租户违背协议改造房屋还胡搅蛮缠，律师正本清源维护房东权益。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 黄晨婕
[导读] 乙承租甲的房屋并私自改造，产生纠纷后达成调解协议。乙不但未履行，还以房屋含违建部分为由主张赔偿。黄晨婕律师认为，甲房屋违建是历史遗留问题，租赁合同出租面积不含违建部分，乙未按合同及调解书履行属于违约。最终法院判决双方解除合同并由乙向甲赔偿。
[成功案例入选理由] 案情法理分析到位，依法驳斥对方当事人的狡辩，据理力争，依法维护我方当事人的合法权益。
[基本案情] 经中介公司介绍，甲将自己的房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙作员工宿舍使用。乙实地看房后和甲签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：
1、房屋的面积共NN平方米，仅作为居住使用。
2、租赁期限为十年，AAAA年A月A日至BBBB年B月B日。乙向甲缴纳押金D万元；以后按照每月CC千元的价格半年一次向甲支付租金。
3、未经甲方同意乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意（可另行签订补充协议）。
4、如违约，则向对方支付违约金E万元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙上述金额的违约金；反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。
后甲、乙双方签订《补充协议》。《补充协议》约定：乙方在租期内不得改变房屋主体结构，可以做隔间作为宿舍使用。此后，甲、乙双方通过《设备交接清单》对涉案房屋以及房屋内的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机等进行了交接。
乙接收房屋后，拟在涉案房屋内增设墙体隔断并搭建卫生间，甲认为此举需报当地房屋管理部门批准。在未获得当地房屋管理部门批准前，乙不得如此施工。为此，乙向法院起诉。经法院调解，甲、乙双方达成调解协议，法院对甲、乙双方出具了《调解书》。《调解书》载明：
①甲自动放弃20天房租；
②乙在原合同约定的隔间位置定义在涉案房屋的两个大房间内，乙拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间，但是，乙可以在此二个大房间内各隔出一个独立的空间添置淋浴房，但不得添置便坑（大小便坑）；
③乙可以在原涉案房屋已有的厕所位置添加一个卫生间；
④甲不限制乙安排一些临时性的客户、亲戚、朋友居住涉案房屋。
《调解书》生效后一段时间，甲发现：①乙使用涉案房屋开设旅店；②乙并没有按照《调解书》的约定，拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除。
甲委托我们的律师向法院起诉，要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿。
诉讼过程中，乙提出：
①因为自己接受的涉案房屋边上，有甲未经合法手续搭建的MM平方房屋（以下简称：违建），该违建部分也是甲出租给乙的房屋内容之一。因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，所以，乙已经将该违建部分拆除。因此，自己实施前述行为的原因，是为了在该违建被拆除后，有效使用涉案房屋；
②现在的事实说明，甲出租给乙的房屋含违建部分，所以，甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实。因此，乙要求继续履行《房屋租赁合同》，甲因此应该对乙进行赔偿。
我们具体承办本案的律师认为，甲向乙实际交付的房屋，确实含违建部分，因此，甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》之合法性很可能存在问题。所以，针对乙要求甲赔偿的问题而言，甲很可能处于不利的法律地位。针对违约，后续的诉讼走向未必对甲有利。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，前述观点是错误的，没有从根本上体现执业律师应该充分依法维护当事人合法权益的法律服务宗旨。为此，我们增加了黄晨婕律师加入到本案的具体办理之中。
黄晨婕律师认为，乙的抗辩纯属胡搅蛮缠。
1、《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分。
2、乙是在实地看房后和甲签订《房屋租赁合同》的。《房屋租赁合同》记载的NN平方米房屋以外，存在MM平方米违建，是乙必然发现而应该知道的。
3、该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的。
4、因为《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分，同时，该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的，所以，乙在接受甲出租的涉案房屋时（或者以后）使用该违建，不能反过来理解为甲将该违建出租给乙。
同时，因为《房屋租赁合同》约定的每月租金CC千元，亦不高于同等地段同类房屋的正常出租价，所以，关于违建的所有问题，和涉案的租赁纠纷在法律上均是没有任何正当关联的。乙据此认为甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实，没有任何事实依据的。
5、因为该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理该问题的。所以，在有关部门没有对这些历史遗留问题进行统一处理的情况下，乙声称因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，其真实性是值得查证的。乙自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权之行为合法性，更是需要质疑的。
6、《调解书》的根本法律属性，是对《房屋租赁合同》的部分内容进行了变更。这些被变更的内容，对甲、乙双方都是有法律约束力的。而没有被《调解书》变更的《房屋租赁合同》的其他内容，对甲、乙双方而言，依旧是具有合同约束力的。这是我们具体办理本案不可忽视的重要法律内容。
7、对照《调解书》的内容，乙没有按照《调解书》的约定，“②拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间”的行为，显然是乙没有按照《调解书》的约定，履行自己义务的行为（以下简称：违约行为一）。
对照《房屋租赁合同》没有被《调解书》变更的合同条款。乙“①乙使用涉案房屋开设旅店；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除”的行为，显然是乙并没有按照《房屋租赁合同》的约定，履行自己合同义务的行为（以下简称：违约行为二）。
综上所述应该可以认定，违约行为一和违约行为二充分证明，本案中真正的违约人，应该是乙而不是甲。这是我们必须向法院正本清源的进行说明的问题。
8、关于乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”的问题，我们需要透过现象看本质，乙自称的所有损失内容，都是由乙自己的行为造成的。甲没有针对乙自称的这些损失，实施任何有因果关系的行为。因此，乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”是没有事实依据的。
9、因为，乙是不能自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权的；正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理违建问题的，但是，有关部门为什么没有这样做，甲需要时间去进行核实。所以，虽然关于违建的问题，不在本案的审理范围内，但是，甲可以保留另案处理这个问题的权利。
纵观本案，因为违约行为一和违约行为二，决定了乙的行为属于根本违约，因此，甲据此要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿，是可以得到法律支持的。
由于黄晨婕律师的前述9点法律分析意见，切中了正确认定涉案事实、是非和正确在本案中适用法律的关键，此9点意见到达法院以后，法院很快对本案依法进行了判决。
[案件处理结果] 法院判决解除了甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》并判决乙对甲进行赔偿。#法律##法律咨询##房屋租赁##合同纠纷##维权##解除合同##赔偿#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 黄晨婕
[导读] 乙承租甲的房屋并私自改造，产生纠纷后达成调解协议。乙不但未履行，还以房屋含违建部分为由主张赔偿。黄晨婕律师认为，甲房屋违建是历史遗留问题，租赁合同出租面积不含违建部分，乙未按合同及调解书履行属于违约。最终法院判决双方解除合同并由乙向甲赔偿。
[成功案例入选理由] 案情法理分析到位，依法驳斥对方当事人的狡辩，据理力争，依法维护我方当事人的合法权益。
[基本案情] 经中介公司介绍，甲将自己的房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙作员工宿舍使用。乙实地看房后和甲签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：
1、房屋的面积共NN平方米，仅作为居住使用。
2、租赁期限为十年，AAAA年A月A日至BBBB年B月B日。乙向甲缴纳押金D万元；以后按照每月CC千元的价格半年一次向甲支付租金。
3、未经甲方同意乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意（可另行签订补充协议）。
4、如违约，则向对方支付违约金E万元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙上述金额的违约金；反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。
后甲、乙双方签订《补充协议》。《补充协议》约定：乙方在租期内不得改变房屋主体结构，可以做隔间作为宿舍使用。此后，甲、乙双方通过《设备交接清单》对涉案房屋以及房屋内的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机等进行了交接。
乙接收房屋后，拟在涉案房屋内增设墙体隔断并搭建卫生间，甲认为此举需报当地房屋管理部门批准。在未获得当地房屋管理部门批准前，乙不得如此施工。为此，乙向法院起诉。经法院调解，甲、乙双方达成调解协议，法院对甲、乙双方出具了《调解书》。《调解书》载明：
①甲自动放弃20天房租；
②乙在原合同约定的隔间位置定义在涉案房屋的两个大房间内，乙拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间，但是，乙可以在此二个大房间内各隔出一个独立的空间添置淋浴房，但不得添置便坑（大小便坑）；
③乙可以在原涉案房屋已有的厕所位置添加一个卫生间；
④甲不限制乙安排一些临时性的客户、亲戚、朋友居住涉案房屋。
《调解书》生效后一段时间，甲发现：①乙使用涉案房屋开设旅店；②乙并没有按照《调解书》的约定，拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除。
甲委托我们的律师向法院起诉，要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿。
诉讼过程中，乙提出：
①因为自己接受的涉案房屋边上，有甲未经合法手续搭建的MM平方房屋（以下简称：违建），该违建部分也是甲出租给乙的房屋内容之一。因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，所以，乙已经将该违建部分拆除。因此，自己实施前述行为的原因，是为了在该违建被拆除后，有效使用涉案房屋；
②现在的事实说明，甲出租给乙的房屋含违建部分，所以，甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实。因此，乙要求继续履行《房屋租赁合同》，甲因此应该对乙进行赔偿。
我们具体承办本案的律师认为，甲向乙实际交付的房屋，确实含违建部分，因此，甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》之合法性很可能存在问题。所以，针对乙要求甲赔偿的问题而言，甲很可能处于不利的法律地位。针对违约，后续的诉讼走向未必对甲有利。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，前述观点是错误的，没有从根本上体现执业律师应该充分依法维护当事人合法权益的法律服务宗旨。为此，我们增加了黄晨婕律师加入到本案的具体办理之中。
黄晨婕律师认为，乙的抗辩纯属胡搅蛮缠。
1、《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分。
2、乙是在实地看房后和甲签订《房屋租赁合同》的。《房屋租赁合同》记载的NN平方米房屋以外，存在MM平方米违建，是乙必然发现而应该知道的。
3、该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的。
4、因为《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分，同时，该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的，所以，乙在接受甲出租的涉案房屋时（或者以后）使用该违建，不能反过来理解为甲将该违建出租给乙。
同时，因为《房屋租赁合同》约定的每月租金CC千元，亦不高于同等地段同类房屋的正常出租价，所以，关于违建的所有问题，和涉案的租赁纠纷在法律上均是没有任何正当关联的。乙据此认为甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实，没有任何事实依据的。
5、因为该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理该问题的。所以，在有关部门没有对这些历史遗留问题进行统一处理的情况下，乙声称因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，其真实性是值得查证的。乙自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权之行为合法性，更是需要质疑的。
6、《调解书》的根本法律属性，是对《房屋租赁合同》的部分内容进行了变更。这些被变更的内容，对甲、乙双方都是有法律约束力的。而没有被《调解书》变更的《房屋租赁合同》的其他内容，对甲、乙双方而言，依旧是具有合同约束力的。这是我们具体办理本案不可忽视的重要法律内容。
7、对照《调解书》的内容，乙没有按照《调解书》的约定，“②拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间”的行为，显然是乙没有按照《调解书》的约定，履行自己义务的行为（以下简称：违约行为一）。
对照《房屋租赁合同》没有被《调解书》变更的合同条款。乙“①乙使用涉案房屋开设旅店；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除”的行为，显然是乙并没有按照《房屋租赁合同》的约定，履行自己合同义务的行为（以下简称：违约行为二）。
综上所述应该可以认定，违约行为一和违约行为二充分证明，本案中真正的违约人，应该是乙而不是甲。这是我们必须向法院正本清源的进行说明的问题。
8、关于乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”的问题，我们需要透过现象看本质，乙自称的所有损失内容，都是由乙自己的行为造成的。甲没有针对乙自称的这些损失，实施任何有因果关系的行为。因此，乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”是没有事实依据的。
9、因为，乙是不能自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权的；正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理违建问题的，但是，有关部门为什么没有这样做，甲需要时间去进行核实。所以，虽然关于违建的问题，不在本案的审理范围内，但是，甲可以保留另案处理这个问题的权利。
纵观本案，因为违约行为一和违约行为二，决定了乙的行为属于根本违约，因此，甲据此要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿，是可以得到法律支持的。
由于黄晨婕律师的前述9点法律分析意见，切中了正确认定涉案事实、是非和正确在本案中适用法律的关键，此9点意见到达法院以后，法院很快对本案依法进行了判决。
[案件处理结果] 法院判决解除了甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》并判决乙对甲进行赔偿。#法律##法律咨询##房屋租赁##合同纠纷##维权##解除合同##赔偿#
#驻马店身边事#【请律师贵？ 今年 驻马店将为每个村（社区）配置一名法律顾问】4月8日，记者从市政府新闻办召开的2022年驻马店市“实事惠民生 聚力谋出彩”主题系列第八场新闻发布会上了解到，驻马店将为全市每个村（社区）配置一名法律顾问。
据悉，2022年，驻马店市11项惠民工程之一是“加强司法为民服务项目”。该项目主要任务是：完善农村公共法律服务体系，为全市每个村（居）配置一名法律顾问，实现一村（居）一法律顾问全覆盖，解决群众法律服务难题，打通基层法律服务“最后一公里”。
市司法局对高度重视此项惠民工程，按照乡村振兴战略和关于加强公共法律服务体系建设的部署要求，进一步完善村(居)法律顾问制度，充分发挥法律服务职能作用，促进村(居)组织民主决策、依法办事，引导群众通过合法途径表达利益诉求，解决矛盾纠纷，提升基层社会治理水平，维护社会和谐稳定。
为保障工作职责落实，市司法局建立了村（居）法律顾问工作名录库，全市651名执业律师和部分基层法律服务工作者录入名录库。根据律师资源分布情况，对律师资源不足的县采取对口支援、统一调配的工作模式，确保村（居）有足够的律师提供法律服务，实现村（居）法律顾问全覆盖。（记者 刘金霞）
据悉，2022年，驻马店市11项惠民工程之一是“加强司法为民服务项目”。该项目主要任务是：完善农村公共法律服务体系，为全市每个村（居）配置一名法律顾问，实现一村（居）一法律顾问全覆盖，解决群众法律服务难题，打通基层法律服务“最后一公里”。
市司法局对高度重视此项惠民工程，按照乡村振兴战略和关于加强公共法律服务体系建设的部署要求，进一步完善村(居)法律顾问制度，充分发挥法律服务职能作用，促进村(居)组织民主决策、依法办事，引导群众通过合法途径表达利益诉求，解决矛盾纠纷，提升基层社会治理水平，维护社会和谐稳定。
为保障工作职责落实，市司法局建立了村（居）法律顾问工作名录库，全市651名执业律师和部分基层法律服务工作者录入名录库。根据律师资源分布情况，对律师资源不足的县采取对口支援、统一调配的工作模式，确保村（居）有足够的律师提供法律服务，实现村（居）法律顾问全覆盖。（记者 刘金霞）
本市实现村（居）法律顾问全覆盖
乡村振兴离不开法治助力。近年来，本市围绕乡村振兴战略深入推进村（居）法律顾问工作，逐步构建起线上线下一体化的服务格局。
本市执业律师主要集中在和平区、南开区、河西区等地，宁河区、蓟州区等偏远涉农地区法律服务人员较少，法律服务资源供给不足。目前，1740名法律顾问活跃在全市5173个村、社区，为村（居）民提供全覆盖的法律服务。
为有效缓解法律服务资源分布不均问题，市司法局从律师资源丰富的区选派律师对口支援偏远涉农区，在保障公共法律服务质量的同时，确保村（居）法律顾问实现全覆盖。
“提供法律咨询、参与矛盾纠纷调解、服务村（居）依法治理……村（居）法律顾问每月提供不少于一次、每次4小时的现场服务，每季度至少举办一次法治讲座。”市司法局相关负责人介绍说。
法律服务贵在精准、便捷、实效。为此，本市建立了全市村（居）法律顾问微信群，律师、基层法律服务工作者通过微信，及时回应群众的公共法律服务需求。
为保障服务效果，有的区建立了调度员制度，每个村（居）各设一名专职或兼职公共法律服务调度员，专门负责收集公共法律服务事项，摸底掌握群众法律服务需求，实施精准化服务。有的区实行“一街道结对一律所”的工作方式，加强律师事务所与街道社区的双向互动，让寻求法律帮助的群众有了更多“自主选项”。
“目前，市司法局开展了公共法律服务‘月度服务标兵’评选工作。接下来，会进一步完善评价和激励机制，强化村（居）法律顾问队伍建设，不断探索建立多元化、多层次法律服务供给模式，推动公共法律服务向社会治理末端延伸。”该负责人表示。
记者 宋尤然 通讯员 韩广宇 编辑 王娟
乡村振兴离不开法治助力。近年来，本市围绕乡村振兴战略深入推进村（居）法律顾问工作，逐步构建起线上线下一体化的服务格局。
本市执业律师主要集中在和平区、南开区、河西区等地，宁河区、蓟州区等偏远涉农地区法律服务人员较少，法律服务资源供给不足。目前，1740名法律顾问活跃在全市5173个村、社区，为村（居）民提供全覆盖的法律服务。
为有效缓解法律服务资源分布不均问题，市司法局从律师资源丰富的区选派律师对口支援偏远涉农区，在保障公共法律服务质量的同时，确保村（居）法律顾问实现全覆盖。
“提供法律咨询、参与矛盾纠纷调解、服务村（居）依法治理……村（居）法律顾问每月提供不少于一次、每次4小时的现场服务，每季度至少举办一次法治讲座。”市司法局相关负责人介绍说。
法律服务贵在精准、便捷、实效。为此，本市建立了全市村（居）法律顾问微信群，律师、基层法律服务工作者通过微信，及时回应群众的公共法律服务需求。
为保障服务效果，有的区建立了调度员制度，每个村（居）各设一名专职或兼职公共法律服务调度员，专门负责收集公共法律服务事项，摸底掌握群众法律服务需求，实施精准化服务。有的区实行“一街道结对一律所”的工作方式，加强律师事务所与街道社区的双向互动，让寻求法律帮助的群众有了更多“自主选项”。
“目前，市司法局开展了公共法律服务‘月度服务标兵’评选工作。接下来，会进一步完善评价和激励机制，强化村（居）法律顾问队伍建设，不断探索建立多元化、多层次法律服务供给模式，推动公共法律服务向社会治理末端延伸。”该负责人表示。
记者 宋尤然 通讯员 韩广宇 编辑 王娟
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