和金清鉴：房地产迎来“春暖花开”？
自去年四季度以来，在坚持“房住不炒”定位下，政策层面应该说已是暖风频送。针对去年三季度以来全国新房、二手房和土地市场快速降温，中央已连续释放维稳信号，提振市场信心，政策微调的意图已被市场充分解读。
在调控政策导向上，更好满足购房者的合理住房需求、促进房地产业健康发展和良性循环、探索新发展模式的调控方向不断清晰。在房地产信贷政策上，支持房企合理融资需求和居民合理住房需求的导向日益明确。
在地方政府层面，各地政府楼市松绑的趋向正以不同形式出现。据统计，2022年以来，全国已有超70城出台了各种稳楼市的政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等，各地的调控模式正悄然转向
在房贷政策执行方面，各商业银行开始适当下调首套房首付比例、下调房贷利率，放贷周期明显缩短。今年以来，已有十余个城市下调房贷利率，至少10个城市的商业贷款首套房首付比例下降至20%。与此同时，房贷放款周期明显缩短。103城平均放款周期由去年的三、四个月缩短至1个月左右，其中19城放款周期低于20天。
尽管房地产政策面已是暖意频送，但房地产调控总基调未变，“三条红线”、房地产贷款集中度监管依旧，市场需求萎缩叠加疫情反复，使房地产行业面临资金回笼缓慢、外部融资困难、到期债务压力大等现实困境，房企经营亏损、资金链断裂乃至陷入债务危机的情况频现。
一是房企投资信心仍未恢复。今年前2个月，全国房地产开发投资增速继续收窄，与之相对应的是，房地产新开工面积、竣工面积、土地购置面积同比全面下滑。
二是房企资金循环不畅，流动性压力凸显。1-2月。全国商品房销售金额、面积同比分别下降9.6%和19.3%，其中住宅销售面积、销售额分别下降13.8%和22.1%。3月份全国30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-47.3%，近乎腰斩。相应地，房企到位资金同比下降17.7%。房企资金链总体仍较紧张状况仍为根本好转。除受销售资金回笼慢影响外，房企面临更突出的问题是到期债务压力大、发债和续债难度增大。受流动性疲弱、信用评级遭下调影响，房企发债整体难度加大。数据显示，3月份房企信用债发行规模较去年同期同比下降35%，部分民企发行中资美元债，成本普遍超过10%。
三是房地产去化周期上升，去库存压力增大。东兴证券数据显示，3月1日-3月24日，45城商品房累计销售面积同比下降42.6%，而上月同比降幅为23.8%。去化周期继续上升，15城商品房去化周期为654天，上月同期为586天。
今年以来，尽管各地纷纷出台政策松绑措施，但整体预期仍偏弱，观望情绪依旧较浓，市场信心恢复尚待时日。在经济增长面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力的现实背景下，叠加疫情的反复，居民就业环境紧张、购买力减弱是可想而知的。
房地产政策面与供给、需求端呈现的明显反差，恰恰反映了当前楼市走向的困惑。一方面，政策端已释放了充分的暖意和“暗示”；另一方面，房地产无论是供给端还是需求端都“心灰意冷”，迟迟未能走出寒冬。说明依托各地小打小闹式的政策微调或难从根本上改变市场的走向与预期。
因此，我们需要认真反思既有的、与房地产发展新模式不相适应的政策，从房地产供给、需求两端同时松绑、发力，果断取消不合时宜的新建商品房限制性政策，将市场的还给市场，从根子上解决新房与二手房价格倒挂衍生的一系列问题，或是解开当前房地产困境之死结。这就需要对旧有的调控模式的不合理因子的修正，对既有的调控政策按照“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”导向进行合理优化。
但是，房地产调控政策的优化仍应张弛有度，要有利于合理市场预期的形成。关键是，要在理念和实践中，亟需深刻领悟“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的内涵，认清这一要求与“房住不炒”的同一性，协调好二者的关系。
一方面，现有调控政策中不利于房地产行业良性循环、不利于满足人民群众合理住房需求的成分需要取消或改进。落实调控政策要避免一刀切，防止滋生新风险和次生风险。一是要对融资领域的供给行为进行纠偏，要在坚守“三条红线”基础行，满足房企正常合理的融资需求，包括发债等，以促进房企化解资金链风险；二要通过适当放松限售政策，促进房企去库存，盘活资金，缓解资金压力。三是从需求方，实事求是地优化限购限贷方面的政策，对刚需、改善性住房需求应按照满足群众合理住房需求的要求，适当调整限购的对象范围，实施差异化的房贷政策及利率政策。
另一方面，现有调控政策中需要坚持的精神不仅不应削弱，还应进一步突破。首先，从推动降杠杆出发，“三条红线”仍需守住，并多措并举，继续推动房企瘦身，防范债务危机风险。通过推动并购重组，实现行业重整。其次，适时取消商品房预售制，从长效机制上解决房企高杠杆、高周转的问题。至少对预售资金的监管应该严格而不是放松。核心是要维护好购房人的合法权益。第三，要坚定不移推动房地产行业向新发展模式转型。提高住房质量和售后服务，以切实维护群众利于；大力倡导绿色建筑，促进房地产业与双碳战略的融合。
免责声明：博主所发内容不构成买卖股票依据。股市有风险，入市需谨慎。
自去年四季度以来，在坚持“房住不炒”定位下，政策层面应该说已是暖风频送。针对去年三季度以来全国新房、二手房和土地市场快速降温，中央已连续释放维稳信号，提振市场信心，政策微调的意图已被市场充分解读。
在调控政策导向上，更好满足购房者的合理住房需求、促进房地产业健康发展和良性循环、探索新发展模式的调控方向不断清晰。在房地产信贷政策上，支持房企合理融资需求和居民合理住房需求的导向日益明确。
在地方政府层面，各地政府楼市松绑的趋向正以不同形式出现。据统计，2022年以来，全国已有超70城出台了各种稳楼市的政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等，各地的调控模式正悄然转向
在房贷政策执行方面，各商业银行开始适当下调首套房首付比例、下调房贷利率，放贷周期明显缩短。今年以来，已有十余个城市下调房贷利率，至少10个城市的商业贷款首套房首付比例下降至20%。与此同时，房贷放款周期明显缩短。103城平均放款周期由去年的三、四个月缩短至1个月左右，其中19城放款周期低于20天。
尽管房地产政策面已是暖意频送，但房地产调控总基调未变，“三条红线”、房地产贷款集中度监管依旧，市场需求萎缩叠加疫情反复，使房地产行业面临资金回笼缓慢、外部融资困难、到期债务压力大等现实困境，房企经营亏损、资金链断裂乃至陷入债务危机的情况频现。
一是房企投资信心仍未恢复。今年前2个月，全国房地产开发投资增速继续收窄，与之相对应的是，房地产新开工面积、竣工面积、土地购置面积同比全面下滑。
二是房企资金循环不畅，流动性压力凸显。1-2月。全国商品房销售金额、面积同比分别下降9.6%和19.3%，其中住宅销售面积、销售额分别下降13.8%和22.1%。3月份全国30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-47.3%，近乎腰斩。相应地，房企到位资金同比下降17.7%。房企资金链总体仍较紧张状况仍为根本好转。除受销售资金回笼慢影响外，房企面临更突出的问题是到期债务压力大、发债和续债难度增大。受流动性疲弱、信用评级遭下调影响，房企发债整体难度加大。数据显示，3月份房企信用债发行规模较去年同期同比下降35%，部分民企发行中资美元债，成本普遍超过10%。
三是房地产去化周期上升，去库存压力增大。东兴证券数据显示，3月1日-3月24日，45城商品房累计销售面积同比下降42.6%，而上月同比降幅为23.8%。去化周期继续上升，15城商品房去化周期为654天，上月同期为586天。
今年以来，尽管各地纷纷出台政策松绑措施，但整体预期仍偏弱，观望情绪依旧较浓，市场信心恢复尚待时日。在经济增长面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力的现实背景下，叠加疫情的反复，居民就业环境紧张、购买力减弱是可想而知的。
房地产政策面与供给、需求端呈现的明显反差，恰恰反映了当前楼市走向的困惑。一方面，政策端已释放了充分的暖意和“暗示”；另一方面，房地产无论是供给端还是需求端都“心灰意冷”，迟迟未能走出寒冬。说明依托各地小打小闹式的政策微调或难从根本上改变市场的走向与预期。
因此，我们需要认真反思既有的、与房地产发展新模式不相适应的政策，从房地产供给、需求两端同时松绑、发力，果断取消不合时宜的新建商品房限制性政策，将市场的还给市场，从根子上解决新房与二手房价格倒挂衍生的一系列问题，或是解开当前房地产困境之死结。这就需要对旧有的调控模式的不合理因子的修正，对既有的调控政策按照“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”导向进行合理优化。
但是，房地产调控政策的优化仍应张弛有度，要有利于合理市场预期的形成。关键是，要在理念和实践中，亟需深刻领悟“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的内涵，认清这一要求与“房住不炒”的同一性，协调好二者的关系。
一方面，现有调控政策中不利于房地产行业良性循环、不利于满足人民群众合理住房需求的成分需要取消或改进。落实调控政策要避免一刀切，防止滋生新风险和次生风险。一是要对融资领域的供给行为进行纠偏，要在坚守“三条红线”基础行，满足房企正常合理的融资需求，包括发债等，以促进房企化解资金链风险；二要通过适当放松限售政策，促进房企去库存，盘活资金，缓解资金压力。三是从需求方，实事求是地优化限购限贷方面的政策，对刚需、改善性住房需求应按照满足群众合理住房需求的要求，适当调整限购的对象范围，实施差异化的房贷政策及利率政策。
另一方面，现有调控政策中需要坚持的精神不仅不应削弱，还应进一步突破。首先，从推动降杠杆出发，“三条红线”仍需守住，并多措并举，继续推动房企瘦身，防范债务危机风险。通过推动并购重组，实现行业重整。其次，适时取消商品房预售制，从长效机制上解决房企高杠杆、高周转的问题。至少对预售资金的监管应该严格而不是放松。核心是要维护好购房人的合法权益。第三，要坚定不移推动房地产行业向新发展模式转型。提高住房质量和售后服务，以切实维护群众利于；大力倡导绿色建筑，促进房地产业与双碳战略的融合。
免责声明：博主所发内容不构成买卖股票依据。股市有风险，入市需谨慎。
回复@白白胖胖一团子：看完更不理解了，愿意付出自己半年的时间害一个人是什么心理？有这毅力多少踏实的钱都挣到了呀，何必呢[哼]
————先看底层逻辑。
娱乐圈的黑公关实际上广撒网，海捞鱼。以初代水军设备为例，8个人可以控制10000个号，足够覆盖所有明星粉圈，为什么两会代表#建议深挖购买黑公关的企业和个人# ？因为没有买卖就没有伤害，幕后金主任何时候有需求，想上演“脱粉回踩”制造xxx明星的粉丝全是脑残，制造xxx明星邪教式追星，拿出集资刷数据的证据等等，那是分分钟能上演。
加上许多粉丝会帮明星做数据，导致伪粉混进不少。老六@小肖雾 就混进伪粉2000左右，被抬的时候黑子还跑来嘲笑。现在这个号混进伪粉4500左右。有些伪粉我不拉黑，就爱看他们表演“受害者”。跟中演协通过白瀛的报道“顾左右而言他”一样，我今天说大多数CPF群掌握在黑公关手中了，什么叫大多数？就是还有一小部分掌握在自己人手中，别嘤嘤嘤上赶着认领当黑子，虽然也不是头回见。
黑公关不是埋线半年，而是“入驻”所有明星名人的粉圈，他们“入驻”也不是几个号，通常是一批号(参考上条刘宇宁的亲身经历https://t.cn/A66Twr4L)。
黑公关不是花半年时间害一个人，是各家粉圈都混进去。买家想带节奏时，要带货(什么哥哥好惨只有我们之类的)，要抡博，要互撕，要引战，要抹黑，要回踩，要粉丝截图……应有尽有，这些才是目的[春游家族]
黑公关本身要养号，粉圈里打滚，维持活跃度，低投入高回报，既是一鱼多吃的商业模式，又可专门设计目标。
图2提了黑公关之一，TTG长期的微博行为：观察粉圈+汇总负面。正面通常金主会给，而负面不常有。他们当黑公关已经行成流水线了。 (图2秒夹，重发了)
————先看底层逻辑。
娱乐圈的黑公关实际上广撒网，海捞鱼。以初代水军设备为例，8个人可以控制10000个号，足够覆盖所有明星粉圈，为什么两会代表#建议深挖购买黑公关的企业和个人# ？因为没有买卖就没有伤害，幕后金主任何时候有需求，想上演“脱粉回踩”制造xxx明星的粉丝全是脑残，制造xxx明星邪教式追星，拿出集资刷数据的证据等等，那是分分钟能上演。
加上许多粉丝会帮明星做数据，导致伪粉混进不少。老六@小肖雾 就混进伪粉2000左右，被抬的时候黑子还跑来嘲笑。现在这个号混进伪粉4500左右。有些伪粉我不拉黑，就爱看他们表演“受害者”。跟中演协通过白瀛的报道“顾左右而言他”一样，我今天说大多数CPF群掌握在黑公关手中了，什么叫大多数？就是还有一小部分掌握在自己人手中，别嘤嘤嘤上赶着认领当黑子，虽然也不是头回见。
黑公关不是埋线半年，而是“入驻”所有明星名人的粉圈，他们“入驻”也不是几个号，通常是一批号(参考上条刘宇宁的亲身经历https://t.cn/A66Twr4L)。
黑公关不是花半年时间害一个人，是各家粉圈都混进去。买家想带节奏时，要带货(什么哥哥好惨只有我们之类的)，要抡博，要互撕，要引战，要抹黑，要回踩，要粉丝截图……应有尽有，这些才是目的[春游家族]
黑公关本身要养号，粉圈里打滚，维持活跃度，低投入高回报，既是一鱼多吃的商业模式，又可专门设计目标。
图2提了黑公关之一，TTG长期的微博行为：观察粉圈+汇总负面。正面通常金主会给，而负面不常有。他们当黑公关已经行成流水线了。 (图2秒夹，重发了)
#潍柴董事长称无人驾驶是忽悠#
以现阶段的发展来看，谭总说的有一定的道理。
实现真正的无人驾驶是一个系统性的工程，不仅仅包括车辆本身的智能化水平，还包括车路协同，车联网V2X等的城市基础设施建设的发展。
就目前而言，基于L5的无人驾驶并不是一个好的商业模式，他投入大且商业回报少，相比之下，称为辅助驾驶的L2/L3更加实用，适合现阶段的国情。
比如小鹏的智能泊车VPA，高速领航NGP，蔚来的NOP都是都是现阶段以及未来很长时间的拳头产品，依我看如何把这些产品做到极致才是最佳，而不是一味追求无人驾驶。
#微博新知博主#
以现阶段的发展来看，谭总说的有一定的道理。
实现真正的无人驾驶是一个系统性的工程，不仅仅包括车辆本身的智能化水平，还包括车路协同，车联网V2X等的城市基础设施建设的发展。
就目前而言，基于L5的无人驾驶并不是一个好的商业模式，他投入大且商业回报少，相比之下，称为辅助驾驶的L2/L3更加实用，适合现阶段的国情。
比如小鹏的智能泊车VPA，高速领航NGP，蔚来的NOP都是都是现阶段以及未来很长时间的拳头产品，依我看如何把这些产品做到极致才是最佳，而不是一味追求无人驾驶。
#微博新知博主#
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