【投资研究】资产市盈率是货币发行量的乘数---以贵州茅台历史市盈率变化为例!!
东哥
做二级市场投资的人面临最难的一个问题就是如何为当下的资产来定价。到底如何为当下的资产来定价，其实众说纷纭，它涉及到宏观的经济环境，涉及到资产本身的内涵价值、涉及到市场投资人的情绪、涉及到资金的供求等等方面的因素。今天东哥想专门谈一个问题，谈货币发行总量在资产定价中间的一个关系。
我们以贵州茅台为例，我们都知道贵州茅台它上市已经20年了，它上市以后，其实我们看它长期的市盈率基本上是维持在25倍这个中位数，就是说在15年以前基本上维持在25倍的中位数。
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2015年以后我们看到它的市盈率随着业绩的扩张，随着中国内循环时代的到来，茅台的市盈率在资金的推动下，在2021年的初达到了静态市盈率70倍左右，随之出现了大幅下跌。下跌的过程中间什么时候去介入，这个问题其实是最难的。因为我是长期投资茅台股票的，我们知道茅台在历史上市盈率最低的时候曾经跌到过8倍左右。那么怎么看待当下的茅台市盈率到了40倍出头就开始出现了大幅的反弹，股价从1500反弹到现在的接近2100左右，未来是否还会持续下去？是否会回到2015年前历史上中位数的市盈率25倍？甚至会再出现历史上曾经出现过8倍市盈率惨烈的状况？东哥认为不会。首先，对一个公司的定价和它的市盈率，它是由多方面的因素所交织而成，其它方面的因素不展开了。今天我就想谈一个货币现象：那我们都知道，中国的经济在过去茅台上市这20年里是高速发展的，随着经济增长伴随的是货币的超高速发行和物价水平的快速上扬。我们大约就以2000年为例，2000年的时候，我们在一般小店里理发的价格大概就是在5块左右，5块到8块这样一个价格。今天在我们身边这些社区店里，它的理发价格基本上平均是在40元左右。
40元左右，我们看到这个价格基本上涨了6到8倍。是不是因为理发是比20年前先进了呢？还是说怎么样个状态。其实这个是没有变的，就是我们理发的模式或者说你理一个发，比如说我们一个男士理一个发，它这个是没有变的。那为什么价格涨了6到8倍？它背后的推动力都是货币，它都是货币超发的力量。我们再看一个问题，2000年我大学毕业大学毕业之后到舟山工作，当时舟山的平均的房价大概在2000元左右，今天舟山的房价大概在15000元左右，2000到15000元大概也是7倍左右。
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是不是今天的房子比2000年的房子就好非常多呢？也未必见得。当时2000年的时候，我们舟山一个比较好的小区叫檀枫小区，当时房价也就是1900到2000元这样。今天这个小区仍然不落后。实际上这个变化对于房子的居住功能来说并没有很大的变化，它可能变化的只是一些比如绿化、或者设计理念上等等这些东西。像它需要的原材料，比如说水泥、钢筋等等建材，其实基本的原料是一模一样的。那为什么房价从2000涨到了15000元？
解释这所有一切问题的背后的逻辑都指向一个问题，都指向于货币。我今天给大家说一个数字，2000年的时候，我们中国的货币发行量那年的货币发行存量是13.249万亿。今天我们的货币发行存量是多少呢，是227.65万亿。请大家注意，当时2000年的时候，货币发行总量是13.29万亿，那么今天的货币发行总量已经达到了227.65万亿，那增长了多少呢？增长了接近14倍。大家想资产是一个什么样的逻辑？资产它其实是在货币的池子里，资产和货币相当于是一个面和水的关系。水是货币，水从2000年的130000亿增长到了今天的2270000亿，相当于水的总量增长了14倍。对应的实质上你的原有的资产价格静态来讲应该也要涨14倍，为什么我们大多数资产只涨了6到7倍？或者说我们的人员工资也就涨了这个数了，它其实是被新增的资产量给稀释掉了，还有一部分被增长更快的优质资产给吸纳了。
比如说我举个例子，2000年的时候，茅台的股价可能是比如说可能前复权都是负数，他20年来茅台的股价可能涨了100多倍，接近200倍，但同期的货币发行量是14倍，那我们就知道。这样子来解释，我们就很容易能够解决一个我们长期在资产投资中间的一个最大的难题，就是我什么时候去介入的一个问题。什么时候去介入这个问题？我们看到茅台在2013年的时候，他到8倍的静态市盈率，其实是多个戴维斯多杀的结果。
比如说茅台的质量问题、市场对三公的整顿，以及包括茅台整个原有的销售渠道被颠覆的问题，它其实面临的是一个生死劫的问题。今天从2021年初到现在，这一波40%的下跌，它实际上两个问题，一个问题是股价涨得太多，第二问题是什么它久长期不能够提价。两个问题决定。就会面临着很多人所担心的市盈率，就说他会不会股价再进一步大幅下跌的问题。东哥用货币发行的现象告诉大家不会。因为我们的货币从2000年到现在增长了14倍，茅台的8倍的市盈率的逻辑，这是多个因素（三公归零、三聚氰胺、前景不明等）促成的结果，今天到了40倍左右，他开始抽身向上，在茅台基本面仍然向好的情况下，其实它的本质是因为我们货币的水多了，所以货币的水多了就带来了资产特别优质资产市盈率水涨船高。
就像今天你不可能去想象，舟山的房价会从15000跌回到2000元。你也不可能去想象说我们理发的价格，比如说一个男人理发的价格从40块会跌到5块或8块这样一个逻辑。
（东哥：河南理工大学会计学硕士生导师、央视财经投资者说专访嘉宾、宁杭智库首席观察员）
东哥
做二级市场投资的人面临最难的一个问题就是如何为当下的资产来定价。到底如何为当下的资产来定价，其实众说纷纭，它涉及到宏观的经济环境，涉及到资产本身的内涵价值、涉及到市场投资人的情绪、涉及到资金的供求等等方面的因素。今天东哥想专门谈一个问题，谈货币发行总量在资产定价中间的一个关系。
我们以贵州茅台为例，我们都知道贵州茅台它上市已经20年了，它上市以后，其实我们看它长期的市盈率基本上是维持在25倍这个中位数，就是说在15年以前基本上维持在25倍的中位数。
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2015年以后我们看到它的市盈率随着业绩的扩张，随着中国内循环时代的到来，茅台的市盈率在资金的推动下，在2021年的初达到了静态市盈率70倍左右，随之出现了大幅下跌。下跌的过程中间什么时候去介入，这个问题其实是最难的。因为我是长期投资茅台股票的，我们知道茅台在历史上市盈率最低的时候曾经跌到过8倍左右。那么怎么看待当下的茅台市盈率到了40倍出头就开始出现了大幅的反弹，股价从1500反弹到现在的接近2100左右，未来是否还会持续下去？是否会回到2015年前历史上中位数的市盈率25倍？甚至会再出现历史上曾经出现过8倍市盈率惨烈的状况？东哥认为不会。首先，对一个公司的定价和它的市盈率，它是由多方面的因素所交织而成，其它方面的因素不展开了。今天我就想谈一个货币现象：那我们都知道，中国的经济在过去茅台上市这20年里是高速发展的，随着经济增长伴随的是货币的超高速发行和物价水平的快速上扬。我们大约就以2000年为例，2000年的时候，我们在一般小店里理发的价格大概就是在5块左右，5块到8块这样一个价格。今天在我们身边这些社区店里，它的理发价格基本上平均是在40元左右。
40元左右，我们看到这个价格基本上涨了6到8倍。是不是因为理发是比20年前先进了呢？还是说怎么样个状态。其实这个是没有变的，就是我们理发的模式或者说你理一个发，比如说我们一个男士理一个发，它这个是没有变的。那为什么价格涨了6到8倍？它背后的推动力都是货币，它都是货币超发的力量。我们再看一个问题，2000年我大学毕业大学毕业之后到舟山工作，当时舟山的平均的房价大概在2000元左右，今天舟山的房价大概在15000元左右，2000到15000元大概也是7倍左右。
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是不是今天的房子比2000年的房子就好非常多呢？也未必见得。当时2000年的时候，我们舟山一个比较好的小区叫檀枫小区，当时房价也就是1900到2000元这样。今天这个小区仍然不落后。实际上这个变化对于房子的居住功能来说并没有很大的变化，它可能变化的只是一些比如绿化、或者设计理念上等等这些东西。像它需要的原材料，比如说水泥、钢筋等等建材，其实基本的原料是一模一样的。那为什么房价从2000涨到了15000元？
解释这所有一切问题的背后的逻辑都指向一个问题，都指向于货币。我今天给大家说一个数字，2000年的时候，我们中国的货币发行量那年的货币发行存量是13.249万亿。今天我们的货币发行存量是多少呢，是227.65万亿。请大家注意，当时2000年的时候，货币发行总量是13.29万亿，那么今天的货币发行总量已经达到了227.65万亿，那增长了多少呢？增长了接近14倍。大家想资产是一个什么样的逻辑？资产它其实是在货币的池子里，资产和货币相当于是一个面和水的关系。水是货币，水从2000年的130000亿增长到了今天的2270000亿，相当于水的总量增长了14倍。对应的实质上你的原有的资产价格静态来讲应该也要涨14倍，为什么我们大多数资产只涨了6到7倍？或者说我们的人员工资也就涨了这个数了，它其实是被新增的资产量给稀释掉了，还有一部分被增长更快的优质资产给吸纳了。
比如说我举个例子，2000年的时候，茅台的股价可能是比如说可能前复权都是负数，他20年来茅台的股价可能涨了100多倍，接近200倍，但同期的货币发行量是14倍，那我们就知道。这样子来解释，我们就很容易能够解决一个我们长期在资产投资中间的一个最大的难题，就是我什么时候去介入的一个问题。什么时候去介入这个问题？我们看到茅台在2013年的时候，他到8倍的静态市盈率，其实是多个戴维斯多杀的结果。
比如说茅台的质量问题、市场对三公的整顿，以及包括茅台整个原有的销售渠道被颠覆的问题，它其实面临的是一个生死劫的问题。今天从2021年初到现在，这一波40%的下跌，它实际上两个问题，一个问题是股价涨得太多，第二问题是什么它久长期不能够提价。两个问题决定。就会面临着很多人所担心的市盈率，就说他会不会股价再进一步大幅下跌的问题。东哥用货币发行的现象告诉大家不会。因为我们的货币从2000年到现在增长了14倍，茅台的8倍的市盈率的逻辑，这是多个因素（三公归零、三聚氰胺、前景不明等）促成的结果，今天到了40倍左右，他开始抽身向上，在茅台基本面仍然向好的情况下，其实它的本质是因为我们货币的水多了，所以货币的水多了就带来了资产特别优质资产市盈率水涨船高。
就像今天你不可能去想象，舟山的房价会从15000跌回到2000元。你也不可能去想象说我们理发的价格，比如说一个男人理发的价格从40块会跌到5块或8块这样一个逻辑。
（东哥：河南理工大学会计学硕士生导师、央视财经投资者说专访嘉宾、宁杭智库首席观察员）
#道家[超话]#木匠做活见雇主房梁盘踞蟒蛇，蟒蛇道：你已大祸临头！
话说明朝嘉靖年间，官港镇有个叫马富贵的木匠，早年间跟着师傅学了这门好手艺，云游四海走南闯北接活做买卖，很快名声在外成为了颇有名气的木匠。
俗话说得好:人怕出名猪怕壮，这马富贵有名以后上通官府，下吃百姓，没少干一些缺德事，接一些偏活，可谓是挣得盆满钵满，年岁大了以后便想着金盆洗手，找个位置定居下来安度晚年。
这天，马富贵同往常一样，闲来无事又和街坊四邻喝着酒吃着牛肉吹嘘起当年的往事，有位邻居张三甲听不下去:“我说马富贵，人家干了那些缺德事都要夹着尾巴做人，你倒好还天天四处吹嘘，你就不怕别人报复你，或是遭天谴吗？”
“开玩笑吧你，我马富贵怕过谁？任它牛鬼蛇神，魑魅魍魉，都对付不了我，你也不看看爷手里的这些宝贝，墨斗，木尺，开山斧，我就问你谁敢近我身，在爷手里冤死的人多得去了，我也没见哪个化作厉鬼来找我呀！”马富贵一边喝着酒，一边得意地说着。
张三甲听后怒目圆睁地看着他，说不出话来，任谁都知道做木匠的人有那几个绝活傍身，的确那些个妖魔鬼怪都不能把他怎么样，有的时候不怕一万就怕万一，这天，马富贵独自坐在厅堂喝着茶，眯着眼哼着小曲，此时张三甲火急火燎地冲进来道:“马爷，我这有个好活找您，您老可愿再度出山？”
马富贵翘着二郎腿，眼睛依旧闭着丝毫没把张三甲放在眼里:“三甲，你知道的，我现在钱多得花不完，现在只想过点清静日子！”张三甲笑着道:“那要是五十两黄金也不去吗？”
原本闭着眼的马富贵一下睁开了眼，听到五十两黄金便嗖的一下站了起来，瞬间来了兴致:“是哪个富豪如此豪横？”张三甲笑说:“城里的王员外又娶了小妾来，小妾貌美如花硬要王员外再打一个雕花的梳妆台，可是城里的木匠都没啥名气，于是我便想着介绍你去一来你技艺精湛，二来我还可从中分得些许！”
马富贵笑答:“你小子，行，你明个儿一早来接我一同前去吧！”说罢继续眯着眼哼着曲慢慢睡去了。
次日一早，张三甲就来找马富贵俩人一起来到王员外家，马富贵被眼前的景象震慑住了，整个家里真可谓是金碧辉煌，心想着这王员外还真是个富豪，见到王员外后，先客套了一番，接着王员外便拿出一锭金子交到马富贵手里，并仔细交代了做活内容，说完后马富贵便开始量尺寸，而张三甲却和王员外意味深长的对视了一眼。
就在马富贵爬到房梁上拿出墨斗量尺寸时，只听见不远处发出一阵“嘶嘶，嘶嘶”的声音，待他定睛一看才发现是一条墨绿色的大蟒蛇盘踞在房梁处，那蛇的眼睛死死盯着马富贵还不时地吐着它那猩红的信子，马富贵吓得半死赶紧从腰间掏出一把开山斧对准那蟒蛇，可那蟒蛇丝毫没有惧怕之意。
见此物不起作用，马富贵赶紧拿出各种驱鬼降魔的宝贝来，可是不仅没有吓到那蛇半分反倒激怒了它，随后竟吐出人言道:“马富贵，今天你已经祸到临头了，即便是大罗神仙恐怕也救不了你了，你还记得十年前你为了帮助一个负心汉飞黄腾达，让其糟糠之妻怀孕惨死一尸两命，还有八年前你帮杭州一个恶霸洗脱罪名，将灭门之罪栽赃于一流浪乞丐……”
马富贵一听这些都是曾经在外捞偏门时做的那些事，心中顿觉不妙，赶紧跳下房梁向王员外辞工快步跑回家中，回到家中马富贵咬破自己的食指和无名指，在额心点了一块血印，并将血和面混到一起搅拌均匀，捏成馒头状蒸好出锅，将馒头供奉在家里的窗台和门前，嘴里还念着:“各位大罗金仙保我平安，这些馒头是给各位的贡品，请大家收下一定保我性命！”
说完便哆哆嗦嗦地躲于床下等待天明，可是到了半夜就有了动静，只见屋外走来俩人一个身穿白衣，一个身穿黑衣，手里还拿着馒头缓缓走进房中，很快他们便在床底找到了马富贵，见到二位时随即瘫软在地不能动弹:“不知是黑白无常二位大爷，小的这里有金银珠宝都可以孝敬给二位，请二位爷饶我一命！”
白无常冷哼一声道:“这些钱财都是你贪赃枉法，谋财害命得来的，你不仅没有悔改之心，还四处炫耀你做过的那些丧心病狂之事，记得有一日我化身到张三甲身上还问过你怕不怕遭报应，你是怎么说的？”
原来，这黑白无常就是奉阎王爷之命前来捉这马富贵的，因为很多人死后来到阴曹地府向阎王爷状告马富贵，宁愿做鬼也不想转世投胎，于是阎王爷就让黑白无常来到人间查探，黑无常化作蟒蛇试探，结果马富贵见后立马跑回家中蒸血馒头，让自己原形毕露。
随后，黑白无常将马富贵带回阴曹地府，阎王爷将其数罪并罚打入十八层地狱永世不得超生。
话说明朝嘉靖年间，官港镇有个叫马富贵的木匠，早年间跟着师傅学了这门好手艺，云游四海走南闯北接活做买卖，很快名声在外成为了颇有名气的木匠。
俗话说得好:人怕出名猪怕壮，这马富贵有名以后上通官府，下吃百姓，没少干一些缺德事，接一些偏活，可谓是挣得盆满钵满，年岁大了以后便想着金盆洗手，找个位置定居下来安度晚年。
这天，马富贵同往常一样，闲来无事又和街坊四邻喝着酒吃着牛肉吹嘘起当年的往事，有位邻居张三甲听不下去:“我说马富贵，人家干了那些缺德事都要夹着尾巴做人，你倒好还天天四处吹嘘，你就不怕别人报复你，或是遭天谴吗？”
“开玩笑吧你，我马富贵怕过谁？任它牛鬼蛇神，魑魅魍魉，都对付不了我，你也不看看爷手里的这些宝贝，墨斗，木尺，开山斧，我就问你谁敢近我身，在爷手里冤死的人多得去了，我也没见哪个化作厉鬼来找我呀！”马富贵一边喝着酒，一边得意地说着。
张三甲听后怒目圆睁地看着他，说不出话来，任谁都知道做木匠的人有那几个绝活傍身，的确那些个妖魔鬼怪都不能把他怎么样，有的时候不怕一万就怕万一，这天，马富贵独自坐在厅堂喝着茶，眯着眼哼着小曲，此时张三甲火急火燎地冲进来道:“马爷，我这有个好活找您，您老可愿再度出山？”
马富贵翘着二郎腿，眼睛依旧闭着丝毫没把张三甲放在眼里:“三甲，你知道的，我现在钱多得花不完，现在只想过点清静日子！”张三甲笑着道:“那要是五十两黄金也不去吗？”
原本闭着眼的马富贵一下睁开了眼，听到五十两黄金便嗖的一下站了起来，瞬间来了兴致:“是哪个富豪如此豪横？”张三甲笑说:“城里的王员外又娶了小妾来，小妾貌美如花硬要王员外再打一个雕花的梳妆台，可是城里的木匠都没啥名气，于是我便想着介绍你去一来你技艺精湛，二来我还可从中分得些许！”
马富贵笑答:“你小子，行，你明个儿一早来接我一同前去吧！”说罢继续眯着眼哼着曲慢慢睡去了。
次日一早，张三甲就来找马富贵俩人一起来到王员外家，马富贵被眼前的景象震慑住了，整个家里真可谓是金碧辉煌，心想着这王员外还真是个富豪，见到王员外后，先客套了一番，接着王员外便拿出一锭金子交到马富贵手里，并仔细交代了做活内容，说完后马富贵便开始量尺寸，而张三甲却和王员外意味深长的对视了一眼。
就在马富贵爬到房梁上拿出墨斗量尺寸时，只听见不远处发出一阵“嘶嘶，嘶嘶”的声音，待他定睛一看才发现是一条墨绿色的大蟒蛇盘踞在房梁处，那蛇的眼睛死死盯着马富贵还不时地吐着它那猩红的信子，马富贵吓得半死赶紧从腰间掏出一把开山斧对准那蟒蛇，可那蟒蛇丝毫没有惧怕之意。
见此物不起作用，马富贵赶紧拿出各种驱鬼降魔的宝贝来，可是不仅没有吓到那蛇半分反倒激怒了它，随后竟吐出人言道:“马富贵，今天你已经祸到临头了，即便是大罗神仙恐怕也救不了你了，你还记得十年前你为了帮助一个负心汉飞黄腾达，让其糟糠之妻怀孕惨死一尸两命，还有八年前你帮杭州一个恶霸洗脱罪名，将灭门之罪栽赃于一流浪乞丐……”
马富贵一听这些都是曾经在外捞偏门时做的那些事，心中顿觉不妙，赶紧跳下房梁向王员外辞工快步跑回家中，回到家中马富贵咬破自己的食指和无名指，在额心点了一块血印，并将血和面混到一起搅拌均匀，捏成馒头状蒸好出锅，将馒头供奉在家里的窗台和门前，嘴里还念着:“各位大罗金仙保我平安，这些馒头是给各位的贡品，请大家收下一定保我性命！”
说完便哆哆嗦嗦地躲于床下等待天明，可是到了半夜就有了动静，只见屋外走来俩人一个身穿白衣，一个身穿黑衣，手里还拿着馒头缓缓走进房中，很快他们便在床底找到了马富贵，见到二位时随即瘫软在地不能动弹:“不知是黑白无常二位大爷，小的这里有金银珠宝都可以孝敬给二位，请二位爷饶我一命！”
白无常冷哼一声道:“这些钱财都是你贪赃枉法，谋财害命得来的，你不仅没有悔改之心，还四处炫耀你做过的那些丧心病狂之事，记得有一日我化身到张三甲身上还问过你怕不怕遭报应，你是怎么说的？”
原来，这黑白无常就是奉阎王爷之命前来捉这马富贵的，因为很多人死后来到阴曹地府向阎王爷状告马富贵，宁愿做鬼也不想转世投胎，于是阎王爷就让黑白无常来到人间查探，黑无常化作蟒蛇试探，结果马富贵见后立马跑回家中蒸血馒头，让自己原形毕露。
随后，黑白无常将马富贵带回阴曹地府，阎王爷将其数罪并罚打入十八层地狱永世不得超生。
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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