充分发挥“智慧人社”“96885吉人在线”、微信小程序等平台功能，推行人社事项“网上办”“掌上办”等不见面服务，减少非必须的现场办理，避免人员集聚。
（二十一）做好人社系统疫情防控工作。压实疫情防控主体责任，落实落细防控措施，指导全省技工院校做好疫情防控工作。切实做好就业服务、社保经办、人才人事服务、劳动人事争议处理和信访等窗口服务单位的疫情防控工作。严格落实人员查码测温，强化一线工作人员的安全防护，加强经办大厅的消毒、清洁工作，确保各项防控措施落实到位。
来源：长春晚报全媒体记者 李德庆
为深入贯彻落实党中央国务院和吉林省委省政府关于统筹疫情防控和经济社会发展的决策部署，积极主动发挥人社部门职能，助力抗击新冠疫情和复工复产，4月6日，吉林省人社厅印发通知，就全力做好援企稳岗保就业、激励关爱一线医务工作者及相关人员、维护劳动关系和谐稳定、优化人社服务等各项工作，提出21条政策措施。
一、全力援企稳岗保就业
（一）延续阶段性降低失业、工伤保险费率政策。延续执行阶段性降低失业保险和工伤保险费率政策至2023年4月30日。失业保险费率继续执行1%的缴费比例。一类至八类行业用人单位工伤保险费率下调50%。
（二）阶段性缓缴养老、失业、工伤保险费。2022年因受疫情影响实施封闭管理的市（州）、县（市）的用人单位，未能按时办理养老保险参保缴费业务的，在封控管理期间内可以缓缴养老保险费，缓缴养老保险费期间免收滞纳金。对零售、餐饮和旅游企业实施阶段性缓缴失业保险、工伤保险费政策，由企业提出申请，经批准后，缓缴失业保险、工伤保险费，缓缴期限不超过一年，期间免收滞纳金。
（三）支持企业稳定岗位。继续实施失业保险稳岗返还政策，2022年对不裁员、少裁员的企业继续实施失业保险稳岗返还。其中，服务业中小微企业返还比例提高到60%以上。全面落实利用失业保险基金支持技能培训政策，拓宽技能提升补贴受益范围，放宽技能提升补贴申领条件。
（四）保障重点企业用工。依托“96885吉人在线”云平台，加强公共就业服务，持续推出线上招聘活动，组织开展线上职业指导、职业介绍。针对疫情防控、公共事业运行、群众生活必需及其他涉及国计民生企业，指定专人负责对接帮扶，动态跟进企业复工复产情况，全力满足重点企业用工需求。加强企业用工监测，重点对疫情防控物资生产企业、生活必需品企业、交通运输企业、规上工业企业等开展复工前后用工动态监测，认真分析复工企业用工缺口，预判企业全面复工后的用工需求，提前做好应对准备。
（五）开发临时性公益岗位。围绕防疫消杀、医护辅助、物资配送、道路管制、卡点值守等应急管理服务，积极开发疫情防控临时性公益性岗位，补充基层防疫工作力量，援助就业困难人员及因受疫情影响暂时无法就业的高校毕业生和其他失业人员。
（六）加强重点群体帮扶。针对零就业家庭、高校毕业生、就业困难人员等群体，采取就业、人才服务专员“一对一”包保形式，提供职业介绍、职业指导、就业培训、创业支持等服务，对符合条件人员帮助落实就业政策，全力做好特殊时期重点群体就业工作。
（七）优化创业担保贷款支持。对于受疫情影响较大的生产加工、批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业及涉及疫情封闭地区因交通不便、无法复工复产导致的归还创业担保贷款困难的企业及个人创业者按规定予以展期。及时足额向企业及个人创业者拨付贴息资金，最大限度降低借款人融资成本。对于医疗用品、检测试剂生产供应企业、基本生活物资生产销售企业、参与疫情防控工作的保供企业，符合条件的，金融机构可先行发放创业担保贷款，再申请办理贴息，保障企业资金需求。
二、全力激励关爱抗疫一线医务工作者及相关人员
（八）实施职称专项激励。接触确诊病例和无症状感染者的疫情防控一线专业技术人员可提前一年申报评审（评聘）上一级职称，评审（评聘）过程中同等条件下予以倾斜。在疫情防控一线做出突出贡献，在临床救治、检查检测、终末消杀、物资保障、医疗及隔离设施建设维护等方面取得重大进展和突破，且聘任相应级别岗位满三年的，经本级主管部门择优推荐，同级人社部门审核复审，由省人力资源和社会保障厅“单独组织、单设比例”评定上一级职称；参加年度正常评审（评聘）通过的人员，不再单独激励。
（九）提高专技岗位比例。对直接参加本轮疫情防控一线工作且为抗击疫情做出突出贡献的有关事业单位，可适当上浮专业技术高级、中级岗位结构比例，专门用于聘用直接接触确诊病例和无症状感染者的疫情防控一线专业技术人员。其中，正高级、副高级、中级分别按照不超过2%、3%、10%比例增核相应临时岗位，逐步消化解决。在疫情防控一线做出突出贡献，在临床救治、检查检测、终末消杀、物资保障、医疗及隔离设施建设维护等方面取得重大进展和突破人员，已经取得副高级及以下职称的，可在同层级内直接聘用到上一级专业技术岗位。已经取得正高级职称且聘任在相应级别岗位的人员，专业技术四级岗位聘满三年的，可直接申报专业技术三级岗位，专业技术三级岗位聘满三年的，可直接申报专业技术二级岗位，经省级主管部门考核择优推荐，由省人力资源和社会保障厅“单独分组、单设比例”评定通过后，享受相应待遇。
（十）开辟事业单位招聘绿色通道。对直接参加本轮疫情防控一线的事业单位贡献突出的非在编人员，可根据本单位实际用人需求，在空编空岗的前提下，按照国家相关规定和有关要求，报人社部门后直接办理聘用手续。对同类人员较多形成竞争的，可采取考评的方式进行选聘。基层事业单位在空编空岗前提下，可放宽年龄、学历等条件，专项招聘在直接接触确诊病例和无症状感染者的疫情防控一线工作中表现突出的社区（村）干部。
（十一）优先推荐评选人才项目和荣誉。参评省级人才项目和荣誉时，对直接参加本轮疫情防控一线工作的专业技术人员、技能人员等给予倾斜。2022年省级人才项目评审设立抗疫人员专项，单列推荐指标，提高入选比例，重点激励一线专业技术、技能人员。
（十二）提高年度考核评优比例。对直接参加本轮疫情防控一线工作的事业单位，经主管部门审核并报同级人社部门备案后，2022年度考核优秀等次比例可提高至30％；对贡献突出的事业单位或所属科室（团队），可单列优秀等次指标，优秀等次比例可适当提高；对贡献突出的事业单位工作人员，可直接评定为优秀等次。被评定为优秀等次的人员按相关规定给予奖励。
（十三）实施工资待遇激励。对直接参加本轮疫情防控一线工作的医疗卫生机构，根据参与疫情防控一线医务人员人数及贡献，可按规定核增不纳入基数的一次性绩效工资总量。各单位在绩效工资内部分配时须进一步向疫情防控一线人员倾斜。
（十四）实施待遇保障政策。为直接参加本轮疫情防控一线工作符合条件的专业技术人员、技能人员，发放高层次人才“吉享卡”，享受省内交通出行、医疗绿色通道待遇。直接参加本轮疫情防控一线工作的专业技术人员、技能人员，在申报认定上一个等级人才类别时，将防疫期间的工作表现和工作成绩作为人才分类认定的重要依据，予以重点倾斜支持，最高可认定为B类人才；通过认定评审后可享受对应子女入学、配偶就业等待遇。
（十五）实施防疫一线技能人员激励。开展线上“防疫员” “消毒员”和“公共场所卫生管理员”培训。直接参加本轮疫情防控一线工作的技能人员，申报认定（鉴定）高一级职业技能等级（职业资格）时，所在单位要优先推荐，其在疫情防控一线的工作表现作为参加职业技能等级（职业资格）认定（鉴定）的重要依据。已经取得上一级资格、直接参加本轮疫情防控一线工作的工勤技能人员可提前2年破格聘任，对岗位职数不足的，可超岗位聘任，逐步消化解决。
（十六）落实工伤保险待遇。在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中，医护及相关工作人员因履行工作职责，感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应认定为工伤，依法享受工伤保险待遇。已参加工伤保险的上述工作人员发生的相关费用，由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付；未参加工伤保险的，由用人单位按照法定标准支付。
三、全力维护劳动关系和谐稳定
（十七）妥善处理劳动关系问题。开展对疫情期间劳动关系有关情况的分析研判，加强对用工管理和工资支付的政策宣传引导，及时回应社会关切，指导企业妥善处理各类劳动关系问题，切实维护企业和劳动者双方合法权益。鼓励受疫情影响导致生产经营困难的企业，可通过协商民主程序与职工协商采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等弹性、灵活的方式稳定工作岗位，共克时艰。
（十八）畅通举报投诉渠道。发挥省执法监察信息化监管平台作用，畅通电话、信件、网络、短信、微信等非现场举报投诉渠道，并通过发布信息、公告等方式向社会告知，引导群众通过信息化手段反映诉求。安排专人在线接听接收相关咨询和诉求，及时解答和反馈相关诉求处理情况。
（十九）加强劳动仲裁服务。因受疫情影响造成当事人不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。因受疫情影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的，可相应顺延审理期限。
四、全力优化人社服务
（二十）推行不见面服务。充分发挥“智慧人社”“96885吉人在线”、微信小程序等平台功能，推行人社事项“网上办”“掌上办”等不见面服务，减少非必须的现场办理，避免人员集聚。
（二十一）做好人社系统疫情防控工作。压实疫情防控主体责任，落实落细防控措施，指导全省技工院校做好疫情防控工作。切实做好就业服务、社保经办、人才人事服务、劳动人事争议处理和信访等窗口服务单位的疫情防控工作。严格落实人员查码测温，强化一线工作人员的安全防护，加强经办大厅的消毒、清洁工作，确保各项防控措施落实到位。
来源：长春晚报全媒体记者 李德庆
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
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