南京会计培训机构，做管理会计，得学会从3种不同视角看成本管控
做管理会计，得学会从3种不同视角看成本管控
传统会计看待成本管控，容易站在员工的对立面，陷入“卡申请”“卡报销”的认识误区。事实上，优化成本并不是无效地节约，而是有效地花钱。因此，管理会计人员需学会用多元的视角来看问题，才能发现过去的局限，才能和老板找到契合点。
1企业竞争的决胜关键
在讨论企业成本管控时，企业必须明确一个问题：钱是赚来的，还是省来的？
例如，某企业的人力成本占其总营收的20%，税前利润率为10%。当产品售价为100元时，其税前利润为10元，人力成本为20元，其他成本为70元。假设所有成本费用均随产品的价格而变动，那么，如果企业想将税前利润率提高10%，也即税前利润增加至11元，该如何做呢？
①产品售价提升10%，至110元，此时，税前利润为11元，但人力成本也随之上升至22元，其他成本上升至77元。
②人力成本降低5%，至19元，此时，产品售价及其他成本均不变，但税前净利润却可达到11元。
伴随着市场竞争进入微利时代，企业想要通过提升产品售价来增加利润，无疑面临着巨大的市场压力。此时，通过成本控制，则能够在售价不变甚至更低的前提下，获得更高的利润。
正是因此，在当今时代，成本优势成为企业竞争的决胜关键。
在这种局面下，企业要建立成本优势，就要科学、全面地看待企业成本。有效的成本分析，是企业赢得市场竞争优势的基本要素。不完善的成本分析会导致企业因单纯地压缩成本而丧失活力；科学合理的成本分析，则能帮助企业掌握成本构架并构建控制系统，从根本上改善企业的成本状况。一般而言，分析企业的成本可以从3种视角出发，如上图。
2会计视角的成本
从会计视角来看，成本是直接影响企业利润的各项支出，是利润的减项。因此，会计视角的成本分析主要需要关注利润表，
会计视角的成本，可以理解为“营业总成本”，主要包含产品成本，销售费用、管理费用、财务费用等期间费用，以及其他成本费用和税金。尤其需要关注的就是主营业务成本概念。主营业务成本，是指企业销售商品、提供劳务等经营性活动所发生的成本。企业一般在确认销售商品、提供劳务等主营业务收入时，或在月末将已销售商品、已提供劳务的成本转入主营业务成本。
(1）分析方法
在大多数行业，主营业务成本都是利润表中最大的减项，因此需要企业经营管理者重点分析把握：首先明确主营业务成本的构成和各部分比例，再逐项判断主要成本构成的变化趋势。
（2）核算方法
从会计核算来看，不同行业的主营业务成本都存在多种计算方法，每种计算方法的计算结果也有所区别，因此，经营管理者需要对此有一定的了解。例如，一般的批发销售企业在计算主营业务成本时，应按商品进货原价记账。而在结转销售成本时，则可以选择采用先进先出法、月末一次加权平均法、移动加权平均法、个别计价法、后进先出法、毛利率法等方法。
3管理视角的成本
从管理视角来看，成本是广义的概念，是企业经济资源的各种耗费。因此，管理视角的成本分析不仅要关注利润表，还需关注资产负债表。只有如此，企业才能弄清楚“钱花到哪了”，
企业运营的成本支出，除了利润表中影响利润的各个项目之外，还存在多个项目与利润不直接相关，因此，需要通过资产负债表进行分析，如存货、在建工程、固定资产等。
（1）存货
存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等，包括各类材料、在产品、半成品、产成品或库存商品以及包装物、低值易耗品、委托加工物资等。
一般情况下，企业的存货包括下列3种类型的有形资产。
①在正常经营过程中存储以备出售的存货。这是指企业在正常的经营过程中持有的处于待销状态的各种物品，如工业企业的库存产成品及商品流通企业的库存商品。
②为了最终出售正处于生产过程中的存货。这是指为了最终出售但目前处于生产加工过程的各种物品，如工业企业的在产品、半成品以及委托加工物资等。
③为了生产供销售的商品或提供服务以备消耗的存货。这是指企业为生产产品或提供劳务耗用而储备的各种原材料、燃料、包装物、低值易耗品等。
（2）在建工程
在建工程是指企业固定资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程一般分为自营在建工程和外包在建工程两类，前者由企业自行购买用料、自行施工并管理，后者则通过签订合同外包给其他工程队或单位建造。
“在建工程”科目的核算，需要注意以下3个要点。
①本科目核算企业基础建设、技术改造等在建工程发生的价值。企业与固定资产有关的后续支出，包括固定资产发生的日常修理费、大修理费用、更新改造支出、房屋的装修费用等，满足固定资产准则规定的固定资产确认条件的，也在本科目核算；没有满足固定资产确认条件的，应在“管理费用”科目核算，不在本科目核算。
②本科目应当按照“建筑工程”“安装工程”“在安装设备”“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值的，应在本科目设置“在建工程减值准备”明细科目进行核算。
③本科目的期末借方余额，反映企业尚未完工的在建工程的价值。
（3）固定资产
固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。根据《企业会计准则第4号——固定资产》，固定资产的确认需要符合以下条件。
①固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：
a.为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
b.使用寿命超过一个会计年度。其中，使用寿命是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
②固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
a.与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
b.该固定资产的成本能够可靠地计量。
③固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
④与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
4经济视角的成本
从经济视角来看，成本不仅是企业经济资源的耗费，也包括资源使用的低效率。因此，企业必须引入机会成本的概念，看清企业付出的低效率成本13182870214 https://t.cn/RAke1BY
做管理会计，得学会从3种不同视角看成本管控
传统会计看待成本管控，容易站在员工的对立面，陷入“卡申请”“卡报销”的认识误区。事实上，优化成本并不是无效地节约，而是有效地花钱。因此，管理会计人员需学会用多元的视角来看问题，才能发现过去的局限，才能和老板找到契合点。
1企业竞争的决胜关键
在讨论企业成本管控时，企业必须明确一个问题：钱是赚来的，还是省来的？
例如，某企业的人力成本占其总营收的20%，税前利润率为10%。当产品售价为100元时，其税前利润为10元，人力成本为20元，其他成本为70元。假设所有成本费用均随产品的价格而变动，那么，如果企业想将税前利润率提高10%，也即税前利润增加至11元，该如何做呢？
①产品售价提升10%，至110元，此时，税前利润为11元，但人力成本也随之上升至22元，其他成本上升至77元。
②人力成本降低5%，至19元，此时，产品售价及其他成本均不变，但税前净利润却可达到11元。
伴随着市场竞争进入微利时代，企业想要通过提升产品售价来增加利润，无疑面临着巨大的市场压力。此时，通过成本控制，则能够在售价不变甚至更低的前提下，获得更高的利润。
正是因此，在当今时代，成本优势成为企业竞争的决胜关键。
在这种局面下，企业要建立成本优势，就要科学、全面地看待企业成本。有效的成本分析，是企业赢得市场竞争优势的基本要素。不完善的成本分析会导致企业因单纯地压缩成本而丧失活力；科学合理的成本分析，则能帮助企业掌握成本构架并构建控制系统，从根本上改善企业的成本状况。一般而言，分析企业的成本可以从3种视角出发，如上图。
2会计视角的成本
从会计视角来看，成本是直接影响企业利润的各项支出，是利润的减项。因此，会计视角的成本分析主要需要关注利润表，
会计视角的成本，可以理解为“营业总成本”，主要包含产品成本，销售费用、管理费用、财务费用等期间费用，以及其他成本费用和税金。尤其需要关注的就是主营业务成本概念。主营业务成本，是指企业销售商品、提供劳务等经营性活动所发生的成本。企业一般在确认销售商品、提供劳务等主营业务收入时，或在月末将已销售商品、已提供劳务的成本转入主营业务成本。
(1）分析方法
在大多数行业，主营业务成本都是利润表中最大的减项，因此需要企业经营管理者重点分析把握：首先明确主营业务成本的构成和各部分比例，再逐项判断主要成本构成的变化趋势。
（2）核算方法
从会计核算来看，不同行业的主营业务成本都存在多种计算方法，每种计算方法的计算结果也有所区别，因此，经营管理者需要对此有一定的了解。例如，一般的批发销售企业在计算主营业务成本时，应按商品进货原价记账。而在结转销售成本时，则可以选择采用先进先出法、月末一次加权平均法、移动加权平均法、个别计价法、后进先出法、毛利率法等方法。
3管理视角的成本
从管理视角来看，成本是广义的概念，是企业经济资源的各种耗费。因此，管理视角的成本分析不仅要关注利润表，还需关注资产负债表。只有如此，企业才能弄清楚“钱花到哪了”，
企业运营的成本支出，除了利润表中影响利润的各个项目之外，还存在多个项目与利润不直接相关，因此，需要通过资产负债表进行分析，如存货、在建工程、固定资产等。
（1）存货
存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等，包括各类材料、在产品、半成品、产成品或库存商品以及包装物、低值易耗品、委托加工物资等。
一般情况下，企业的存货包括下列3种类型的有形资产。
①在正常经营过程中存储以备出售的存货。这是指企业在正常的经营过程中持有的处于待销状态的各种物品，如工业企业的库存产成品及商品流通企业的库存商品。
②为了最终出售正处于生产过程中的存货。这是指为了最终出售但目前处于生产加工过程的各种物品，如工业企业的在产品、半成品以及委托加工物资等。
③为了生产供销售的商品或提供服务以备消耗的存货。这是指企业为生产产品或提供劳务耗用而储备的各种原材料、燃料、包装物、低值易耗品等。
（2）在建工程
在建工程是指企业固定资产的新建、改建、扩建，或技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程一般分为自营在建工程和外包在建工程两类，前者由企业自行购买用料、自行施工并管理，后者则通过签订合同外包给其他工程队或单位建造。
“在建工程”科目的核算，需要注意以下3个要点。
①本科目核算企业基础建设、技术改造等在建工程发生的价值。企业与固定资产有关的后续支出，包括固定资产发生的日常修理费、大修理费用、更新改造支出、房屋的装修费用等，满足固定资产准则规定的固定资产确认条件的，也在本科目核算；没有满足固定资产确认条件的，应在“管理费用”科目核算，不在本科目核算。
②本科目应当按照“建筑工程”“安装工程”“在安装设备”“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值的，应在本科目设置“在建工程减值准备”明细科目进行核算。
③本科目的期末借方余额，反映企业尚未完工的在建工程的价值。
（3）固定资产
固定资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。根据《企业会计准则第4号——固定资产》，固定资产的确认需要符合以下条件。
①固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：
a.为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
b.使用寿命超过一个会计年度。其中，使用寿命是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。
②固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
a.与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
b.该固定资产的成本能够可靠地计量。
③固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
④与固定资产有关的后续支出，符合本准则第四条规定的确认条件的，应当计入固定资产成本；不符合本准则第四条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
4经济视角的成本
从经济视角来看，成本不仅是企业经济资源的耗费，也包括资源使用的低效率。因此，企业必须引入机会成本的概念，看清企业付出的低效率成本13182870214 https://t.cn/RAke1BY
上午八点半#乌龙巷社区# 陈玉洋在社区整理出租房屋信息，程登选协助双龙寺辅警搬办公室，十点到中高风险地区返随人员家中进行居家监测，十一点在辖区入户走访，宣传电信诈骗防范知识，提醒居民防火防盗。下午三点和龚主任一起到政府11栋西单元处理一起因安装电梯产生的矛盾纠纷，后协助社区排查中高风险地区的返随人员并送入隔离酒店。 https://t.cn/RJ7YlEl
杭州君成投资管理有限公司：实物期权法在房地产投资的作用
１传统ＤＣＦ法与实物期权法的对比
传统折现现金流量法（以下简称ＤＣＦ）的核心评价理念是把各期净现金流按照某一确定的风险折现率（高风险高折现率）折现，以净现值（ＮＰＶ）的大小反映项目的价值[2].在决策分析时，若ＮＰＶ＞０，则投资被允许；反之，投资无意义.长期以来，传统ＤＣＦ法凭借其操作简单，易于理解的优势被运用到了不同的投资领域.但这是一种刚性决策法，即企业只能在“即刻投资，经营到底”和“从此放弃，永不考虑”中选择.换言之，决策者只能坐视环境的变化，而不能采取任何行动；此外，该法以项目稳定运行，且每期现金流能够被准确估计为评价前提.由资本资产定价模型（ＣＡＰＭ）和资产的加权平均成本（ＷＡＣＣ）法确定的风险系数在项目的整个寿命期内都适用，即投资的内外环境基本不变，各项目间无关联性可言.事实上，随着项目的开展，管理者会不断获取新的信息，对未来的不确定性被逐渐削减，风险也随之降低，最初计算的风险系数显然已不再适用；当市场变化时，决策者定会积极应对，绝非坐以待毙；前期投资很可能是为企业后期发展铺路.因此，在对不确定环境中的复杂项目进行评价时传统ＤＣＦ法存在很大的隐患，它忽略了管理柔性价值，使得项目价值被低估，促使决策者做出错误的判断，丧失了大量的投资机会.Ｍｙｅｒｓ（１９８４）提出的实物期权（ｒｅａｌｏｐｔｉｏｎｓ）方法，已成为柔性价值分析的标准工具.近三十年来，实物期权定价理论被运用于不同的投资决策领域[3]，如研发项目、自然资源开采（如石油、天然气）、战略兼并、跨国投资、技术创新等.该理论为人们对不确定性较高的复杂环境下的项目决策分析提供了新的思路，它承认经营柔性价值，认为未来的不确定性会提升项目价值.这一理论认为项目价值由两部分构成：①项目未来各年净现金流量的折现值，即传统ＤＣＦ法下的ＮＰＶ；②项目中所包含的各种灵活性价值.即项目的全部价值ＥＮＰＶ＝ＮＰＶ（传统ＤＣＦ法）＋期权溢价（各种灵活性价值）.传统ＤＣＦ法与实物期权定价方法的对比如表１所示.
２房地产投资中蕴含的实物期权
房地产开发由可行性研究、开发建设、经营销售三个阶段构成，往往为多阶段投资[4].投资环境的复杂性让每个环节都充满了不确定性，这给予管理者极大的自主空间，管理灵活性大.因此，将实物期权理论与传统评价方法相结合，可以得到更加科学、合理的结论.房地产开发每个阶段蕴含的实物期权类型（图１）如下.１）等待投资期权（ｏｐｔｉｏｎｔｏｄｅｆｅｒｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ）当掌握有价值的资源时，管理者根据市场情况选择等待或延迟投资的权利.在可行性研究阶段，决策者会在市场发生重大不利变化时，行驶延迟期权以便更好地利用资源[5].２）灵活性期权（fｌｅｘｉｂｉｌｉｔｙoｐｔｉｏｎｓ，又叫柔性期权）管理者根据不同情景对投资规模进行调整，包括扩张、收缩和停止.在投资建设阶段，若企业的资金链出现问题或物价上涨，开发商可以选择终止项目以避免更大的损失（终止期权），或减少资金投入，缩小开发规模（收缩期权）；若一期项目预售火爆，那么开发商可以在现有规模的基础上投资二期、三期项目，扩大投资规模（扩张期权）.３）转换期权（ｏｐｔｉｏｎｔｏｓｗｉｔｃｈｔｏｕｓｅ）管理者根据市场需求对产出类型做出调整的权利[6鄄7].在销售经营阶段，开发商可能会在销售的过程中根据消费者的消费水平将销售转为出租.当然，这种转换期权也有可能出现在投资建设期，如将原定的写字楼改为商品房建设.因此，这些期权实际上并没有明确的界限.在房地产投资的整个过程中，它们是相互包含，彼此影响的关系.
３案例分析
深圳Ａ公司是一个颇具实力的房地产开发公司.目前该公司决定在昆明的老教学区周边投资建设高档住宅小区.该项目分为两期，且每期为多阶段投资，以防止过度投资造成企业资金周转困难.决策时点为２０１０年末.投资情况及预计收入情况如表２.3.1传统净现值ＮＰＶ法因为该项目的投资额是已经确定的，故采用无风险折现率ｉ１＝５％（同期政府债券利率）；对于未来现金流入量的估计由于受到外在各种因素的影响，故存在较大的不确定性，采用风险折现率ｉ２＝２０％（投资商要求的最低必要报酬率）.根据公式（１）进行计算，计算结果如表３所示.NPV=ni=0移It（1+ｉ１）t-ni=0移Qt（1+ｉ2）t，（１）式中：It代表第t年的现金投入量，Qt代表第t年的现金流入量.3.2实物期权法传统方法在计算时，只考虑项目带来的现金流入量，忽略了两期项目之间的关联性.一期项目在为企业带来现金的同时，还赋予企业扩张的机会，扩张期权是有价值的.采用期权理论进行分析.从本质上说，实物期权定价方法是将金融期权定价理论运用到实物投资领域，两者的计算原理基本一样，但公式中各变量的含义有所不同.结合房地产开发项目的特点，我们将公式中各参数的含义做如下对比（如表４）.用实物期权理论进行项目决策的关键是要准确识别期权类型，然后选择合适的定价模型，以保证结果的准确与合理.房地产项目价值因外界环境的改变而变化.因此我们采用Ｂlack-Scholes期权定价模型进行计算.计算公式：C=S•N（d1）-X•e-rT•N（d2）；（２）d1=lnSX+r+σ222Tσ姨T，d2=d1-σ姨T.（３）３．2.１求波动率σ波动率的获取方法有两种：①类比法；②主因素分析法.计算公式：ui=lnpipi-12；琢=1n-1ni=1移u2i-1n（n-1）ni=1移ui22姨，i=1，2，3，…，n；琢*=琢/姨m.（４）其中：n是所取样本的个数；ui是第i年标的资产的收益率；pi是第i期房屋销售均价；琢是ui的标准差；m是以年为单位表示的每个观察数据之间的固定时间间隔；琢*是年波动率σ的估计值.由于房地产项目在开发过程中不确定因素比较多，风险大，故σ一般取３５％.３．２.2求扩张期权价值企业的决策时点是２０１０年末，当２年后即２０１２年末，企业可以根据未来现金流入量现值之和与投资额的大小关系，做出是否执行二期项目的决策.因此，二期项目的执行相当于是一个期限为２年，价值为９８９８．２４万元的扩张期权，标的资产的当前价值为９０００．０８９１万元.利用公式（３）有：d1=ln6815.447981.482+0.05+0.35222×20.35姨2=ln6815.447239.200.35姨2+0.35姨22=0.1256；d2=0.1256-0.35姨2=-0.3694.经查表可得，N（d1）=N（0.1256）=0.5517，N（d2）=1-N（0.3694）=0.3557.则扩张期权价值C=6815.44×0.5517-7239.20×0.3557=1185.09万元.通过分析，如果不考虑期权价值：一期项目的价值为-２１１．８２万元，我们将其视为企业获得二期项目开发选择权的成本；一期项目给予企业是否进行二期项目的扩张选择权，其价值为１１８５．０９万元；如果考虑期权价值：一期项目净现值为１１８５．０９－２１１．８２=９７３．２７万元.因此，企业开发此项目是可行的.
４结语
在房地产投资领域，运用实物期权方法不仅弥补了传统ＤＣＦ法的不足，也为房地产投资决策分析提供了新的思路，有助于投资者对房地产项目进行更科学的评估.目前，房地产业的竞争日趋激烈，投资环境的不确定性因素日益增多.近年来，我国政府相继出台了一系列控制房价的政策.因此，实物期权方法在房地产投资决策中还需更多的实践和验证.随着计算机技术的发展，以及数学知识的不断完善，相信实物期权分析方法在房地产投资领域会有更广阔的应用前景.
１传统ＤＣＦ法与实物期权法的对比
传统折现现金流量法（以下简称ＤＣＦ）的核心评价理念是把各期净现金流按照某一确定的风险折现率（高风险高折现率）折现，以净现值（ＮＰＶ）的大小反映项目的价值[2].在决策分析时，若ＮＰＶ＞０，则投资被允许；反之，投资无意义.长期以来，传统ＤＣＦ法凭借其操作简单，易于理解的优势被运用到了不同的投资领域.但这是一种刚性决策法，即企业只能在“即刻投资，经营到底”和“从此放弃，永不考虑”中选择.换言之，决策者只能坐视环境的变化，而不能采取任何行动；此外，该法以项目稳定运行，且每期现金流能够被准确估计为评价前提.由资本资产定价模型（ＣＡＰＭ）和资产的加权平均成本（ＷＡＣＣ）法确定的风险系数在项目的整个寿命期内都适用，即投资的内外环境基本不变，各项目间无关联性可言.事实上，随着项目的开展，管理者会不断获取新的信息，对未来的不确定性被逐渐削减，风险也随之降低，最初计算的风险系数显然已不再适用；当市场变化时，决策者定会积极应对，绝非坐以待毙；前期投资很可能是为企业后期发展铺路.因此，在对不确定环境中的复杂项目进行评价时传统ＤＣＦ法存在很大的隐患，它忽略了管理柔性价值，使得项目价值被低估，促使决策者做出错误的判断，丧失了大量的投资机会.Ｍｙｅｒｓ（１９８４）提出的实物期权（ｒｅａｌｏｐｔｉｏｎｓ）方法，已成为柔性价值分析的标准工具.近三十年来，实物期权定价理论被运用于不同的投资决策领域[3]，如研发项目、自然资源开采（如石油、天然气）、战略兼并、跨国投资、技术创新等.该理论为人们对不确定性较高的复杂环境下的项目决策分析提供了新的思路，它承认经营柔性价值，认为未来的不确定性会提升项目价值.这一理论认为项目价值由两部分构成：①项目未来各年净现金流量的折现值，即传统ＤＣＦ法下的ＮＰＶ；②项目中所包含的各种灵活性价值.即项目的全部价值ＥＮＰＶ＝ＮＰＶ（传统ＤＣＦ法）＋期权溢价（各种灵活性价值）.传统ＤＣＦ法与实物期权定价方法的对比如表１所示.
２房地产投资中蕴含的实物期权
房地产开发由可行性研究、开发建设、经营销售三个阶段构成，往往为多阶段投资[4].投资环境的复杂性让每个环节都充满了不确定性，这给予管理者极大的自主空间，管理灵活性大.因此，将实物期权理论与传统评价方法相结合，可以得到更加科学、合理的结论.房地产开发每个阶段蕴含的实物期权类型（图１）如下.１）等待投资期权（ｏｐｔｉｏｎｔｏｄｅｆｅｒｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ）当掌握有价值的资源时，管理者根据市场情况选择等待或延迟投资的权利.在可行性研究阶段，决策者会在市场发生重大不利变化时，行驶延迟期权以便更好地利用资源[5].２）灵活性期权（fｌｅｘｉｂｉｌｉｔｙoｐｔｉｏｎｓ，又叫柔性期权）管理者根据不同情景对投资规模进行调整，包括扩张、收缩和停止.在投资建设阶段，若企业的资金链出现问题或物价上涨，开发商可以选择终止项目以避免更大的损失（终止期权），或减少资金投入，缩小开发规模（收缩期权）；若一期项目预售火爆，那么开发商可以在现有规模的基础上投资二期、三期项目，扩大投资规模（扩张期权）.３）转换期权（ｏｐｔｉｏｎｔｏｓｗｉｔｃｈｔｏｕｓｅ）管理者根据市场需求对产出类型做出调整的权利[6鄄7].在销售经营阶段，开发商可能会在销售的过程中根据消费者的消费水平将销售转为出租.当然，这种转换期权也有可能出现在投资建设期，如将原定的写字楼改为商品房建设.因此，这些期权实际上并没有明确的界限.在房地产投资的整个过程中，它们是相互包含，彼此影响的关系.
３案例分析
深圳Ａ公司是一个颇具实力的房地产开发公司.目前该公司决定在昆明的老教学区周边投资建设高档住宅小区.该项目分为两期，且每期为多阶段投资，以防止过度投资造成企业资金周转困难.决策时点为２０１０年末.投资情况及预计收入情况如表２.3.1传统净现值ＮＰＶ法因为该项目的投资额是已经确定的，故采用无风险折现率ｉ１＝５％（同期政府债券利率）；对于未来现金流入量的估计由于受到外在各种因素的影响，故存在较大的不确定性，采用风险折现率ｉ２＝２０％（投资商要求的最低必要报酬率）.根据公式（１）进行计算，计算结果如表３所示.NPV=ni=0移It（1+ｉ１）t-ni=0移Qt（1+ｉ2）t，（１）式中：It代表第t年的现金投入量，Qt代表第t年的现金流入量.3.2实物期权法传统方法在计算时，只考虑项目带来的现金流入量，忽略了两期项目之间的关联性.一期项目在为企业带来现金的同时，还赋予企业扩张的机会，扩张期权是有价值的.采用期权理论进行分析.从本质上说，实物期权定价方法是将金融期权定价理论运用到实物投资领域，两者的计算原理基本一样，但公式中各变量的含义有所不同.结合房地产开发项目的特点，我们将公式中各参数的含义做如下对比（如表４）.用实物期权理论进行项目决策的关键是要准确识别期权类型，然后选择合适的定价模型，以保证结果的准确与合理.房地产项目价值因外界环境的改变而变化.因此我们采用Ｂlack-Scholes期权定价模型进行计算.计算公式：C=S•N（d1）-X•e-rT•N（d2）；（２）d1=lnSX+r+σ222Tσ姨T，d2=d1-σ姨T.（３）３．2.１求波动率σ波动率的获取方法有两种：①类比法；②主因素分析法.计算公式：ui=lnpipi-12；琢=1n-1ni=1移u2i-1n（n-1）ni=1移ui22姨，i=1，2，3，…，n；琢*=琢/姨m.（４）其中：n是所取样本的个数；ui是第i年标的资产的收益率；pi是第i期房屋销售均价；琢是ui的标准差；m是以年为单位表示的每个观察数据之间的固定时间间隔；琢*是年波动率σ的估计值.由于房地产项目在开发过程中不确定因素比较多，风险大，故σ一般取３５％.３．２.2求扩张期权价值企业的决策时点是２０１０年末，当２年后即２０１２年末，企业可以根据未来现金流入量现值之和与投资额的大小关系，做出是否执行二期项目的决策.因此，二期项目的执行相当于是一个期限为２年，价值为９８９８．２４万元的扩张期权，标的资产的当前价值为９０００．０８９１万元.利用公式（３）有：d1=ln6815.447981.482+0.05+0.35222×20.35姨2=ln6815.447239.200.35姨2+0.35姨22=0.1256；d2=0.1256-0.35姨2=-0.3694.经查表可得，N（d1）=N（0.1256）=0.5517，N（d2）=1-N（0.3694）=0.3557.则扩张期权价值C=6815.44×0.5517-7239.20×0.3557=1185.09万元.通过分析，如果不考虑期权价值：一期项目的价值为-２１１．８２万元，我们将其视为企业获得二期项目开发选择权的成本；一期项目给予企业是否进行二期项目的扩张选择权，其价值为１１８５．０９万元；如果考虑期权价值：一期项目净现值为１１８５．０９－２１１．８２=９７３．２７万元.因此，企业开发此项目是可行的.
４结语
在房地产投资领域，运用实物期权方法不仅弥补了传统ＤＣＦ法的不足，也为房地产投资决策分析提供了新的思路，有助于投资者对房地产项目进行更科学的评估.目前，房地产业的竞争日趋激烈，投资环境的不确定性因素日益增多.近年来，我国政府相继出台了一系列控制房价的政策.因此，实物期权方法在房地产投资决策中还需更多的实践和验证.随着计算机技术的发展，以及数学知识的不断完善，相信实物期权分析方法在房地产投资领域会有更广阔的应用前景.
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