#被判赔1分钱 企业不服 检察机关抗诉 原判撤销#
消费者郑某网购了一款夹心枣产品，因脂肪含量与标识不符，将相关食品公司（以下简称“食品公司”）起诉至法院，并且只要求赔偿0.01元。法院判决支持消费者主张后，食品公司向江苏省南京市检察院申请监督。该检察院的检察官经仔细审查，发现判决确有不当并依法抗诉，该法院经再审后，于近日撤销了原判决。
食品公司被判赔1分钱
2018年12月，郑某在网上购买某食品公司夹心枣产品若干，产品包装上分别注明枣夹核桃“脂肪含量为9.4克/100克”，芝麻枣夹核桃“脂肪含量为19.2克/100克”。2019年9月，郑某以南京某办公用品有限公司名义委托某食品质量检测站分别对案涉枣夹核桃进行检验。检测报告显示：枣夹核桃脂肪含量为22.4克/100克、芝麻枣夹核桃脂肪含量为23.4克/100克。
2019年9月5日，郑某以食品实际脂肪含量与包装袋注明的脂肪含量相差较大为由诉至法院，请求法院判令食品公司赔偿其0.01元及食品检测费400元。食品公司对郑某提供的检测报告的真实性、权威性不予认可，并提供了相应产品的自检记录及第三方检测报告，佐证其产品符合产品标签上的营养成分含量。
法院审理认为，《食品安全国家标准 预包装食品营养标签通则》规定，在产品保质期内，脂肪含量允许的误差范围应小于等于120%标示值。食品公司虽对郑某提供的检测报告的真实性、权威性不予认可，但其提供的自检记录及检测报告等与案涉食品均不是同一生产批次，不足以推翻郑某的检测报告，法院因此对郑某提供的检测报告予以认可。因案涉枣夹核桃及芝麻枣夹核桃检测出的脂肪含量超过标示值的120%，不符合在产品或者其包装上注明的产品含量标准，法院遂作出一审判决，对郑某的诉讼请求予以支持，判决食品公司赔偿郑某0.01元。
检察机关介入发现端倪
判决生效后，食品公司不服，向原审法院申请再审。2020年4月，法院作出裁定，认为原审判决并无不当，驳回了食品公司的再审申请。食品公司仍然不服，向原审法院所在区检察院申请监督。
“法院的判决主要是基于郑某提供的证据，即检测报告。从表面上看，检测数据与食品包装袋上成分含量的标注数据确实不符，似乎食品公司理亏，况且郑某只要求1分钱的赔偿，对食品公司的惩罚也只是象征性的。但食品公司不服判决，表示要坚持维护公司的权益。”江苏省南京市检察院第六检察部案件承办人姚俊峰表示，食品公司申请监督看起来有点小题大做，但检察机关经过仔细审查，发现用于判决的证据确实存在瑕疵。
办案检察官经调查核实查明，郑某提供的检测报告缺乏证明力。根据相关规定，对于营养素含量不稳定或原料本底值容易变动的食品，应增加检测批次，保证标示数据的可靠性，对抽样量也有相应的最低标准。食品公司对其产品进行标识，系基于上述方法的检测结果。而由原告郑某提交的某食品质量检测站所做检测报告和双方的委托检验协议书，均无法确定送检样品是否为原物、包装是否完好、是否符合包装袋上列明的贮藏条件，且系单次检测，检材量也不足，故该检测报告脂肪含量数值的准确性不能认定。
审查还发现，原告没有及时向食品安全监管部门投诉，也没有及时向法院提起诉讼，在法院受理其起诉时，涉案食品已经超出食品保质期，无法在诉讼中再次检测相应营养成分，原审将这一举证不能的后果判由食品公司承担有失公平。
检察官认为，食品中营养成分含量受许多因素影响，比如农作物生长的地理维度、光照、土壤、雨水、生长时间等，故而不可能要求每个批次的产品实际含量与标示含量完全一致。但从保护消费者利益考虑，应尽量要求真实客观，我国采用了允许误差范围的“具体数值”形式表达营养成分含量。根据相关规定，食品营养成分含量具体数值可通过原料计算或产品检测的方法获得。根据《食品安全国家标准 预包装食品营养标签通则》第6.4条释义，判定营养标签标示数值的准确性时，应以企业确定标签数值的方法（计算法或检测法）作为依据。在营养成分发生争议时，有必要要求食品生产企业说明明确标示值的依据，并依据国家规定的检测方法进行检测。直接根据一次抽检报告即认定案涉食品标签不符合规定显然不妥，更何况产品样本的保存方法亦极有可能影响检测的准确性。
法院撤销原审判决
2021年4月15日，经南京市检察院检委会讨论，以原审检材是否真实及符合明示的贮藏条件存在疑问、检测方法不对等理由，依法向南京市中级人民法院提出抗诉。
“虽然一审判决赔偿金额很小，但支持判决的证据缺乏证明力，而且当事公司当时正准备上市，诉讼结果会严重影响当事公司信用，对其后续的经营必将带来很大的负面作用。”南京市检察院第六检察部副主任张英姿介绍说，原告的诉求其实并非只有赔偿1分钱那么简单。经查，郑某自2018年以来就案涉产品脂肪标识问题，已在全国各地投诉、起诉达40余次，虽然本案起诉仅要求赔偿1分钱，但当事公司正准备上市，郑某在起诉前曾向食品公司索要高额经济补偿以换取“和解”。因而，郑某的“打假”动机也值得怀疑。
接到检察院的抗诉书后，南京市中级人民法院经审查作出裁定，指令原审法院再审。原审法院再审认为，郑某没有充分证据证明案涉枣夹核桃中脂肪含量超过其标识，食品标签存在瑕疵也并不必然导致食品安全问题；郑某没有证据证明案涉食品安全性发生了实质性改变。郑某主张案涉产品可能对患有高血压高血脂高血糖“三高”症状的人群造成损害，但是法院认为郑某本人并未受到这种损害，也无权代表不特定的其他消费者主张赔偿权利，因此诉讼主体不适格。
近日，原审法院作出再审判决：撤销原审判决，驳回郑某的全部诉讼请求。判决作出后，当事人双方均未提起上诉，该案再审判决已发生法律效力。
诉讼“打假”需要规范的证据支持
食品安全法对食品安全的定义是指食品无毒、无害，符合应当有的营养要求，对人体健康不造成任何急性、亚急性或者慢性危害。本案中，涉案产品系由红枣、核桃、芝麻这些自然作物制成，这些自然作物所含脂肪本质上是无毒、无害的，通常是以是否腐败、变质作为食品卫生标准。核桃、芝麻均属于高脂肪食品，食用后容易过多摄入脂肪属于一般常识，即便脂肪实际含量超过标识含量，但只要在一定范围内，不会对消费者的健康安全造成根本上的损害。
当前，随着消费者对食品品质的要求不断提高，不少食品生产厂家都会在产品说明、食品标签上作出产品质量标识，承诺的质量标准一般都高于国家食品安全标准。而食品营养成分的正确标注,对于消费者知情权的实现以及作出正确的产品评价有着密切联系。对于食品未达到生产经营者承诺的质量标准但符合食品安全标准的，应通过监管部门深入调查原因，若是生产经营者存在故意，以次充好，构成欺诈，消费者可以根据消费者权益保护法第五十五条主张惩罚性赔偿；若是由原料质量波动、工艺参数控制不够等偶发、客观因素所引发，则属于一般违约行为，消费者可以依据民法典相关规定主张经营者承担责任。
在具体维权过程中，消费者应加强证据意识。本案中，郑某诉前对涉案产品自行委托检测，难以保证鉴定样本取样的科学性和鉴定过程的公正性，证据的证明效力大打折扣。因此，对于广大消费者来说，在怀疑食品成分标识不准确时，应妥善保管食品样本，及时向食品安全监管部门投诉、举报，由食品安全监管部门进行调查核实。如果向法院提起诉讼，也应尽量选择法院委托检测的方式，以保证鉴定结果的权威性。
公民“打假”虽对促进生产经营者提升食品安全质量具有积极作用，但如果仅针对标签、说明等食品包装外观形式上的瑕疵，而不涉及实质性的食品安全问题，就对食品生产企业不分危害程度地起诉追责，不仅会挫伤生产经营者的积极性，甚至会对企业的经营与发展造成不良影响。比如在本案中，郑某的诉讼虽然只主张1分钱赔偿，象征意义大于经济处罚，但其胜诉结果势必会对并未发现有实质性的食品安全问题的生产企业造成负面影响，这种负面影响对于正准备上市的企业来说几乎是致命的。
维护良好的食品市场经营秩序，应以监管部门为主，消费者监督为辅，充分发挥各类主体的监督作用，形成社会共治合力，从而督促生产经营者提升守法意识、加强行业自律，不断提高产品质量。检察机关在受理此类诉讼监督申请、依法调查核实的过程中，应以精准监督理念为指引，坚持客观公正立场，准确适用相关法律法规，对案件事实进行深入审查，对在案证据严格把关、仔细甄别，在净化市场、维护消费者合法权益和营造公平有序市场经营环境之间，做好统筹兼顾。
周岩
消费者郑某网购了一款夹心枣产品，因脂肪含量与标识不符，将相关食品公司（以下简称“食品公司”）起诉至法院，并且只要求赔偿0.01元。法院判决支持消费者主张后，食品公司向江苏省南京市检察院申请监督。该检察院的检察官经仔细审查，发现判决确有不当并依法抗诉，该法院经再审后，于近日撤销了原判决。
食品公司被判赔1分钱
2018年12月，郑某在网上购买某食品公司夹心枣产品若干，产品包装上分别注明枣夹核桃“脂肪含量为9.4克/100克”，芝麻枣夹核桃“脂肪含量为19.2克/100克”。2019年9月，郑某以南京某办公用品有限公司名义委托某食品质量检测站分别对案涉枣夹核桃进行检验。检测报告显示：枣夹核桃脂肪含量为22.4克/100克、芝麻枣夹核桃脂肪含量为23.4克/100克。
2019年9月5日，郑某以食品实际脂肪含量与包装袋注明的脂肪含量相差较大为由诉至法院，请求法院判令食品公司赔偿其0.01元及食品检测费400元。食品公司对郑某提供的检测报告的真实性、权威性不予认可，并提供了相应产品的自检记录及第三方检测报告，佐证其产品符合产品标签上的营养成分含量。
法院审理认为，《食品安全国家标准 预包装食品营养标签通则》规定，在产品保质期内，脂肪含量允许的误差范围应小于等于120%标示值。食品公司虽对郑某提供的检测报告的真实性、权威性不予认可，但其提供的自检记录及检测报告等与案涉食品均不是同一生产批次，不足以推翻郑某的检测报告，法院因此对郑某提供的检测报告予以认可。因案涉枣夹核桃及芝麻枣夹核桃检测出的脂肪含量超过标示值的120%，不符合在产品或者其包装上注明的产品含量标准，法院遂作出一审判决，对郑某的诉讼请求予以支持，判决食品公司赔偿郑某0.01元。
检察机关介入发现端倪
判决生效后，食品公司不服，向原审法院申请再审。2020年4月，法院作出裁定，认为原审判决并无不当，驳回了食品公司的再审申请。食品公司仍然不服，向原审法院所在区检察院申请监督。
“法院的判决主要是基于郑某提供的证据，即检测报告。从表面上看，检测数据与食品包装袋上成分含量的标注数据确实不符，似乎食品公司理亏，况且郑某只要求1分钱的赔偿，对食品公司的惩罚也只是象征性的。但食品公司不服判决，表示要坚持维护公司的权益。”江苏省南京市检察院第六检察部案件承办人姚俊峰表示，食品公司申请监督看起来有点小题大做，但检察机关经过仔细审查，发现用于判决的证据确实存在瑕疵。
办案检察官经调查核实查明，郑某提供的检测报告缺乏证明力。根据相关规定，对于营养素含量不稳定或原料本底值容易变动的食品，应增加检测批次，保证标示数据的可靠性，对抽样量也有相应的最低标准。食品公司对其产品进行标识，系基于上述方法的检测结果。而由原告郑某提交的某食品质量检测站所做检测报告和双方的委托检验协议书，均无法确定送检样品是否为原物、包装是否完好、是否符合包装袋上列明的贮藏条件，且系单次检测，检材量也不足，故该检测报告脂肪含量数值的准确性不能认定。
审查还发现，原告没有及时向食品安全监管部门投诉，也没有及时向法院提起诉讼，在法院受理其起诉时，涉案食品已经超出食品保质期，无法在诉讼中再次检测相应营养成分，原审将这一举证不能的后果判由食品公司承担有失公平。
检察官认为，食品中营养成分含量受许多因素影响，比如农作物生长的地理维度、光照、土壤、雨水、生长时间等，故而不可能要求每个批次的产品实际含量与标示含量完全一致。但从保护消费者利益考虑，应尽量要求真实客观，我国采用了允许误差范围的“具体数值”形式表达营养成分含量。根据相关规定，食品营养成分含量具体数值可通过原料计算或产品检测的方法获得。根据《食品安全国家标准 预包装食品营养标签通则》第6.4条释义，判定营养标签标示数值的准确性时，应以企业确定标签数值的方法（计算法或检测法）作为依据。在营养成分发生争议时，有必要要求食品生产企业说明明确标示值的依据，并依据国家规定的检测方法进行检测。直接根据一次抽检报告即认定案涉食品标签不符合规定显然不妥，更何况产品样本的保存方法亦极有可能影响检测的准确性。
法院撤销原审判决
2021年4月15日，经南京市检察院检委会讨论，以原审检材是否真实及符合明示的贮藏条件存在疑问、检测方法不对等理由，依法向南京市中级人民法院提出抗诉。
“虽然一审判决赔偿金额很小，但支持判决的证据缺乏证明力，而且当事公司当时正准备上市，诉讼结果会严重影响当事公司信用，对其后续的经营必将带来很大的负面作用。”南京市检察院第六检察部副主任张英姿介绍说，原告的诉求其实并非只有赔偿1分钱那么简单。经查，郑某自2018年以来就案涉产品脂肪标识问题，已在全国各地投诉、起诉达40余次，虽然本案起诉仅要求赔偿1分钱，但当事公司正准备上市，郑某在起诉前曾向食品公司索要高额经济补偿以换取“和解”。因而，郑某的“打假”动机也值得怀疑。
接到检察院的抗诉书后，南京市中级人民法院经审查作出裁定，指令原审法院再审。原审法院再审认为，郑某没有充分证据证明案涉枣夹核桃中脂肪含量超过其标识，食品标签存在瑕疵也并不必然导致食品安全问题；郑某没有证据证明案涉食品安全性发生了实质性改变。郑某主张案涉产品可能对患有高血压高血脂高血糖“三高”症状的人群造成损害，但是法院认为郑某本人并未受到这种损害，也无权代表不特定的其他消费者主张赔偿权利，因此诉讼主体不适格。
近日，原审法院作出再审判决：撤销原审判决，驳回郑某的全部诉讼请求。判决作出后，当事人双方均未提起上诉，该案再审判决已发生法律效力。
诉讼“打假”需要规范的证据支持
食品安全法对食品安全的定义是指食品无毒、无害，符合应当有的营养要求，对人体健康不造成任何急性、亚急性或者慢性危害。本案中，涉案产品系由红枣、核桃、芝麻这些自然作物制成，这些自然作物所含脂肪本质上是无毒、无害的，通常是以是否腐败、变质作为食品卫生标准。核桃、芝麻均属于高脂肪食品，食用后容易过多摄入脂肪属于一般常识，即便脂肪实际含量超过标识含量，但只要在一定范围内，不会对消费者的健康安全造成根本上的损害。
当前，随着消费者对食品品质的要求不断提高，不少食品生产厂家都会在产品说明、食品标签上作出产品质量标识，承诺的质量标准一般都高于国家食品安全标准。而食品营养成分的正确标注,对于消费者知情权的实现以及作出正确的产品评价有着密切联系。对于食品未达到生产经营者承诺的质量标准但符合食品安全标准的，应通过监管部门深入调查原因，若是生产经营者存在故意，以次充好，构成欺诈，消费者可以根据消费者权益保护法第五十五条主张惩罚性赔偿；若是由原料质量波动、工艺参数控制不够等偶发、客观因素所引发，则属于一般违约行为，消费者可以依据民法典相关规定主张经营者承担责任。
在具体维权过程中，消费者应加强证据意识。本案中，郑某诉前对涉案产品自行委托检测，难以保证鉴定样本取样的科学性和鉴定过程的公正性，证据的证明效力大打折扣。因此，对于广大消费者来说，在怀疑食品成分标识不准确时，应妥善保管食品样本，及时向食品安全监管部门投诉、举报，由食品安全监管部门进行调查核实。如果向法院提起诉讼，也应尽量选择法院委托检测的方式，以保证鉴定结果的权威性。
公民“打假”虽对促进生产经营者提升食品安全质量具有积极作用，但如果仅针对标签、说明等食品包装外观形式上的瑕疵，而不涉及实质性的食品安全问题，就对食品生产企业不分危害程度地起诉追责，不仅会挫伤生产经营者的积极性，甚至会对企业的经营与发展造成不良影响。比如在本案中，郑某的诉讼虽然只主张1分钱赔偿，象征意义大于经济处罚，但其胜诉结果势必会对并未发现有实质性的食品安全问题的生产企业造成负面影响，这种负面影响对于正准备上市的企业来说几乎是致命的。
维护良好的食品市场经营秩序，应以监管部门为主，消费者监督为辅，充分发挥各类主体的监督作用，形成社会共治合力，从而督促生产经营者提升守法意识、加强行业自律，不断提高产品质量。检察机关在受理此类诉讼监督申请、依法调查核实的过程中，应以精准监督理念为指引，坚持客观公正立场，准确适用相关法律法规，对案件事实进行深入审查，对在案证据严格把关、仔细甄别，在净化市场、维护消费者合法权益和营造公平有序市场经营环境之间，做好统筹兼顾。
周岩
租户违背协议改造房屋还胡搅蛮缠，律师正本清源维护房东权益。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 黄晨婕
[导读] 乙承租甲的房屋并私自改造，产生纠纷后达成调解协议。乙不但未履行，还以房屋含违建部分为由主张赔偿。黄晨婕律师认为，甲房屋违建是历史遗留问题，租赁合同出租面积不含违建部分，乙未按合同及调解书履行属于违约。最终法院判决双方解除合同并由乙向甲赔偿。
[成功案例入选理由] 案情法理分析到位，依法驳斥对方当事人的狡辩，据理力争，依法维护我方当事人的合法权益。
[基本案情] 经中介公司介绍，甲将自己的房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙作员工宿舍使用。乙实地看房后和甲签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：
1、房屋的面积共NN平方米，仅作为居住使用。
2、租赁期限为十年，AAAA年A月A日至BBBB年B月B日。乙向甲缴纳押金D万元；以后按照每月CC千元的价格半年一次向甲支付租金。
3、未经甲方同意乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意（可另行签订补充协议）。
4、如违约，则向对方支付违约金E万元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙上述金额的违约金；反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。
后甲、乙双方签订《补充协议》。《补充协议》约定：乙方在租期内不得改变房屋主体结构，可以做隔间作为宿舍使用。此后，甲、乙双方通过《设备交接清单》对涉案房屋以及房屋内的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机等进行了交接。
乙接收房屋后，拟在涉案房屋内增设墙体隔断并搭建卫生间，甲认为此举需报当地房屋管理部门批准。在未获得当地房屋管理部门批准前，乙不得如此施工。为此，乙向法院起诉。经法院调解，甲、乙双方达成调解协议，法院对甲、乙双方出具了《调解书》。《调解书》载明：
①甲自动放弃20天房租；
②乙在原合同约定的隔间位置定义在涉案房屋的两个大房间内，乙拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间，但是，乙可以在此二个大房间内各隔出一个独立的空间添置淋浴房，但不得添置便坑（大小便坑）；
③乙可以在原涉案房屋已有的厕所位置添加一个卫生间；
④甲不限制乙安排一些临时性的客户、亲戚、朋友居住涉案房屋。
《调解书》生效后一段时间，甲发现：①乙使用涉案房屋开设旅店；②乙并没有按照《调解书》的约定，拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除。
甲委托我们的律师向法院起诉，要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿。
诉讼过程中，乙提出：
①因为自己接受的涉案房屋边上，有甲未经合法手续搭建的MM平方房屋（以下简称：违建），该违建部分也是甲出租给乙的房屋内容之一。因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，所以，乙已经将该违建部分拆除。因此，自己实施前述行为的原因，是为了在该违建被拆除后，有效使用涉案房屋；
②现在的事实说明，甲出租给乙的房屋含违建部分，所以，甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实。因此，乙要求继续履行《房屋租赁合同》，甲因此应该对乙进行赔偿。
我们具体承办本案的律师认为，甲向乙实际交付的房屋，确实含违建部分，因此，甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》之合法性很可能存在问题。所以，针对乙要求甲赔偿的问题而言，甲很可能处于不利的法律地位。针对违约，后续的诉讼走向未必对甲有利。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，前述观点是错误的，没有从根本上体现执业律师应该充分依法维护当事人合法权益的法律服务宗旨。为此，我们增加了黄晨婕律师加入到本案的具体办理之中。
黄晨婕律师认为，乙的抗辩纯属胡搅蛮缠。
1、《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分。
2、乙是在实地看房后和甲签订《房屋租赁合同》的。《房屋租赁合同》记载的NN平方米房屋以外，存在MM平方米违建，是乙必然发现而应该知道的。
3、该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的。
4、因为《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分，同时，该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的，所以，乙在接受甲出租的涉案房屋时（或者以后）使用该违建，不能反过来理解为甲将该违建出租给乙。
同时，因为《房屋租赁合同》约定的每月租金CC千元，亦不高于同等地段同类房屋的正常出租价，所以，关于违建的所有问题，和涉案的租赁纠纷在法律上均是没有任何正当关联的。乙据此认为甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实，没有任何事实依据的。
5、因为该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理该问题的。所以，在有关部门没有对这些历史遗留问题进行统一处理的情况下，乙声称因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，其真实性是值得查证的。乙自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权之行为合法性，更是需要质疑的。
6、《调解书》的根本法律属性，是对《房屋租赁合同》的部分内容进行了变更。这些被变更的内容，对甲、乙双方都是有法律约束力的。而没有被《调解书》变更的《房屋租赁合同》的其他内容，对甲、乙双方而言，依旧是具有合同约束力的。这是我们具体办理本案不可忽视的重要法律内容。
7、对照《调解书》的内容，乙没有按照《调解书》的约定，“②拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间”的行为，显然是乙没有按照《调解书》的约定，履行自己义务的行为（以下简称：违约行为一）。
对照《房屋租赁合同》没有被《调解书》变更的合同条款。乙“①乙使用涉案房屋开设旅店；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除”的行为，显然是乙并没有按照《房屋租赁合同》的约定，履行自己合同义务的行为（以下简称：违约行为二）。
综上所述应该可以认定，违约行为一和违约行为二充分证明，本案中真正的违约人，应该是乙而不是甲。这是我们必须向法院正本清源的进行说明的问题。
8、关于乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”的问题，我们需要透过现象看本质，乙自称的所有损失内容，都是由乙自己的行为造成的。甲没有针对乙自称的这些损失，实施任何有因果关系的行为。因此，乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”是没有事实依据的。
9、因为，乙是不能自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权的；正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理违建问题的，但是，有关部门为什么没有这样做，甲需要时间去进行核实。所以，虽然关于违建的问题，不在本案的审理范围内，但是，甲可以保留另案处理这个问题的权利。
纵观本案，因为违约行为一和违约行为二，决定了乙的行为属于根本违约，因此，甲据此要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿，是可以得到法律支持的。
由于黄晨婕律师的前述9点法律分析意见，切中了正确认定涉案事实、是非和正确在本案中适用法律的关键，此9点意见到达法院以后，法院很快对本案依法进行了判决。
[案件处理结果] 法院判决解除了甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》并判决乙对甲进行赔偿。#法律##法律咨询##房屋租赁##合同纠纷##维权##解除合同##赔偿#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 黄晨婕
[导读] 乙承租甲的房屋并私自改造，产生纠纷后达成调解协议。乙不但未履行，还以房屋含违建部分为由主张赔偿。黄晨婕律师认为，甲房屋违建是历史遗留问题，租赁合同出租面积不含违建部分，乙未按合同及调解书履行属于违约。最终法院判决双方解除合同并由乙向甲赔偿。
[成功案例入选理由] 案情法理分析到位，依法驳斥对方当事人的狡辩，据理力争，依法维护我方当事人的合法权益。
[基本案情] 经中介公司介绍，甲将自己的房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙作员工宿舍使用。乙实地看房后和甲签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：
1、房屋的面积共NN平方米，仅作为居住使用。
2、租赁期限为十年，AAAA年A月A日至BBBB年B月B日。乙向甲缴纳押金D万元；以后按照每月CC千元的价格半年一次向甲支付租金。
3、未经甲方同意乙方不能将房屋转租或转借他人。若因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意（可另行签订补充协议）。
4、如违约，则向对方支付违约金E万元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙上述金额的违约金；反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。
后甲、乙双方签订《补充协议》。《补充协议》约定：乙方在租期内不得改变房屋主体结构，可以做隔间作为宿舍使用。此后，甲、乙双方通过《设备交接清单》对涉案房屋以及房屋内的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机等进行了交接。
乙接收房屋后，拟在涉案房屋内增设墙体隔断并搭建卫生间，甲认为此举需报当地房屋管理部门批准。在未获得当地房屋管理部门批准前，乙不得如此施工。为此，乙向法院起诉。经法院调解，甲、乙双方达成调解协议，法院对甲、乙双方出具了《调解书》。《调解书》载明：
①甲自动放弃20天房租；
②乙在原合同约定的隔间位置定义在涉案房屋的两个大房间内，乙拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间，但是，乙可以在此二个大房间内各隔出一个独立的空间添置淋浴房，但不得添置便坑（大小便坑）；
③乙可以在原涉案房屋已有的厕所位置添加一个卫生间；
④甲不限制乙安排一些临时性的客户、亲戚、朋友居住涉案房屋。
《调解书》生效后一段时间，甲发现：①乙使用涉案房屋开设旅店；②乙并没有按照《调解书》的约定，拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除。
甲委托我们的律师向法院起诉，要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿。
诉讼过程中，乙提出：
①因为自己接受的涉案房屋边上，有甲未经合法手续搭建的MM平方房屋（以下简称：违建），该违建部分也是甲出租给乙的房屋内容之一。因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，所以，乙已经将该违建部分拆除。因此，自己实施前述行为的原因，是为了在该违建被拆除后，有效使用涉案房屋；
②现在的事实说明，甲出租给乙的房屋含违建部分，所以，甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实。因此，乙要求继续履行《房屋租赁合同》，甲因此应该对乙进行赔偿。
我们具体承办本案的律师认为，甲向乙实际交付的房屋，确实含违建部分，因此，甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》之合法性很可能存在问题。所以，针对乙要求甲赔偿的问题而言，甲很可能处于不利的法律地位。针对违约，后续的诉讼走向未必对甲有利。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，前述观点是错误的，没有从根本上体现执业律师应该充分依法维护当事人合法权益的法律服务宗旨。为此，我们增加了黄晨婕律师加入到本案的具体办理之中。
黄晨婕律师认为，乙的抗辩纯属胡搅蛮缠。
1、《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分。
2、乙是在实地看房后和甲签订《房屋租赁合同》的。《房屋租赁合同》记载的NN平方米房屋以外，存在MM平方米违建，是乙必然发现而应该知道的。
3、该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的。
4、因为《房屋租赁合同》约定的甲出租房屋的面积共NN平方米，显然不含乙所称的违建部分，同时，该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，并不是甲为了出租涉案房屋才搭建的，所以，乙在接受甲出租的涉案房屋时（或者以后）使用该违建，不能反过来理解为甲将该违建出租给乙。
同时，因为《房屋租赁合同》约定的每月租金CC千元，亦不高于同等地段同类房屋的正常出租价，所以，关于违建的所有问题，和涉案的租赁纠纷在法律上均是没有任何正当关联的。乙据此认为甲在和乙签订《房屋租赁合同》时，对乙隐瞒出租房屋含违建的事实，没有任何事实依据的。
5、因为该MM平方米违建是涉案房屋所在地普遍的历史遗留问题，正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理该问题的。所以，在有关部门没有对这些历史遗留问题进行统一处理的情况下，乙声称因有关部门通知乙，该MM平方米房屋属于违建，其真实性是值得查证的。乙自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权之行为合法性，更是需要质疑的。
6、《调解书》的根本法律属性，是对《房屋租赁合同》的部分内容进行了变更。这些被变更的内容，对甲、乙双方都是有法律约束力的。而没有被《调解书》变更的《房屋租赁合同》的其他内容，对甲、乙双方而言，依旧是具有合同约束力的。这是我们具体办理本案不可忽视的重要法律内容。
7、对照《调解书》的内容，乙没有按照《调解书》的约定，“②拆除已在这二个房间内增设的墙体隔断和卫生间”的行为，显然是乙没有按照《调解书》的约定，履行自己义务的行为（以下简称：违约行为一）。
对照《房屋租赁合同》没有被《调解书》变更的合同条款。乙“①乙使用涉案房屋开设旅店；③乙还将甲移交的原有的冰箱、空调、洗衣机、抽油烟机、燃气表以及装潢拆除”的行为，显然是乙并没有按照《房屋租赁合同》的约定，履行自己合同义务的行为（以下简称：违约行为二）。
综上所述应该可以认定，违约行为一和违约行为二充分证明，本案中真正的违约人，应该是乙而不是甲。这是我们必须向法院正本清源的进行说明的问题。
8、关于乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”的问题，我们需要透过现象看本质，乙自称的所有损失内容，都是由乙自己的行为造成的。甲没有针对乙自称的这些损失，实施任何有因果关系的行为。因此，乙提出的“甲因此应该对乙进行赔偿”是没有事实依据的。
9、因为，乙是不能自己给自己赋予对违建的认定权和拆除权的；正常情况下，有关部门是会和甲联系以后才处理违建问题的，但是，有关部门为什么没有这样做，甲需要时间去进行核实。所以，虽然关于违建的问题，不在本案的审理范围内，但是，甲可以保留另案处理这个问题的权利。
纵观本案，因为违约行为一和违约行为二，决定了乙的行为属于根本违约，因此，甲据此要求和乙解除《房屋租赁合同》并要求乙赔偿，是可以得到法律支持的。
由于黄晨婕律师的前述9点法律分析意见，切中了正确认定涉案事实、是非和正确在本案中适用法律的关键，此9点意见到达法院以后，法院很快对本案依法进行了判决。
[案件处理结果] 法院判决解除了甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》并判决乙对甲进行赔偿。#法律##法律咨询##房屋租赁##合同纠纷##维权##解除合同##赔偿#
#社区新鲜事# 【王家河社区开展消防知识讲座】为杜绝居民因祭祀祖先焚烧祭祀品引发火灾,4月2日上午,王家河社区联合宜昌市中安消防服务中心,对辖区商铺、物业公司负责人开展了一期生动的消防知识讲座。
讲座现场，教员杨恩强通过真实的火灾案例视频向大家介绍了如何杜绝火灾隐患、扑灭初期火灾的正确方法、如何在火灾现场逃生自救等消防安全知识。同时，现场演示了灭火器的正确使用方法，提醒大家注意辖区单位、家庭灭火器的配备，做到防患于未然。（记者付江山 通讯员王丽丽）
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