中国20个“最有钱”城市出炉！#谁是中国最懂闷声发财的城市#资金总量前10的城市分别是北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、南京、苏州icon和天津，北上深三城市资金总量已超过11万亿元，妥妥排在了第一阶队，位居第11到第20位的城市是武汉、西安、宁波、郑州、长沙、济南、青岛、无锡、合肥和福州。看看你在的城市上榜了么？
#轨道交通# 重磅！长株潭都市圈发展规划全文发布
2022年3月29日，在湖南省政府网发布了《湖南省人民政府关于印发《长株潭都市圈发展规划》的通知》，发文字号湘政发〔2022〕6号。全文24811字，本文仅节选，需看原文请自行下载。
2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，推动长江中游城市群协同发展，加快武汉、长株潭都市圈建设，打造全国重要增长极。2021年4月，党中央、国务院有关文件提出，支持长株潭等都市圈建设。
长株潭三市沿湘江呈“品”字形分布，市中心两两相距不足50公里，是湖南发展的核心增长极。从1984年正式提出建设长株潭经济区方案至今，长株潭一体化发展经历几十年的有效探索，已成为全省现代化建设和全方位开放的战略支撑。新时代加快推动长株潭都市圈发展，是全面落实“三高四新”战略定位和使命任务、奋力建设社会主义现代化新湖南的核心支撑，也是进一步促进各类要素高效集聚、优化区域经济布局的必由之路，对引领全省实现高质量发展意义重大。
▲长株潭都市圈区域范围
长株潭都市圈范围包括长沙市全域、株洲市中心城区及醴陵市、湘潭市中心城区及韶山市和湘潭县，面积1.89万平方公里，2021年常住人口1484万，经济总量1.79万亿元。
本规划是指导长株潭都市圈当前和今后一个时期同城化高质量发展的纲领性文件，是制定相关规划和政策的依据。规划期至2025年，远景展望到2035年。
发展基础
经济实力全省领先。2021年地区生产总值、工业增加值、地方一般公共预算收入、进出口总额、实际使用外资达到17893亿元、5712亿元、1454亿元、520亿美元和20.7亿美元，分别占全省的38.8%、40.3%、44.7%、56.2%和85.6%。同城化加速发展。常住人口达到1484万，城镇化率达到80.9%，高出全省平均水平21.2个百分点。长株潭一体化上升为全省战略，三十大标志工程启动建设，规划融合、交通互联等“十同”行动取得重大进展，通信同号、同城同费、“一卡通”应用等公共服务共享不断拓展，都市圈内部人流物流更加便捷，经济社会联系更加紧密。区位交通优势凸显。
京广、沪昆、渝长厦高铁及京港澳、沪昆等多条高速动脉交汇，长沙机场区域枢纽功能显著提升，航线网络日益完善，湘江航道联通长江“黄金水道”实现通江达海，城际铁路、芙蓉大道等域内交通骨干陆续贯通，已形成高铁、城铁、高速、城际快速道、高等级航道、国际国内航线等协调发展的立体交通网络。
产业竞争力显著增强。工程机械产业规模稳居全国第一，轨道交通装备产业规模位列全国首位，电力机车产品市场份额全球第一，航空航天产业已形成较为完善的产业链，电视、出版、动漫产业及战略新兴产业蓬勃发展。创新动能日趋强劲。长株潭自主创新示范区引领作用突出，超级计算机、超级杂交稻、磁悬浮技术等一批世界先进科技成果先后涌现。市场魅力不断彰显。湖湘文化底蕴深厚，山水洲城形象凸显，城市活力和吸引力不断提升，长沙市连续14年被评为最具幸福感城市。
指导思想
以《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》为重点任务，全面落实“三高四新”战略定位和使命任务，统筹推进长株潭“五位一体”建设，发挥长沙市辐射带动周边城镇联动发展作用，加快推进都市圈规划同图、设施同网、三市同城、市场同治、产业同兴、生态同建、创新同为、开放同步、平台同体、服务同享等同城化发展，提升对长江中游城市群的支撑能力，更好助推长江经济带和中部地区高质量发展。
基本原则
坚持协调发展。提升城市核心竞争力，增强长沙市辐射力和引领力，发挥株洲市、湘潭市比较优势，补齐县城发展短板，优化区域功能布局，形成优势互补、分工协作、独具特色的大中小城市和小城镇协调发展新格局。
坚持协同创新。推动科技创新与产业深度融合，促进人才和科研资源共享，整合创新资源，实现高效配置，打造区域创新共同体，推进产业发展迈上新台阶。
坚持开放合作。构建以共建“一带一路”为重点的全方位对外开放格局。全面拓展对外开放空间，打造高水平内陆开放平台，培育国际合作和竞争新优势，营造市场统一、规则互认、要素自由的发展环境，构筑互惠互利、合作共赢的开放发展新机制。
发展目标
到2025年，长株潭都市圈竞争实力、辐射带动能力显著增强，高水平基础设施、现代公共服务、社会保障等领域同城化取得重大进展，融城融合发展格局基本形成，成为全省高质量发展、高水平治理、高品质生活的标杆。经济人口承载力更强。都市圈内部分工更加协调，城市品质进一步提升，周边城镇发展水平和承载能力明显提升，区域经济活力持续增强，常住人口城镇化率达到82%左右。基础设施更加完善。建成一批交通、水利、能源、信息、市政领域重大工程，长沙机场保障能力和服务水平显著提升，区域基础设施互联互通基本实现，“一小时通勤圈”全面形成。科创产业融合度更深。自主创新能力全面提升，优势产业竞争力显著增强，工程机械、轨道交通装备、航空航天等领域形成世界级产业集群，R&D经费占地区生产总值达到3%左右。
到2035年，长株潭同城化发展格局全面形成，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小，基本公共服务实现均等化，基础设施互联互通全面实现，人民生活更为富裕，现代社会治理格局基本形成，辐射力和引领力大幅提升，成为独具特色、富有魅力的现代化都市圈。
构建一体化综合交通网络
打造轨道上的长株潭。编制长株潭都市圈多层次轨道交通规划，统筹区域内干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通布局，打造多层次、优衔接、同城化、高品质的长株潭都市圈轨道交通网络。加快建设渝长厦高铁常益长段、长赣段，推动呼南高铁顺畅转换连接长株潭，研究长株潭对接长三角、山东半岛的高铁新通道，逐步打造长株潭高铁枢纽和国际铁路枢纽。充分利用既有铁路富余能力开行城际列车或市域（郊）列车，加快推动高铁与城际“零换乘”，规划建设常益长与武广高铁直通线等工程。
进一步增加长株潭城际铁路小编组列车运行，加快推进“公交化”运营。研究建设长株潭连通岳阳市、衡阳市、娄底市等地的城际铁路。加强长株潭主城区之间的快速轨道交通联系，逐步建成连通长株潭主城区的轨道交通骨干网络。科学推进长沙市地铁发展，预留长株潭轨道交通新线接入条件，逐步推动长株潭轨道交通建管养运“一张网”。充分发挥技术、产业等优势，研究推广中低速磁悬浮系统制式的应用，打造长株潭轨道交通特色。
完善提升道路运输网。进一步提质、扩容、加密长株潭高速公路，强化高速公路对外连通能力和内部转换能力，大力推进京港澳、沪昆等高速公路拥堵路段扩容工程，规划建设长株潭都市圈环线。进一步加密拓展融城快速干道，构建形成“十二纵十横”快速干道网，加强融城干道与城市快速路系统的衔接，并与相关道路形成合围中心城区的干道环，提高快速通行能力。全面提升国省干线公路保障能力和服务水平，加快推进主要路段提质升级、长株潭城际路段扩容、重要城镇过境路段改线、“断头路”连通、繁忙路段扩建或立交改造等工程。提高国省干线公路进出城拥挤路段的通行能力，减少过境交通与城际、城市交通的相互干扰。构建区域智慧道路体系，共同谋划打造智慧道路示范通道。
▲高速公路规划示意图
建设长沙航空枢纽。实施长沙机场改扩建工程，高标准建设综合交通换乘中心，实现多种交通方式无缝衔接。推动机场空域资源扩容优化，进一步提升长沙机场高峰小时容量。新增加密国内主要城市航线航班，优化完善国际航线网络，推动开通以货运为主的第五航权国际航线。支持基地航空公司做大做强，推进跨航司中转服务。加快通用航空发展，推动飞行服务站等通用航空保障设施建设。
增强水路运输能力。畅通“一主两支”水运通道，补齐航道设施短板，实现干支衔接、通江达海。进一步研究提升湘江主干航道等级，力争实现湘江长株潭下游航段常年3000吨级通航，丰水期万吨级船舶直达长沙（铜官）。有序推进涟水、渌水两条支线航道建设，推动浏阳河等旅游航道开发。谋划推进长株潭组合港，有序推进码头泊位建设，逐步形成优势互补、分工协作、错位发展的一体化港口体系。加强长株潭港口与城陵矶港的联动，探索推动岳阳虞公港建设长株潭“飞地港口”。
来源：长沙向上
2022年3月29日，在湖南省政府网发布了《湖南省人民政府关于印发《长株潭都市圈发展规划》的通知》，发文字号湘政发〔2022〕6号。全文24811字，本文仅节选，需看原文请自行下载。
2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，推动长江中游城市群协同发展，加快武汉、长株潭都市圈建设，打造全国重要增长极。2021年4月，党中央、国务院有关文件提出，支持长株潭等都市圈建设。
长株潭三市沿湘江呈“品”字形分布，市中心两两相距不足50公里，是湖南发展的核心增长极。从1984年正式提出建设长株潭经济区方案至今，长株潭一体化发展经历几十年的有效探索，已成为全省现代化建设和全方位开放的战略支撑。新时代加快推动长株潭都市圈发展，是全面落实“三高四新”战略定位和使命任务、奋力建设社会主义现代化新湖南的核心支撑，也是进一步促进各类要素高效集聚、优化区域经济布局的必由之路，对引领全省实现高质量发展意义重大。
▲长株潭都市圈区域范围
长株潭都市圈范围包括长沙市全域、株洲市中心城区及醴陵市、湘潭市中心城区及韶山市和湘潭县，面积1.89万平方公里，2021年常住人口1484万，经济总量1.79万亿元。
本规划是指导长株潭都市圈当前和今后一个时期同城化高质量发展的纲领性文件，是制定相关规划和政策的依据。规划期至2025年，远景展望到2035年。
发展基础
经济实力全省领先。2021年地区生产总值、工业增加值、地方一般公共预算收入、进出口总额、实际使用外资达到17893亿元、5712亿元、1454亿元、520亿美元和20.7亿美元，分别占全省的38.8%、40.3%、44.7%、56.2%和85.6%。同城化加速发展。常住人口达到1484万，城镇化率达到80.9%，高出全省平均水平21.2个百分点。长株潭一体化上升为全省战略，三十大标志工程启动建设，规划融合、交通互联等“十同”行动取得重大进展，通信同号、同城同费、“一卡通”应用等公共服务共享不断拓展，都市圈内部人流物流更加便捷，经济社会联系更加紧密。区位交通优势凸显。
京广、沪昆、渝长厦高铁及京港澳、沪昆等多条高速动脉交汇，长沙机场区域枢纽功能显著提升，航线网络日益完善，湘江航道联通长江“黄金水道”实现通江达海，城际铁路、芙蓉大道等域内交通骨干陆续贯通，已形成高铁、城铁、高速、城际快速道、高等级航道、国际国内航线等协调发展的立体交通网络。
产业竞争力显著增强。工程机械产业规模稳居全国第一，轨道交通装备产业规模位列全国首位，电力机车产品市场份额全球第一，航空航天产业已形成较为完善的产业链，电视、出版、动漫产业及战略新兴产业蓬勃发展。创新动能日趋强劲。长株潭自主创新示范区引领作用突出，超级计算机、超级杂交稻、磁悬浮技术等一批世界先进科技成果先后涌现。市场魅力不断彰显。湖湘文化底蕴深厚，山水洲城形象凸显，城市活力和吸引力不断提升，长沙市连续14年被评为最具幸福感城市。
指导思想
以《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》为重点任务，全面落实“三高四新”战略定位和使命任务，统筹推进长株潭“五位一体”建设，发挥长沙市辐射带动周边城镇联动发展作用，加快推进都市圈规划同图、设施同网、三市同城、市场同治、产业同兴、生态同建、创新同为、开放同步、平台同体、服务同享等同城化发展，提升对长江中游城市群的支撑能力，更好助推长江经济带和中部地区高质量发展。
基本原则
坚持协调发展。提升城市核心竞争力，增强长沙市辐射力和引领力，发挥株洲市、湘潭市比较优势，补齐县城发展短板，优化区域功能布局，形成优势互补、分工协作、独具特色的大中小城市和小城镇协调发展新格局。
坚持协同创新。推动科技创新与产业深度融合，促进人才和科研资源共享，整合创新资源，实现高效配置，打造区域创新共同体，推进产业发展迈上新台阶。
坚持开放合作。构建以共建“一带一路”为重点的全方位对外开放格局。全面拓展对外开放空间，打造高水平内陆开放平台，培育国际合作和竞争新优势，营造市场统一、规则互认、要素自由的发展环境，构筑互惠互利、合作共赢的开放发展新机制。
发展目标
到2025年，长株潭都市圈竞争实力、辐射带动能力显著增强，高水平基础设施、现代公共服务、社会保障等领域同城化取得重大进展，融城融合发展格局基本形成，成为全省高质量发展、高水平治理、高品质生活的标杆。经济人口承载力更强。都市圈内部分工更加协调，城市品质进一步提升，周边城镇发展水平和承载能力明显提升，区域经济活力持续增强，常住人口城镇化率达到82%左右。基础设施更加完善。建成一批交通、水利、能源、信息、市政领域重大工程，长沙机场保障能力和服务水平显著提升，区域基础设施互联互通基本实现，“一小时通勤圈”全面形成。科创产业融合度更深。自主创新能力全面提升，优势产业竞争力显著增强，工程机械、轨道交通装备、航空航天等领域形成世界级产业集群，R&D经费占地区生产总值达到3%左右。
到2035年，长株潭同城化发展格局全面形成，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小，基本公共服务实现均等化，基础设施互联互通全面实现，人民生活更为富裕，现代社会治理格局基本形成，辐射力和引领力大幅提升，成为独具特色、富有魅力的现代化都市圈。
构建一体化综合交通网络
打造轨道上的长株潭。编制长株潭都市圈多层次轨道交通规划，统筹区域内干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通布局，打造多层次、优衔接、同城化、高品质的长株潭都市圈轨道交通网络。加快建设渝长厦高铁常益长段、长赣段，推动呼南高铁顺畅转换连接长株潭，研究长株潭对接长三角、山东半岛的高铁新通道，逐步打造长株潭高铁枢纽和国际铁路枢纽。充分利用既有铁路富余能力开行城际列车或市域（郊）列车，加快推动高铁与城际“零换乘”，规划建设常益长与武广高铁直通线等工程。
进一步增加长株潭城际铁路小编组列车运行，加快推进“公交化”运营。研究建设长株潭连通岳阳市、衡阳市、娄底市等地的城际铁路。加强长株潭主城区之间的快速轨道交通联系，逐步建成连通长株潭主城区的轨道交通骨干网络。科学推进长沙市地铁发展，预留长株潭轨道交通新线接入条件，逐步推动长株潭轨道交通建管养运“一张网”。充分发挥技术、产业等优势，研究推广中低速磁悬浮系统制式的应用，打造长株潭轨道交通特色。
完善提升道路运输网。进一步提质、扩容、加密长株潭高速公路，强化高速公路对外连通能力和内部转换能力，大力推进京港澳、沪昆等高速公路拥堵路段扩容工程，规划建设长株潭都市圈环线。进一步加密拓展融城快速干道，构建形成“十二纵十横”快速干道网，加强融城干道与城市快速路系统的衔接，并与相关道路形成合围中心城区的干道环，提高快速通行能力。全面提升国省干线公路保障能力和服务水平，加快推进主要路段提质升级、长株潭城际路段扩容、重要城镇过境路段改线、“断头路”连通、繁忙路段扩建或立交改造等工程。提高国省干线公路进出城拥挤路段的通行能力，减少过境交通与城际、城市交通的相互干扰。构建区域智慧道路体系，共同谋划打造智慧道路示范通道。
▲高速公路规划示意图
建设长沙航空枢纽。实施长沙机场改扩建工程，高标准建设综合交通换乘中心，实现多种交通方式无缝衔接。推动机场空域资源扩容优化，进一步提升长沙机场高峰小时容量。新增加密国内主要城市航线航班，优化完善国际航线网络，推动开通以货运为主的第五航权国际航线。支持基地航空公司做大做强，推进跨航司中转服务。加快通用航空发展，推动飞行服务站等通用航空保障设施建设。
增强水路运输能力。畅通“一主两支”水运通道，补齐航道设施短板，实现干支衔接、通江达海。进一步研究提升湘江主干航道等级，力争实现湘江长株潭下游航段常年3000吨级通航，丰水期万吨级船舶直达长沙（铜官）。有序推进涟水、渌水两条支线航道建设，推动浏阳河等旅游航道开发。谋划推进长株潭组合港，有序推进码头泊位建设，逐步形成优势互补、分工协作、错位发展的一体化港口体系。加强长株潭港口与城陵矶港的联动，探索推动岳阳虞公港建设长株潭“飞地港口”。
来源：长沙向上
关于房地产，一个信号越来越强烈了！
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。
房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户”，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”，就是这个道理。
短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素，2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨，2017年全国房产调控200次，2018年达到400次，2019年超过500次，2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。
分析如下：
1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中，这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段，一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段，那么就可能顺利进入一所“名校高中”，高中的学校起点，直接决定了大学的高低（在现阶段，大学分为985、211、一般本科、二等本科，专科、技校等类型）。
所以，在多数家庭的认知中，父母们经常会说“宁愿自己苦一点，也不能苦了孩子”，在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现，公共教育小学和初中的数量，才是生产力体系的预备因素，这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑，进而为房价提供了上浮的可能性。
2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量（当然了，前者多的话，后者必然就多）。人的身体健康，是一切生活和工作活动的基础，也是继续教育的前提条件，更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示，城市的医疗卫生数量越多，那么这样的城市就越具有吸引能力，进而间接为城市的房地产做出贡献。
3、环境。很多房地产中介说，城市的环境整洁度、小区的环境整洁度，是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言，并不如此。在环境方面，主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能，还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。
有环境学者做出研究，城市的公园数量越多、绿色走廊越多，那么城市的“健康系数”就越高，然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物，人们并不会因为某座城市的环境好，而孜孜以求地去这里买房子居住。
4、收入水平。根据统计局的数据显示，上一年我国的人均可支配收入为3.2万元（其中城市超过4万元，农村接近3万元），无论是对比20年前还是对比上一年，都有较大程度的提高。学者王林表示，近些年来，我国的房地产价格快速上涨，其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系，正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了，没有额外可以支配的地方，最终才选择“去买房子暂存”。
三、未来10年的房地产，一个趋势阻挡不住了！
看完以上的各方面“因子”分析之后，是不是基本知道了未来买房路在何方了？指闻君认为，购房者（尤其是刚需购房者）更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子，那些聚集越多、数量越高的城市，未来的房地产则越具有上升潜力，反之则有可能房产收缩。
鉴于此，关于房地产，一个信号越来越强烈了：城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性，东部地区的人口占比达到39.93%，中部地区的人口占比达到25.83%，西部地区的人口占比达到27.12%，东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比，东部地区的人口提高了2.15个百分点，中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。
所以，结论显而易见：在城市人口逐渐转移分化的背景下，住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失，在失去了棚改兜底之后，楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展，未来有的城市房子涨幅超预期，而有的则继续回落。”
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