京城东西两大商场迎调整，蓝色港湾和五棵松卓展将换经营方
北京日报
京城一东一西两大购物中心将同时迎来转型。记者获悉，位于朝阳区的蓝色港湾购物中心和位于海淀区的五棵松卓展购物中心将被万达接管，其中，蓝色港湾的经营管理权5月1日将全面移交给万达，为期20年。五棵松卓展中心则将更名为北京五棵松万达广场，未来将成为第四代万达广场的全国旗舰产品。
蓝色港湾冬季举办的灯光节
2008年开业的蓝色港湾总建筑面积15万平方米，地处朝阳商圈内，紧邻朝阳公园和亮马河。蓝色港湾主要经营儿童亲子业态，近年来陆续完成了对亮马河景观带配套、铜球广场、停车场地坪、风情外摆区等项目的改造，2021年还对母婴室和儿童城进行了升级。未来，蓝色港湾将不再自己经营该购物中心，而是委托万达商管进行运营管理。记者了解到，蓝色港湾购物中心未来的定位基本不会改变，但是会对品牌层级进行调整，向更高端化方向发展。
位于北京西四环与长安街沿线交会处的五棵松卓展购物中心，商业面积达34万余平方米，自2009年正式开业后，也曾吸引不少消费者，但该项目近些年多次更换运营团队甚至整体易主，在日新月异的商业环境中一直没有太大起色，一直都是百货的业态结构。而与其一街之隔的华熙LIVE亮相后，凭借体育竞技、文化娱乐等体验业态，成为了京西年轻人的聚集地，进一步加速了卓展购物中心的没落。
按照计划，五棵松卓展中心今年将启动闭店改造，未来更名为北京五棵松万达广场，成为第四代万达广场全国旗舰产品。该项目无论是改造建设还是招商运营，都将是全新的概念，整体定位是体验中心，体验类业态占比超过八成。
据悉，对于蓝色港湾、五棵松卓展中心的转型，万达将以“轻资产”的方式接管，也就是只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。今年5月1日，蓝色港湾项目就将正式转变经营主体，而五棵松卓展项目由于改造量大，改造周期也会更长。
北京日报
京城一东一西两大购物中心将同时迎来转型。记者获悉，位于朝阳区的蓝色港湾购物中心和位于海淀区的五棵松卓展购物中心将被万达接管，其中，蓝色港湾的经营管理权5月1日将全面移交给万达，为期20年。五棵松卓展中心则将更名为北京五棵松万达广场，未来将成为第四代万达广场的全国旗舰产品。
蓝色港湾冬季举办的灯光节
2008年开业的蓝色港湾总建筑面积15万平方米，地处朝阳商圈内，紧邻朝阳公园和亮马河。蓝色港湾主要经营儿童亲子业态，近年来陆续完成了对亮马河景观带配套、铜球广场、停车场地坪、风情外摆区等项目的改造，2021年还对母婴室和儿童城进行了升级。未来，蓝色港湾将不再自己经营该购物中心，而是委托万达商管进行运营管理。记者了解到，蓝色港湾购物中心未来的定位基本不会改变，但是会对品牌层级进行调整，向更高端化方向发展。
位于北京西四环与长安街沿线交会处的五棵松卓展购物中心，商业面积达34万余平方米，自2009年正式开业后，也曾吸引不少消费者，但该项目近些年多次更换运营团队甚至整体易主，在日新月异的商业环境中一直没有太大起色，一直都是百货的业态结构。而与其一街之隔的华熙LIVE亮相后，凭借体育竞技、文化娱乐等体验业态，成为了京西年轻人的聚集地，进一步加速了卓展购物中心的没落。
按照计划，五棵松卓展中心今年将启动闭店改造，未来更名为北京五棵松万达广场，成为第四代万达广场全国旗舰产品。该项目无论是改造建设还是招商运营，都将是全新的概念，整体定位是体验中心，体验类业态占比超过八成。
据悉，对于蓝色港湾、五棵松卓展中心的转型，万达将以“轻资产”的方式接管，也就是只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。今年5月1日，蓝色港湾项目就将正式转变经营主体，而五棵松卓展项目由于改造量大，改造周期也会更长。
【浙商证券：紧握一线，寻找二三线高弹性白酒（附股）】一、白酒行业一季度业绩并不悲观、疫情影响有望缓和。
三月初以来，白酒板块下跌较为明显，白酒指数下跌约17% , 其中主要原因为疫情自3月起再次多地复发,3月1日-4月11 日，31个省市累计报告本土感染者32万例，多地采取封控措施 限制人员流动，全国婚庆、商务宴请等场合大幅减少，市场担忧白酒消费场景消失将对于白酒企业业绩有较大的负面冲击， 因此带动了白酒相关公司股价下跌幅度较大。
然而，3-4月份实质上为白酒消费淡季，此两个月份产生的疫情 对于白酒企业的业绩影响相对较小，且本次疫情集中于几个城 市，全国绝大多数城市仍可正常宴请，一季度业绩主要依靠1-2 月份春节期间的开门红，而多数白酒企业今年开门红表现大多符合预期、甚至超出预期,因此综合来看，本次疫情对于白酒 企业业绩的负面影响或小于前期市场预期。
近期,白酒企业也即将开始陆续公布一度业绩，其中，贵州茅台、今世缘、山西汾酒已经公布，三家公司一季度获利分别增长19%、24%、70% ,皆好于预期，在3月份确诊人数快速增长的背景下，仍保持中高双位数的获利増长显示出一季度实际的销售情形并不如想象中的悲观。
在疫情方面，根据国家卫健委最新消息，河北、江苏、安徽、 广东、福建、浙江、山东等省疫情总体可控，吉林省疫情总体 呈下降态势，已连续3天新增感染者降至千例以下、长春市每日新増感染者人数下降，整体来看较前期有所缓和。即将到来的 五月份包含了五一长假，为旅游、消费的黄金期间，若疫情能持续获得好转，前期积压的婚宴、商务宴请的需求将得到集中 释放、经销商也将开启较大的库存回补，白酒企业的业绩有望反弹。
白酒行业属于“疫情期间下跌明显，疫后具备强反弹力”子版块。20Q1由于疫情虽 未影响到白酒板块节前旺季备货，但节后需求受影响显著，因此跌幅明显；随着需求修复叠加行业结构提升迅速，20Q2 开始呈现强反弹态势，此后两个季度均呈现优异 表现。
二、白酒板块基本面跟踪。
整体而言，近期核心酒企库存处于低位，批价稳定，动销依旧保持良性，基本面较为坚挺。具体来说:
1 ）贵州茅台：普茅散瓶/整箱批价2660/2860元左右，较前期有所回升，库存两周左右。茅台1935批价1420元左右，经销商囤货少。一季度整体回款完成35%左右，部分地区4月份合同尚未签订，预计下周进行，进度较去年同期略慢。
2 ）五粮液:八代普五批价970-980元，终端价格1020元，略有回升;三月中下旬停货后，库存持续消化，华中地区一个半 月，西南地区一个月以内，整体一个月左右。渠道管控明显力度加大，挺价诉求较强。
3 ）泸州老窖：国窖批价920元，整体平稳，库存在一个月左 右。现阶段回款价格和具体落地情况各地不一，华中等地拟按 960元执行二阶段回款，但仍未大面积回款，西南地区4-5月综 合成本约930元。对部分区域和经销商，公司可放松打款限期， 并通过返利、融资支持等补贴经销商。
4 ）山西汾酒:省内复兴版批价920元左右，省外青30复兴版/ 青花20批价860/385元，维持平稳，库存在半个月左右，省内库 存低于省外,省内4月打款已开启，但不强制打款比例，发货根 据跡库存及配额情况动态调整。
5 ）古井贡酒：古20、古16、古8、古5批价分別为550/330/240/110，价盘较为刚性，库存一个半月以内，当前进度预计完成50%以上，古8及以上产品増速30%+ ,预计端午节 前进行下一次撤。
6 ）洋河股份:梦64+省外批价650元，省内批价590元；天之蓝/ 海之蓝批价315/150元左右，整体平稳。库存三个月左右。省内 回款50%，苏北好于苏南；省外山东回款50%+ ,湖南等地分阶段打款，4度承诺费用已通过赠酒方式返还，团队执行效率 有所提升。
7 ）今世缘:四开/对开批价415/265元左右，V3成交价650元， 环比向好，回款进度40%+ ,省外快于省内,二季度回款预计本 月中下旬开启，当前库存两个月左右，3月V系控量挺价，库存 消化明显，库存一个半月以内。
8 ）水井坊:典藏/井台/臻酿八号批价670/440/320元，保持稳 定。井台3月停货，预计本月新版井台上市，开票价上涨20元至 490元。省代及T1库存较＞ ,终端核心雄库存略高,絲持
续进行消费者培育工作。
9 ）酒鬼酒：内参/紫坛/红坛批价810/345/290元，整体平稳， 市场价格秩序稳定。省内内参库存一个半月左右,省外由于疫 情加重导致招商进度放缓,库存高于省内。
预期差 1：中长期看，高端及次高端酒扩容增速或超预期
预期差 2：短期看，22Q2 白酒或存超预期结构性机会
建议关注：贵州茅台、 五粮液、洋河股份、古井贡酒、舍得酒业、迎驾贡酒等
情绪标的：盘江股份、皇台酒业、青海春天
三月初以来，白酒板块下跌较为明显，白酒指数下跌约17% , 其中主要原因为疫情自3月起再次多地复发,3月1日-4月11 日，31个省市累计报告本土感染者32万例，多地采取封控措施 限制人员流动，全国婚庆、商务宴请等场合大幅减少，市场担忧白酒消费场景消失将对于白酒企业业绩有较大的负面冲击， 因此带动了白酒相关公司股价下跌幅度较大。
然而，3-4月份实质上为白酒消费淡季，此两个月份产生的疫情 对于白酒企业的业绩影响相对较小，且本次疫情集中于几个城 市，全国绝大多数城市仍可正常宴请，一季度业绩主要依靠1-2 月份春节期间的开门红，而多数白酒企业今年开门红表现大多符合预期、甚至超出预期,因此综合来看，本次疫情对于白酒 企业业绩的负面影响或小于前期市场预期。
近期,白酒企业也即将开始陆续公布一度业绩，其中，贵州茅台、今世缘、山西汾酒已经公布，三家公司一季度获利分别增长19%、24%、70% ,皆好于预期，在3月份确诊人数快速增长的背景下，仍保持中高双位数的获利増长显示出一季度实际的销售情形并不如想象中的悲观。
在疫情方面，根据国家卫健委最新消息，河北、江苏、安徽、 广东、福建、浙江、山东等省疫情总体可控，吉林省疫情总体 呈下降态势，已连续3天新增感染者降至千例以下、长春市每日新増感染者人数下降，整体来看较前期有所缓和。即将到来的 五月份包含了五一长假，为旅游、消费的黄金期间，若疫情能持续获得好转，前期积压的婚宴、商务宴请的需求将得到集中 释放、经销商也将开启较大的库存回补，白酒企业的业绩有望反弹。
白酒行业属于“疫情期间下跌明显，疫后具备强反弹力”子版块。20Q1由于疫情虽 未影响到白酒板块节前旺季备货，但节后需求受影响显著，因此跌幅明显；随着需求修复叠加行业结构提升迅速，20Q2 开始呈现强反弹态势，此后两个季度均呈现优异 表现。
二、白酒板块基本面跟踪。
整体而言，近期核心酒企库存处于低位，批价稳定，动销依旧保持良性，基本面较为坚挺。具体来说:
1 ）贵州茅台：普茅散瓶/整箱批价2660/2860元左右，较前期有所回升，库存两周左右。茅台1935批价1420元左右，经销商囤货少。一季度整体回款完成35%左右，部分地区4月份合同尚未签订，预计下周进行，进度较去年同期略慢。
2 ）五粮液:八代普五批价970-980元，终端价格1020元，略有回升;三月中下旬停货后，库存持续消化，华中地区一个半 月，西南地区一个月以内，整体一个月左右。渠道管控明显力度加大，挺价诉求较强。
3 ）泸州老窖：国窖批价920元，整体平稳，库存在一个月左 右。现阶段回款价格和具体落地情况各地不一，华中等地拟按 960元执行二阶段回款，但仍未大面积回款，西南地区4-5月综 合成本约930元。对部分区域和经销商，公司可放松打款限期， 并通过返利、融资支持等补贴经销商。
4 ）山西汾酒:省内复兴版批价920元左右，省外青30复兴版/ 青花20批价860/385元，维持平稳，库存在半个月左右，省内库 存低于省外,省内4月打款已开启，但不强制打款比例，发货根 据跡库存及配额情况动态调整。
5 ）古井贡酒：古20、古16、古8、古5批价分別为550/330/240/110，价盘较为刚性，库存一个半月以内，当前进度预计完成50%以上，古8及以上产品増速30%+ ,预计端午节 前进行下一次撤。
6 ）洋河股份:梦64+省外批价650元，省内批价590元；天之蓝/ 海之蓝批价315/150元左右，整体平稳。库存三个月左右。省内 回款50%，苏北好于苏南；省外山东回款50%+ ,湖南等地分阶段打款，4度承诺费用已通过赠酒方式返还，团队执行效率 有所提升。
7 ）今世缘:四开/对开批价415/265元左右，V3成交价650元， 环比向好，回款进度40%+ ,省外快于省内,二季度回款预计本 月中下旬开启，当前库存两个月左右，3月V系控量挺价，库存 消化明显，库存一个半月以内。
8 ）水井坊:典藏/井台/臻酿八号批价670/440/320元，保持稳 定。井台3月停货，预计本月新版井台上市，开票价上涨20元至 490元。省代及T1库存较＞ ,终端核心雄库存略高,絲持
续进行消费者培育工作。
9 ）酒鬼酒：内参/紫坛/红坛批价810/345/290元，整体平稳， 市场价格秩序稳定。省内内参库存一个半月左右,省外由于疫 情加重导致招商进度放缓,库存高于省内。
预期差 1：中长期看，高端及次高端酒扩容增速或超预期
预期差 2：短期看，22Q2 白酒或存超预期结构性机会
建议关注：贵州茅台、 五粮液、洋河股份、古井贡酒、舍得酒业、迎驾贡酒等
情绪标的：盘江股份、皇台酒业、青海春天
中银证券：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
核心观点
从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年 15年来房贷首付比例下调至 20%只有两次：
1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为 20%；
2）14年 9月 30日，首套贷款最低首付 3成，15年 9月 30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于 25%，16年 2月非限购城市首套房首付比例最低可达20%。经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。
从 08、14 年地产周期对比看，当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释>需求端放松>供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08 年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1）“三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3）释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房，从而一定程度上化解房企债务危机。5）以省市为单位，地方政府城投平台适当接手部分房企项目缓解当地企业资金压力和减少需求端的观望情绪。需求端政策对市场有效性由强到弱总结为：全面的限购放松→限贷放松（下调首付比例→下调房贷利率）→局部的限购放松→限价空间提高→限售放松→人才、人口等购房鼓励政策→降交易税费等。
从多个维度去看，哪些地方面临救市压力，可以从哪些方面入手？1）当前弱二线及三四线城市的去库存压力较大，供需两端政策或将以去库存为主要导向。例如台州、哈尔滨、大连、宜兴、益阳、烟台。需求端方面 a）扩大需求，放宽部分地区或人群的限购，支持改善性需求；b）适当鼓励棚改货币化安臵，通过政府回购等方式转化安臵房；c）强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。供应端，合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量，降低部分片区的库存风险，同时有效缓解房企资金压力。2）在停缓工和交付风险问题突出的城市，重视受困房企流动性问题的解决工作。综合停工规模、问题项目数量来看，我们认为交付风险主要聚焦在长沙、福州、盐城、广州、重庆五个城市，在这些城市房企或将面临更多的流动性问题，地方政府应当更加注重房企流动性风险化解及保障房企合理资金的相关工作。3）经济增长压力大，同时依赖房地产投资的省份是云南，预计将针对地产投资进行政策方面的调整；结合固投增速目标来看，河南、辽宁计划将固投作为拉动今年经济增长的重要抓手。4）房企暴雷集中的地区，例如广东，政府将在牵头房企间收并购、鼓励金融机构稳妥有序增加房地产贷款、房
企合理资金满足上有望进行进一步的优化调整。5）目前新房市场仍以刚需为主导的城市，未来改善需求释放空间可观，政策可以针对改善性需求释放调整，臵换客户可以享受按揭贷款、网签备案等方面便利。例如深圳、大连、郑州、哈尔滨、廊坊、香河、固安等。
房企可以通过哪些途径主动化解当前困局？我们认为目前房企资金链仍处于“内外交困”的境地，行业回暖前现金回笼不及 2022 年上半年债务到期速度是目前房企面临的最大困局。我们认为解决当前困境，一方面，依靠政策纾困房企；另一方面，房企需要积极主动展开自救，具体措施有：
1）股东输血（富力、当代、旭辉）；
2）出售项目（世茂、奥园、融创）；
3）公司回购债券&高管购买债券（中梁、融信、龙光等；碧桂园、旭辉、新城、金地）；
4）交换要约求展期（荣盛、禹洲、大发）；
5）聘请财务顾问（当代臵业、正荣）；
6）引入战投（万达商管）；
7）债权人积极沟通与债务重组（华夏幸福）；
8）出售物业公司（禹洲、富力、中梁）；
9）节衣缩食（万科）；
10）股票增持（碧桂园、富力、世茂等）；
11）引入国资（华南城、恒大）。
以上自救措施为短期、及时性的措施，是更多起到释放信号作用、加强信心的短期操作；从中长期角度来看，房企还可以在组织架构、收并购、新发展模式上进行探索：
1）房企正在加速调整组织架构，管理层级精简、区域合并、管理人员下沉为主要方向。2）并购融资的利好不断释放，我们认为政府牵线、融资较为畅通、央国企主导的项目收并购会率先展开。
3）“代建+ TOD+城市更新”成为行业发展的新模式之一。
投资建议
3 月 16 日，金融委会议提出“有关部门要积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，或意味着各地会更积极的出台对房地产市场有利的宽松向政策，房地产政策或将有实质性的好转。此后央行、银保监会、外汇局、财政部、证监会同时就地产行业密集表态，释放强烈的维稳信号。虽然 1-2 月投资与销售数据层面均超过市场预期，但实际市场销售仍然低迷，近期地方政策对市场的提振作用较为有限。同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，3-4 月也将迎来偿债高峰期，因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配臵窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：
1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润臵地。
2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团。
3）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。
4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
政策效果不及预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧
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