证券时报：防通胀控风险 更加重视消费增长
近期中央和各部委密集释放积极的政策信号，及时回应市场热点。稳定市场预期的系列举措引发市场关注。对于政策如何进一步稳增长、稳市场、提振信心，证券时报记者采访了多位宏观经济领域的专家学者，他们就如何应对输入型通胀、提振消费、稳定平台企业预期、防范金融风险等市场颇为关心的问题，提出了建议。
宏观政策要为应对
全球通胀冲击做好准备
3月16日，金融委召开专题会议后，人民银行、财政部、证监会、银保监会等部门相继发声，并出台落地了积极的政策举措。多位专家学者认为，当前宏观调控的政策空间依然充足，特别是面对全球通胀等外部因素冲击，财政政策还可以更加积极有为，货币政策也需进一步营造出适宜的货币金融环境。
自年初以来，财税部门与人民银行通过多种政策工具，积极助力经济“开门红”。不过，近期国际局势动荡加深了全球经济金融的不确定性，清华大学国家金融研究院院长、国际货币基金组织前副总裁朱民强调，我国宏观政策要为应对全球通胀冲击做好准备。他指出，2022年世界经济将走向滞胀，而中国是大宗商品进口国，当前的外部环境不确定性使得大宗商品价格、能源价格进一步提升，未来居民消费价格指数（CPI）和工业生产者价格指数（PPI）差距或将扩大。中国需要做好政策准备来妥善应对全球通胀冲击和危机。
经济发展若想行稳致远，迈出的每一步都要稳健扎实。关于宏观经济运行，金融委专题会议要求，切实振作一季度经济，积极出台对市场有利的政策。
中国社科院学部委员李扬认为，目前，财政政策还存在较大扩张余地。1~2月的一般公共预算支出增速尚低于收入增速，可以认为积极的财政政策仍存在发力空间。
华夏新供给经济学研究院院长贾康对证券时报记者表示，在今年和未来一段时间内，保持流动性合理充裕，要在供需互动的过程中，把主要的政策着力点放在托升经济景气并使经济运行进入合理区间的具体目标上。而房地产在未来很长时间内都必然是中国的支柱产业，若要实现健康长效发展，未来最大的可能性就是投融资调整走向宽松。
国家金融与发展实验室副主任曾刚对记者表示，虽然此前贷款市场报价利率（LPR）已经有所下调，但长端利率仍然偏高，对于中长期融资特别是按揭贷款等不太友好。可以考虑适度调降中长端利率水平，让利率期限结构保持在一个合理水平。
“从近期的数据可以看到，实体经济对于信贷的需求疲软是掣肘宽信用的核心问题。”曾刚认为，应该更多在疏通货币政策传导机制方面下功夫，做好政府投资项目和社会资本、金融资本的衔接，政府资金撬动社会资本，金融资本提供相应的信贷支持，由此形成正向循环。
加力需求侧管理
提振消费能力和信心
1~2月份数据表明，国内消费市场仍在平稳复苏。不过以年度来看，消费对于经济增长的贡献度仍未恢复到疫情之前，人均消费水平的增速也在放缓。3月以来，全国各地新冠肺炎疫情多发，疫情与消费表现具有强关联，预计将体现在后续公布的经济数据中。李扬表示，住户部门各类贷款增速均有不用程度下行，市场预期转弱。
必须看到，消费是经济稳定运行的“压舱石”，接受记者采访的专家也多强调当前阶段需要更加关注消费增长，特别是居民消费增长应该被放到一个更加重要的位置。
李扬认为，收入增长缓慢、债务负担重、疫情反复是拖累消费的三个主要原因。其中，收入增长缓慢与三次分配密切相关，初次分配中工资太低，如果体制性分配上不去，后面的分配不可能扭转大局。
“我国消费潜力巨大，但想要可持续地释放消费潜力，源头活水一定是有效投资提供就业和老百姓收入增长，才能形成货币购买力去实现消费行为。”贾康表示，有效投资带来的是以投资形成的就业机会以及经济社会发展的后劲，是形成消费环境的大前提。在具备大前提后，还需要解除消费群体的后顾之忧。
“我仍然坚持这两年来的呼吁——给老百姓发现金促消费。”北大国发院院长姚洋说，比如从今年促进地方投资的3.65万亿元专项债中拿出三分之一来增加消费，平均分发给老百姓，以电子货币的形式让大家限期使用。通过消费乘数计算可知，可以带动4.5万亿元至6万亿元的消费，可以形成相当大的消费规模。
京东集团首席经济学家沈建光表示，从跟踪北京、哈尔滨、香港等地发放消费券的撬动情况来看，发放消费券对于消费恢复确实作出了较大贡献。建议优先考虑发放数字人民币消费券。
加快完善法规
稳定平台企业预期
在曾刚看来，中央层面已经给出了平台经济规范与发展的明确方向，金融委专题会议透露出来的信息表明，对于部分平台企业的整改已经形成了方案，并将按照方案稳妥推进整改，且有望尽快完成。有关部门也提出了各自的计划。总体来看，政策导向是非常正面积极的。下一步企业应该根据国家相关部门的要求，做好整改工作，充分发挥自身的技术、资金等优势，依法合规发展，为稳增长发挥更多作用。
中央财经大学财经研究院数字财经研究中心执行主任陈波对证券时报记者表示，一段时间以来，平台公司在完善公司治理、加强个人隐私保护、合规金融板块业务等方面已经取得一定进展和成效。目前平台企业正持续积极对照监管要求，有序落实整改要求，进一步理顺业务板块的关系。
“不过，当前平台企业发展面临的不确定性远不止反垄断。中概股中有相当数量的企业是比较大的平台企业，这也给国内金融稳定带来压力。”陈波说，国内监管部门对于平台企业反垄断、数据安全方面的强监管告一段落，但真正实现规范和发展并行还需要一段时间。
对于下一步建立健全平台经济治理制度体系，中国信息通信研究院院长余晓晖表示，2021年以来出台的政策法规和进行的执法行动已经回应了平台经济治理中的部分热点问题。下一步建议围绕竞争、数据、算法等共性要素建立通用性监管规则体系，加快完善相关法律和配套规定，又要强化监管部门的人才队伍建设，建立监管部门对平台经济各细分领域的市场调查监测制度。此外，还需结合中国国情，从社会性和公共性等角度加强针对超大型平台的专门监管规则研究。
证券时报记者近日从接近监管部门人士处了解到，中美双方监管机构正在相向而行，努力寻求解决问题的方案，以尽快实现有效、可持续的审计监管合作。同时，近期拟赴美上市企业震坤行拿到了中国监管部门出具的无异议回复。这表明监管部门继续支持符合条件的企业到境外上市，努力保持境外上市渠道畅通。此外，证监会4月2日就修订《关于加强在境外发行证券与上市相关保密和档案管理工作的规定》公开征求意见。这些举措都向市场释放了积极信号。
金融防风险重在房地产
化解工作需综合施策
去年下半年以来，房企融资端明显承压，销售端受市场持续下行影响，房企回款难度加大。从今年以来的房地产市场表现来看，仍有不少房企面临融资与回款的挑战。金融委专题会议要求，对房企要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
曾刚指出，房地产金融风险是今年金融防风险一项重点任务，房地产行业所涉及上下游产业链较长，对中国经济的贡献度不低，且不论是购房端还是卖房端都与金融体系高度关联。不能低估房地产行业持续下行可能导致的金融风险。另一方面，小微企业作为经济运行的毛细血管，其受疫情的冲击可能会进一步影响到整体经济运行、金融运行以及就业，因此支持中小微企业纾困解难也是今年防风险的重要内容。
在曾刚看来，实现房地产市场良性循环机制需要综合施策，不仅在金融层面需要对房地产融资、购房按揭等适度放松优化，还要有序推进特定的相关企业风险化解工作，尽可能稳定市场预期，降低不确定性。
此外，北大数字金融研究中心主任黄益平还提到了对两方面金融风险的担忧，一方面是由于融资平台和政府的高杠杆，部分地方面临区域性金融风险；另一方面则是近年来发放了较多贷款的中小银行所潜藏的金融风险。
近期中央和各部委密集释放积极的政策信号，及时回应市场热点。稳定市场预期的系列举措引发市场关注。对于政策如何进一步稳增长、稳市场、提振信心，证券时报记者采访了多位宏观经济领域的专家学者，他们就如何应对输入型通胀、提振消费、稳定平台企业预期、防范金融风险等市场颇为关心的问题，提出了建议。
宏观政策要为应对
全球通胀冲击做好准备
3月16日，金融委召开专题会议后，人民银行、财政部、证监会、银保监会等部门相继发声，并出台落地了积极的政策举措。多位专家学者认为，当前宏观调控的政策空间依然充足，特别是面对全球通胀等外部因素冲击，财政政策还可以更加积极有为，货币政策也需进一步营造出适宜的货币金融环境。
自年初以来，财税部门与人民银行通过多种政策工具，积极助力经济“开门红”。不过，近期国际局势动荡加深了全球经济金融的不确定性，清华大学国家金融研究院院长、国际货币基金组织前副总裁朱民强调，我国宏观政策要为应对全球通胀冲击做好准备。他指出，2022年世界经济将走向滞胀，而中国是大宗商品进口国，当前的外部环境不确定性使得大宗商品价格、能源价格进一步提升，未来居民消费价格指数（CPI）和工业生产者价格指数（PPI）差距或将扩大。中国需要做好政策准备来妥善应对全球通胀冲击和危机。
经济发展若想行稳致远，迈出的每一步都要稳健扎实。关于宏观经济运行，金融委专题会议要求，切实振作一季度经济，积极出台对市场有利的政策。
中国社科院学部委员李扬认为，目前，财政政策还存在较大扩张余地。1~2月的一般公共预算支出增速尚低于收入增速，可以认为积极的财政政策仍存在发力空间。
华夏新供给经济学研究院院长贾康对证券时报记者表示，在今年和未来一段时间内，保持流动性合理充裕，要在供需互动的过程中，把主要的政策着力点放在托升经济景气并使经济运行进入合理区间的具体目标上。而房地产在未来很长时间内都必然是中国的支柱产业，若要实现健康长效发展，未来最大的可能性就是投融资调整走向宽松。
国家金融与发展实验室副主任曾刚对记者表示，虽然此前贷款市场报价利率（LPR）已经有所下调，但长端利率仍然偏高，对于中长期融资特别是按揭贷款等不太友好。可以考虑适度调降中长端利率水平，让利率期限结构保持在一个合理水平。
“从近期的数据可以看到，实体经济对于信贷的需求疲软是掣肘宽信用的核心问题。”曾刚认为，应该更多在疏通货币政策传导机制方面下功夫，做好政府投资项目和社会资本、金融资本的衔接，政府资金撬动社会资本，金融资本提供相应的信贷支持，由此形成正向循环。
加力需求侧管理
提振消费能力和信心
1~2月份数据表明，国内消费市场仍在平稳复苏。不过以年度来看，消费对于经济增长的贡献度仍未恢复到疫情之前，人均消费水平的增速也在放缓。3月以来，全国各地新冠肺炎疫情多发，疫情与消费表现具有强关联，预计将体现在后续公布的经济数据中。李扬表示，住户部门各类贷款增速均有不用程度下行，市场预期转弱。
必须看到，消费是经济稳定运行的“压舱石”，接受记者采访的专家也多强调当前阶段需要更加关注消费增长，特别是居民消费增长应该被放到一个更加重要的位置。
李扬认为，收入增长缓慢、债务负担重、疫情反复是拖累消费的三个主要原因。其中，收入增长缓慢与三次分配密切相关，初次分配中工资太低，如果体制性分配上不去，后面的分配不可能扭转大局。
“我国消费潜力巨大，但想要可持续地释放消费潜力，源头活水一定是有效投资提供就业和老百姓收入增长，才能形成货币购买力去实现消费行为。”贾康表示，有效投资带来的是以投资形成的就业机会以及经济社会发展的后劲，是形成消费环境的大前提。在具备大前提后，还需要解除消费群体的后顾之忧。
“我仍然坚持这两年来的呼吁——给老百姓发现金促消费。”北大国发院院长姚洋说，比如从今年促进地方投资的3.65万亿元专项债中拿出三分之一来增加消费，平均分发给老百姓，以电子货币的形式让大家限期使用。通过消费乘数计算可知，可以带动4.5万亿元至6万亿元的消费，可以形成相当大的消费规模。
京东集团首席经济学家沈建光表示，从跟踪北京、哈尔滨、香港等地发放消费券的撬动情况来看，发放消费券对于消费恢复确实作出了较大贡献。建议优先考虑发放数字人民币消费券。
加快完善法规
稳定平台企业预期
在曾刚看来，中央层面已经给出了平台经济规范与发展的明确方向，金融委专题会议透露出来的信息表明，对于部分平台企业的整改已经形成了方案，并将按照方案稳妥推进整改，且有望尽快完成。有关部门也提出了各自的计划。总体来看，政策导向是非常正面积极的。下一步企业应该根据国家相关部门的要求，做好整改工作，充分发挥自身的技术、资金等优势，依法合规发展，为稳增长发挥更多作用。
中央财经大学财经研究院数字财经研究中心执行主任陈波对证券时报记者表示，一段时间以来，平台公司在完善公司治理、加强个人隐私保护、合规金融板块业务等方面已经取得一定进展和成效。目前平台企业正持续积极对照监管要求，有序落实整改要求，进一步理顺业务板块的关系。
“不过，当前平台企业发展面临的不确定性远不止反垄断。中概股中有相当数量的企业是比较大的平台企业，这也给国内金融稳定带来压力。”陈波说，国内监管部门对于平台企业反垄断、数据安全方面的强监管告一段落，但真正实现规范和发展并行还需要一段时间。
对于下一步建立健全平台经济治理制度体系，中国信息通信研究院院长余晓晖表示，2021年以来出台的政策法规和进行的执法行动已经回应了平台经济治理中的部分热点问题。下一步建议围绕竞争、数据、算法等共性要素建立通用性监管规则体系，加快完善相关法律和配套规定，又要强化监管部门的人才队伍建设，建立监管部门对平台经济各细分领域的市场调查监测制度。此外，还需结合中国国情，从社会性和公共性等角度加强针对超大型平台的专门监管规则研究。
证券时报记者近日从接近监管部门人士处了解到，中美双方监管机构正在相向而行，努力寻求解决问题的方案，以尽快实现有效、可持续的审计监管合作。同时，近期拟赴美上市企业震坤行拿到了中国监管部门出具的无异议回复。这表明监管部门继续支持符合条件的企业到境外上市，努力保持境外上市渠道畅通。此外，证监会4月2日就修订《关于加强在境外发行证券与上市相关保密和档案管理工作的规定》公开征求意见。这些举措都向市场释放了积极信号。
金融防风险重在房地产
化解工作需综合施策
去年下半年以来，房企融资端明显承压，销售端受市场持续下行影响，房企回款难度加大。从今年以来的房地产市场表现来看，仍有不少房企面临融资与回款的挑战。金融委专题会议要求，对房企要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
曾刚指出，房地产金融风险是今年金融防风险一项重点任务，房地产行业所涉及上下游产业链较长，对中国经济的贡献度不低，且不论是购房端还是卖房端都与金融体系高度关联。不能低估房地产行业持续下行可能导致的金融风险。另一方面，小微企业作为经济运行的毛细血管，其受疫情的冲击可能会进一步影响到整体经济运行、金融运行以及就业，因此支持中小微企业纾困解难也是今年防风险的重要内容。
在曾刚看来，实现房地产市场良性循环机制需要综合施策，不仅在金融层面需要对房地产融资、购房按揭等适度放松优化，还要有序推进特定的相关企业风险化解工作，尽可能稳定市场预期，降低不确定性。
此外，北大数字金融研究中心主任黄益平还提到了对两方面金融风险的担忧，一方面是由于融资平台和政府的高杠杆，部分地方面临区域性金融风险；另一方面则是近年来发放了较多贷款的中小银行所潜藏的金融风险。
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
【长春市印发《关于做好滞留长春市区农民返乡春耕的紧急通知》】
关于做好滞留长春市区农民返乡春耕的紧急通知
2022年4月5日，长春市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室印发《关于做好滞留长春市区农民返乡春耕的紧急通知》，具体如下。
根据当前疫情防控形势和备春耕生产需要，按照吉林省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组《关于印发〈关于滞留长吉两市农民返乡春耕工作方案〉的通知》（吉防明电〔2022〕30号）精神，经市新冠肺炎疫情防控工作领导小组同意，决定为备春耕返乡人员开辟绿色通道，保障备春耕人员顺利返乡。现将有关事宜通知如下：
一、返乡条件
（一）居住在封控区内的农民，所在楼栋近7日无新发病例，且其不属于密接、次密接人员，近7日内至少有3次以上核酸检测为阴性，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
（二）居住在管控区内的农民，不属于密接、次密接人员，近7日内居家隔离，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
（三）居住在防范区内的农民，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
（四）在企业、工地等闭环管理的农民，所在企业、工地等7日内未发生过疫情，近7日内至少有3次以上核酸检测为阴性，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
二、申办程序
（一）4月6日前，滞留在长春市区的农民本人凭身份证等有效证件向居住地或工作地所在社区提出返乡申请，社区负责对农民返乡条件进行审核并填写《长春市区返乡农民登记表》（以下简称登记表）。
（二）农民居住地或工作地所在社区在4月7日当日内对符合返乡条件的农民信息进行统计，逐级上报到区农业农村部门，区农业农村部门以县（市）区为单位，对返乡农民进行分区域汇总（对长春市辖区范围外的，以市（州）为单位汇总），推送至市备春耕工作组。
（三）市备春耕工作组将返乡人员信息推送给目的地相关市（州）和县（市）区。目的地市（州）和县（市）区负责组织车辆到指定集中转运点将返乡人员点对点接回。
三、人员转运
（一）集中转运日期、地点和具体时间https://t.cn/A66YBtFV返回德惠市、松原地区人员,集中转运点设在亚泰大街长春环城高速北出口；返回九台区、吉林地区人员，集中转运点设在吉林大路长春环城高速东出口；返回辽源地区、梅河口市人员，集中转运点设在金宇大路长春环城高速南出口。https://t.cn/A66YBtFn返回榆树市、白城地区人员,集中转运点设在亚泰大街长春环城高速北出口；返回延边地区、长白山管委会人员，集中转运点设在吉林大路长春环城高速东出口；返回通化地区、白山地区、四平地区人员，集中转运点设在金宇大路长春环城高速南出口。https://t.cn/A66YBtsL返回农安县人员，集中转运点设在亚泰大街长春环城高速北出口；返回公主岭市人员，集中转运点设在G102范家屯收费站；返回双阳区人员，集中转运点设在胡家店防疫检查站。
市内各城区、开发区要根据本区域返乡人数，本着就地就近原则，合理确定集合点位置和数量（每区不超过3个），将返乡人员从居住点送至集合点。市交通运输局负责在规定时限内从集合点运送至指定的集中转运点（转运车辆到达集合点的时间，由市交通运输局与城区、开发区协商确定）。
（二）自行驾车返乡农民工作流程和要求
1.城区、开发区负责将自行驾车返乡农民《登记表》信息推送至市备春耕工作组，工作组根据登记人员数量配发农民返乡通行证，城区、开发区取回发到社区，加盖社区公章后发放到农民手中；
2.各交通卡口必须见证放行，返乡农民必须在规定时间内到达目的地，必须坚持从离开地到目的地两点一线，不许去往异地，不许中途滞留；
3.农民到达目的地所在村，村委会在第一时间收回通行证并销毁，同时索要《登记表》，在《登记表》“接收”栏中签字并留存。
四、几点要求
（一）城区、开发区负责将《登记表》发给农民，到达集中转运点后，农民要向目的地市（州）或县（市）区出具《登记表》，市（州）或县（市）区负责人签字接收，并留存《登记表》。
（二）各县（市）区要强化责任意识，不得无故拒收、设置障碍，要按照疫情防控要求加强返乡农民管理，做好核酸、抗原检测、转运和返乡管控等工作。
（三）人员返乡要采取专车“点对点”接送，中途不得随意下车活动，实施全程闭环管理。
（四）返乡农民要服从当地疫情管控要求，开展一周健康监测，实行严格闭环管理，在固定范围点对点从事农业生产相关活动，不串门、不串村，不得参加各类聚集性活动。
（五）从封控区、管控区返乡农民，须居家隔离7日，确保足不出户。
（六）对因疫情原因无法返乡春耕的农民，所在地乡村两级在充分尊重本人意愿的前提下，要积极采取代耕代种、土地托管、互助帮扶、乡村兜底保障等方式，帮助农民解决种地问题。
（七）各县（市）区、开发区和市直相关部门要按照市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室《关于滞留长春市区农民返乡春耕实施方案》（另行下发）的要求，严细操作，严格抓好落实。
长春市新冠肺炎疫情防控
工作领导小组办公室
2022年4月5日
关于做好滞留长春市区农民返乡春耕的紧急通知
2022年4月5日，长春市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室印发《关于做好滞留长春市区农民返乡春耕的紧急通知》，具体如下。
根据当前疫情防控形势和备春耕生产需要，按照吉林省新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组《关于印发〈关于滞留长吉两市农民返乡春耕工作方案〉的通知》（吉防明电〔2022〕30号）精神，经市新冠肺炎疫情防控工作领导小组同意，决定为备春耕返乡人员开辟绿色通道，保障备春耕人员顺利返乡。现将有关事宜通知如下：
一、返乡条件
（一）居住在封控区内的农民，所在楼栋近7日无新发病例，且其不属于密接、次密接人员，近7日内至少有3次以上核酸检测为阴性，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
（二）居住在管控区内的农民，不属于密接、次密接人员，近7日内居家隔离，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
（三）居住在防范区内的农民，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
（四）在企业、工地等闭环管理的农民，所在企业、工地等7日内未发生过疫情，近7日内至少有3次以上核酸检测为阴性，持48小时以内核酸阴性证明，返乡当日抗原检测阴性。
二、申办程序
（一）4月6日前，滞留在长春市区的农民本人凭身份证等有效证件向居住地或工作地所在社区提出返乡申请，社区负责对农民返乡条件进行审核并填写《长春市区返乡农民登记表》（以下简称登记表）。
（二）农民居住地或工作地所在社区在4月7日当日内对符合返乡条件的农民信息进行统计，逐级上报到区农业农村部门，区农业农村部门以县（市）区为单位，对返乡农民进行分区域汇总（对长春市辖区范围外的，以市（州）为单位汇总），推送至市备春耕工作组。
（三）市备春耕工作组将返乡人员信息推送给目的地相关市（州）和县（市）区。目的地市（州）和县（市）区负责组织车辆到指定集中转运点将返乡人员点对点接回。
三、人员转运
（一）集中转运日期、地点和具体时间https://t.cn/A66YBtFV返回德惠市、松原地区人员,集中转运点设在亚泰大街长春环城高速北出口；返回九台区、吉林地区人员，集中转运点设在吉林大路长春环城高速东出口；返回辽源地区、梅河口市人员，集中转运点设在金宇大路长春环城高速南出口。https://t.cn/A66YBtFn返回榆树市、白城地区人员,集中转运点设在亚泰大街长春环城高速北出口；返回延边地区、长白山管委会人员，集中转运点设在吉林大路长春环城高速东出口；返回通化地区、白山地区、四平地区人员，集中转运点设在金宇大路长春环城高速南出口。https://t.cn/A66YBtsL返回农安县人员，集中转运点设在亚泰大街长春环城高速北出口；返回公主岭市人员，集中转运点设在G102范家屯收费站；返回双阳区人员，集中转运点设在胡家店防疫检查站。
市内各城区、开发区要根据本区域返乡人数，本着就地就近原则，合理确定集合点位置和数量（每区不超过3个），将返乡人员从居住点送至集合点。市交通运输局负责在规定时限内从集合点运送至指定的集中转运点（转运车辆到达集合点的时间，由市交通运输局与城区、开发区协商确定）。
（二）自行驾车返乡农民工作流程和要求
1.城区、开发区负责将自行驾车返乡农民《登记表》信息推送至市备春耕工作组，工作组根据登记人员数量配发农民返乡通行证，城区、开发区取回发到社区，加盖社区公章后发放到农民手中；
2.各交通卡口必须见证放行，返乡农民必须在规定时间内到达目的地，必须坚持从离开地到目的地两点一线，不许去往异地，不许中途滞留；
3.农民到达目的地所在村，村委会在第一时间收回通行证并销毁，同时索要《登记表》，在《登记表》“接收”栏中签字并留存。
四、几点要求
（一）城区、开发区负责将《登记表》发给农民，到达集中转运点后，农民要向目的地市（州）或县（市）区出具《登记表》，市（州）或县（市）区负责人签字接收，并留存《登记表》。
（二）各县（市）区要强化责任意识，不得无故拒收、设置障碍，要按照疫情防控要求加强返乡农民管理，做好核酸、抗原检测、转运和返乡管控等工作。
（三）人员返乡要采取专车“点对点”接送，中途不得随意下车活动，实施全程闭环管理。
（四）返乡农民要服从当地疫情管控要求，开展一周健康监测，实行严格闭环管理，在固定范围点对点从事农业生产相关活动，不串门、不串村，不得参加各类聚集性活动。
（五）从封控区、管控区返乡农民，须居家隔离7日，确保足不出户。
（六）对因疫情原因无法返乡春耕的农民，所在地乡村两级在充分尊重本人意愿的前提下，要积极采取代耕代种、土地托管、互助帮扶、乡村兜底保障等方式，帮助农民解决种地问题。
（七）各县（市）区、开发区和市直相关部门要按照市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室《关于滞留长春市区农民返乡春耕实施方案》（另行下发）的要求，严细操作，严格抓好落实。
长春市新冠肺炎疫情防控
工作领导小组办公室
2022年4月5日
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