#星座运势#摩羯座
财运：冲劲十足使来财速度快速，有两个合作伙伴帮助，仔细检查细项合约，关注房屋转售。
感情：开火下厨展现独特魅力使感情加温，有机会闪婚，单身追求对象要明确勿飘浮不定。
事业：留意无法顾及周全，需要团队的合作、多元观点处理事情，请伙伴处理内务使进展快速。
健康：路上三宝多，开车、骑车要小心勿过快闪避不及，另外推荐慢跑或瑜伽提升核心肌。
幸运色：大地黄
幸运日：10/07.10/08

新形势下的商业地产互联网快销模式高级研修班

【课程背景】

没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。
谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

【课程收益】

本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略，以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实现其成功营销的策略。

【课程对象】

　房地产企业的项目总、商管总、招商总、营销总、运营总、企划总和相关商铺销售人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售与服务的企业与机构等中高层管理者。

【讲师介绍】

张老师：中房商学院高级顾问
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验，也是国内屈指可数的理论+实战型的一线操盘手。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号，并带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，比如北京3•3服饰大厦、北京天雅服装批发市场、北京国雅商场、大同海盛服饰商厦、德州国际商贸城、临沂华丰商贸城、濮院轻纺城、沈阳五联商业广场等。不仅让合作伙伴获得丰厚回报，更树立了中国商业地产的经典成功案例，被合作伙伴称为“妙手神医”。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。
张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。

【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432

【六年了，一直有人问：阿里巴巴这个钱花得值吗】六年了，一直有人问：阿里巴巴这个钱花得值吗
如果以三年作为一个节点，我们的目光可以穿越时间和人海，落回到三年前的那个不平凡的夜晚，重新回到那八位平凡的个人身上。

那是2015年11月11日，北京水立方，天猫“双十一狂欢节”。
那天晚上，在水立方面向全球直播的舞台上，站着的，是八位普通人，他们是自发在长城捡垃圾的外国人，是农民工、大学生，是护士，是乡村教师……
那一个夜晚留下了创举、传奇和记录：
那是纽交所首次为一家中国的互联网企业举行远程敲钟仪式；
而敲响钟声的，是八位在中国土地上生活的普通人。
“他们是我们应该为之骄傲的人，成千上万很普通的人，每天做一点点好事，给我们这个社会带来的就是天天正能量，他们成功了，才是我们努力的结果。”在一一介绍了八位敲钟嘉宾的身份之后，马云说。
又是三年即将过去。在每一个吉光片羽的瞬间，在每一个陌生人温暖的手和甜美的笑容里，美好的事物，依然鳞次栉比。
这八位普通人和无数他们一样的人，成为一个更为庞大的方阵，宣示着“你怎样，世界就怎样”的正能量宣言。
风起于青萍之末
事情，起于一个看似微不足道的细节。
2013年6月，上海地铁一号线拥挤的车厢里，不知谁扔了一地西瓜皮，人来人往却都视若无睹。一位女阿姨从座位上站起来，耐心把西瓜皮一块块捡起装进塑料袋，扎起来放到角落，然后擦了擦手，站到车厢门口（她的座位已经被人占了）。

这个在上海地铁里发生的小事，被网友偶然拍到发到了网上，引起了阿里巴巴一群人的关注。
这个叫阿里巴巴天天正能量的团队，第一时间在微博平台上发起了“寻找正能量阿姨”活动，短短几天时间里，这条微博被转发4万余次，阅读量达1500多万次。阿姨被找到了，天天正能量给予她两万元的正能量奖励。
和当时最响亮的“亮剑精神”相比，天天正能量的亮相可谓低调。一件捡拾西瓜皮的小事，无论如何都谈不上轰轰烈烈，但它在舆情上却取得了“轰轰烈烈”的效果，成为一个事件性故事——就像一块巨石缓缓沉入水面，没有惊涛拍岸，却掀起一圈又一圈涟漪，连绵不绝。
简单就是美。这句话在人性方面体现得尤其饱满。
后来回忆起这一事件，天天正能量负责人说：“当时很长一段时间里，太多负面新闻被媒体一再放大吸引眼球，让人感慨世风日下;还有一些不正确的舆论引导，使得做好人好事一度成为被嘲讽的对象。”

风起于青萍之末，浪成于微澜之间。
“寻找正能量阿姨”之后不久后的7月，阿里巴巴天天正能量项目在杭州正式启动。
启动仪式上，阿里巴巴宣布，每年将投入千万级别的资金用于该项目，充分利用互联网及传统媒体资源优势，通过对正能量故事的发掘、征集、展示、传播和奖励，让更多的人看到社会和人性中美好的一面，达到唤醒良知的目的。
春风化雨雨化田
作为天天正能量发起的第一个具有广泛影响力的活动，很多人为“寻找正能量阿姨”的新闻效应叫好，却也招来了一些网友的不理解。很多人留言说：“这么一个行为就给2万块钱，是不是有钱烧的？”“社会上需要帮助的人多了，为什么不给？”
其实，六年来，天天正能量经常面对来自公众的疑惑：“这也值得奖励，你们阿里……”
随着奖金的不断投入，一些网友提出了“用金钱来衡量正能量”的质疑。天天正能量回应：“真、善、美的东西可以通过‘俗’的东西得到更为广泛的传播，奖励不是目的，让爱心传播、扩散，让正能量感染更多的人才是我们真正想要的。”
马云对于公益有着自己的理解，那就是“唤醒”。
朱敏才、孙丽娜夫妇是对“唤醒”这一理念最好的诠释。2014年，在贵州山区支教十年的退休外交官朱敏才夫妇获得10万元正能量奖金，他们分文不留，给山区的孩子们建了一座食堂；
因为这份奖励，这对夫妇获得极高的社会美誉度。后来，朱敏才老人脑溢血病倒，一群大学生被“唤醒”了，他们接过火把，轮流去村小学支教；

被“唤醒”的还有河南农民工郭铁山。他获奖的原因也无比简单。因心疼一位68岁的老人拉车百里卖麦秸，他花50元买下了这车麦秸。天天正能量给他的评语是：“但愿他这一次对老人的体恤，能唤醒这个社会‘老有所养’的情怀。”郭铁山获奖后说：“这个奖励更坚定了我做好人、做好事的信心，我今后不仅自己要理直气壮地做好事，而且还要教育自己的孩子理直气壮地去做好事。”随后几年，郭铁山日渐成为河南小有名气的公益人；
上海地铁捡西瓜皮的阿姨获奖后，将奖金捐给了武汉的一名贫困学生，引发了公众对这名学生的关注，对他的捐款也纷至沓来。随后，这名学生宣布，他所获捐款已经足够自己求学所用，决定把地铁阿姨给的2万元善款捐出，去帮助更需要帮助的山区孩子；
2016年获得奖励的沈阳人谷多绵，因为坚持做好事，被沈阳铁路局、沈阳市授予各种荣誉，在接受记者采访时他说：“阿里巴巴唤醒了我的热情，我活着一天，就要做一天的好事。”
今年，在天天正能量发起的全国优秀“正能量志愿者”评选活动中，据志愿者自己反馈，30位获奖者中的半数以上，把获得的奖金继续用于公益事业……
这些随手可鞠的例子只是冰山一角。事实上，六年来，在获奖的人群中，有三分之一的获奖者捐出奖金，去帮助其他需要帮助的人，让爱心进一步传递扩散。
六年时间里，天天正能量团队勾勒出新公益时代的公众群像，也汇成了感动人心的公益大数据：
六年来，天天正能量总计投入公益金5500多万元奖励正能量人物6200多人。
他们身上，凝结着“勿以善小而不为”的古训，也折射着互联网时代人人公益理念的光彩。
在这个群体中，民工、学生、医护、教师、警察成为最具正能量的五大人群。
在这个群体中，“70后”、“80后”的比例分别达到了27.4%和20.4%，90后占比14.52%。年轻人成为社会正能量的主力军。
“天猫双十一狂欢节”的八位敲钟者是一个窗口，展现着所有正能量获奖者的精彩；天天正能量也是一个窗口，展现的是阿里巴巴的公益情怀和企业价值观。
轻舟已过万重山
温暖人心、影响人心、改变人心。这是天天正能量的立足点，但同时它不回避对社会问题前瞻性的把握和真实有效的引导。六年之后的今天，像奖励捡西瓜皮阿姨这样的策划，天天正能量现在就很少做了，因为不乱扔垃圾已是社会共识。
一年又一年，正能量的内涵和外延在不断拓展和延伸，一些新的运作模式在天天正能量团队应时而生。
5500万公益金的背后，是裂变式成长的公益开放平台。在这个汇聚了全国顶尖媒体和阿里巴巴生态体系众多参与者的平台上，诞生了600多个媒体公益项目和1600多场公益活动，在全国100多座城市，有700余万人走出家门，参与随手公益。

从2014年开始，每年3月22日世界水日前后，天天正能量都会启动一项与环保有关的公益活动——江河卫士。“江河卫士”活动每年推出不同的主题，一步步深化，活动直接参与人群达百万之众，影响人群不可计数，“爱水、护水”的公益理念如春夜之雨，潜入千家万户；

气、有担当，有的热心、自强、讲诚信，还有的慈孝、友爱、有情有意……“最美家乡人”评选活动已经成为天天正能量平台单次奖励人数最多、传播覆盖区域最广的品牌公益项目；
“志愿者关爱行动”是一项发轫于2014年春节的行动，面向全国寻找优秀志愿者，为他们送去新春的问候与祝福，并准备了一份爱心年货礼包。这些年，天天正能量为志愿者关爱行动共投入公益金近400万，奖励了500余名各地优秀“正能量志愿者”，累计为全国7000多名优秀志愿者送上关爱礼包，并带动数百万网友向身边志愿者点赞、致敬。
正能量之路，前行者不孤。
马云曾说，在公益这件事上，“花钱比挣钱难太多”，花钱容易，把钱花好却很难。挣钱是一个目标，而花钱是一个选择，知道什么钱该花，什么钱不该花非常重要。
他还多次对阿里巴巴的员工讲：“公益不是看你捐了多少钱，公益是你唤醒了多少人的爱心。唤醒每一个人，让他们心里感受到什么是爱，什么是要做的事情。”
天天正能量团队不知道，每一笔奖励的最终用途到了哪里，也不知道他们发出的奖励影响和改变了多少人，但相信正能量是一个循环，真、善、美有如春风化雨，而他们发出的每一笔奖励，都是撒向社会的一颗种子，终将长成参天大树。
它映照出人间真善美的光谱，传递了人性的温度和人生的希望。
《公益时报》在一份研究报告中指出：天天正能量致力于推动一种贴近底层生活、全民参与且公益性强的“常人生活”公益范式的生成，以提升公众参与公益事业的积极性，有效推动了我国公益事业的发展。
人性有沟壑，社会有繁芜。六年也是一瞬，唯有公益的力量生生不息。弹指间，天天正能量“轻舟已过万重山”。