【多家行业龙头上市公司建言：加强政策预期管理，更好发挥政府引导作用】
国务院总理李克强3月21日主持召开国务院常务会议，确定实施大规模增值税留抵退税的政策安排，为稳定宏观经济大盘提供强力支撑；部署综合施策稳定市场预期，保持资本市场平稳健康发展。近期，各大部委也积极开启政策工具箱，采取切实措施提振市场信心，稳定资本市场。
3月29日召开的国务院常务会议指出，要抓紧落实中央经济工作会议精神和《政府工作报告》举措，坚定信心，咬定目标不放松，把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案。
4月6日，国务院常务会议决定对特困行业实行阶段性缓缴养老保险费政策，加大失业保险支持稳岗和培训力度。要适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。
以上市公司为代表的企业群体倍感振奋，多家上市公司负责人对证券时报记者表示，相关惠企政策的出台有利于激发市场活力，稳定宏观经济、金融市场和资本市场预期，让企业经营发展更有信心。
证券时报记者在采访中也感受到，企业发展面临新的压力与挑战，上市公司对政策支持有更多的期盼。多家公司就营造稳定透明可预期的发展环境、保持资本市场平稳运行、缓解相关企业融资压力、增值税留抵退税等话题提出建议。
更好发挥政府引导作用
无论是周期性行业，还是高科技企业，对更好发挥政府引导作用的诉求都较为强烈。
牧原股份回复证券时报记者采访时表示，当前国内生猪养殖行业周期波动大，市场远期供需关系变动与价格涨跌不确定性强，不利于行业健康稳定发展。需要引导行业形成更加合理的市场结构与更加理性的产能决策，让国内生猪养殖稳定、透明、可预期。
陕西煤业认为，提振市场信心的关键不仅来自于公司内部，更来自于国家及行业政策导向。对于煤炭企业，在国家能源转型的大背景下，积极融入能源革命和实现双碳目标的发展洪流，才能完成从煤炭供给商向综合能源服务商成功转型。
高科技企业对于政府引导的诉求也在抬升。国盾量子介绍，前沿科技企业近年来频频被美国纳入实体清单，量子科技领域一些关键组件及测试仪器仪表仍存在“卡脖子”情况。“这些组件或仪器自主研发投入大、周期长、风险高，又没有可观的市场需求量，因此从商业角度出发很少有企业愿意尝试开展研发工作。这就需要政府引导，鼓励科研机构或企业布局研发，在利益分配或工作价值评价上合理倾斜。”
动力电池龙头企业宁德时代也受到上游材料涨价困扰。公司表示，国内碳酸锂价格已经攀至50万元/吨的高位，下游成本“压力山大”，2021年我国65%的锂原料需要进口，建议加快国内锂资源勘探开发，保障供应链安全。
加强市场沟通和预期管理
国务院常务会议明确，按照市场化法治化国际化原则，稳妥处理好资本市场运行中的问题，为各类市场主体营造稳定、透明、可预期的发展环境。
长春高新认为，要保持相对稳定的宏观政策，政策调整方面要尊重市场规律，政策的变化调整应具有连续性、稳定性、可预期性，防止出现因政策变动引发市场急剧波动的情况。在运行方面要坚持依法依规，应持续完善法律法规制度基础，对于违法违规行为应加大稽查执法力度，严肃市场纪律、净化市场生态，进一步推动资本市场相应主体高质量发展。
安徽合力董秘张孟青建议，在预期管理方面，有关部门在重大政策出台之前，要充分预判，并给予市场一定的缓冲期，并在缓冲期内对政策进行适时调整，避免“一刀切”，要做好各部门政策出台的协调工作，在设定好原则的基础上，让企业运营拥有充分的自主权。
公平的竞争环境，是民营企业家关注的重点。“民营企业参与新基建有时还存在‘隐形门槛’，亟待破除。”佳都科技董事长刘伟对证券时报记者表示，“部分地区的新基建项目，在招标中入围企业的标准不清晰不透明，或者在招标文件中提出明显超出项目特点和实际需求的资质资格、业绩、奖项等要求，实际上把民营企业排除在市场竞争之外。”
在建设公平竞争市场体系方面，制造业公司对于政策松绑的诉求较为强烈。恒力石化表示，在双碳政策允许的空间内，希望能适当放开对上游相关炼化、乙烯、煤化等节能优质项目和行业先进产能建设的审批，以进一步增强行业的国际竞争力，合理调整产业结构，也有利于从大项目端支撑国家经济发展。
缓解企业
短期融资压力
多家上市公司呼吁完善结构性货币政策工具体系，缓解企业融资压力，改善企业融资状况，加强政策的普惠程度，尤其是为支持民企融资打开更为便捷政策窗口。
长春高新表示，受银行贷款政策限制，新建医药企业取得贷款资金很困难，资金不足成为制约新建医药企业研发效率的不利因素，导致研发效率严重落后于世界发达国家。建议有关部门提升财政金融支持水平，拓宽医药企业融资渠道，支持早期的医药研发企业发展，使产品在未上市前能够得到金融机构的贷款资金支持。
当前炼化、化工等行业面临原油、原煤成本快速上涨以及用电、用气等综合运行成本因素上升。恒力石化建议，通过积极降低融资成本，实施定向精准的优惠贷款政策，管控过高的煤炭、用电、用气等中间成本等方式，降低企业运营成本，引导企业加强研发，提升运行效率。
张孟青认为，降低融资成本与优化企业流动性应该同步推进，建议提供并扩大活期周转流动资金贷款方式，盘活企业货币资金，缓解企业短期资金压力。
刘伟认为，数字经济是中国经济发展的新引擎，在信贷融资方面，可以通过考核导向、政策性贴息、创新增信措施等手段，鼓励银行向科技型企业提供多样化、灵活、优惠的信贷产品。“科技型公司的特点大多偏向于轻资产，可以考虑通过供应链融资、ABS融资等方式，支持企业发展所需资金。股权融资方面，再融资政策对募集资金用途有比较多的限制，例如补充流动资金比例一般不能超过募集资金的30%等。在注册制的大背景下，企业能否获得融资、融资对公司市值影响越来越多地由市场来定价和决定，希望未来能够在再融资审核中放宽资金用途限制。”刘伟说。
智飞生物表示，希望金融监管部门能持续支持实体经济，完善金融支持创新体系，围绕创新链和产业链打造资金链，形成金融、科技和产业良性循环和三角互动；鼓励金融机构创新支持新技术研发生产，为企业提供更多综合金融服务，更好地服务关键核心技术攻关企业和专精特新企业。
保持资本市场
平稳健康发展
多家上市公司认为，资本市场平稳健康发展与上市公司的融资、市值、投资者回报、品牌形象以及长远发展等息息相关。因此，非常希望有一个平稳健康发展的资本市场环境，不愿意看到因为非企业和非行业自身的因素导致资本市场大起大伏、剧烈波动。
资本市场的平稳健康发展关乎科技创新水平的提高。“对于科创板企业来说，资本市场的平稳健康发展意味着企业在上市挂牌、发行债券、并购重组、再融资等活动中获得优势，可以集聚资源来进行科技攻关和成果转化，为创新蓄力。”国盾量子表示，“公司希望资本市场更加关注量子科技等‘从0到1’的原始创新。”
关于融资政策，张孟青建议建立融资正面清单，对信誉较好、信息披露公开透明的上市公司开放融资绿色通道，缩短审批时长，节省发行时间成本。
神州信息财务总监兼董事会秘书刘伟刚针对股权激励提出建议，允许企业在列支激励费用的期间即可申报企业所得税的税前扣除，在股权激励实施完毕当期按实际行权时市场价与行权价差额汇算清缴，多退少补；取消主动终止股权激励仍需确认加速行权费用的会计处理要求，减轻企业费用负担。
进一步优化
减税降费政策
国务院常务会议确定实施大规模增值税留抵退税的政策安排，年留抵退税约1.5万亿元。留抵退税既覆盖了小微企业、个体工商户，也聚焦了重点行业企业。上市公司对这一政策表示欢迎，也对改进增值税制度提出了建议。
长春高新控股子公司华康药业主要产品为中成药，增值税税率13%。长春高新表示，近年原材料成本上涨，人工成本、设备更新等成本提高，同时又受国家药品限价、降价政策的影响，中药企业经营困难，建议适当调低中药企业增值税率，缓解企业压力。
恒瑞医药建议，依据药企在海外研发投入的资金或进展进行一定比例税收减免，引导更多药企积极开展国际化工作。
深圳华强表示，希望政府能以补贴租金、补贴防疫成本费用等方式，稳定市场的经营者和商户。
减税降费政策如何更好落地执行，是上市公司关心的重点。刘伟表示，企业研发费用总额的认定是采用研发投入总额，还是影响损益的金额，目前没有统一标准，希望能综合考虑相关因素，制定更加科学的企业研发费用认定和支持政策。
刘伟刚认为，应该完善关联交易定价制度。“为了避免关联交易造成的税收转移，现行增值税规定赋予税务机关核定销售额的权利，但未明确由哪一方的税务机关核定。”他说，“出现调整时，销售方及购买方主管税务机关的税收利益有可能是不一致的，因此建议在现行增值税制度和规定中，增加对关联交易定价如何调整、由谁调整的规定。”
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国务院总理李克强3月21日主持召开国务院常务会议，确定实施大规模增值税留抵退税的政策安排，为稳定宏观经济大盘提供强力支撑；部署综合施策稳定市场预期，保持资本市场平稳健康发展。近期，各大部委也积极开启政策工具箱，采取切实措施提振市场信心，稳定资本市场。
3月29日召开的国务院常务会议指出，要抓紧落实中央经济工作会议精神和《政府工作报告》举措，坚定信心，咬定目标不放松，把稳增长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、推改革，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案。
4月6日，国务院常务会议决定对特困行业实行阶段性缓缴养老保险费政策，加大失业保险支持稳岗和培训力度。要适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。
以上市公司为代表的企业群体倍感振奋，多家上市公司负责人对证券时报记者表示，相关惠企政策的出台有利于激发市场活力，稳定宏观经济、金融市场和资本市场预期，让企业经营发展更有信心。
证券时报记者在采访中也感受到，企业发展面临新的压力与挑战，上市公司对政策支持有更多的期盼。多家公司就营造稳定透明可预期的发展环境、保持资本市场平稳运行、缓解相关企业融资压力、增值税留抵退税等话题提出建议。
更好发挥政府引导作用
无论是周期性行业，还是高科技企业，对更好发挥政府引导作用的诉求都较为强烈。
牧原股份回复证券时报记者采访时表示，当前国内生猪养殖行业周期波动大，市场远期供需关系变动与价格涨跌不确定性强，不利于行业健康稳定发展。需要引导行业形成更加合理的市场结构与更加理性的产能决策，让国内生猪养殖稳定、透明、可预期。
陕西煤业认为，提振市场信心的关键不仅来自于公司内部，更来自于国家及行业政策导向。对于煤炭企业，在国家能源转型的大背景下，积极融入能源革命和实现双碳目标的发展洪流，才能完成从煤炭供给商向综合能源服务商成功转型。
高科技企业对于政府引导的诉求也在抬升。国盾量子介绍，前沿科技企业近年来频频被美国纳入实体清单，量子科技领域一些关键组件及测试仪器仪表仍存在“卡脖子”情况。“这些组件或仪器自主研发投入大、周期长、风险高，又没有可观的市场需求量，因此从商业角度出发很少有企业愿意尝试开展研发工作。这就需要政府引导，鼓励科研机构或企业布局研发，在利益分配或工作价值评价上合理倾斜。”
动力电池龙头企业宁德时代也受到上游材料涨价困扰。公司表示，国内碳酸锂价格已经攀至50万元/吨的高位，下游成本“压力山大”，2021年我国65%的锂原料需要进口，建议加快国内锂资源勘探开发，保障供应链安全。
加强市场沟通和预期管理
国务院常务会议明确，按照市场化法治化国际化原则，稳妥处理好资本市场运行中的问题，为各类市场主体营造稳定、透明、可预期的发展环境。
长春高新认为，要保持相对稳定的宏观政策，政策调整方面要尊重市场规律，政策的变化调整应具有连续性、稳定性、可预期性，防止出现因政策变动引发市场急剧波动的情况。在运行方面要坚持依法依规，应持续完善法律法规制度基础，对于违法违规行为应加大稽查执法力度，严肃市场纪律、净化市场生态，进一步推动资本市场相应主体高质量发展。
安徽合力董秘张孟青建议，在预期管理方面，有关部门在重大政策出台之前，要充分预判，并给予市场一定的缓冲期，并在缓冲期内对政策进行适时调整，避免“一刀切”，要做好各部门政策出台的协调工作，在设定好原则的基础上，让企业运营拥有充分的自主权。
公平的竞争环境，是民营企业家关注的重点。“民营企业参与新基建有时还存在‘隐形门槛’，亟待破除。”佳都科技董事长刘伟对证券时报记者表示，“部分地区的新基建项目，在招标中入围企业的标准不清晰不透明，或者在招标文件中提出明显超出项目特点和实际需求的资质资格、业绩、奖项等要求，实际上把民营企业排除在市场竞争之外。”
在建设公平竞争市场体系方面，制造业公司对于政策松绑的诉求较为强烈。恒力石化表示，在双碳政策允许的空间内，希望能适当放开对上游相关炼化、乙烯、煤化等节能优质项目和行业先进产能建设的审批，以进一步增强行业的国际竞争力，合理调整产业结构，也有利于从大项目端支撑国家经济发展。
缓解企业
短期融资压力
多家上市公司呼吁完善结构性货币政策工具体系，缓解企业融资压力，改善企业融资状况，加强政策的普惠程度，尤其是为支持民企融资打开更为便捷政策窗口。
长春高新表示，受银行贷款政策限制，新建医药企业取得贷款资金很困难，资金不足成为制约新建医药企业研发效率的不利因素，导致研发效率严重落后于世界发达国家。建议有关部门提升财政金融支持水平，拓宽医药企业融资渠道，支持早期的医药研发企业发展，使产品在未上市前能够得到金融机构的贷款资金支持。
当前炼化、化工等行业面临原油、原煤成本快速上涨以及用电、用气等综合运行成本因素上升。恒力石化建议，通过积极降低融资成本，实施定向精准的优惠贷款政策，管控过高的煤炭、用电、用气等中间成本等方式，降低企业运营成本，引导企业加强研发，提升运行效率。
张孟青认为，降低融资成本与优化企业流动性应该同步推进，建议提供并扩大活期周转流动资金贷款方式，盘活企业货币资金，缓解企业短期资金压力。
刘伟认为，数字经济是中国经济发展的新引擎，在信贷融资方面，可以通过考核导向、政策性贴息、创新增信措施等手段，鼓励银行向科技型企业提供多样化、灵活、优惠的信贷产品。“科技型公司的特点大多偏向于轻资产，可以考虑通过供应链融资、ABS融资等方式，支持企业发展所需资金。股权融资方面，再融资政策对募集资金用途有比较多的限制，例如补充流动资金比例一般不能超过募集资金的30%等。在注册制的大背景下，企业能否获得融资、融资对公司市值影响越来越多地由市场来定价和决定，希望未来能够在再融资审核中放宽资金用途限制。”刘伟说。
智飞生物表示，希望金融监管部门能持续支持实体经济，完善金融支持创新体系，围绕创新链和产业链打造资金链，形成金融、科技和产业良性循环和三角互动；鼓励金融机构创新支持新技术研发生产，为企业提供更多综合金融服务，更好地服务关键核心技术攻关企业和专精特新企业。
保持资本市场
平稳健康发展
多家上市公司认为，资本市场平稳健康发展与上市公司的融资、市值、投资者回报、品牌形象以及长远发展等息息相关。因此，非常希望有一个平稳健康发展的资本市场环境，不愿意看到因为非企业和非行业自身的因素导致资本市场大起大伏、剧烈波动。
资本市场的平稳健康发展关乎科技创新水平的提高。“对于科创板企业来说，资本市场的平稳健康发展意味着企业在上市挂牌、发行债券、并购重组、再融资等活动中获得优势，可以集聚资源来进行科技攻关和成果转化，为创新蓄力。”国盾量子表示，“公司希望资本市场更加关注量子科技等‘从0到1’的原始创新。”
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神州信息财务总监兼董事会秘书刘伟刚针对股权激励提出建议，允许企业在列支激励费用的期间即可申报企业所得税的税前扣除，在股权激励实施完毕当期按实际行权时市场价与行权价差额汇算清缴，多退少补；取消主动终止股权激励仍需确认加速行权费用的会计处理要求，减轻企业费用负担。
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国务院常务会议确定实施大规模增值税留抵退税的政策安排，年留抵退税约1.5万亿元。留抵退税既覆盖了小微企业、个体工商户，也聚焦了重点行业企业。上市公司对这一政策表示欢迎，也对改进增值税制度提出了建议。
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恒瑞医药建议，依据药企在海外研发投入的资金或进展进行一定比例税收减免，引导更多药企积极开展国际化工作。
深圳华强表示，希望政府能以补贴租金、补贴防疫成本费用等方式，稳定市场的经营者和商户。
减税降费政策如何更好落地执行，是上市公司关心的重点。刘伟表示，企业研发费用总额的认定是采用研发投入总额，还是影响损益的金额，目前没有统一标准，希望能综合考虑相关因素，制定更加科学的企业研发费用认定和支持政策。
刘伟刚认为，应该完善关联交易定价制度。“为了避免关联交易造成的税收转移，现行增值税规定赋予税务机关核定销售额的权利，但未明确由哪一方的税务机关核定。”他说，“出现调整时，销售方及购买方主管税务机关的税收利益有可能是不一致的，因此建议在现行增值税制度和规定中，增加对关联交易定价如何调整、由谁调整的规定。”
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【华侨城（亚洲）：文旅+科技产业圈投资，站在新周期的起点上】
刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。
站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。
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刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。
站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。
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【百强房企一季度业绩缩水五成，集中供地未解地市低迷】
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
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