#法硕[超话]##考研国家线##村长讲调剂#
江西财经大学发布分数线及非全调剂公告
1️⃣江西财经大学位于南昌，有法学一级学科博士点，法学为国家特色专业，准一流法学院，四方向招生；21届非法本全日制上线110录91，法学全日制上线54录40，⚠注意：该院校不对外公布录取名单
2️⃣22届非法本全日制公布名额87（分数线347），法本全日制45（分数线346），预计录取基准线都在350-355左右，非全双方向均招收调剂，过国家线线可能都有机会；
3⃣️另外该校学费发生变动：法学全日制由8000涨到18000，非法学全日制由8000涨到12000
4⃣️需要咨询调剂复试及有加调剂群需要的同学可以留言或者私信
#法硕[超话]##法律硕士##法硕调剂# https://t.cn/A66Iouhh https://t.cn/z82jnUE
江西财经大学发布分数线及非全调剂公告
1️⃣江西财经大学位于南昌，有法学一级学科博士点，法学为国家特色专业，准一流法学院，四方向招生；21届非法本全日制上线110录91，法学全日制上线54录40，⚠注意：该院校不对外公布录取名单
2️⃣22届非法本全日制公布名额87（分数线347），法本全日制45（分数线346），预计录取基准线都在350-355左右，非全双方向均招收调剂，过国家线线可能都有机会；
3⃣️另外该校学费发生变动：法学全日制由8000涨到18000，非法学全日制由8000涨到12000
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重心沉下去 效能提上来——太原迎泽区以党建引领加快推进基层治理现代化
加强党建引领下的基层社会治理创新，是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。省第十二次党代会指出，抓好市域社会治理现代化试点，加强和完善城乡社区治理，推行“全科网格”，推动社会治理和服务重心向基层下移。迎泽区坚持党建引领、创新赋能、多元参与、全科服务，全面加强系统治理、依法治理、综合治理、源头治理，持续夯实基层社会治理基础，提升基层社会治理现代化能力。
党建引领
治理和服务重心向基层下移
新时代城市基层治理面临诸多新问题，加强和改进城市基层治理，必须始终牵住党建引领这个“牛鼻子”，把党的领导贯穿于基层社会治理的各个领域、各个环节。
迎泽区围绕加强基层党组织建设，强化政治引领，坚持区、街（镇）、社区（村）三级联动，街道成立“大工委”、城市社区成立“大党委”，将辖区内党政机关、企事业单位、非公有制经济组织、社会组织等有效整合起来，吸纳270余名驻地单位、两新组织负责人兼任街道社区党组织委员，充分发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用，形成多方参与、互动互补的社会治理合力。
2021年11月12日，迎泽区顺利完成112个村（社区）“两委”换届选举工作，选举产生新一届“两委”班子成员799名，实现“一肩挑”比例和大专以上班子成员比例、年轻干部比例、女性干部比例明显提升，班子成员平均年龄36岁，比换届前下降3.23岁，大量优秀年轻干部纷纷到基层一线勇挑重担、锻炼成长，成为党在基层治理中的中坚力量。
整合街（镇）内设机构职能，迎泽区优化形成“五办两中心一站”管理模式，将长期在基层工作、经验丰富、年富力强的干部选派到党群服务中心、便民服务中心及退役军人服务保障工作站具体负责，把更多资源下沉到基层，全面加强基层工作力量。建立区直机关受理街道社区事务联系人制度，将56个区直机关承担办理街道社区事务联系人的个人信息和本单位受理事项等内容编印成册，下发至街道社区，全力推动机关服务关口前移。
强化资源保障，完善社区治理。迎泽区委定期专题研究推进市域社会治理现代化工作，专项拨付工作经费6000余万元；公开招录专职社工345名，专兼职网格员853名，人才引进硕士研究生142名。持续规范社区活动场地建设，全区社区办公及群众活动场所面积达500平方米以上的76个、1000平方米以上的43个，统筹各类资源为民服务，完成“我为群众办实事”实践活动事项439个。
世纪朝阳小区建于2010年，有5000多户居民，且老年人居多。小区内200余平方米的活动场地新近完成改造后，原本凹凸不平的水泥地变身为耐磨防滑的悬浮地板，并划分出篮球场、羽毛球场，众多社区居民享受着家门口运动带来的快乐，连连称赞。
一网统筹
激活社会治理神经末梢
新时代城市基层治理需要更多新路径。迎泽区以社区治理为着力点，突出“一网统筹”，做实“全科服务”，在全省率先实现全覆盖，激活市域社会治理神经末梢。
因地制宜，“一盘棋”整合资源力量。迎泽区将城市社区（村）划分为853个普通网格、345个专属网格，统筹网格内社会保障、综合治理、应急管理、社会救助等11个部门43项工作，科学设置了基层社会治理重点任务清单，将社区网格打造成排查安全隐患、化解矛盾纠纷、宣传政策法规、服务人民群众的前沿阵地，努力实现进万家门、知万家情、解万家忧、办万家事。
在网格党建“一体化”推进方面，迎泽区采取“一网格一党小组”“多网格一支部”模式建立党组织，推行街（镇）、社区（村）党员干部包联网格制度，引导群团组织、社会组织和广大群众参与网格管理，实现基层党建与网格化服务管理的深度融合。按照“就近、就亲、就便”原则，将普通网格细分为若干党员微网格，成立“党建微帮站”联系群众、服务群众。
王胤是水西关街四社区第三网格的网格员。通过专门为网格员配备的工作手机，她可以在“平安迎泽”App上及时上报巡查中遇到的各种问题、隐患。而她所上报的信息和实时位置，均可在迎泽区综治实战指挥平台上显示。
以省综治信息系统、综治视联网和“雪亮工程”系统为基础打造的迎泽区综治实战指挥平台，集实时定位、轨迹巡查、信息发布、网格考核、一键报警、指挥调度、可视会商和视频监控等八大功能于一体，搭建起网格工作的“大脑中枢”。如遇突发事件，网格员可以通过“一键报警”功能第一时间与平台取得联系。
围绕事件处置，迎泽区以综治中心指挥调度为枢纽，通过网格首诊、村社坐诊、街镇接诊、区级会诊，社会治理事件实现“自循环、小循环、中循环、大循环”四级处置，形成“问题上报——案卷建立——任务指派——调查落实——处理反馈——结案归档”闭环管理，实现微事不出格、小事不出社区、大事不出街镇、难事区域终结、矛盾不上交。
多元共治
“一站式”化解矛盾纠纷
张某是一名听力一级残障人士，无住房、无收入来源，因与另一当事人张某某在遗产继承方面产生纠纷，向迎泽区妇联寻求帮助。区妇联随即为当事人张某申请法律援助，聘请手语老师与其沟通，并与迎泽区矛盾纠纷多元调解中心取得联系。2021年10月，迎泽区矛盾纠纷多元调解中心进行了一场“无声”调解，妥善化解了当事人双方的矛盾纠纷，并在庙前法庭进行了司法确认，依法高效保障了聋哑当事人这一特殊社会群体的合法权益。
聚焦群众“急难愁盼”，迎泽区创新开展“一站式”化解纠纷，在全省率先成立矛盾纠纷多元调解中心，完善社会矛盾纠纷多元预防调处化解综合机制，努力将矛盾纠纷化解在基层、和谐稳定创建在基层，着力提升市域治理效能。
矛盾纠纷多元调解中心坚持党建引领，第一时间成立党支部，建立由法官、检察官、人民调解员、信访工作人员、劳动仲裁员、律师、心理咨询师组成的矛盾联调队伍，建立人民调解在前、司法保障在后的递进式矛盾过滤体系，整合区司法局、区信访局、公安迎泽分局、区劳动仲裁院、庙前人民法庭及14家专业性调解组织，形成集人民调解、法律服务、行政调解、司法调解、司法确认于一体的多元化解体系。
区综治中心、区劳动仲裁院、庙前人民法庭等部门整体进驻区矛盾纠纷多元调解中心，实施一站办理，细化设置矛盾纠纷受理、劳动仲裁、法律服务、诉调对接和信访接待等窗口，坚持统一受理、集中梳理、归口管理、依法办理、限期处理，实现“一站式”受理、一揽子调处、全链条解决，走出一条党委领导、政府负责、社会协同、群众参与的矛盾纠纷多元化解新路子。
据统计，该中心建成一年多以来，共接待来电来访22916次，受理矛盾纠纷4107起，通过调裁审一体化平台化解3762起，事件办结率达91.5%。
来源：山西日报
加强党建引领下的基层社会治理创新，是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。省第十二次党代会指出，抓好市域社会治理现代化试点，加强和完善城乡社区治理，推行“全科网格”，推动社会治理和服务重心向基层下移。迎泽区坚持党建引领、创新赋能、多元参与、全科服务，全面加强系统治理、依法治理、综合治理、源头治理，持续夯实基层社会治理基础，提升基层社会治理现代化能力。
党建引领
治理和服务重心向基层下移
新时代城市基层治理面临诸多新问题，加强和改进城市基层治理，必须始终牵住党建引领这个“牛鼻子”，把党的领导贯穿于基层社会治理的各个领域、各个环节。
迎泽区围绕加强基层党组织建设，强化政治引领，坚持区、街（镇）、社区（村）三级联动，街道成立“大工委”、城市社区成立“大党委”，将辖区内党政机关、企事业单位、非公有制经济组织、社会组织等有效整合起来，吸纳270余名驻地单位、两新组织负责人兼任街道社区党组织委员，充分发挥党总揽全局、协调各方的领导核心作用，形成多方参与、互动互补的社会治理合力。
2021年11月12日，迎泽区顺利完成112个村（社区）“两委”换届选举工作，选举产生新一届“两委”班子成员799名，实现“一肩挑”比例和大专以上班子成员比例、年轻干部比例、女性干部比例明显提升，班子成员平均年龄36岁，比换届前下降3.23岁，大量优秀年轻干部纷纷到基层一线勇挑重担、锻炼成长，成为党在基层治理中的中坚力量。
整合街（镇）内设机构职能，迎泽区优化形成“五办两中心一站”管理模式，将长期在基层工作、经验丰富、年富力强的干部选派到党群服务中心、便民服务中心及退役军人服务保障工作站具体负责，把更多资源下沉到基层，全面加强基层工作力量。建立区直机关受理街道社区事务联系人制度，将56个区直机关承担办理街道社区事务联系人的个人信息和本单位受理事项等内容编印成册，下发至街道社区，全力推动机关服务关口前移。
强化资源保障，完善社区治理。迎泽区委定期专题研究推进市域社会治理现代化工作，专项拨付工作经费6000余万元；公开招录专职社工345名，专兼职网格员853名，人才引进硕士研究生142名。持续规范社区活动场地建设，全区社区办公及群众活动场所面积达500平方米以上的76个、1000平方米以上的43个，统筹各类资源为民服务，完成“我为群众办实事”实践活动事项439个。
世纪朝阳小区建于2010年，有5000多户居民，且老年人居多。小区内200余平方米的活动场地新近完成改造后，原本凹凸不平的水泥地变身为耐磨防滑的悬浮地板，并划分出篮球场、羽毛球场，众多社区居民享受着家门口运动带来的快乐，连连称赞。
一网统筹
激活社会治理神经末梢
新时代城市基层治理需要更多新路径。迎泽区以社区治理为着力点，突出“一网统筹”，做实“全科服务”，在全省率先实现全覆盖，激活市域社会治理神经末梢。
因地制宜，“一盘棋”整合资源力量。迎泽区将城市社区（村）划分为853个普通网格、345个专属网格，统筹网格内社会保障、综合治理、应急管理、社会救助等11个部门43项工作，科学设置了基层社会治理重点任务清单，将社区网格打造成排查安全隐患、化解矛盾纠纷、宣传政策法规、服务人民群众的前沿阵地，努力实现进万家门、知万家情、解万家忧、办万家事。
在网格党建“一体化”推进方面，迎泽区采取“一网格一党小组”“多网格一支部”模式建立党组织，推行街（镇）、社区（村）党员干部包联网格制度，引导群团组织、社会组织和广大群众参与网格管理，实现基层党建与网格化服务管理的深度融合。按照“就近、就亲、就便”原则，将普通网格细分为若干党员微网格，成立“党建微帮站”联系群众、服务群众。
王胤是水西关街四社区第三网格的网格员。通过专门为网格员配备的工作手机，她可以在“平安迎泽”App上及时上报巡查中遇到的各种问题、隐患。而她所上报的信息和实时位置，均可在迎泽区综治实战指挥平台上显示。
以省综治信息系统、综治视联网和“雪亮工程”系统为基础打造的迎泽区综治实战指挥平台，集实时定位、轨迹巡查、信息发布、网格考核、一键报警、指挥调度、可视会商和视频监控等八大功能于一体，搭建起网格工作的“大脑中枢”。如遇突发事件，网格员可以通过“一键报警”功能第一时间与平台取得联系。
围绕事件处置，迎泽区以综治中心指挥调度为枢纽，通过网格首诊、村社坐诊、街镇接诊、区级会诊，社会治理事件实现“自循环、小循环、中循环、大循环”四级处置，形成“问题上报——案卷建立——任务指派——调查落实——处理反馈——结案归档”闭环管理，实现微事不出格、小事不出社区、大事不出街镇、难事区域终结、矛盾不上交。
多元共治
“一站式”化解矛盾纠纷
张某是一名听力一级残障人士，无住房、无收入来源，因与另一当事人张某某在遗产继承方面产生纠纷，向迎泽区妇联寻求帮助。区妇联随即为当事人张某申请法律援助，聘请手语老师与其沟通，并与迎泽区矛盾纠纷多元调解中心取得联系。2021年10月，迎泽区矛盾纠纷多元调解中心进行了一场“无声”调解，妥善化解了当事人双方的矛盾纠纷，并在庙前法庭进行了司法确认，依法高效保障了聋哑当事人这一特殊社会群体的合法权益。
聚焦群众“急难愁盼”，迎泽区创新开展“一站式”化解纠纷，在全省率先成立矛盾纠纷多元调解中心，完善社会矛盾纠纷多元预防调处化解综合机制，努力将矛盾纠纷化解在基层、和谐稳定创建在基层，着力提升市域治理效能。
矛盾纠纷多元调解中心坚持党建引领，第一时间成立党支部，建立由法官、检察官、人民调解员、信访工作人员、劳动仲裁员、律师、心理咨询师组成的矛盾联调队伍，建立人民调解在前、司法保障在后的递进式矛盾过滤体系，整合区司法局、区信访局、公安迎泽分局、区劳动仲裁院、庙前人民法庭及14家专业性调解组织，形成集人民调解、法律服务、行政调解、司法调解、司法确认于一体的多元化解体系。
区综治中心、区劳动仲裁院、庙前人民法庭等部门整体进驻区矛盾纠纷多元调解中心，实施一站办理，细化设置矛盾纠纷受理、劳动仲裁、法律服务、诉调对接和信访接待等窗口，坚持统一受理、集中梳理、归口管理、依法办理、限期处理，实现“一站式”受理、一揽子调处、全链条解决，走出一条党委领导、政府负责、社会协同、群众参与的矛盾纠纷多元化解新路子。
据统计，该中心建成一年多以来，共接待来电来访22916次，受理矛盾纠纷4107起，通过调裁审一体化平台化解3762起，事件办结率达91.5%。
来源：山西日报
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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