经济下行山东“逆行”：北方大省韧性从何而来
在中国各省的经济角逐中，山东常有令人惊讶的表现。顺风顺水时，山东并非跑得最快的那一个。但是逆风而行时，山东往往体现出超乎寻常的耐力。
尽管国内外环境复杂性不确定性加剧，中国经济今年一季度开局平稳，GDP同比增长4.8%。北方大省山东又将交出怎样的一份成绩单？
2022年4月19日下午，答案揭晓。根据地区生产总值统一核算结果，一季度山东全省生产总值19926.8亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。这一数据不仅高出全国平均水平0.4%，即使是在与沿海各省经济增速比拼中也处于领先地位。
山东经济的韧性又一次得到了验证。这也让人好奇：这个正在持续推动新旧动能转换的大省，它的韧性从何而来？
产业结构提升抗压能力
2022年4月19日下午，山东省政府举行新闻发布会，揭晓了今年一季度山东经济的“成绩单”——山东省生产总值19926.8亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%。山东省给出的自我评价是“经济运行总体平稳、好于预期”。
今年国内疫情散点多发，山东也投入相当的精力和资源于防疫抗疫。俄乌冲突则使得国际贸易和供应链增加了新的不确定性，这对于出口大省山东来说同样是巨大的考验——今年一季度，山东全省进出口7106.5亿元，同比增长13.7%，高于全国3个百分点。其中出口4179.1亿元，增长22.2%，高于全国8.8个百分点。
山东不是第一次经历这样的考验。2008年，经济危机席卷全球，山东恰在此时超越江苏，一度晋升为全国第二大经济体；2020年初新冠肺炎疫情突发，山东又率先复工复产，当年一季度GDP同比下降5.8%，全国同期则下降6.8%。但是全年山东GDP同比增长3.6%——全国是2.3%。
山东为何总能扮演“逆袭者”的角色？山东省宏观经济研究院战略研究所所长刘德军分析道，这与山东内在经济结构有着密切的关联。南方诸省比较优势在于服务业，山东的强项则在于农业与工业。服务业很大程度上决定了一个地区经济发展的势头、活跃程度，农业与工业则很大程度上决定了一个地区经济的底色、抗压程度。
山东是全国首个农业总产值过万亿元的省份，连续31年领跑全国。今年一季度，山东第一产业增加值为737.1亿元，同比增长5.9%。在三大产业中增幅最高。
俗话说“粮安则天下安”，农业是人类衣食之源、生存之本。尤其是今年一季度国内疫情和俄乌冲突等因素波及生产生活，农业在经济稳定中的作用更为凸显。尽管部分区域餐饮、超市、酒店暂时停业，城乡居民对粮、油、菜、蛋等农产品的需求却依然旺盛。
2022年一季度，山东蔬菜种植面积、总产量、亩产继续呈现“三增”势头，其中，蔬菜播种面积268.9万亩，增长1.1％；亩产4338.3公斤，增长3.4％；总产量1166.8万吨，增长4.5％。
山东蔬菜产量的增加，不仅保供了本地的需求，做大了农业产业，还能支援疫情较重的局部区域。目前，寿光日产蔬菜约1万吨，其中112个蔬菜合作社已被定为疫情期间的保供单位，将确保每天供应上海蔬菜200吨以上。
作为传统工业大省，山东的工业基础也为其在特殊时期增加了抗压能力。此前山东大企业林立经济生态被形容为“群象”经济，全省有大中型工业企业2600多家，省重点企业集团130多个。大企业防风险能力一般远高于中小企业。
2022年一季度，山东第二产业增加值为7909.6亿元，同比增长4.8%。规模以上工业增加值同比增长5.9%，其中，疫情较重的3月当月增长5.8%。
经过数十年的产业积淀，山东工业基本形成了以能源、化工、冶金、造纸、建材、机械、纺织和食品等支柱产业为主体的工业体系。
“山东大企业多集中于基础性工业品领域。而在类似疫情这样的特殊时期，基础工业品市场往往需求更多，基础工业品价格更高。这会直接拉动生产企业的经营绩效，进而提升山东经济的抗压能力。”刘德军说。
根据统计，山东一季度三大门类中采矿业增加值同比增长16.1%，制造业增长4.2%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长12.8%。
结链发展带来新的动力
历史衍生下来的产业结构让山东在历次经济下行时都体现出抗压优势，近些年全面实施的新旧动能转换更使山东增强了这一特点，使其面对逆境更具韧性。
从2018年开始，山东省做出了实施新旧动能转换的重大战略部署，一面忍痛淘汰了大量落后产能，一面树立包括新一代信息技术产业、高端装备产业、新能源产业、新材料产业、现代海洋产业等“十强产业”，重塑产业结构。
在此前多次调研中，山东省宏观经济研究院战略研究所所长刘德军发现，此前山东各优势产业中普遍存在龙头企业体量虽大，却扎堆在初级产品领域，产业内各主体粘合度不高，无法形成集群的现象。比如，山东铝加工产能全国最大，但企业生产的多为铝锭等初级产品；制药企业众多，却大多在加工原料药；基础化工企业遍地，却很少能向下游精细化工领域渗透。
针对这一短板，山东选择了以“结链”的方式建链、强链、延链、补链，培育产业向产业集群发展，提升企业间、产业间相互协同，相互助力，结链应对市场波动。
对于传统优势产业，山东推动其向“四新”经济转型，向数字化、智能化发展，以此强链。今年一季度，山东“四新”经济投资增速超过20%，高于全部投资增速10个百分点以上。高技术制造业增加值增长13.7%；通信系统设备、电子元器件制造业增长均超过40%。
海尔卡奥斯、浪潮云洲共同打造“工赋山东”工业互联网平台。其中海尔卡奥斯累计打造15个行业生态，链接企业80万家，助力实现数字化改造、提升生产效率。
在延链方面，山东省统计局副局长、新闻发言人陆万明指出，山东经济在逆势中持续向好表现得益于在政策引导下，市场主体被激发出向产业高端迈进、向产品下游延伸的意愿。
以魏桥、南山为代表铝加工企业开始向下游手机、汽车、高铁等高端铝材转型；万华化学开始从传统MDI原料向精细化学品及新材料板块延伸；齐鲁制药从原料药、中间品转向创新药研发……
转型带来了项目，项目又拉动了投资。今年一季度，山东固定资产投资同比增长10.5%，增速高于前五年平均水平8.1个百分点，已经达到近7年较高增速。其中，山东工业技改投资增长19.2%，占全部投资比重为18.6%，同比提高1.4个百分点；高技术制造业增加值同比增长13.7%，增速比规模以上工业高7.8个百分点。
逐渐的，刘德军发现，原本山东大企业因产品少，技术含量低，普遍独立发展、与其他企业协同性较低；经过四年的新旧动能转换，他们开始向下游延伸，产品由少渐多、企业的协同性由低变高、产业间的粘合度由小到大。考虑到运距、成本等因素，首先就会与山东境内企业形成链条化、集群式发展，实现区域内的经济循环。
与此同时，按照结链发展的思路，山东以“建链延链补链强链”“促进上下游整合配套”为两大核心任务，山东将吸引国内外上下游企业到山东配套布局，尤其是围绕短板弱项，精准招引一批“填空型”企业、“补充型”项目。
比如，汽车产业链，加快推进比亚迪“新能源乘用车及零部件、动力电池和半导体”等项目实施，以应用促进产业发展，抢占产业发展先机。轨道交通装备产业链，将持续扩大碳纤维车体市场应用，加快向高铁车用铝合金、轻量化钛合金材料延伸。
在全国，山东是唯一一个拥有全部41个工业大类的省份。在207个中类中，山东拥有197个；在全部666个工业小类当中，山东也占到526个。依托工业门类齐全的传统优势，再加上近年来山东在“十强产业”上的结链发展突破，山东在工业上更加自成体系。
陆万明认为，作为制造业大省，山东产业基础完备，自我循环、自我保障、自我修复能力较强。从重型卡车等装备制造业到智能家电等消费品工业，从海工装备等国之重器，到口罩手套防护服等抗疫物资，都能实现自我循环，确保全省工业稳定运行。
目前，山东提级实施“链长制”，优选11条标志性产业链，逐条梳理明确延链补链强链重点项目，支持112家“链主”企业做大做强；加大“雁阵形”产业集群培育力度，新认定省级战略性新兴产业集群13个，省级以上集群达到32个、规模超过2.5万亿元。2022年一季度，山东41个行业大类中，30个行业营业收入增长，增长面为73.2%。
这也将为山东省未来的经济发展奠定基础。谈及二季度的经济走势，陆万明表示，实现二季度经济稳定运行，有不少困难，也有制胜的有利条件。他说，这主要体现在“大、强、足、好”等4大优势。即市场需求空间潜力大、动能增长势头强、企业发展信心足、重点领域拉动好。
4月18日下午，山东省委常委会召开扩大会议，分析研究一季度经济形势，研究部署统筹疫情防控和经济社会发展工作。会议强调，现在已是4月中旬，能不能完成全年目标任务，关键看上半年、看二季度。要坚持稳中求进工作总基调，持续深入抓好“十强产业”“十大扩需求”“十大创新”行动计划落实，扎实推进“六稳”“六保”，攻坚二季度，决胜上半年，确保经济运行在合理区间，确保社会大局稳定。
在中国各省的经济角逐中，山东常有令人惊讶的表现。顺风顺水时，山东并非跑得最快的那一个。但是逆风而行时，山东往往体现出超乎寻常的耐力。
尽管国内外环境复杂性不确定性加剧，中国经济今年一季度开局平稳，GDP同比增长4.8%。北方大省山东又将交出怎样的一份成绩单？
2022年4月19日下午，答案揭晓。根据地区生产总值统一核算结果，一季度山东全省生产总值19926.8亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。这一数据不仅高出全国平均水平0.4%，即使是在与沿海各省经济增速比拼中也处于领先地位。
山东经济的韧性又一次得到了验证。这也让人好奇：这个正在持续推动新旧动能转换的大省，它的韧性从何而来？
产业结构提升抗压能力
2022年4月19日下午，山东省政府举行新闻发布会，揭晓了今年一季度山东经济的“成绩单”——山东省生产总值19926.8亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%。山东省给出的自我评价是“经济运行总体平稳、好于预期”。
今年国内疫情散点多发，山东也投入相当的精力和资源于防疫抗疫。俄乌冲突则使得国际贸易和供应链增加了新的不确定性，这对于出口大省山东来说同样是巨大的考验——今年一季度，山东全省进出口7106.5亿元，同比增长13.7%，高于全国3个百分点。其中出口4179.1亿元，增长22.2%，高于全国8.8个百分点。
山东不是第一次经历这样的考验。2008年，经济危机席卷全球，山东恰在此时超越江苏，一度晋升为全国第二大经济体；2020年初新冠肺炎疫情突发，山东又率先复工复产，当年一季度GDP同比下降5.8%，全国同期则下降6.8%。但是全年山东GDP同比增长3.6%——全国是2.3%。
山东为何总能扮演“逆袭者”的角色？山东省宏观经济研究院战略研究所所长刘德军分析道，这与山东内在经济结构有着密切的关联。南方诸省比较优势在于服务业，山东的强项则在于农业与工业。服务业很大程度上决定了一个地区经济发展的势头、活跃程度，农业与工业则很大程度上决定了一个地区经济的底色、抗压程度。
山东是全国首个农业总产值过万亿元的省份，连续31年领跑全国。今年一季度，山东第一产业增加值为737.1亿元，同比增长5.9%。在三大产业中增幅最高。
俗话说“粮安则天下安”，农业是人类衣食之源、生存之本。尤其是今年一季度国内疫情和俄乌冲突等因素波及生产生活，农业在经济稳定中的作用更为凸显。尽管部分区域餐饮、超市、酒店暂时停业，城乡居民对粮、油、菜、蛋等农产品的需求却依然旺盛。
2022年一季度，山东蔬菜种植面积、总产量、亩产继续呈现“三增”势头，其中，蔬菜播种面积268.9万亩，增长1.1％；亩产4338.3公斤，增长3.4％；总产量1166.8万吨，增长4.5％。
山东蔬菜产量的增加，不仅保供了本地的需求，做大了农业产业，还能支援疫情较重的局部区域。目前，寿光日产蔬菜约1万吨，其中112个蔬菜合作社已被定为疫情期间的保供单位，将确保每天供应上海蔬菜200吨以上。
作为传统工业大省，山东的工业基础也为其在特殊时期增加了抗压能力。此前山东大企业林立经济生态被形容为“群象”经济，全省有大中型工业企业2600多家，省重点企业集团130多个。大企业防风险能力一般远高于中小企业。
2022年一季度，山东第二产业增加值为7909.6亿元，同比增长4.8%。规模以上工业增加值同比增长5.9%，其中，疫情较重的3月当月增长5.8%。
经过数十年的产业积淀，山东工业基本形成了以能源、化工、冶金、造纸、建材、机械、纺织和食品等支柱产业为主体的工业体系。
“山东大企业多集中于基础性工业品领域。而在类似疫情这样的特殊时期，基础工业品市场往往需求更多，基础工业品价格更高。这会直接拉动生产企业的经营绩效，进而提升山东经济的抗压能力。”刘德军说。
根据统计，山东一季度三大门类中采矿业增加值同比增长16.1%，制造业增长4.2%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长12.8%。
结链发展带来新的动力
历史衍生下来的产业结构让山东在历次经济下行时都体现出抗压优势，近些年全面实施的新旧动能转换更使山东增强了这一特点，使其面对逆境更具韧性。
从2018年开始，山东省做出了实施新旧动能转换的重大战略部署，一面忍痛淘汰了大量落后产能，一面树立包括新一代信息技术产业、高端装备产业、新能源产业、新材料产业、现代海洋产业等“十强产业”，重塑产业结构。
在此前多次调研中，山东省宏观经济研究院战略研究所所长刘德军发现，此前山东各优势产业中普遍存在龙头企业体量虽大，却扎堆在初级产品领域，产业内各主体粘合度不高，无法形成集群的现象。比如，山东铝加工产能全国最大，但企业生产的多为铝锭等初级产品；制药企业众多，却大多在加工原料药；基础化工企业遍地，却很少能向下游精细化工领域渗透。
针对这一短板，山东选择了以“结链”的方式建链、强链、延链、补链，培育产业向产业集群发展，提升企业间、产业间相互协同，相互助力，结链应对市场波动。
对于传统优势产业，山东推动其向“四新”经济转型，向数字化、智能化发展，以此强链。今年一季度，山东“四新”经济投资增速超过20%，高于全部投资增速10个百分点以上。高技术制造业增加值增长13.7%；通信系统设备、电子元器件制造业增长均超过40%。
海尔卡奥斯、浪潮云洲共同打造“工赋山东”工业互联网平台。其中海尔卡奥斯累计打造15个行业生态，链接企业80万家，助力实现数字化改造、提升生产效率。
在延链方面，山东省统计局副局长、新闻发言人陆万明指出，山东经济在逆势中持续向好表现得益于在政策引导下，市场主体被激发出向产业高端迈进、向产品下游延伸的意愿。
以魏桥、南山为代表铝加工企业开始向下游手机、汽车、高铁等高端铝材转型；万华化学开始从传统MDI原料向精细化学品及新材料板块延伸；齐鲁制药从原料药、中间品转向创新药研发……
转型带来了项目，项目又拉动了投资。今年一季度，山东固定资产投资同比增长10.5%，增速高于前五年平均水平8.1个百分点，已经达到近7年较高增速。其中，山东工业技改投资增长19.2%，占全部投资比重为18.6%，同比提高1.4个百分点；高技术制造业增加值同比增长13.7%，增速比规模以上工业高7.8个百分点。
逐渐的，刘德军发现，原本山东大企业因产品少，技术含量低，普遍独立发展、与其他企业协同性较低；经过四年的新旧动能转换，他们开始向下游延伸，产品由少渐多、企业的协同性由低变高、产业间的粘合度由小到大。考虑到运距、成本等因素，首先就会与山东境内企业形成链条化、集群式发展，实现区域内的经济循环。
与此同时，按照结链发展的思路，山东以“建链延链补链强链”“促进上下游整合配套”为两大核心任务，山东将吸引国内外上下游企业到山东配套布局，尤其是围绕短板弱项，精准招引一批“填空型”企业、“补充型”项目。
比如，汽车产业链，加快推进比亚迪“新能源乘用车及零部件、动力电池和半导体”等项目实施，以应用促进产业发展，抢占产业发展先机。轨道交通装备产业链，将持续扩大碳纤维车体市场应用，加快向高铁车用铝合金、轻量化钛合金材料延伸。
在全国，山东是唯一一个拥有全部41个工业大类的省份。在207个中类中，山东拥有197个；在全部666个工业小类当中，山东也占到526个。依托工业门类齐全的传统优势，再加上近年来山东在“十强产业”上的结链发展突破，山东在工业上更加自成体系。
陆万明认为，作为制造业大省，山东产业基础完备，自我循环、自我保障、自我修复能力较强。从重型卡车等装备制造业到智能家电等消费品工业，从海工装备等国之重器，到口罩手套防护服等抗疫物资，都能实现自我循环，确保全省工业稳定运行。
目前，山东提级实施“链长制”，优选11条标志性产业链，逐条梳理明确延链补链强链重点项目，支持112家“链主”企业做大做强；加大“雁阵形”产业集群培育力度，新认定省级战略性新兴产业集群13个，省级以上集群达到32个、规模超过2.5万亿元。2022年一季度，山东41个行业大类中，30个行业营业收入增长，增长面为73.2%。
这也将为山东省未来的经济发展奠定基础。谈及二季度的经济走势，陆万明表示，实现二季度经济稳定运行，有不少困难，也有制胜的有利条件。他说，这主要体现在“大、强、足、好”等4大优势。即市场需求空间潜力大、动能增长势头强、企业发展信心足、重点领域拉动好。
4月18日下午，山东省委常委会召开扩大会议，分析研究一季度经济形势，研究部署统筹疫情防控和经济社会发展工作。会议强调，现在已是4月中旬，能不能完成全年目标任务，关键看上半年、看二季度。要坚持稳中求进工作总基调，持续深入抓好“十强产业”“十大扩需求”“十大创新”行动计划落实，扎实推进“六稳”“六保”，攻坚二季度，决胜上半年，确保经济运行在合理区间，确保社会大局稳定。
【新规下，又1类房子将“打入冷宫”，业主：原因很真实，悔不当初】不知道大家同不同意一种观点，“在过去二三十年的任何一个时期卖房，很少有听说亏钱的”，当然，如果有人非要拿鹤岗、乳山等极少数人口流失严重的城市来说事，那就是有点抬杠了。说句公道话，总体看，赚多亏少总是事实吧，但，这一切在今年开始发生了转变。
那么，这个转变是什么呢？
有人首先猜到的肯定是房价。其实，这个很难去说，毕竟，中国有600多座城市，非要千篇一律地地说房价“非涨即跌”肯定是不现实的，即便是同一座城市，不同板块、不同的小区，甚至不同的房子，其价格也难走出步调一致的步伐。所以，我们经常可以看到，专业机构在统计的房价数据里显示，有的涨，有的跌，有的房子一连几年都处在阴跌状态中，挂牌几年都出不了手。
为什么会如此？实际上，这就是楼市在经历全方位的深度调控后，“房住不炒”的观念已深入人心，这应是当下及未来楼市的一个最重大转变。虽然说还有一些以增值保值为目标的买房需求，但主流是买房自住，即便现在不住，也会考虑未来住。
说到底，房子如何被炒作，最终都脱离不了居住功能，在这一点上，银行从自身未来的风险考虑，往往要比任何人都要清楚。笔者一位张姓业主朋友日前就遇到了这种情况，之所以拿出来说，主要是因为这很可能是未来住房市场的一个共性，需要引起足够的重视。
张先生在2017年买了一套二手房，在他看来，房子性价比很高，周边商业、学校配套都比较齐全，面积39平米，多层顶楼，单价1万元（小区正常户型价格8000元/平米），低总价让他动了心。目前，小区均价涨了60%，他的房子也不例外地涨了，涨幅小点，市场挂牌总价55万左右。
据张先生的说法，他的这个房子，在以前还是比较好卖的，主要是总价低，受到一些经济条件一般的刚需欢迎，只要手上有十多万，加上按揭贷款，基本上也能够得着。但到2021年下半年以后，这种市场形势就发生了改变。
张先生准备把这套房子卖掉，然后把钱投入到自己的生意上，但挂牌出去快半年了仍旧没有卖掉。不是因为挂牌价高，他还让过两次价，比市场挂牌价低3-5万元，但也不是没有客户。在刚挂出去那一段时间，房产中介带看了几次，也有看中的，但均是因同一个原因被拒绝掉：银行不受理这类房子贷款。
其中有国有大行给出的理由是，没有电梯的房子贷款不做，顶底楼的贷款也不做，据银行人士透露，目前所有的房子都要走外部评估程序。说白了，就是要做风险评估，如果被他们认为非优质房产，拒贷的可能性就大增。还有商业银行给出拒贷说法是，面积小于40平米，房龄大于20年的不做。
我们不能说张先生的房子所遇到的困境发生在任何地方，但很可能是未来的一种趋势。按照张先生的自述，他的房子具有3大很现实的原因：
一是房龄大，1996年的房子，属于老房子系列，户型结构确实不符合市场潮流；二是银行拒贷，意味着购房者要全款付清，能付出50-60万的人，看不上他的房子，手上有10-20万的人又买不起他的房子，典型的“有钱人看不上，看上的没那么多钱”；三是停车难，他们这种老小区，基本上都没有地下停车位，地上有限的空间被停得满满当当，现在哪个家庭没车子，这也是很多人逃离这种小区的原因。张先生表示悔不当初，当时就不应该买这类房子。
实际上，在懂行人看来，张先生的3大现实原因一直都存在，但为什么偏偏是现在遇到困难了？其直接原因还得从他的第二条原因找出症结，而这个原因还得从今年开始执行的新规说起。
根据新规显示，央行给各商业银行设置了房地产贷款的“两道红线”，其中有一条就是涉及个人住房贷款，要求大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行的个人住房贷款占总贷款的比例，比如小型银行最高不得超过17.5%，大型银行不得超过32.5%。换句话说，假如银行可放贷1万元，小银行顶多只能放出1750元的房贷，而大银行也只能放3250元。一句话，能放出多少个人住房贷款，已经被限制死了。
新规还显示，给超标银行2-4年的达标过渡期。说明我们其中有一些银行是超标的，要达标就得往下降，意味着放出来的房贷会更少一些。所以，这也能解释为什么在去年下半年很多城市的房贷利率仍在继续上升，而且放款进度越来越慢，并已经成为一个普遍现象。
不过，有人说，最近不是有信息显示，保障房贷款不纳入集中管理，意味着商品房贷比例有多了一些空间。这里需要说明的是，包括不少城市近期下调房贷利率，放款加快，从银行的偏好来看，主要还是针对新建商品房，二手房能分到多少呢？更老旧的房子呢？
还有人说，这个房贷额度限制是一个可变量，眼下只是暂时的，有需求还是会放开。答案可没那么简单，数据显示，在2008年时，我们的住户部门的杠杆率为18%，但目前已经超过60%，不仅远高于国际平均水平，对发达国家也形成赶超之势。说到底，如果再不控制住房杠杆，后果将不可设想，于金融、经济安全都是不允许的。
在懂行人看来，由此可见，住房降杠杆是一个必然趋势，短期即便为稳经济可能有所回升，但大概率伴随楼市长期存在。粥就那么多，银行在这个时候就必须做出选择。优质的房产才是他们优先考虑的标的，而对于非优质标的，如果没有额度，肯定是不会轻易放了，这也是很多城市老旧二手房不好出手的重要原因之一。像张先生的这一类房子，随着时间推移，将越来越多，房龄老旧、面积小，居住舒适度明显不高，最可能被银行抛弃，所以，在新规下，有懂行的人会选择在市场僵持期或回暖期“暗自”脱手。
懂行人做了一个延伸，如果银行衡量房产的优质属性以“居住”为标准，那么除了“老破小”外，或有更多房子被嫌弃，像那些空置率较高的房子，位置偏僻的房子，将来会不会也成为被银行嫌弃的对象呢？且走且看。在懂行人看来，凡是资本炒作的房子都会回归道原点，买房，一定要以居住为目标，在未来，应都是如此。
那么，这个转变是什么呢？
有人首先猜到的肯定是房价。其实，这个很难去说，毕竟，中国有600多座城市，非要千篇一律地地说房价“非涨即跌”肯定是不现实的，即便是同一座城市，不同板块、不同的小区，甚至不同的房子，其价格也难走出步调一致的步伐。所以，我们经常可以看到，专业机构在统计的房价数据里显示，有的涨，有的跌，有的房子一连几年都处在阴跌状态中，挂牌几年都出不了手。
为什么会如此？实际上，这就是楼市在经历全方位的深度调控后，“房住不炒”的观念已深入人心，这应是当下及未来楼市的一个最重大转变。虽然说还有一些以增值保值为目标的买房需求，但主流是买房自住，即便现在不住，也会考虑未来住。
说到底，房子如何被炒作，最终都脱离不了居住功能，在这一点上，银行从自身未来的风险考虑，往往要比任何人都要清楚。笔者一位张姓业主朋友日前就遇到了这种情况，之所以拿出来说，主要是因为这很可能是未来住房市场的一个共性，需要引起足够的重视。
张先生在2017年买了一套二手房，在他看来，房子性价比很高，周边商业、学校配套都比较齐全，面积39平米，多层顶楼，单价1万元（小区正常户型价格8000元/平米），低总价让他动了心。目前，小区均价涨了60%，他的房子也不例外地涨了，涨幅小点，市场挂牌总价55万左右。
据张先生的说法，他的这个房子，在以前还是比较好卖的，主要是总价低，受到一些经济条件一般的刚需欢迎，只要手上有十多万，加上按揭贷款，基本上也能够得着。但到2021年下半年以后，这种市场形势就发生了改变。
张先生准备把这套房子卖掉，然后把钱投入到自己的生意上，但挂牌出去快半年了仍旧没有卖掉。不是因为挂牌价高，他还让过两次价，比市场挂牌价低3-5万元，但也不是没有客户。在刚挂出去那一段时间，房产中介带看了几次，也有看中的，但均是因同一个原因被拒绝掉：银行不受理这类房子贷款。
其中有国有大行给出的理由是，没有电梯的房子贷款不做，顶底楼的贷款也不做，据银行人士透露，目前所有的房子都要走外部评估程序。说白了，就是要做风险评估，如果被他们认为非优质房产，拒贷的可能性就大增。还有商业银行给出拒贷说法是，面积小于40平米，房龄大于20年的不做。
我们不能说张先生的房子所遇到的困境发生在任何地方，但很可能是未来的一种趋势。按照张先生的自述，他的房子具有3大很现实的原因：
一是房龄大，1996年的房子，属于老房子系列，户型结构确实不符合市场潮流；二是银行拒贷，意味着购房者要全款付清，能付出50-60万的人，看不上他的房子，手上有10-20万的人又买不起他的房子，典型的“有钱人看不上，看上的没那么多钱”；三是停车难，他们这种老小区，基本上都没有地下停车位，地上有限的空间被停得满满当当，现在哪个家庭没车子，这也是很多人逃离这种小区的原因。张先生表示悔不当初，当时就不应该买这类房子。
实际上，在懂行人看来，张先生的3大现实原因一直都存在，但为什么偏偏是现在遇到困难了？其直接原因还得从他的第二条原因找出症结，而这个原因还得从今年开始执行的新规说起。
根据新规显示，央行给各商业银行设置了房地产贷款的“两道红线”，其中有一条就是涉及个人住房贷款，要求大型银行、中型银行、小型银行、县域农合机构、村镇银行的个人住房贷款占总贷款的比例，比如小型银行最高不得超过17.5%，大型银行不得超过32.5%。换句话说，假如银行可放贷1万元，小银行顶多只能放出1750元的房贷，而大银行也只能放3250元。一句话，能放出多少个人住房贷款，已经被限制死了。
新规还显示，给超标银行2-4年的达标过渡期。说明我们其中有一些银行是超标的，要达标就得往下降，意味着放出来的房贷会更少一些。所以，这也能解释为什么在去年下半年很多城市的房贷利率仍在继续上升，而且放款进度越来越慢，并已经成为一个普遍现象。
不过，有人说，最近不是有信息显示，保障房贷款不纳入集中管理，意味着商品房贷比例有多了一些空间。这里需要说明的是，包括不少城市近期下调房贷利率，放款加快，从银行的偏好来看，主要还是针对新建商品房，二手房能分到多少呢？更老旧的房子呢？
还有人说，这个房贷额度限制是一个可变量，眼下只是暂时的，有需求还是会放开。答案可没那么简单，数据显示，在2008年时，我们的住户部门的杠杆率为18%，但目前已经超过60%，不仅远高于国际平均水平，对发达国家也形成赶超之势。说到底，如果再不控制住房杠杆，后果将不可设想，于金融、经济安全都是不允许的。
在懂行人看来，由此可见，住房降杠杆是一个必然趋势，短期即便为稳经济可能有所回升，但大概率伴随楼市长期存在。粥就那么多，银行在这个时候就必须做出选择。优质的房产才是他们优先考虑的标的，而对于非优质标的，如果没有额度，肯定是不会轻易放了，这也是很多城市老旧二手房不好出手的重要原因之一。像张先生的这一类房子，随着时间推移，将越来越多，房龄老旧、面积小，居住舒适度明显不高，最可能被银行抛弃，所以，在新规下，有懂行的人会选择在市场僵持期或回暖期“暗自”脱手。
懂行人做了一个延伸，如果银行衡量房产的优质属性以“居住”为标准，那么除了“老破小”外，或有更多房子被嫌弃，像那些空置率较高的房子，位置偏僻的房子，将来会不会也成为被银行嫌弃的对象呢？且走且看。在懂行人看来，凡是资本炒作的房子都会回归道原点，买房，一定要以居住为目标，在未来，应都是如此。
一点深夜碎碎念：
之前说过的混邪脑洞已经码到一万七千字啦，本来打算写一点发一点的，但实在是怕自己鸽了，所以打算全部写完再发[委屈]全文估计两万字，这周末差不多能写完
虽然说是乱/搞，但乱的是设定（人物行为和关系挺乱的救命），真正h的地方只占百分之十而已，其他地方朋友说还挺校园轻喜剧的hhh
涉及到的cp很多，就大概画了一下关系图（不嫌弃的话可以随便拿去用），不过应该没人能看明白（包括我本人[哆啦A梦害怕]，而且因为关系太乱篇幅太短，很多事先构思的人物设定体现不出来
前段时间挺闲的，最近又忙起来啦，写完这个应该暂时不会开新坑，会回头填All grey和划人公寓（救命真的鸽了好久，抱歉[泪][泪]我是三分钟热度的人来着，而且并不是那么在意转赞什么的（本来也没多少hh），以后有新的想法干脆直接发帖好了……
还有真的不用叫我劳斯啦，我就是一搞cp的同人女，产出不高文笔不行，真的担不起[泪]叫我zura或者紫啦或者其他随便什么名字都可以[委屈]然后就是，评论我都会看，但可能回得比较晚，而且也不是有sense的类型，并不擅长语言搞笑（sorrysorry……
晚上睡不着就说了好多，嗯，总之希望大家看文看得开心、饭越来越香、永远饿不着，over.
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虽然说是乱/搞，但乱的是设定（人物行为和关系挺乱的救命），真正h的地方只占百分之十而已，其他地方朋友说还挺校园轻喜剧的hhh
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