【诗画德兴】话说德兴银山银矿遗址的价值#德兴# 话说德兴银山银矿遗址的价值
银山银矿遗址，位于德兴市银城街道天门山居委会南山坞至马脑坞一带。遗址总面积约2.14平方公里。采矿区有矿洞、巷道194处，另有大型露采坑、槽坑和大量废石堆积，地下开采深度达侵蚀基准面100米以下。国内外矿冶考古专家认为，银山采矿盛期为唐宋，它是目前中国开采时间最早、矿山规模最大、采冶技术最为先进的一处大型银矿遗址。采矿区保护范围：东至银城与苗圃山脊分水岭，南至南山坞正湾南面山脊，西至银山矿区北面山脚，北至马脑坞山脚。建设控制地带：遗址保护范围周围外延50米。2008年12月银山银矿遗址载入国家文物局编纂的文物普查专辑《2008年第三次全国文物普查重要新发现》。2013年5月3日，国务院公布第七批全国重点文物保护单位，银山银矿遗址列入。
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银山银矿遗址点多面广，矿井形式丰富。有横井、竖井、斜井、盲井等，采矿区与冶炼区齐全，矿渣堆积丰富。保存的矿冶遗迹宏伟壮观，地形地貌原始古朴。银山银矿遗址对研究我国银矿的开采与冶炼技术发展史，具有重要的历史价值、科学价值、社会价值。
01
历史价值
银山古银矿是唐宋时期的一座大型银矿山，是唐宋时期中国白银生产的重要基地。银山古银矿在此期间的白银产量史书记载颇多。《文献通考》卷十八记载：“贞观初，御史权万纪上言，宣、饶二州银大发，采之岁可得数百万缗。”《太平寰宇记》卷一○七记载：“总章二年（609），邑人邓远上列取银之利。上元二年（675）因置场监，令百姓任便采取，官司什二税之，其场即以邓公为名。”夏湘蓉、李仲钧、王根元编写的《中国古代矿业开发史》一书中评述：“岁产量就有十余万两之多。银山银矿的税率，有百分之七和百分之二十两种不同的记载。如按百分之七计算，元和初岁产银应为十七万两。又如包括德兴银山的十余万两在内，那么，饶州银山的年产量约占当时全国银产量的百分之五十九。”《太平广记》卷104《银山老人条》引《报应记》云：“采户逾万，并是草屋，延和中（712年）火发，万室皆尽。”据路甬祥主编的《中国古代金属矿和煤矿开采工程技术史》考证，《太平广记》中的“银山老人”乃饶州银山老人，即德兴一带。这里是唐代银产量最大的银矿区，民间的开采者竟达万户以上，足见当时民间采矿的兴盛和开采大势。《唐六典》卷20记：右藏署，“掌握邦国宝货之事”。列举唐产银地“饶、道、宜、永、安南、邕等州”，以饶州为首，则饶州首推银山。北宋至道三年（997），邓公场课银14.5万两。天禧五年（1021），以银山为主要产地的德兴县产银达88.3万两，为全国之首。北宋初期至天禧五年，银场有三监、三务、五十一场，饶州德兴邓公场位列诸矿之冠。正因为德兴采银业如此兴旺，到太平兴国元年特在德兴设市银院。综上所述，从唐代中期至北宋早期银山银矿一直是中国第一大银矿，引领风骚长达三百余年。
02
科学价值
唐宋时期的德兴银山银矿遗存表明，这是一座大型矿山，其规模和采矿冶炼技术均代表当时国内先进水平，在中国矿冶史上留下了浓墨重彩的一笔。
银山银矿具有当时的先进采冶水平，矿山开拓规模大，地下开拓系统乃至矿山整体布局科学合理。所谓开拓范围大，包括矿山规模大、露采规模大、地下井深大三个方面。
矿山规模大：《太平广记》载：“饶州银山，采户逾万”，矿山规模之大由此可见一斑。《元和郡县图志》言，银山每岁出银十余万两，收税山银千两。据历史数据统计，银山矿产出的白银相当元和时全国银产量的59%，宣宗时总额的28%。由此可见，银山矿作为唐王朝第一大银矿，其经济和政治地位举足轻重。
露采规模大：民国27年，江西省地质调查所地质学者夏湘蓉、刘辉泗来德兴调查地质和矿产资源，并依据调查所得编撰《德兴县矿产志》（载《江西地质调查所地质汇刊第3号》）。该志载述：“银山山高约130-150公尺，峰岗错出。其间古时之废井，虽历千年仍有遗迹可考，而废石沿山坡堆积，延长约二里，高达百公尺，犹可藉以推想昔日工程之伟大。银井位于县城东约半里，井旁为古时冶银处（昔称邓公场），炼渣堆积如山，遥望之一片黑色，面积约计达一方里以上。”银山采掘之历史，亘四百余年，产量之丰，可以想见。矿产志介绍了古银山银矿的露天开采情况：“银山在西南里许山坝上，有一狭长深沟，沿山坡直上，走向约为东西，因无路可通，未至近前观察，但其为古人沿矿脉露头作露天开掘之遗迹。”夏、刘两位地质学者认为，“银山之银矿，就矿山遗迹及历史记载考之，其藏量丰富，殊无足疑，第因采掘历史悠久，地面易采部分，殊已告罄。”卢本珊在《中国古代金属矿和煤矿开采工程技术史》一书中述及上世纪70年代所见银山古银矿遗存：“江西德兴银山高约130-150米，矿床为低温热液，矿体多呈扁豆体，薄者2米，厚达20米，充填于千枚岩中并交代变质古火山岩，规模大，含银量特富，矿体上部出露地表，因而被古人充分进行露天开采。露采位于银山西南山坡上，沿矿脉由低向高向山坡直上，开凿一狭长的凹陷露天采场，走向为东西。”近年，市组织有关专家学者对银山古银矿遗存进行考察调查。考察调查所见，遗存在南山坞的1、2号塌陷区，其上部应是古代二大露采坑，其底部则是古代地下采场，由于地下被采空，故形成大塌陷坑。全封闭的露采坑大多呈椭圆形，长径约500米、短径约300米，这种露采坑矿体处于山脊中部。还有一种是矿体处于山坡，往往形成单壁壑沟式山坡露天矿。在仙人架板、十八脚均有这种垫堑沟式露采探槽，长120-100米，宽9-12米，深5-13米。
地下井深大：银山古银矿的地下开采距地表深达30-40米，采用竖井和平巷、斜巷联合开拓。井巷采场位于矿体内部，采掘方向沿矿体走向。当井巷开拓到纵深处时，往往形成地下主采场，高度一般都有3-8米，采场面积有的达50平方米以上。井巷和采场设计施工都在矿体内。采空区的布局方法采用宝塔形，即几个叠压的采空区，上面比下面大，在平面投影上，由西北往东南方向错位布置，避免完全重叠，形成下层采场的围岩成为上层采场的矿柱，其布局反映了唐宋工匠对于地下管理的认识处于一个很高水平。这样设计，有利于地下开拓规模进一步扩大，使地下回采工艺达到了新的水平。竖井有大中小型之别，大井筒直径达3米，深度达30-40米不等，井底两对壁有巷道延伸至地下深部采矿。
科学布局的地下开拓系统是古银山矿先进技术水平的体现。古银山矿的地下开拓方法灵活多样，适应了矿体地质构造，符合安全开采的要求。地下开拓系统主要是平巷、斜巷沿矿体走向开拓，常常在巷道的尽头开拓采场。为追踪富矿，往往根据矿脉走向，采用树枝状不规则矿洞挖取富矿，扩大采掘面。还有一种方法是当平巷或斜巷向前掘进一段后，开掘大的地下采场，采取留柱空场法，即房柱法采矿，以此最大限度地开采富矿带，并保证采空区的稳定性。
银山矿的布局及其设计思想在当时是先进的。矿山的平面布置结合了地形、地质条件和生产工艺要求，做到有利生产。古代矿山工业场地包括井架、井口棚、筛分场、选矿场、贮矿场、废石场以及工具制造场。当时矿工使用的瓷陶器有罐、壶、碗、灯等，主要是饮食器，大多在矿洞前废石堆内发现。同时还发现兽骨，竹火签头、木炭等，说明当时矿工大多数时间在作业区野外露餐。另外，从采集到的唐代青瓷器残件和宋代青白瓷残件的分布点判断，似乎可以看到唐宋时期矿区分布规律：唐代采区主要在银城洎水河沿的低山处，即南山坞一带；宋代矿区主要分布在路途更远的山腰中段以上。露采坑，唐代选择围岩含砂石土的封闭式椭圆形大坑。宋代则改为剥离比更少，含富矿的全裸露坚硬岩石矿，多采用长达百余米的探槽法。
银井
古代冶银场集中于矿山西北角的铁石山，冶炼场一带分布有水井群。宋太平兴国元年（976）设立的市银院即官府收购银矿石或银锭，核收银山税的专门机构也设于此。从《德兴县志》有关银城的古代城廓图看，旧时的官署机构，以及书院、寺庙、塔等城市地标性的建筑都在铁石山冶炼场一带。虽是明清建筑，但仍是历史传承地。后人为纪念邓公场创办者邓远而兴建的邓公祠在铁石山，北宋江南名楼聚远楼旧址亦在这一带。银山古银矿的开发，带来了城市的繁荣，德兴县城以银城为名就是最好的诠释。
03
社会价值
银山古银矿遗存是中国迄今所见保存矿山历史风貌和矿业遗迹最为丰富、规模最大、年代最为久远的银矿业遗存。银山古银矿规模不仅在国内首屈一指，在世界现存的银矿山中也是少见的。
在此，我们不妨将古银山矿及其遗存与欧州、亚州的著名古银矿及其遗存作一比较，看看银山古银矿及其遗存在世界银采冶业中的历史地位和价值。银山矿的始采年代约公元616年，时值盛唐时代。以采矿、冶炼为主，采用民采官收，官方监管制度。矿冶技术为露采和地下开采相结合，灰吹法炼银。生产环境与城镇关联，人文传说丰富，传说有神鹿。银山古银矿为唐代至北宋前期中国最大的银矿。值得一提的是，银山银矿至今还在正常生产。银山银采冶遗址是当今国内历史风貌和采冶遗迹最为丰富完整，规模最大、年代最为久远的古银采业遗存。德国的格拉斯拉尔银矿，始采于德意志王公时代（约公元968年），为御用矿山。今银矿周边存有古城和古今采银遗迹，环境与古城关联，传说有神马。格拉斯拉尔银矿遗址已被列入世界文化遗产。亚州的日本石见银矿，始采于江户时代（约公元1564年），遗存有古城和开采冶炼遗迹。使用灰吹法炼银，矿山属海岛矿山。石见银矿遗址近年亦被列入世界文化遗产。国内其它古银矿遗址，大多为明代遗存，少数为宋代遗存，规模和历史风貌的丰富和完整等方面均不及银山古银矿遗址。综上所述，银山古银矿是目前国内，乃至世界上已知的开采历史最长，规模最大的银矿之一；银山古银矿遗址是国内外罕见的古银采业遗存，是人类不可多得的历史文化遗产。
银山银矿遗址，位于德兴市银城街道天门山居委会南山坞至马脑坞一带。遗址总面积约2.14平方公里。采矿区有矿洞、巷道194处，另有大型露采坑、槽坑和大量废石堆积，地下开采深度达侵蚀基准面100米以下。国内外矿冶考古专家认为，银山采矿盛期为唐宋，它是目前中国开采时间最早、矿山规模最大、采冶技术最为先进的一处大型银矿遗址。采矿区保护范围：东至银城与苗圃山脊分水岭，南至南山坞正湾南面山脊，西至银山矿区北面山脚，北至马脑坞山脚。建设控制地带：遗址保护范围周围外延50米。2008年12月银山银矿遗址载入国家文物局编纂的文物普查专辑《2008年第三次全国文物普查重要新发现》。2013年5月3日，国务院公布第七批全国重点文物保护单位，银山银矿遗址列入。
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银山银矿遗址点多面广，矿井形式丰富。有横井、竖井、斜井、盲井等，采矿区与冶炼区齐全，矿渣堆积丰富。保存的矿冶遗迹宏伟壮观，地形地貌原始古朴。银山银矿遗址对研究我国银矿的开采与冶炼技术发展史，具有重要的历史价值、科学价值、社会价值。
01
历史价值
银山古银矿是唐宋时期的一座大型银矿山，是唐宋时期中国白银生产的重要基地。银山古银矿在此期间的白银产量史书记载颇多。《文献通考》卷十八记载：“贞观初，御史权万纪上言，宣、饶二州银大发，采之岁可得数百万缗。”《太平寰宇记》卷一○七记载：“总章二年（609），邑人邓远上列取银之利。上元二年（675）因置场监，令百姓任便采取，官司什二税之，其场即以邓公为名。”夏湘蓉、李仲钧、王根元编写的《中国古代矿业开发史》一书中评述：“岁产量就有十余万两之多。银山银矿的税率，有百分之七和百分之二十两种不同的记载。如按百分之七计算，元和初岁产银应为十七万两。又如包括德兴银山的十余万两在内，那么，饶州银山的年产量约占当时全国银产量的百分之五十九。”《太平广记》卷104《银山老人条》引《报应记》云：“采户逾万，并是草屋，延和中（712年）火发，万室皆尽。”据路甬祥主编的《中国古代金属矿和煤矿开采工程技术史》考证，《太平广记》中的“银山老人”乃饶州银山老人，即德兴一带。这里是唐代银产量最大的银矿区，民间的开采者竟达万户以上，足见当时民间采矿的兴盛和开采大势。《唐六典》卷20记：右藏署，“掌握邦国宝货之事”。列举唐产银地“饶、道、宜、永、安南、邕等州”，以饶州为首，则饶州首推银山。北宋至道三年（997），邓公场课银14.5万两。天禧五年（1021），以银山为主要产地的德兴县产银达88.3万两，为全国之首。北宋初期至天禧五年，银场有三监、三务、五十一场，饶州德兴邓公场位列诸矿之冠。正因为德兴采银业如此兴旺，到太平兴国元年特在德兴设市银院。综上所述，从唐代中期至北宋早期银山银矿一直是中国第一大银矿，引领风骚长达三百余年。
02
科学价值
唐宋时期的德兴银山银矿遗存表明，这是一座大型矿山，其规模和采矿冶炼技术均代表当时国内先进水平，在中国矿冶史上留下了浓墨重彩的一笔。
银山银矿具有当时的先进采冶水平，矿山开拓规模大，地下开拓系统乃至矿山整体布局科学合理。所谓开拓范围大，包括矿山规模大、露采规模大、地下井深大三个方面。
矿山规模大：《太平广记》载：“饶州银山，采户逾万”，矿山规模之大由此可见一斑。《元和郡县图志》言，银山每岁出银十余万两，收税山银千两。据历史数据统计，银山矿产出的白银相当元和时全国银产量的59%，宣宗时总额的28%。由此可见，银山矿作为唐王朝第一大银矿，其经济和政治地位举足轻重。
露采规模大：民国27年，江西省地质调查所地质学者夏湘蓉、刘辉泗来德兴调查地质和矿产资源，并依据调查所得编撰《德兴县矿产志》（载《江西地质调查所地质汇刊第3号》）。该志载述：“银山山高约130-150公尺，峰岗错出。其间古时之废井，虽历千年仍有遗迹可考，而废石沿山坡堆积，延长约二里，高达百公尺，犹可藉以推想昔日工程之伟大。银井位于县城东约半里，井旁为古时冶银处（昔称邓公场），炼渣堆积如山，遥望之一片黑色，面积约计达一方里以上。”银山采掘之历史，亘四百余年，产量之丰，可以想见。矿产志介绍了古银山银矿的露天开采情况：“银山在西南里许山坝上，有一狭长深沟，沿山坡直上，走向约为东西，因无路可通，未至近前观察，但其为古人沿矿脉露头作露天开掘之遗迹。”夏、刘两位地质学者认为，“银山之银矿，就矿山遗迹及历史记载考之，其藏量丰富，殊无足疑，第因采掘历史悠久，地面易采部分，殊已告罄。”卢本珊在《中国古代金属矿和煤矿开采工程技术史》一书中述及上世纪70年代所见银山古银矿遗存：“江西德兴银山高约130-150米，矿床为低温热液，矿体多呈扁豆体，薄者2米，厚达20米，充填于千枚岩中并交代变质古火山岩，规模大，含银量特富，矿体上部出露地表，因而被古人充分进行露天开采。露采位于银山西南山坡上，沿矿脉由低向高向山坡直上，开凿一狭长的凹陷露天采场，走向为东西。”近年，市组织有关专家学者对银山古银矿遗存进行考察调查。考察调查所见，遗存在南山坞的1、2号塌陷区，其上部应是古代二大露采坑，其底部则是古代地下采场，由于地下被采空，故形成大塌陷坑。全封闭的露采坑大多呈椭圆形，长径约500米、短径约300米，这种露采坑矿体处于山脊中部。还有一种是矿体处于山坡，往往形成单壁壑沟式山坡露天矿。在仙人架板、十八脚均有这种垫堑沟式露采探槽，长120-100米，宽9-12米，深5-13米。
地下井深大：银山古银矿的地下开采距地表深达30-40米，采用竖井和平巷、斜巷联合开拓。井巷采场位于矿体内部，采掘方向沿矿体走向。当井巷开拓到纵深处时，往往形成地下主采场，高度一般都有3-8米，采场面积有的达50平方米以上。井巷和采场设计施工都在矿体内。采空区的布局方法采用宝塔形，即几个叠压的采空区，上面比下面大，在平面投影上，由西北往东南方向错位布置，避免完全重叠，形成下层采场的围岩成为上层采场的矿柱，其布局反映了唐宋工匠对于地下管理的认识处于一个很高水平。这样设计，有利于地下开拓规模进一步扩大，使地下回采工艺达到了新的水平。竖井有大中小型之别，大井筒直径达3米，深度达30-40米不等，井底两对壁有巷道延伸至地下深部采矿。
科学布局的地下开拓系统是古银山矿先进技术水平的体现。古银山矿的地下开拓方法灵活多样，适应了矿体地质构造，符合安全开采的要求。地下开拓系统主要是平巷、斜巷沿矿体走向开拓，常常在巷道的尽头开拓采场。为追踪富矿，往往根据矿脉走向，采用树枝状不规则矿洞挖取富矿，扩大采掘面。还有一种方法是当平巷或斜巷向前掘进一段后，开掘大的地下采场，采取留柱空场法，即房柱法采矿，以此最大限度地开采富矿带，并保证采空区的稳定性。
银山矿的布局及其设计思想在当时是先进的。矿山的平面布置结合了地形、地质条件和生产工艺要求，做到有利生产。古代矿山工业场地包括井架、井口棚、筛分场、选矿场、贮矿场、废石场以及工具制造场。当时矿工使用的瓷陶器有罐、壶、碗、灯等，主要是饮食器，大多在矿洞前废石堆内发现。同时还发现兽骨，竹火签头、木炭等，说明当时矿工大多数时间在作业区野外露餐。另外，从采集到的唐代青瓷器残件和宋代青白瓷残件的分布点判断，似乎可以看到唐宋时期矿区分布规律：唐代采区主要在银城洎水河沿的低山处，即南山坞一带；宋代矿区主要分布在路途更远的山腰中段以上。露采坑，唐代选择围岩含砂石土的封闭式椭圆形大坑。宋代则改为剥离比更少，含富矿的全裸露坚硬岩石矿，多采用长达百余米的探槽法。
银井
古代冶银场集中于矿山西北角的铁石山，冶炼场一带分布有水井群。宋太平兴国元年（976）设立的市银院即官府收购银矿石或银锭，核收银山税的专门机构也设于此。从《德兴县志》有关银城的古代城廓图看，旧时的官署机构，以及书院、寺庙、塔等城市地标性的建筑都在铁石山冶炼场一带。虽是明清建筑，但仍是历史传承地。后人为纪念邓公场创办者邓远而兴建的邓公祠在铁石山，北宋江南名楼聚远楼旧址亦在这一带。银山古银矿的开发，带来了城市的繁荣，德兴县城以银城为名就是最好的诠释。
03
社会价值
银山古银矿遗存是中国迄今所见保存矿山历史风貌和矿业遗迹最为丰富、规模最大、年代最为久远的银矿业遗存。银山古银矿规模不仅在国内首屈一指，在世界现存的银矿山中也是少见的。
在此，我们不妨将古银山矿及其遗存与欧州、亚州的著名古银矿及其遗存作一比较，看看银山古银矿及其遗存在世界银采冶业中的历史地位和价值。银山矿的始采年代约公元616年，时值盛唐时代。以采矿、冶炼为主，采用民采官收，官方监管制度。矿冶技术为露采和地下开采相结合，灰吹法炼银。生产环境与城镇关联，人文传说丰富，传说有神鹿。银山古银矿为唐代至北宋前期中国最大的银矿。值得一提的是，银山银矿至今还在正常生产。银山银采冶遗址是当今国内历史风貌和采冶遗迹最为丰富完整，规模最大、年代最为久远的古银采业遗存。德国的格拉斯拉尔银矿，始采于德意志王公时代（约公元968年），为御用矿山。今银矿周边存有古城和古今采银遗迹，环境与古城关联，传说有神马。格拉斯拉尔银矿遗址已被列入世界文化遗产。亚州的日本石见银矿，始采于江户时代（约公元1564年），遗存有古城和开采冶炼遗迹。使用灰吹法炼银，矿山属海岛矿山。石见银矿遗址近年亦被列入世界文化遗产。国内其它古银矿遗址，大多为明代遗存，少数为宋代遗存，规模和历史风貌的丰富和完整等方面均不及银山古银矿遗址。综上所述，银山古银矿是目前国内，乃至世界上已知的开采历史最长，规模最大的银矿之一；银山古银矿遗址是国内外罕见的古银采业遗存，是人类不可多得的历史文化遗产。
陈东升：推荐我的新书《长寿时代》
泰康家园 作者:陈东升
泰康保险集团和中国嘉德创始人陈东升分享他看过的书、经历的事、见过的人，以及个人感悟与宏观思考。内容包括商业与艺术、长寿时代理论与实践、企业家精神和中国现代化等。
8月25日上午，在刚刚启用的泰康保险集团总部大厦报告厅，我第一次举办了自己的新书发布会。在《长寿时代》出版以前，我也出版过几本书，出版社让我签名、推书，我一概拒绝，能够卖多少就多少，想看的人看，不看的就不看。但是《长寿时代》这本书，我觉得有必要正式做一个推荐，我认为这不是一个企业的商业行为，确实是一个重大的问题。
发布会也有幸邀请到周其仁教授和张维迎教授两位我最尊敬的中国顶级经济学家，还有国务院发展研究中心社会发展研究部研究员冯文猛和中国社科院健康产业发展研究中心副主任陈秋霖两位养老领域、大健康领域的专家。这本书的推荐序作者之一、泰康之家·燕园最著名的居民钱理群先生，也通过连线的方式参加了新书发布会的论坛环节。会上我做了《关于长寿时代的认识和企业方案》的演讲，整理分享给大家。
01
- 长寿时代是人类自身的大变局 -
十多年前亚布力夏季分会在大理举行，我跟田溯宁散步的时候聊天。田溯宁是早期海外留学回国创业的代表，是海归派，也是网络派、高科技派。那次在大理古城聊天，我很兴奋，我提出来当时几个最热门的概念，全球化肯定是最热门的，互联网肯定是最热门的，气候变暖大家没有把它排列在一起，中国崛起那时候是官方，主要是郑必坚提和平崛起，民间大家觉得是国家的事，不太关注。所以我说全球化、互联网、气候变暖和中国崛起这四个问题影响未来的世界。我当时认为是一个平行关系，我觉得全球化、互联网、气候变暖是人类面对的问题，是大家共同的问题，中国崛起是一个结构平衡被打破的问题。
今天我又在思考它不是平行关系，而是逻辑关系。全球化和中国崛起是一个逻辑关系，科技进步、互联网和气候变暖是一个逻辑关系。
周其仁教授讲全球化，是一个高坝湖、一个低坝湖，水慢慢灌平的过程。我对全球化的认识，就是一个产品要素进行全球配置。为什么进入了跨国公司时代？就是这个产品要素进行全球配置，科技、专利、高端人才、零配件这些都好转移，但是普通劳动力、蓝领工人不好转移。所以矛盾就产生了。因为蓝领装配工人不能配置，所以跨国公司就要去找世界上劳动力最便宜，而且素质高，守纪律的地方。中国这三条都够，就成了世界工厂，基本所有产品的制造装配就来到中国。有了苹果的装配就构成了整个手机的产业链，才有小米。不管怎么样，倒过来也在印证周教授讲的两个大湖，今天再找（像中国这样的）第二个湖是挺难的。全球化的过程倒过来我们崛起了，美国的蓝领失去了工作。“特朗普现象”就是蓝领失业的现实带来的社会现象。所以全球化跟中国崛起是超级相关的逻辑。
第二个逻辑，为什么科技和气候变暖有关系？工业化就带来城市化，城市化带来人口的急剧增长、科技进步、经济繁荣，这300年就这个逻辑。蒸汽机发明、工业化、城市化、人口膨胀、科技进步、经济繁荣，走了300年，整个300年是建立在动用地球40亿年储备的化石能源。今天我们讲的信息时代，其实还是工业文明，就是消耗能源。所以我讲“双碳”和科技、气候变暖是一个逻辑。“双碳”就是对工业文明及其底层能源体系进行一次彻底颠覆，所以要用清洁能源，这是超级的产业变革机会，我也把它看成是一个生活方式、生产方式、文明方式的变革。2009年贵州举办生态文明贵阳国际论坛，请我做了第一届论坛的主题演讲，我提出人类文明一定从农业文明、工业文明进入生态文明，我今天更坚信未来要跨越到生态文明。生态文明就是“双碳”，就是清洁能源。 第三个逻辑，就是长寿时代与人类自身的大变局。因为做养老，这些年我看了很多书，有很多思考。人类真正进入文明就是定居，就有了农业和畜牧业。我们讲新石器文明就是农业文明开始，到工业革命前大概一万年人类数量没有增长多少，平均寿命也没有超过30岁。真正变化是从工业革命开始，从平均寿命不到30岁，现在预期寿命73岁了。人口数量从19世纪初的10亿，到现在也就200余年增加到77亿。前面讲工业化、城市化、人口膨胀、科技进步、经济繁荣这样一个逻辑，走到今天，最大的问题是30年、50年以后，人类总人口将出现负增长。今年中国就可能出现人口达峰，出生人口与死亡人口均衡，甚至可能是负数。日本是典型的长寿社会，人口已经连续11年负增长。我们过去老笑日本经济就是老龄化带来很大问题，今天回头来看，我们明天就是这样，这是不可抗拒的逻辑。
长寿时代最大的挑战就是未来30年、50年以后整个全球人口负增长。今天是日本负增长，韩国负增长，明天中国负增长，美国负增长，最后全球负增长。现在发达国家、发展中国家生育率都在下降。人是一切经济社会活动的基础，当人口出现负增长的时候，以前的增长逻辑就受到挑战。长寿社会提出来是基于这样的概念。
02
- 长寿时代百岁人生，人人带病长期生存 -
“长寿时代”这个词不是我发明的，但是作为一个社会现象，这本书是有价值的。当然我也定义什么是长寿时代，就是百岁人生即将来临，人人带病长期生存。《长寿时代》这本书主要是这两句话。过去活60岁是普遍现象，今天80岁是普遍现象，再过10年、20年，可能100岁是普遍现象。但是现在60岁以上75%的人都有一种慢病，慢病不是致命的，也不影响活动，就是每天要吃药，这就是带病生存。最重要还要改变一个生命尺度的认知，过去20岁是年轻人，40岁中年人，60岁老人。今天看到是30岁是年轻人，60岁是中年人，80岁才开始是老年人。生命尺度一变，就业结构所有都会变，就业结构一变，就业的压力、财富的创造（都会发生变化）。
长寿时代五大特征：低死亡率、低出生率、寿命延长、人口结构转变为柱状、65岁以上人口占比超过1/4。当长寿时代来临，百岁人生带病生存，对健康的需求以及健康费用的支出会大大增加，所以健康时代、财富时代随之而来；社会结构发生根本变化，长寿社会必然呼吁长寿经济。钱理群教授在我们燕园生活、写作，进行价值再创造，就是长寿经济的代表。所以长寿时代、健康时代、财富时代、长寿社会、长寿经济，这是一个结构。《长寿时代》这本书我其实是提出来一个结构，结构能够多深入不敢说，但是一个框架、一个结构已经成型。
这本书也带有知识普及的性质。比如财富时代主要是把关于退休金历史、不同国家筹资的方式等做了一个梳理。其实泰康的商业模式就是一种筹资模式，我们今天讲的医疗保险、养老保险的本质是筹资。泰康方案就是买我的保险，长寿时代这个钱放30年、50年，通过专业投资，通过复利现象积累一大笔资金，到老年的时候养老费充足，保证老年的幸福生活。长寿也有很多挑战，最怕贫穷的老人没法照顾，所以需要国家、企业和个人共同提供解决方案。这本书是我们结合自己的商业实践，提出来的长寿时代企业级解决方案，政府不去展开讨论。
当然很重要的就是认知的改变。我们经常讲老龄化，老龄化是消极的词，觉得老龄人口是社会的包袱。我认为这是用工业文明的价值观看问题。但是人类预期寿命增加，长寿时代到来是不可抗拒的，你对这个现象是消极看还是积极看，这是很大的问题。我当然是提倡积极看，这就把过去消极的人口理论体系解构了，积极的人口理论出来了。又导出了长寿经济、养老经济。所以这本书是一次系统性地把长寿时代作为一个大问题抛出来，有了一个框架结构。
同时研究长寿时代一定要研究日本。这次我们对日本进行了一个系统的研究。日本是人类社会第一个完整地、全面地进入长寿时代的国家。现在我对日本的兴趣比对美国兴趣大了好多，只要疫情结束，我会天天跑日本去研究它们。日本65岁以上老人占总人口的28.7%，日本人口今年退出了全球十大人口大国，还有预测说到本世纪末可能就会变成6000万还是5000万人口。因为他们生孩子的家庭少了，很多人不结婚，结婚了也不要孩子，家庭结构大大小型化。长寿时代把整个传统的社会、经济、政治、文化彻底解构。
03
- 泰康的商业向善：推动一场养老革命 -
中信出版集团认为是《长寿时代》是中国人自己原创商业思想体系的一本书，这句话我接受。10年前、20年前，中国人谈商业我是不看的。今天中国人谈商业、商业思想、企业管理，我是看的，因为我1992年下海创业，1996年公司到现在25年，联想40年、华为40年、万科40年，半个世纪经历了多少故事。我一直认为专业化是最重要的，是工业文明最大的成果。专业代表效率，效率是代表你的竞争能力，不是专业化的企业不可能是头部企业，头部企业一定是专业化的企业。当今天竞争激烈的时候，资源迅速在被消耗，资本效率在急剧下降。所以你赚的钱一定放在主业上，让效率更高。赚钱分散，别人不分散，你就会被击跨，这个击跨是逻辑规律的击跨，不是竞争击跨的，你赚钱分散了，主业的投入就不够了，竞争能力就不强了。我做医养，产业链纵向整合是专业化深耕，横向整合是多元化，横向是没有协同效应的。就是这些基本原理在支撑我。
医养就是民生。泰康2007年开始尝试进入养老产业，当年是模模糊糊，绝对没有想今天泰康的商业模式，就是觉得中国也会老龄化，还是要有远见。这次亚布力请王传福做了一个分享，他认为化石能源不可持续，新能源一定是方向，所以坚定做电动汽车。我也认为中国老龄化一定会到来，所以我今天布局，形成“长寿时代泰康方案”这样一个完整的认知了，未来一定是一个方向。方向走对，创新就像涓涓溪流汇成一个浩荡的大海，最终走向商业向善。
泰康保险集团25周年司庆我在琢磨商业向善，第一个层面叫不作恶，就是走正道，守底线；第二层叫不骄横，守本分，有边界；这两个都是最基本的层面。第三个层面是以人为本，就把西方人的客户是上帝，一切以客户为中心，把它更加道德化、社会化。商业不赚钱是不对的，但是商业的最终目的还是要为人服务，所以我觉得商业向善本质是以人为本、以生命为本。更高层次就是改变社会，我用了福特、乔布斯的例子，当然我们也有这个理想，我们希望在中国推动一场养老革命，未来让普通中产人群都能住燕园这样的高品质养老社区。
泰康家园 作者:陈东升
泰康保险集团和中国嘉德创始人陈东升分享他看过的书、经历的事、见过的人，以及个人感悟与宏观思考。内容包括商业与艺术、长寿时代理论与实践、企业家精神和中国现代化等。
8月25日上午，在刚刚启用的泰康保险集团总部大厦报告厅，我第一次举办了自己的新书发布会。在《长寿时代》出版以前，我也出版过几本书，出版社让我签名、推书，我一概拒绝，能够卖多少就多少，想看的人看，不看的就不看。但是《长寿时代》这本书，我觉得有必要正式做一个推荐，我认为这不是一个企业的商业行为，确实是一个重大的问题。
发布会也有幸邀请到周其仁教授和张维迎教授两位我最尊敬的中国顶级经济学家，还有国务院发展研究中心社会发展研究部研究员冯文猛和中国社科院健康产业发展研究中心副主任陈秋霖两位养老领域、大健康领域的专家。这本书的推荐序作者之一、泰康之家·燕园最著名的居民钱理群先生，也通过连线的方式参加了新书发布会的论坛环节。会上我做了《关于长寿时代的认识和企业方案》的演讲，整理分享给大家。
01
- 长寿时代是人类自身的大变局 -
十多年前亚布力夏季分会在大理举行，我跟田溯宁散步的时候聊天。田溯宁是早期海外留学回国创业的代表，是海归派，也是网络派、高科技派。那次在大理古城聊天，我很兴奋，我提出来当时几个最热门的概念，全球化肯定是最热门的，互联网肯定是最热门的，气候变暖大家没有把它排列在一起，中国崛起那时候是官方，主要是郑必坚提和平崛起，民间大家觉得是国家的事，不太关注。所以我说全球化、互联网、气候变暖和中国崛起这四个问题影响未来的世界。我当时认为是一个平行关系，我觉得全球化、互联网、气候变暖是人类面对的问题，是大家共同的问题，中国崛起是一个结构平衡被打破的问题。
今天我又在思考它不是平行关系，而是逻辑关系。全球化和中国崛起是一个逻辑关系，科技进步、互联网和气候变暖是一个逻辑关系。
周其仁教授讲全球化，是一个高坝湖、一个低坝湖，水慢慢灌平的过程。我对全球化的认识，就是一个产品要素进行全球配置。为什么进入了跨国公司时代？就是这个产品要素进行全球配置，科技、专利、高端人才、零配件这些都好转移，但是普通劳动力、蓝领工人不好转移。所以矛盾就产生了。因为蓝领装配工人不能配置，所以跨国公司就要去找世界上劳动力最便宜，而且素质高，守纪律的地方。中国这三条都够，就成了世界工厂，基本所有产品的制造装配就来到中国。有了苹果的装配就构成了整个手机的产业链，才有小米。不管怎么样，倒过来也在印证周教授讲的两个大湖，今天再找（像中国这样的）第二个湖是挺难的。全球化的过程倒过来我们崛起了，美国的蓝领失去了工作。“特朗普现象”就是蓝领失业的现实带来的社会现象。所以全球化跟中国崛起是超级相关的逻辑。
第二个逻辑，为什么科技和气候变暖有关系？工业化就带来城市化，城市化带来人口的急剧增长、科技进步、经济繁荣，这300年就这个逻辑。蒸汽机发明、工业化、城市化、人口膨胀、科技进步、经济繁荣，走了300年，整个300年是建立在动用地球40亿年储备的化石能源。今天我们讲的信息时代，其实还是工业文明，就是消耗能源。所以我讲“双碳”和科技、气候变暖是一个逻辑。“双碳”就是对工业文明及其底层能源体系进行一次彻底颠覆，所以要用清洁能源，这是超级的产业变革机会，我也把它看成是一个生活方式、生产方式、文明方式的变革。2009年贵州举办生态文明贵阳国际论坛，请我做了第一届论坛的主题演讲，我提出人类文明一定从农业文明、工业文明进入生态文明，我今天更坚信未来要跨越到生态文明。生态文明就是“双碳”，就是清洁能源。 第三个逻辑，就是长寿时代与人类自身的大变局。因为做养老，这些年我看了很多书，有很多思考。人类真正进入文明就是定居，就有了农业和畜牧业。我们讲新石器文明就是农业文明开始，到工业革命前大概一万年人类数量没有增长多少，平均寿命也没有超过30岁。真正变化是从工业革命开始，从平均寿命不到30岁，现在预期寿命73岁了。人口数量从19世纪初的10亿，到现在也就200余年增加到77亿。前面讲工业化、城市化、人口膨胀、科技进步、经济繁荣这样一个逻辑，走到今天，最大的问题是30年、50年以后，人类总人口将出现负增长。今年中国就可能出现人口达峰，出生人口与死亡人口均衡，甚至可能是负数。日本是典型的长寿社会，人口已经连续11年负增长。我们过去老笑日本经济就是老龄化带来很大问题，今天回头来看，我们明天就是这样，这是不可抗拒的逻辑。
长寿时代最大的挑战就是未来30年、50年以后整个全球人口负增长。今天是日本负增长，韩国负增长，明天中国负增长，美国负增长，最后全球负增长。现在发达国家、发展中国家生育率都在下降。人是一切经济社会活动的基础，当人口出现负增长的时候，以前的增长逻辑就受到挑战。长寿社会提出来是基于这样的概念。
02
- 长寿时代百岁人生，人人带病长期生存 -
“长寿时代”这个词不是我发明的，但是作为一个社会现象，这本书是有价值的。当然我也定义什么是长寿时代，就是百岁人生即将来临，人人带病长期生存。《长寿时代》这本书主要是这两句话。过去活60岁是普遍现象，今天80岁是普遍现象，再过10年、20年，可能100岁是普遍现象。但是现在60岁以上75%的人都有一种慢病，慢病不是致命的，也不影响活动，就是每天要吃药，这就是带病生存。最重要还要改变一个生命尺度的认知，过去20岁是年轻人，40岁中年人，60岁老人。今天看到是30岁是年轻人，60岁是中年人，80岁才开始是老年人。生命尺度一变，就业结构所有都会变，就业结构一变，就业的压力、财富的创造（都会发生变化）。
长寿时代五大特征：低死亡率、低出生率、寿命延长、人口结构转变为柱状、65岁以上人口占比超过1/4。当长寿时代来临，百岁人生带病生存，对健康的需求以及健康费用的支出会大大增加，所以健康时代、财富时代随之而来；社会结构发生根本变化，长寿社会必然呼吁长寿经济。钱理群教授在我们燕园生活、写作，进行价值再创造，就是长寿经济的代表。所以长寿时代、健康时代、财富时代、长寿社会、长寿经济，这是一个结构。《长寿时代》这本书我其实是提出来一个结构，结构能够多深入不敢说，但是一个框架、一个结构已经成型。
这本书也带有知识普及的性质。比如财富时代主要是把关于退休金历史、不同国家筹资的方式等做了一个梳理。其实泰康的商业模式就是一种筹资模式，我们今天讲的医疗保险、养老保险的本质是筹资。泰康方案就是买我的保险，长寿时代这个钱放30年、50年，通过专业投资，通过复利现象积累一大笔资金，到老年的时候养老费充足，保证老年的幸福生活。长寿也有很多挑战，最怕贫穷的老人没法照顾，所以需要国家、企业和个人共同提供解决方案。这本书是我们结合自己的商业实践，提出来的长寿时代企业级解决方案，政府不去展开讨论。
当然很重要的就是认知的改变。我们经常讲老龄化，老龄化是消极的词，觉得老龄人口是社会的包袱。我认为这是用工业文明的价值观看问题。但是人类预期寿命增加，长寿时代到来是不可抗拒的，你对这个现象是消极看还是积极看，这是很大的问题。我当然是提倡积极看，这就把过去消极的人口理论体系解构了，积极的人口理论出来了。又导出了长寿经济、养老经济。所以这本书是一次系统性地把长寿时代作为一个大问题抛出来，有了一个框架结构。
同时研究长寿时代一定要研究日本。这次我们对日本进行了一个系统的研究。日本是人类社会第一个完整地、全面地进入长寿时代的国家。现在我对日本的兴趣比对美国兴趣大了好多，只要疫情结束，我会天天跑日本去研究它们。日本65岁以上老人占总人口的28.7%，日本人口今年退出了全球十大人口大国，还有预测说到本世纪末可能就会变成6000万还是5000万人口。因为他们生孩子的家庭少了，很多人不结婚，结婚了也不要孩子，家庭结构大大小型化。长寿时代把整个传统的社会、经济、政治、文化彻底解构。
03
- 泰康的商业向善：推动一场养老革命 -
中信出版集团认为是《长寿时代》是中国人自己原创商业思想体系的一本书，这句话我接受。10年前、20年前，中国人谈商业我是不看的。今天中国人谈商业、商业思想、企业管理，我是看的，因为我1992年下海创业，1996年公司到现在25年，联想40年、华为40年、万科40年，半个世纪经历了多少故事。我一直认为专业化是最重要的，是工业文明最大的成果。专业代表效率，效率是代表你的竞争能力，不是专业化的企业不可能是头部企业，头部企业一定是专业化的企业。当今天竞争激烈的时候，资源迅速在被消耗，资本效率在急剧下降。所以你赚的钱一定放在主业上，让效率更高。赚钱分散，别人不分散，你就会被击跨，这个击跨是逻辑规律的击跨，不是竞争击跨的，你赚钱分散了，主业的投入就不够了，竞争能力就不强了。我做医养，产业链纵向整合是专业化深耕，横向整合是多元化，横向是没有协同效应的。就是这些基本原理在支撑我。
医养就是民生。泰康2007年开始尝试进入养老产业，当年是模模糊糊，绝对没有想今天泰康的商业模式，就是觉得中国也会老龄化，还是要有远见。这次亚布力请王传福做了一个分享，他认为化石能源不可持续，新能源一定是方向，所以坚定做电动汽车。我也认为中国老龄化一定会到来，所以我今天布局，形成“长寿时代泰康方案”这样一个完整的认知了，未来一定是一个方向。方向走对，创新就像涓涓溪流汇成一个浩荡的大海，最终走向商业向善。
泰康保险集团25周年司庆我在琢磨商业向善，第一个层面叫不作恶，就是走正道，守底线；第二层叫不骄横，守本分，有边界；这两个都是最基本的层面。第三个层面是以人为本，就把西方人的客户是上帝，一切以客户为中心，把它更加道德化、社会化。商业不赚钱是不对的，但是商业的最终目的还是要为人服务，所以我觉得商业向善本质是以人为本、以生命为本。更高层次就是改变社会，我用了福特、乔布斯的例子，当然我们也有这个理想，我们希望在中国推动一场养老革命，未来让普通中产人群都能住燕园这样的高品质养老社区。
房价几乎全球最贵，会重蹈日本覆辙吗？
过去三十年，如果要票选一个中国最牛行业，房地产一定是得票最高的那一个。从上世纪90年代住房改革开始，中国的房地产走出了一轮超级大牛市。在房地产崛起的三十年里，无数的人指责房地产是泡沫，甚至是全球最大的泡沫，但是中国的房价毫不理会、一路上涨，让唱空者都被狠狠地打了脸，不管你是业内资深人士还是全球顶尖学者，中国的房地产市场专治各种不服。
2004年有一篇很有名的文章，叫作《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》，听这题目很像是某些自媒体的阴谋论，但其实这是时任摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠先生的文章。
谢国忠先生是麻省理工的经济学博士，曾经准确地预言了90年代末的亚洲金融危机。他从2004年开始就一直唱空中国房地产，但中国的房地产不仅没有崩溃，反而在接下来的十几年里暴涨十几倍。
有了谢国忠先生的前车之鉴，越来越没有人敢和中国的房地产对着干，市场逐渐走向了另一个极端：就是无理由地看多房地产。但越来越多的迹象表明，伴随着市场的变化，这种线性思维和十几年前看空中国房地产一样荒唐，因为这次真的不一样。
2016年是一个关键的转折点。中央在年底的中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”，这可能成为影响未来三十年房地产的里程碑式事件。
如果说1998年停止福利实物分房、实行住房制度改革拉开了中国房地产盛宴的序幕，那么2016年的房住不炒基本就相当于给这场盛宴划上了句号。
2016年提出房住不炒以来，中央对房地产进行了史无前例的严格调控，京沪深这样的核心城市甚至出现了暂停25年以上房贷这样的罕见政策。
这让曾经被认为会永远涨下去的京沪深房价也出现了松动。连北京城区的房价都平均下跌了10%以上，非核心区域的跌幅更是超过30%，历史上北京的房价不是没有调整过，但几乎没有超过两年，而这次调整已经持续了三年以上。
事实胜于雄辩，这次真的不一样了，有三个原因。
第一个是人口的变化，这是最核心的原因。房地产销售经常拿一位著名经济学家的“六个钱包买房”理论来鼓动大家买房，但你仔细想想这恰恰是房地产最危险的地方。
所谓六个钱包，就是双方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷六家合起来给一对小夫妻买房，这是过去二十年很多家庭买房的真实写照。但往长期看，这种倒金字塔结构会逐渐反过来，六个钱包买房会逐渐变成六套房子供一家人，而那个时候，房子就真的不值钱了。
买房的第一大刚需来自结婚的年轻人，中国的结婚登记人数在2013年就已经见顶，七年时间已经从最高点的1346万对下降到2020年的813万对，而且不出意外未来十年还会持续下降。
很多人说是年轻人不爱结婚了，其实这不是主因，最主要的是没有那么多需要结婚的适龄年轻人了。结婚的主力是20-30岁人口，2013年之前的十年这部分人口增长了近6000万，而2013年之后这几年已经减少了近5000万。
从另一个角度来看会更直观。从60后到90后，每一代人口数都超过2亿，最多的是60后和80后，都超过2.2亿，但从90后开始人口已经开始加速下降，90后比80后少了1000多万，00后比90后少了近5000万，10后虽然放开了二胎，但依然比00后少。现在买房的主力是90后，需求已经开始下降，未来十年当00后开始买房的时候，这个需求下滑得会更明显。
第二个是存量的变化。房价之所以能持续上涨，房地产之所以能那么暴利，很多人说是需求大，其实并不对。你看看家里的冰箱电视洗衣机，需求比房子大得多，但这么多年不仅不涨价，反而更便宜了，原因就在于这些家电的供给端不稀缺，而房地产是供给端极度稀缺，受到土地供应的限制，房子不是你想建就能建，所以过去中国的房子总是供不应求的。但是经过三十年的房地产大开发，我们的住房存量已经趋于饱和。
按照央行2019年发布的数据，96.0%的城镇居民家庭已经有房了，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房达到1.5套。也就是说，大部分人并不缺房子住。
可能会有年轻人跳出来反对，说我们在大城市买不起房，但这只是结构性的，有的人在京沪深没房，但在其他城市可能还有多套房子，总之全国平均下来中国人确实已经不缺房子了。
第三个是政策的变化。中央过去对房地产的定位是鼓励发展的，甚至是直接把房地产定位为“国民经济的支柱产业”。虽然后来一直在喊转型，但直到2016年之前，房地产的政策都是相对友好的，每一次房地产和经济下行的时候，房地产政策都会明显的放松，比如2014年经济快要破7时，就连续出台930和330新政，刺激房地产发展。
过去三十年，如果要票选一个中国最牛行业，房地产一定是得票最高的那一个。从上世纪90年代住房改革开始，中国的房地产走出了一轮超级大牛市。在房地产崛起的三十年里，无数的人指责房地产是泡沫，甚至是全球最大的泡沫，但是中国的房价毫不理会、一路上涨，让唱空者都被狠狠地打了脸，不管你是业内资深人士还是全球顶尖学者，中国的房地产市场专治各种不服。
2004年有一篇很有名的文章，叫作《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》，听这题目很像是某些自媒体的阴谋论，但其实这是时任摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠先生的文章。
谢国忠先生是麻省理工的经济学博士，曾经准确地预言了90年代末的亚洲金融危机。他从2004年开始就一直唱空中国房地产，但中国的房地产不仅没有崩溃，反而在接下来的十几年里暴涨十几倍。
有了谢国忠先生的前车之鉴，越来越没有人敢和中国的房地产对着干，市场逐渐走向了另一个极端：就是无理由地看多房地产。但越来越多的迹象表明，伴随着市场的变化，这种线性思维和十几年前看空中国房地产一样荒唐，因为这次真的不一样。
2016年是一个关键的转折点。中央在年底的中央经济工作会议中首次提出“房住不炒”，这可能成为影响未来三十年房地产的里程碑式事件。
如果说1998年停止福利实物分房、实行住房制度改革拉开了中国房地产盛宴的序幕，那么2016年的房住不炒基本就相当于给这场盛宴划上了句号。
2016年提出房住不炒以来，中央对房地产进行了史无前例的严格调控，京沪深这样的核心城市甚至出现了暂停25年以上房贷这样的罕见政策。
这让曾经被认为会永远涨下去的京沪深房价也出现了松动。连北京城区的房价都平均下跌了10%以上，非核心区域的跌幅更是超过30%，历史上北京的房价不是没有调整过，但几乎没有超过两年，而这次调整已经持续了三年以上。
事实胜于雄辩，这次真的不一样了，有三个原因。
第一个是人口的变化，这是最核心的原因。房地产销售经常拿一位著名经济学家的“六个钱包买房”理论来鼓动大家买房，但你仔细想想这恰恰是房地产最危险的地方。
所谓六个钱包，就是双方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷六家合起来给一对小夫妻买房，这是过去二十年很多家庭买房的真实写照。但往长期看，这种倒金字塔结构会逐渐反过来，六个钱包买房会逐渐变成六套房子供一家人，而那个时候，房子就真的不值钱了。
买房的第一大刚需来自结婚的年轻人，中国的结婚登记人数在2013年就已经见顶，七年时间已经从最高点的1346万对下降到2020年的813万对，而且不出意外未来十年还会持续下降。
很多人说是年轻人不爱结婚了，其实这不是主因，最主要的是没有那么多需要结婚的适龄年轻人了。结婚的主力是20-30岁人口，2013年之前的十年这部分人口增长了近6000万，而2013年之后这几年已经减少了近5000万。
从另一个角度来看会更直观。从60后到90后，每一代人口数都超过2亿，最多的是60后和80后，都超过2.2亿，但从90后开始人口已经开始加速下降，90后比80后少了1000多万，00后比90后少了近5000万，10后虽然放开了二胎，但依然比00后少。现在买房的主力是90后，需求已经开始下降，未来十年当00后开始买房的时候，这个需求下滑得会更明显。
第二个是存量的变化。房价之所以能持续上涨，房地产之所以能那么暴利，很多人说是需求大，其实并不对。你看看家里的冰箱电视洗衣机，需求比房子大得多，但这么多年不仅不涨价，反而更便宜了，原因就在于这些家电的供给端不稀缺，而房地产是供给端极度稀缺，受到土地供应的限制，房子不是你想建就能建，所以过去中国的房子总是供不应求的。但是经过三十年的房地产大开发，我们的住房存量已经趋于饱和。
按照央行2019年发布的数据，96.0%的城镇居民家庭已经有房了，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房达到1.5套。也就是说，大部分人并不缺房子住。
可能会有年轻人跳出来反对，说我们在大城市买不起房，但这只是结构性的，有的人在京沪深没房，但在其他城市可能还有多套房子，总之全国平均下来中国人确实已经不缺房子了。
第三个是政策的变化。中央过去对房地产的定位是鼓励发展的，甚至是直接把房地产定位为“国民经济的支柱产业”。虽然后来一直在喊转型，但直到2016年之前，房地产的政策都是相对友好的，每一次房地产和经济下行的时候，房地产政策都会明显的放松，比如2014年经济快要破7时，就连续出台930和330新政，刺激房地产发展。
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