【西固法院案例】售房广告与购房合同不一致！开发商的“策略”还是买房人的“陷阱”？
现如今，任何与房子相关的讯息都会引起人们的高度关注，几乎每一个新开楼盘都能吸引许多蠢蠢欲动购房者青睐的目光，也正因为此，一些开发商在售房广告上打起了主意，用一些天花乱坠的宣传博取人们的眼球，进而获得高额的利润。近日，家住西固区的小王就吃了售房广告的亏……
2019年初，小王无意中看到了某预售楼盘的宣传海报，瞬间被里面诱人的内容所吸引。走进售楼中心后，销售人员向小王详细介绍了该楼盘的基础规划、周边配套设施以及几套房型。销售人员告诉小王，所预售的所有住房都是西固某重点学校的学区房且距离地铁站仅有几百米的距离。一个个诱人的条件令小王十分心动，他当即决定购买并于一周后签订了房屋买卖合同，交付了首笔购房款。房屋建成后，小王发现房子并不是重点学校的学区房，所在小区与地铁站之间的距离也并不像当初销售人员所描述的那么近。感到自己上当受骗的小王多次找到开发商理论，但均没有得到满意的答复，遂向西固法院提起了诉讼。
案件审理过程中，被告开发商并没有否认其员工曾经向小王作出过与实际情况不符的宣传引导，但其辩称这些宣传内容并未约定在双方订立的购房合同中；非但如此，合同中还明确约定“合同订立前任何承诺均不作为合同内容，双方的权利义务以书面约定为准”，故被告开发商请求法院驳回原告小王的全部诉讼请求。那么，被告这番看似有理有据的抗辩理由能够成立吗？
我们都知道，在期房买卖中，由于买卖合同签订时房屋尚未建成，买受人是否选择购买房屋更多受到开发商的销售广告和宣传资料的影响，因此承担了较大的风险。为保护买受人合法权益，规制房地产开发商通过广告宣传诱导买受人却不履行承诺和逃避责任的不诚信行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此可知，即使商品房的销售广告和宣传资料内容并没有载入购房合同，只要其涉及预售房屋及相关设施且内容具体明确，足以影响房屋价格或购房者的买房意愿，同样可以视为购房合同的组成部分，成为确定买卖双方权利义务内容的依据。
那么，房地产开发商在合同中明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在合同内容之外，是否就可以成为其免除责任的“护身符”呢？实践中，商品房买卖合同多为房地产开发商单方拟定且重复多次使用的格式合同。在格式合同中，提供格式合同的一方决定了合同的内容，另一方则被动接受，并无磋商的余地。对此，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的格式条款无效。”因此，即使开发商明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在购房合同内容之外，该条款亦归于无效。
办案法官耐心地向被告开发商解释了法律的相关规定，刚刚还言之凿凿的开发商逐渐意识到道理并不在自己这边，于是主动提出与原告调解。经法官居中调和，原、被告双方达成调解协议，这起房屋买卖合同纠纷得到了平和解决。
现如今，任何与房子相关的讯息都会引起人们的高度关注，几乎每一个新开楼盘都能吸引许多蠢蠢欲动购房者青睐的目光，也正因为此，一些开发商在售房广告上打起了主意，用一些天花乱坠的宣传博取人们的眼球，进而获得高额的利润。近日，家住西固区的小王就吃了售房广告的亏……
2019年初，小王无意中看到了某预售楼盘的宣传海报，瞬间被里面诱人的内容所吸引。走进售楼中心后，销售人员向小王详细介绍了该楼盘的基础规划、周边配套设施以及几套房型。销售人员告诉小王，所预售的所有住房都是西固某重点学校的学区房且距离地铁站仅有几百米的距离。一个个诱人的条件令小王十分心动，他当即决定购买并于一周后签订了房屋买卖合同，交付了首笔购房款。房屋建成后，小王发现房子并不是重点学校的学区房，所在小区与地铁站之间的距离也并不像当初销售人员所描述的那么近。感到自己上当受骗的小王多次找到开发商理论，但均没有得到满意的答复，遂向西固法院提起了诉讼。
案件审理过程中，被告开发商并没有否认其员工曾经向小王作出过与实际情况不符的宣传引导，但其辩称这些宣传内容并未约定在双方订立的购房合同中；非但如此，合同中还明确约定“合同订立前任何承诺均不作为合同内容，双方的权利义务以书面约定为准”，故被告开发商请求法院驳回原告小王的全部诉讼请求。那么，被告这番看似有理有据的抗辩理由能够成立吗？
我们都知道，在期房买卖中，由于买卖合同签订时房屋尚未建成，买受人是否选择购买房屋更多受到开发商的销售广告和宣传资料的影响，因此承担了较大的风险。为保护买受人合法权益，规制房地产开发商通过广告宣传诱导买受人却不履行承诺和逃避责任的不诚信行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此可知，即使商品房的销售广告和宣传资料内容并没有载入购房合同，只要其涉及预售房屋及相关设施且内容具体明确，足以影响房屋价格或购房者的买房意愿，同样可以视为购房合同的组成部分，成为确定买卖双方权利义务内容的依据。
那么，房地产开发商在合同中明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在合同内容之外，是否就可以成为其免除责任的“护身符”呢？实践中，商品房买卖合同多为房地产开发商单方拟定且重复多次使用的格式合同。在格式合同中，提供格式合同的一方决定了合同的内容，另一方则被动接受，并无磋商的余地。对此，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的格式条款无效。”因此，即使开发商明确将销售广告和宣传资料中的承诺排除在购房合同内容之外，该条款亦归于无效。
办案法官耐心地向被告开发商解释了法律的相关规定，刚刚还言之凿凿的开发商逐渐意识到道理并不在自己这边，于是主动提出与原告调解。经法官居中调和，原、被告双方达成调解协议，这起房屋买卖合同纠纷得到了平和解决。
【#动态清零是我国当前抗击疫情的最佳选择#】4月12日，国务院联防联控机制举行新闻发布会，国家卫健委相关负责人表示：“当前，疫情仍在高位运行，波及范围进一步扩大，防控正处于关键紧要时期。要继续坚持‘动态清零’总方针不犹豫、不动摇，坚定信心，更加坚决果断，把各项防控措施落实到每一个环节。”为何要坚持“动态清零”？为什么说“动态清零”是现阶段基于我国当前疫情形势的最佳选择？能否正确认识这些问题，关系战疫力量的凝聚，关系疫情防控工作大局。
应该看到，对凶猛疫情采取严格防控措施，难免会对经济社会发展、人民生产生活造成一定的暂时影响。确定抗击疫情最佳方案，关键在于如何用更小成本在更短时间内控制住疫情，减少疫情带来的不利影响，以良好的防控成效保障经济社会持续健康稳定发展。
我国坚持“动态清零”，是落实“人民至上、生命至上”理念的基本要求。从病毒特点来看，奥密克戎变异株具有传播速度快、隐性感染和轻症病例比例高等特点，更容易造成大范围的传播。如不及时从严防控，势必令易感人群感染风险加大，最终将形成规模性反弹，进而引发群众恐慌，造成医疗资源挤兑，让正常的就医需求无法得到保证。从我国国情来看，60岁及以上人口达2.67亿。数据显示，还有超5000万老人未完成新冠疫苗全程接种。奥密克戎变异株本身的致病性虽然不及其他毒株强，但绝不是“大号流感”，对高龄患者、合并严重基础病患者等特殊人群具有潜在严重威胁。可以说，“动态清零”是由我国基本国情决定的，是由我国始终坚持的“人民至上、生命至上”理念决定的。
推进疫情防控，要算眼前账，更要算长远账。短期来看，因为疫情防控，一个地方经济社会、群众生活确实会受到影响，但从一个国家、一个整体来看，防止疫情扩散，换来的是更大范围、更广泛的百姓正常生产生活，是更加宽松、稳定的经济社会发展环境。经济社会正常动态循环的恢复以疫情的有效防控为前提，疫情越早得到控制，经济社会发展受到的影响就越小。相反，如果错失抗疫的最佳时机，导致疫情传播面扩大，付出的代价会更高，对经济社会和人民健康造成的损失会更大。“动态清零”较好地平衡了疫情防控和经济社会发展之间的关系，能够让我们用最小的代价实现最大的防控效果，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。也正因此，我们必须坚持“动态清零”总方针不犹豫不动摇，从严从实把防控措施落实到每一个环节。
实践是最有力的说服。2021年，德尔塔变异株带来的疫情一度波及20余个省份，我国坚持“动态清零”总方针，迅速采取防控措施，迎战德尔塔变异株，有效处置30余起聚集性疫情，基本用一个潜伏期（14天）就控制住疫情。这也充分说明，“动态清零”是符合我国国情、符合科学的，是我国当前抗击疫情的最佳选择，力争在短时间内做到“动态清零”是最经济、最有效的疫情防控策略。
当前，上海市各项疫情防控措施正在发挥作用，上海有基础、有条件、有能力实现“动态清零”。虽然上海市报告的感染者数量处于高位，但按照奥密克戎变异株流行的指数型增长的参数来看，没有出现指数型上升态势，表明采取的防控措施遏制住了指数型上升的势头。处在这样一个关键时期和胶着状态，必须牢牢抓住这个时间窗口，以快制快，尽快阻断社会面传播，共同战胜疫情。坚持“动态清零”总方针不动摇，从严从紧、从细从实抓好疫情防控各项工作不松劲，坚定信心、连续奋战，我们相信，上海一定能战胜眼前的困难，打赢这场疫情防控攻坚战。#疫情面前躺平绝不可能躺赢##奥密克戎导致出现大量住院和死亡病例#（人民日报）https://t.cn/A66m3jb1
应该看到，对凶猛疫情采取严格防控措施，难免会对经济社会发展、人民生产生活造成一定的暂时影响。确定抗击疫情最佳方案，关键在于如何用更小成本在更短时间内控制住疫情，减少疫情带来的不利影响，以良好的防控成效保障经济社会持续健康稳定发展。
我国坚持“动态清零”，是落实“人民至上、生命至上”理念的基本要求。从病毒特点来看，奥密克戎变异株具有传播速度快、隐性感染和轻症病例比例高等特点，更容易造成大范围的传播。如不及时从严防控，势必令易感人群感染风险加大，最终将形成规模性反弹，进而引发群众恐慌，造成医疗资源挤兑，让正常的就医需求无法得到保证。从我国国情来看，60岁及以上人口达2.67亿。数据显示，还有超5000万老人未完成新冠疫苗全程接种。奥密克戎变异株本身的致病性虽然不及其他毒株强，但绝不是“大号流感”，对高龄患者、合并严重基础病患者等特殊人群具有潜在严重威胁。可以说，“动态清零”是由我国基本国情决定的，是由我国始终坚持的“人民至上、生命至上”理念决定的。
推进疫情防控，要算眼前账，更要算长远账。短期来看，因为疫情防控，一个地方经济社会、群众生活确实会受到影响，但从一个国家、一个整体来看，防止疫情扩散，换来的是更大范围、更广泛的百姓正常生产生活，是更加宽松、稳定的经济社会发展环境。经济社会正常动态循环的恢复以疫情的有效防控为前提，疫情越早得到控制，经济社会发展受到的影响就越小。相反，如果错失抗疫的最佳时机，导致疫情传播面扩大，付出的代价会更高，对经济社会和人民健康造成的损失会更大。“动态清零”较好地平衡了疫情防控和经济社会发展之间的关系，能够让我们用最小的代价实现最大的防控效果，最大限度减少疫情对经济社会发展的影响。也正因此，我们必须坚持“动态清零”总方针不犹豫不动摇，从严从实把防控措施落实到每一个环节。
实践是最有力的说服。2021年，德尔塔变异株带来的疫情一度波及20余个省份，我国坚持“动态清零”总方针，迅速采取防控措施，迎战德尔塔变异株，有效处置30余起聚集性疫情，基本用一个潜伏期（14天）就控制住疫情。这也充分说明，“动态清零”是符合我国国情、符合科学的，是我国当前抗击疫情的最佳选择，力争在短时间内做到“动态清零”是最经济、最有效的疫情防控策略。
当前，上海市各项疫情防控措施正在发挥作用，上海有基础、有条件、有能力实现“动态清零”。虽然上海市报告的感染者数量处于高位，但按照奥密克戎变异株流行的指数型增长的参数来看，没有出现指数型上升态势，表明采取的防控措施遏制住了指数型上升的势头。处在这样一个关键时期和胶着状态，必须牢牢抓住这个时间窗口，以快制快，尽快阻断社会面传播，共同战胜疫情。坚持“动态清零”总方针不动摇，从严从紧、从细从实抓好疫情防控各项工作不松劲，坚定信心、连续奋战，我们相信，上海一定能战胜眼前的困难，打赢这场疫情防控攻坚战。#疫情面前躺平绝不可能躺赢##奥密克戎导致出现大量住院和死亡病例#（人民日报）https://t.cn/A66m3jb1
竞技体育难得圆满，从来都是热血而残酷。感谢你们彼此坚定的选择，也感动于你们一路走来的努力。我们巴黎见[心]希望那时候没有疫情，而我可以在现场为你们摇旗呐喊。[春游家族]最近现生太过艰难，每一个失眠的夜晚都在看你们比赛视频中度过，有输的，也有赢的，所以我无比艰辛你们一定会登顶，而且不止巴黎。
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