【新规下，又1类房子将“打入冷宫”，业主：原因很真实，悔不当初】不知道大家同不同意一种观点，“在过去二三十年的任何一个时期卖房，很少有听说亏钱的”，当然，如果有人非要拿鹤岗、乳山等极少数人口流失严重的城市来说事，那就是有点抬杠了。说句公道话，总体看，赚多亏少总是事实吧，但，这一切在今年开始发生了转变。
那么，这个转变是什么呢？
有人首先猜到的肯定是房价。其实，这个很难去说，毕竟，中国有600多座城市，非要千篇一律地地说房价“非涨即跌”肯定是不现实的，即便是同一座城市，不同板块、不同的小区，甚至不同的房子，其价格也难走出步调一致的步伐。所以，我们经常可以看到，专业机构在统计的房价数据里显示，有的涨，有的跌，有的房子一连几年都处在阴跌状态中，挂牌几年都出不了手。
为什么会如此？实际上，这就是楼市在经历全方位的深度调控后，“房住不炒”的观念已深入人心，这应是当下及未来楼市的一个最重大转变。虽然说还有一些以增值保值为目标的买房需求，但主流是买房自住，即便现在不住，也会考虑未来住。
说到底，房子如何被炒作，最终都脱离不了居住功能，在这一点上，银行从自身未来的风险考虑，往往要比任何人都要清楚。笔者一位张姓业主朋友日前就遇到了这种情况，之所以拿出来说，主要是因为这很可能是未来住房市场的一个共性，需要引起足够的重视。
张先生在2017年买了一套二手房，在他看来，房子性价比很高，周边商业、学校配套都比较齐全，面积39平米，多层顶楼，单价1万元（小区正常户型价格8000元/平米），低总价让他动了心。目前，小区均价涨了60%，他的房子也不例外地涨了，涨幅小点，市场挂牌总价55万左右。
据张先生的说法，他的这个房子，在以前还是比较好卖的，主要是总价低，受到一些经济条件一般的刚需欢迎，只要手上有十多万，加上按揭贷款，基本上也能够得着。但到2021年下半年以后，这种市场形势就发生了改变。
张先生准备把这套房子卖掉，然后把钱投入到自己的生意上，但挂牌出去快半年了仍旧没有卖掉。不是因为挂牌价高，他还让过两次价，比市场挂牌价低3-5万元，但也不是没有客户。在刚挂出去那一段时间，房产中介带看了几次，也有看中的，但均是因同一个原因被拒绝掉：银行不受理这类房子贷款。
其中有国有大行给出的理由是，没有电梯的房子贷款不做，顶底楼的贷款也不做，据银行人士透露，目前所有的房子都要走外部评估程序。说白了，就是要做风险评估，如果被他们认为非优质房产，拒贷的可能性就大增。还有商业银行给出拒贷说法是，面积小于40平米，房龄大于20年的不做。
我们不能说张先生的房子所遇到的困境发生在任何地方，但很可能是未来的一种趋势。按照张先生的自述，他的房子具有3大很现实的原因：
一是房龄大，1996年的房子，属于老房子系列，户型结构确实不符合市场潮流；二是银行拒贷，意味着购房者要全款付清，能付出50-60万的人，看不上他的房子，手上有10-20万的人又买不起他的房子，典型的“有钱人看不上，看上的没那么多钱”；三是停车难，他们这种老小区，基本上都没有地下停车位，地上有限的空间被停得满满当当，现在哪个家庭没车子，这也是很多人逃离这种小区的原因。张先生表示悔不当初，当时就不应该买这类房子。
实际上，在懂行人看来，张先生的3大现实原因一直都存在，但为什么偏偏是现在遇到困难了？其直接原因还得从他的第二条原因找出症结，而这个原因还得从今年开始执行的新规说起。
根据新规显示，央行给各商业银行设置了房地产贷款的“两道红线”，其中有一条就是涉及个人住房贷款，要求大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行的个人住房贷款占总贷款的比例，比如小型银行最高不得超过17.5%，大型银行不得超过32.5%。换句话说，假如银行可放贷1万元，小银行顶多只能放出1750元的房贷，而大银行也只能放3250元。一句话，能放出多少个人住房贷款，已经被限制死了。
新规还显示，给超标银行2-4年的达标过渡期。说明我们其中有一些银行是超标的，要达标就得往下降，意味着放出来的房贷会更少一些。所以，这也能解释为什么在去年下半年很多城市的房贷利率仍在继续上升，而且放款进度越来越慢，并已经成为一个普遍现象。
不过，有人说，最近不是有信息显示，保障房贷款不纳入集中管理，意味着商品房贷比例有多了一些空间。这里需要说明的是，包括不少城市近期下调房贷利率，放款加快，从银行的偏好来看，主要还是针对新建商品房，二手房能分到多少呢？更老旧的房子呢？
还有人说，这个房贷额度限制是一个可变量，眼下只是暂时的，有需求还是会放开。答案可没那么简单，数据显示，在2008年时，我们的住户部门的杠杆率为18%，但目前已经超过60%，不仅远高于国际平均水平，对发达国家也形成赶超之势。说到底，如果再不控制住房杠杆，后果将不可设想，于金融、经济安全都是不允许的。
在懂行人看来，由此可见，住房降杠杆是一个必然趋势，短期即便为稳经济可能有所回升，但大概率伴随楼市长期存在。粥就那么多，银行在这个时候就必须做出选择。优质的房产才是他们优先考虑的标的，而对于非优质标的，如果没有额度，肯定是不会轻易放了，这也是很多城市老旧二手房不好出手的重要原因之一。像张先生的这一类房子，随着时间推移，将越来越多，房龄老旧、面积小，居住舒适度明显不高，最可能被银行抛弃，所以，在新规下，有懂行的人会选择在市场僵持期或回暖期“暗自”脱手。
懂行人做了一个延伸，如果银行衡量房产的优质属性以“居住”为标准，那么除了“老破小”外，或有更多房子被嫌弃，像那些空置率较高的房子，位置偏僻的房子，将来会不会也成为被银行嫌弃的对象呢？且走且看。在懂行人看来，凡是资本炒作的房子都会回归道原点，买房，一定要以居住为目标，在未来，应都是如此。
那么，这个转变是什么呢？
有人首先猜到的肯定是房价。其实，这个很难去说，毕竟，中国有600多座城市，非要千篇一律地地说房价“非涨即跌”肯定是不现实的，即便是同一座城市，不同板块、不同的小区，甚至不同的房子，其价格也难走出步调一致的步伐。所以，我们经常可以看到，专业机构在统计的房价数据里显示，有的涨，有的跌，有的房子一连几年都处在阴跌状态中，挂牌几年都出不了手。
为什么会如此？实际上，这就是楼市在经历全方位的深度调控后，“房住不炒”的观念已深入人心，这应是当下及未来楼市的一个最重大转变。虽然说还有一些以增值保值为目标的买房需求，但主流是买房自住，即便现在不住，也会考虑未来住。
说到底，房子如何被炒作，最终都脱离不了居住功能，在这一点上，银行从自身未来的风险考虑，往往要比任何人都要清楚。笔者一位张姓业主朋友日前就遇到了这种情况，之所以拿出来说，主要是因为这很可能是未来住房市场的一个共性，需要引起足够的重视。
张先生在2017年买了一套二手房，在他看来，房子性价比很高，周边商业、学校配套都比较齐全，面积39平米，多层顶楼，单价1万元（小区正常户型价格8000元/平米），低总价让他动了心。目前，小区均价涨了60%，他的房子也不例外地涨了，涨幅小点，市场挂牌总价55万左右。
据张先生的说法，他的这个房子，在以前还是比较好卖的，主要是总价低，受到一些经济条件一般的刚需欢迎，只要手上有十多万，加上按揭贷款，基本上也能够得着。但到2021年下半年以后，这种市场形势就发生了改变。
张先生准备把这套房子卖掉，然后把钱投入到自己的生意上，但挂牌出去快半年了仍旧没有卖掉。不是因为挂牌价高，他还让过两次价，比市场挂牌价低3-5万元，但也不是没有客户。在刚挂出去那一段时间，房产中介带看了几次，也有看中的，但均是因同一个原因被拒绝掉：银行不受理这类房子贷款。
其中有国有大行给出的理由是，没有电梯的房子贷款不做，顶底楼的贷款也不做，据银行人士透露，目前所有的房子都要走外部评估程序。说白了，就是要做风险评估，如果被他们认为非优质房产，拒贷的可能性就大增。还有商业银行给出拒贷说法是，面积小于40平米，房龄大于20年的不做。
我们不能说张先生的房子所遇到的困境发生在任何地方，但很可能是未来的一种趋势。按照张先生的自述，他的房子具有3大很现实的原因：
一是房龄大，1996年的房子，属于老房子系列，户型结构确实不符合市场潮流；二是银行拒贷，意味着购房者要全款付清，能付出50-60万的人，看不上他的房子，手上有10-20万的人又买不起他的房子，典型的“有钱人看不上，看上的没那么多钱”；三是停车难，他们这种老小区，基本上都没有地下停车位，地上有限的空间被停得满满当当，现在哪个家庭没车子，这也是很多人逃离这种小区的原因。张先生表示悔不当初，当时就不应该买这类房子。
实际上，在懂行人看来，张先生的3大现实原因一直都存在，但为什么偏偏是现在遇到困难了？其直接原因还得从他的第二条原因找出症结，而这个原因还得从今年开始执行的新规说起。
根据新规显示，央行给各商业银行设置了房地产贷款的“两道红线”，其中有一条就是涉及个人住房贷款，要求大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行的个人住房贷款占总贷款的比例，比如小型银行最高不得超过17.5%，大型银行不得超过32.5%。换句话说，假如银行可放贷1万元，小银行顶多只能放出1750元的房贷，而大银行也只能放3250元。一句话，能放出多少个人住房贷款，已经被限制死了。
新规还显示，给超标银行2-4年的达标过渡期。说明我们其中有一些银行是超标的，要达标就得往下降，意味着放出来的房贷会更少一些。所以，这也能解释为什么在去年下半年很多城市的房贷利率仍在继续上升，而且放款进度越来越慢，并已经成为一个普遍现象。
不过，有人说，最近不是有信息显示，保障房贷款不纳入集中管理，意味着商品房贷比例有多了一些空间。这里需要说明的是，包括不少城市近期下调房贷利率，放款加快，从银行的偏好来看，主要还是针对新建商品房，二手房能分到多少呢？更老旧的房子呢？
还有人说，这个房贷额度限制是一个可变量，眼下只是暂时的，有需求还是会放开。答案可没那么简单，数据显示，在2008年时，我们的住户部门的杠杆率为18%，但目前已经超过60%，不仅远高于国际平均水平，对发达国家也形成赶超之势。说到底，如果再不控制住房杠杆，后果将不可设想，于金融、经济安全都是不允许的。
在懂行人看来，由此可见，住房降杠杆是一个必然趋势，短期即便为稳经济可能有所回升，但大概率伴随楼市长期存在。粥就那么多，银行在这个时候就必须做出选择。优质的房产才是他们优先考虑的标的，而对于非优质标的，如果没有额度，肯定是不会轻易放了，这也是很多城市老旧二手房不好出手的重要原因之一。像张先生的这一类房子，随着时间推移，将越来越多，房龄老旧、面积小，居住舒适度明显不高，最可能被银行抛弃，所以，在新规下，有懂行的人会选择在市场僵持期或回暖期“暗自”脱手。
懂行人做了一个延伸，如果银行衡量房产的优质属性以“居住”为标准，那么除了“老破小”外，或有更多房子被嫌弃，像那些空置率较高的房子，位置偏僻的房子，将来会不会也成为被银行嫌弃的对象呢？且走且看。在懂行人看来，凡是资本炒作的房子都会回归道原点，买房，一定要以居住为目标，在未来，应都是如此。
“他不请自来，为啥要我负责？”湖南郴州，陈某、刘某等6人在李某家聚餐，陈某酒后死亡，家属要求聚餐者承担责任。刘某说，我没有邀请他来，自己已经尽力救治了，不应承担责任。
（案例来源：郴州中院）
2021年9月，上午10时，刘建、丘林、操魁、陈功在镇上一起吃早餐，陈功喝了一杯170ml的米酒。
操魁与陈功骑摩托车去了吴忠家，各喝了半杯米酒后，去了李军家。
陈功、丘林、操魁、刘建、李军及其子6人一起在李军家吃饭，丘林因事离开。
期间陈功在沙发上呕吐，大家给120打电话。120以事发地点太远、无车辆，叫其到就近卫生院就诊。
后刘建骑女式摩托车，载着操魁和陈功前往镇卫生院，在卫生院门口摔倒。16:21送到医院，17:28抢救无效死亡。
在镇人民调解委员会调解下，李军、丘林、操魁各支付2.7万元以了结纠纷。
其后陈功的家属将刘建、吴忠告上法院，要求支付损失费1065312元的20%，即213062.4元（其中刘建承担15%，吴忠承担5%）。
法院审理认为，从当天骑摩托车的视频看，陈功从吴忠家出来时仍行动状态正常，可推定事故与后续饮酒应存在较大关联性。
陈功系完全民事行为能力人，对自己的身体情况及酒量具有知悉、控制能力。半天时间接二连三喝酒，在第三次酒局中用170ｍｌ一次性大杯敬酒，出现不省人事，对自己的死亡负有主要责任。
第二次饭局中，陈功、操魁在吴忠家中喝了半杯米酒，是一般的情感交流，吴忠不存在侵权。
在第三场饭局中，陈功身体异常后，应及时组织施救。
该饭局从12:55开始，到15:47打120结束，饭局时间2小时52分，同局者劝阻、提醒、施救时间充足。最近的乡卫生院就在不远处，用摩托车搭乘16:21才送到较远的镇卫生院，17:28抢救无效死亡，存疑呕吐物窒息，属于未尽到谨慎的照顾义务，后期同饮者承担次要责任。
操魁、丘林、李军与家属达成调解协议，本案不再处理其赔偿责任，酌定由刘建承担5%的赔偿责任。
法院对家属的损失认定为：丧葬费41178元，死亡赔偿金833960元，精神损害赔偿50000元，被扶养人生活费98252元，共计1023390元。
最后法院判决，刘建赔偿51169.5元（1023390*5%）。
刘建对判决不服，提出上诉，其理由是：
1、陈功本身是非常喜欢饮酒之人，无论任何时间和场合，只要有人喝酒，不用人招呼陈功就会找别人喝酒。
2、事发当天，自己并未叫陈功一起吃饭。操魁为了搭乘陈功的摩托车，才邀请陈功去吃饭。
3、操魁和陈功到李军家一会儿后，操魁就带着陈功去了吴忠家，并在吴忠家饮酒，操魁有义务保护陈功的人身安全。
4、吃饭时陈功向李军敬酒，李军没有向陈功敬酒，陈功自己端起就喝，喝了一杯半米酒后，就倒在沙发上口吐白沫。
5、陈功被安葬当天，陈功的哥哥要求我支付1万元，我出于同情给了3270元。
6、陈功自己是医生，明知身体有疾病不能饮酒，还在一天内多次饮酒。陈功出现反常情况时，我已经尽力施救，不存在过错，不应承担赔偿责任。
家属辩称：
1、根据陈功的通话记录可知，陈功的母亲在13:37、13:51都拨通了陈功的电话，而在14:30、14:57先后拨入3次都没能接通，说明陈功至少在14:30的时候就处于无意识状态。同饮者在陈功出现瘫坐、口吐白沫的情况时，未引起足够重视及采取救助措施，应承担相应责任。
2、刘建多次提到其知道陈功患有不能饮酒的疾病，而刘建在整个饮酒过程中都不曾对陈功的饮酒行为进行劝阻，其主观过错明显。
3、刘建在送陈功去医院途中的拖拽行为，导致陈功远端软组织缺失，陈功的家属有理由怀疑刘建运送、救助系规避责任的“弃尸”行为。
4、在镇政府组织调解过程中，刘建用拍打桌面、提高音量等方式激怒我们，试图让我们情绪失控出手殴打刘建，达到不用赔偿的目的。
二审法院审理认为，虽无证据证明刘建等人对陈功有灌酒、斗酒、劝酒等故意行为,但与陈功一同就餐饮酒的同局者均有合理的注意义务,这种义务既包括在饮酒过程中的提醒、劝告,也包括酒后照料、护送、通知等。
经查，事发当天，陈功在李军家就餐饮酒前已经喝了些酒，同局者对此事知情，当陈功在李军家饮酒时同局者应当对其进行提醒、劝告。陈功在李军家饮酒后出现瘫坐、口吐白沫的情况时，同饮者应当及时组织施救。
由于同饮者未尽到谨慎的照顾义务，于16:21陈功才被送到镇卫生院，同饮者存在过失。
2022年2月，二审法院判决，驳回上诉，维持原判。
文中人名均为化名。
共同聚餐，的确需要互相注意身体情况，避免出现异常。特别是，要避免暴饮，降低事故发生的概率。一旦出现异常，一定要积极救治。大家觉得能做到吗？
（案例来源：郴州中院）
2021年9月，上午10时，刘建、丘林、操魁、陈功在镇上一起吃早餐，陈功喝了一杯170ml的米酒。
操魁与陈功骑摩托车去了吴忠家，各喝了半杯米酒后，去了李军家。
陈功、丘林、操魁、刘建、李军及其子6人一起在李军家吃饭，丘林因事离开。
期间陈功在沙发上呕吐，大家给120打电话。120以事发地点太远、无车辆，叫其到就近卫生院就诊。
后刘建骑女式摩托车，载着操魁和陈功前往镇卫生院，在卫生院门口摔倒。16:21送到医院，17:28抢救无效死亡。
在镇人民调解委员会调解下，李军、丘林、操魁各支付2.7万元以了结纠纷。
其后陈功的家属将刘建、吴忠告上法院，要求支付损失费1065312元的20%，即213062.4元（其中刘建承担15%，吴忠承担5%）。
法院审理认为，从当天骑摩托车的视频看，陈功从吴忠家出来时仍行动状态正常，可推定事故与后续饮酒应存在较大关联性。
陈功系完全民事行为能力人，对自己的身体情况及酒量具有知悉、控制能力。半天时间接二连三喝酒，在第三次酒局中用170ｍｌ一次性大杯敬酒，出现不省人事，对自己的死亡负有主要责任。
第二次饭局中，陈功、操魁在吴忠家中喝了半杯米酒，是一般的情感交流，吴忠不存在侵权。
在第三场饭局中，陈功身体异常后，应及时组织施救。
该饭局从12:55开始，到15:47打120结束，饭局时间2小时52分，同局者劝阻、提醒、施救时间充足。最近的乡卫生院就在不远处，用摩托车搭乘16:21才送到较远的镇卫生院，17:28抢救无效死亡，存疑呕吐物窒息，属于未尽到谨慎的照顾义务，后期同饮者承担次要责任。
操魁、丘林、李军与家属达成调解协议，本案不再处理其赔偿责任，酌定由刘建承担5%的赔偿责任。
法院对家属的损失认定为：丧葬费41178元，死亡赔偿金833960元，精神损害赔偿50000元，被扶养人生活费98252元，共计1023390元。
最后法院判决，刘建赔偿51169.5元（1023390*5%）。
刘建对判决不服，提出上诉，其理由是：
1、陈功本身是非常喜欢饮酒之人，无论任何时间和场合，只要有人喝酒，不用人招呼陈功就会找别人喝酒。
2、事发当天，自己并未叫陈功一起吃饭。操魁为了搭乘陈功的摩托车，才邀请陈功去吃饭。
3、操魁和陈功到李军家一会儿后，操魁就带着陈功去了吴忠家，并在吴忠家饮酒，操魁有义务保护陈功的人身安全。
4、吃饭时陈功向李军敬酒，李军没有向陈功敬酒，陈功自己端起就喝，喝了一杯半米酒后，就倒在沙发上口吐白沫。
5、陈功被安葬当天，陈功的哥哥要求我支付1万元，我出于同情给了3270元。
6、陈功自己是医生，明知身体有疾病不能饮酒，还在一天内多次饮酒。陈功出现反常情况时，我已经尽力施救，不存在过错，不应承担赔偿责任。
家属辩称：
1、根据陈功的通话记录可知，陈功的母亲在13:37、13:51都拨通了陈功的电话，而在14:30、14:57先后拨入3次都没能接通，说明陈功至少在14:30的时候就处于无意识状态。同饮者在陈功出现瘫坐、口吐白沫的情况时，未引起足够重视及采取救助措施，应承担相应责任。
2、刘建多次提到其知道陈功患有不能饮酒的疾病，而刘建在整个饮酒过程中都不曾对陈功的饮酒行为进行劝阻，其主观过错明显。
3、刘建在送陈功去医院途中的拖拽行为，导致陈功远端软组织缺失，陈功的家属有理由怀疑刘建运送、救助系规避责任的“弃尸”行为。
4、在镇政府组织调解过程中，刘建用拍打桌面、提高音量等方式激怒我们，试图让我们情绪失控出手殴打刘建，达到不用赔偿的目的。
二审法院审理认为，虽无证据证明刘建等人对陈功有灌酒、斗酒、劝酒等故意行为,但与陈功一同就餐饮酒的同局者均有合理的注意义务,这种义务既包括在饮酒过程中的提醒、劝告,也包括酒后照料、护送、通知等。
经查，事发当天，陈功在李军家就餐饮酒前已经喝了些酒，同局者对此事知情，当陈功在李军家饮酒时同局者应当对其进行提醒、劝告。陈功在李军家饮酒后出现瘫坐、口吐白沫的情况时，同饮者应当及时组织施救。
由于同饮者未尽到谨慎的照顾义务，于16:21陈功才被送到镇卫生院，同饮者存在过失。
2022年2月，二审法院判决，驳回上诉，维持原判。
文中人名均为化名。
共同聚餐，的确需要互相注意身体情况，避免出现异常。特别是，要避免暴饮，降低事故发生的概率。一旦出现异常，一定要积极救治。大家觉得能做到吗？
#乡村振兴##村镇银行##袁帅论道##新社汇平台#中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长袁帅，资本市场研究人士袁帅表示，村镇银行发展一直是我国关注的重点问题，村镇银行自诞生就肩负着服务“三农”、振兴乡村的重任，作为新型农村金融机构，致力于服务农村地区生产生活、扶持涉农中小企业发展，为缓解农村地区金融服务供给不足问题发挥了重要作用。村镇银行的设立宗旨是为了服务“三农”，就是要实现亲农、扶农、帮农、惠农、建“农民银行”，村镇银行被赋予“立足地方、服务村镇”的市场定位。
但是村镇银行的发展也面临着诸多问题，突出体现在几个方面，社会认可度不高，吸收存款能力较弱；产品单一，中间业务欠缺；风险管理体系不够健全；法律体系尚不完善，政策支持力度有待提高；金融相关人才短缺，专业人才不足，队伍建设乏力。
由于村镇银行的授信对象主要面向农户和小微企业，这两者均具有脆弱性和风险性，粗放式的农业生产效率低下，盈利能力有限，且受自然条件的影响，不可预料的自然灾害常使农户暴露在风险之中。小微企业由于自身实力薄弱，缺乏竞争力和经营管理不善，也存在着亏损的风险。并且，村镇银行成立的时间较短，农村居民对其缺乏了解，与国有商业银行、邮政储蓄银行、农村信用社相比，农村居民对村镇银行的认可程度大打折扣。针对村镇银行的知名度不及商业银行和农信系统，成立之初相当多的客户认为村镇银行不保险，不敢存，我个人建议一定要强化村镇银行与地方政府部门，地方央企、国营企业的联动机制，强化自身背书，进一步获得当地群众和企业的信任，提升自身的抗风险能力。
针对村镇银行当前的问题，个人建议接下来可以在以下几点来优化完善，特别是强化创新经营模式，提升差异化竞争能力，
（1）村镇银行服务具有地域性，为农户解决因农产品生产周期长、成本投入高、收益低等原因筹集不到贷款的困境；为小微企业和个体工商户去除因担保不足、投资风险大等原因筹集不到资金而限制其发展的阻碍是其应有的责任。村镇银行可利用大数据和人工智能等技术获取用户或小微企业的综合数据来分析其生产经营能力、消费能力和消费偏好，以客户需求为标准进行内部重组，并据此为用户“量身打造”差异化定价产品和个性化服务，以满足客户多样化的金融服务需求。
（2）政策推动和综合保障，吸纳专业高能的从业人才是村镇银行的目标。
（3）创新金融产品和服务，突出村镇银行特色，村镇银行要想融入当地经济发展之中，实现可持续发展，必须充分了解当地金融需求的痛点所在，在充分发掘当地缺乏的各种类型金融服务的基础上，对自身原本的银行产品进行本土化优化和创新，这也是与农信系统、邮储银行、农业银行等有一些重叠业务进行差异化竞争的核心基础。
（4）村镇银行在业务经营中需着重注意资产安全，可以扩大资产规模来扩大资金来源规模、创新担保方式保障贷款安全、开展中间业务、加强风险管理等稳固资产、建立存款保险制度等。
（5）村镇银行要发挥自身扎根基层的定位，合理引入契合“熟人经济”规律的信贷模式和经营组织，利用农村圈层社会的非正规制度和非正规的信誉机制对借款客户形成约束，就能更好地在“弱有效”的农村金融市场上谋得盈利空间。
（6）村镇银行可与农业企业、农民专业合作社、行业协会、产品购销方、农户等之间形成一种利益共享、风险共担的利益共同体，通过“公司+农户”、“中介组织+农户”、“专业市场+公司+农户”等产业链金融服务模式获得当地市场业务份额。
针对村镇银行应如何控制风险，我个人认为：
1）鉴于当前农村金融体系薄弱，资金供需失衡的现状，大型商业银行有责任、有义务对村镇银行的发展给予支持，要推行大型商业银行与村镇银行合作。
2）地方政府要为村镇银行搭建宣传平台，帮助村镇银行提高社会知名度，村镇银行也要采取有效措施加大业务营销宣传力度，进一步用优质、高效、诚信的实际行动来提高社会公众对村镇银行的信任度。引导村镇银行科学分析当地经济发展情况，结合实际细分市场，在成本、风险可控的前提下，找准市场定位，推出与自身管理相适应，与“三农”和微小企业融资需求相匹配的金融产品和服务。
3）尽快完善农村金融政策法规建设，从法律层面上为村镇银行良性运转提供支撑保障，通过税收、土地等多方面优惠以及账目核销政策促进资本融资积累，改善村镇银行信用创造能力，完善农村金融支农政策体系，扩展农户借贷抵押资产的范围，并对三农贷款给予适当的财政贴息补贴政策。
4）村镇银行可以开展信用户、信用村、信用乡镇等信用工程创建活动，强化和农村各部门的沟通和联系，掌握农户、工商户和企业的基本情况，建立电子信用档案，作为贷款的依据。
5）加强与县政府、村政府的沟通，开展下乡活动，强化对农户、工商户、企业的诚实守信的意识。
6）通过创新贷款抵押机制，如建立小组联保、订单担保、仓单质押、农村土地承包经营权质押、农村房屋质押、大棚、养殖圈舍等农业生产要素质押机制、让活体动物、果园等生物资产形成可质押物，并可参照大行的相关较为成熟的风控机制和管理机制，来填充解决客户抵押物不足的难题。
但是村镇银行的发展也面临着诸多问题，突出体现在几个方面，社会认可度不高，吸收存款能力较弱；产品单一，中间业务欠缺；风险管理体系不够健全；法律体系尚不完善，政策支持力度有待提高；金融相关人才短缺，专业人才不足，队伍建设乏力。
由于村镇银行的授信对象主要面向农户和小微企业，这两者均具有脆弱性和风险性，粗放式的农业生产效率低下，盈利能力有限，且受自然条件的影响，不可预料的自然灾害常使农户暴露在风险之中。小微企业由于自身实力薄弱，缺乏竞争力和经营管理不善，也存在着亏损的风险。并且，村镇银行成立的时间较短，农村居民对其缺乏了解，与国有商业银行、邮政储蓄银行、农村信用社相比，农村居民对村镇银行的认可程度大打折扣。针对村镇银行的知名度不及商业银行和农信系统，成立之初相当多的客户认为村镇银行不保险，不敢存，我个人建议一定要强化村镇银行与地方政府部门，地方央企、国营企业的联动机制，强化自身背书，进一步获得当地群众和企业的信任，提升自身的抗风险能力。
针对村镇银行当前的问题，个人建议接下来可以在以下几点来优化完善，特别是强化创新经营模式，提升差异化竞争能力，
（1）村镇银行服务具有地域性，为农户解决因农产品生产周期长、成本投入高、收益低等原因筹集不到贷款的困境；为小微企业和个体工商户去除因担保不足、投资风险大等原因筹集不到资金而限制其发展的阻碍是其应有的责任。村镇银行可利用大数据和人工智能等技术获取用户或小微企业的综合数据来分析其生产经营能力、消费能力和消费偏好，以客户需求为标准进行内部重组，并据此为用户“量身打造”差异化定价产品和个性化服务，以满足客户多样化的金融服务需求。
（2）政策推动和综合保障，吸纳专业高能的从业人才是村镇银行的目标。
（3）创新金融产品和服务，突出村镇银行特色，村镇银行要想融入当地经济发展之中，实现可持续发展，必须充分了解当地金融需求的痛点所在，在充分发掘当地缺乏的各种类型金融服务的基础上，对自身原本的银行产品进行本土化优化和创新，这也是与农信系统、邮储银行、农业银行等有一些重叠业务进行差异化竞争的核心基础。
（4）村镇银行在业务经营中需着重注意资产安全，可以扩大资产规模来扩大资金来源规模、创新担保方式保障贷款安全、开展中间业务、加强风险管理等稳固资产、建立存款保险制度等。
（5）村镇银行要发挥自身扎根基层的定位，合理引入契合“熟人经济”规律的信贷模式和经营组织，利用农村圈层社会的非正规制度和非正规的信誉机制对借款客户形成约束，就能更好地在“弱有效”的农村金融市场上谋得盈利空间。
（6）村镇银行可与农业企业、农民专业合作社、行业协会、产品购销方、农户等之间形成一种利益共享、风险共担的利益共同体，通过“公司+农户”、“中介组织+农户”、“专业市场+公司+农户”等产业链金融服务模式获得当地市场业务份额。
针对村镇银行应如何控制风险，我个人认为：
1）鉴于当前农村金融体系薄弱，资金供需失衡的现状，大型商业银行有责任、有义务对村镇银行的发展给予支持，要推行大型商业银行与村镇银行合作。
2）地方政府要为村镇银行搭建宣传平台，帮助村镇银行提高社会知名度，村镇银行也要采取有效措施加大业务营销宣传力度，进一步用优质、高效、诚信的实际行动来提高社会公众对村镇银行的信任度。引导村镇银行科学分析当地经济发展情况，结合实际细分市场，在成本、风险可控的前提下，找准市场定位，推出与自身管理相适应，与“三农”和微小企业融资需求相匹配的金融产品和服务。
3）尽快完善农村金融政策法规建设，从法律层面上为村镇银行良性运转提供支撑保障，通过税收、土地等多方面优惠以及账目核销政策促进资本融资积累，改善村镇银行信用创造能力，完善农村金融支农政策体系，扩展农户借贷抵押资产的范围，并对三农贷款给予适当的财政贴息补贴政策。
4）村镇银行可以开展信用户、信用村、信用乡镇等信用工程创建活动，强化和农村各部门的沟通和联系，掌握农户、工商户和企业的基本情况，建立电子信用档案，作为贷款的依据。
5）加强与县政府、村政府的沟通，开展下乡活动，强化对农户、工商户、企业的诚实守信的意识。
6）通过创新贷款抵押机制，如建立小组联保、订单担保、仓单质押、农村土地承包经营权质押、农村房屋质押、大棚、养殖圈舍等农业生产要素质押机制、让活体动物、果园等生物资产形成可质押物，并可参照大行的相关较为成熟的风控机制和管理机制，来填充解决客户抵押物不足的难题。
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