#央媒看海南# 【央媒关注 | 从“三个转型”看海南自贸港重点园区之变】4月15日，新华社关注报道海南自贸港重点园区之变。
↓ 报道原文如下 ↓
4月13日，位于洋浦经济开发区的洋浦国际集装箱码头，货柜车、作业车来回穿梭，一派繁忙景象。“新洋浦”货轮在完成装卸作业后，伴随着几声汽笛声，向泰国林查班港方向驶去。
洋浦经济开发区等海南11个重点园区，是自贸港政策的主要承接地、先行先试的“孵化器”、经济活动的主战场。近两年来，海南重点园区加速从“政策高地”转型为“产业高地”，从“外部输血”转型为“自我造血”，从“单一生产”转型为“三生融合”，为海南自贸港高质量发展奠定坚实基础。
从“政策高地”到“产业高地”
4月11日，海口市生物医药产业集群重点项目签约专场活动上，大型制药外资企业晖致医药有限公司与海口国家高新区签约，计划在园区建设智慧医疗总部或区域医疗中心项目。“我们选择在海南投资，缘于自贸港的所得税及加工增值等优惠政策。”晖致公司中国区副总裁张勐说。
海口市副市长刘立武介绍，依托自贸港政策，海口国家高新区正在全力打造生物医药产业高地，园区集聚了一批高附加值、高科技含量的生物医药项目，在全国生物医药产业园区百强榜排名升至第29位。
重点园区是海南自贸港政策的主要承接地，政策落地见效推动产业集群快速发展。2021年，11个重点园区以不到全省2%的土地面积，贡献了全省近三分之一的投资、四成税收和九成以上外资利用额。
在洋浦，“中国洋浦港”船籍港政策效应持续释放，推动航运产业集聚，带动洋浦港集装箱吞吐量2021年历史性突破100万标箱；在博鳌乐城国际医疗旅游先行区，进口特许药械品种首例突破200例，去年接待医疗旅游人数12.73万人次，吸引境外医疗消费回流势头初步显现；在陵水黎安国际教育创新试验区，中外高校合作办学项目陆续开学，教育产业开放发展……
“海南重点园区产业投资和对外开放水平都迈上了新台阶。”海南省发展改革委副主任吕先志说，下一步海南将依托重点园区打造多个千亿级和百亿级的产业集群。
从“外部输血”到“自我造血”
三亚崖州湾科技城内，机器轰鸣，塔吊运转。三亚崖州湾科技城深海科技创新公共平台、中科院海南种子创新研究院科研楼、南繁科技城完全学校、人才公寓……一大批项目正在紧张施工，成为海南重点园区建设的生动写照。
在一片荒地上开启创业之旅，是海南不少重点园区的共同特点。海南财力有限，如何破解各种建设项目的资金难题？
“‘等靠要’使不得，园区光靠政府‘输血’不行，还得自身‘造血’。”吕先志说。海南给重点园区充分授权，建立与自贸港政策相适应的园区运行机制，各园区组建平台公司，探索市场化、专业化的管理模式，让园区“有权能定事、有钱能办事”。
在此基础上，三亚崖州湾科技城等重点园区主动求变，积极走多元化投融资道路。“我们的很多项目，吸引银行融资，其中仅政策性银行就已累计授信110多亿元。”三亚崖州湾科技城管理局财政金融处副处长武艳杰说。2020年以来，三亚崖州湾科技城每年完成的固定资产投资额，均为获得财政支持数额的两倍以上。
海口江东新区也通过授予特许经营权、设立开发建设基金、引入股权投资人等途径，将有一定收益的25个项目引入社会资本建设，目前已撬动社会资本120亿元。
从“单一生产”到“三生融合”
海南拥有得天独厚的生态环境，重点园区除承载经济功能外，还充分发挥生态优势，完善生活配套，向生产、生态、生活“三生融合”悄然转变。
走进海南生态软件园，一栋栋造型各具特色的写字楼错落有致，楼宇间公园地带草木葱郁，鸟语花香，水清鱼跃。闲暇之余，椰云网络科技有限公司员工郑鹏飞常到楼下步道跑步、湖边散心，如今她工作和住宿都在软件园，已经把这里当成了家。“在公园里工作，在生活中创新”成为软件园亮丽名片，目前园区进驻企业上万家。
绿色能源、绿色交通、绿色建筑、绿色产业……海口江东新区把生态作为主线贯穿建设全过程。“生态原初，未来新城。”江东新区管理局规划统筹部副部长巩玄远说，江东新区将把生态优势转为发展优势，建设世界一流零碳新城。
有好的生态，也要有好的生活。洋浦经济开发区、海口国家高新区等园区，不断加大教育、医疗、住房、商业等方面投入，让园区从业者感受“幸福的城市，成事的幸福”。海南重点园区基础设施、公共服务配套、公共技术平台进一步完善，园区产城融合能力进一步提升，承载能力显著提高。（来源：新华社）https://t.cn/A66BlX3D
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4月13日，位于洋浦经济开发区的洋浦国际集装箱码头，货柜车、作业车来回穿梭，一派繁忙景象。“新洋浦”货轮在完成装卸作业后，伴随着几声汽笛声，向泰国林查班港方向驶去。
洋浦经济开发区等海南11个重点园区，是自贸港政策的主要承接地、先行先试的“孵化器”、经济活动的主战场。近两年来，海南重点园区加速从“政策高地”转型为“产业高地”，从“外部输血”转型为“自我造血”，从“单一生产”转型为“三生融合”，为海南自贸港高质量发展奠定坚实基础。
从“政策高地”到“产业高地”
4月11日，海口市生物医药产业集群重点项目签约专场活动上，大型制药外资企业晖致医药有限公司与海口国家高新区签约，计划在园区建设智慧医疗总部或区域医疗中心项目。“我们选择在海南投资，缘于自贸港的所得税及加工增值等优惠政策。”晖致公司中国区副总裁张勐说。
海口市副市长刘立武介绍，依托自贸港政策，海口国家高新区正在全力打造生物医药产业高地，园区集聚了一批高附加值、高科技含量的生物医药项目，在全国生物医药产业园区百强榜排名升至第29位。
重点园区是海南自贸港政策的主要承接地，政策落地见效推动产业集群快速发展。2021年，11个重点园区以不到全省2%的土地面积，贡献了全省近三分之一的投资、四成税收和九成以上外资利用额。
在洋浦，“中国洋浦港”船籍港政策效应持续释放，推动航运产业集聚，带动洋浦港集装箱吞吐量2021年历史性突破100万标箱；在博鳌乐城国际医疗旅游先行区，进口特许药械品种首例突破200例，去年接待医疗旅游人数12.73万人次，吸引境外医疗消费回流势头初步显现；在陵水黎安国际教育创新试验区，中外高校合作办学项目陆续开学，教育产业开放发展……
“海南重点园区产业投资和对外开放水平都迈上了新台阶。”海南省发展改革委副主任吕先志说，下一步海南将依托重点园区打造多个千亿级和百亿级的产业集群。
从“外部输血”到“自我造血”
三亚崖州湾科技城内，机器轰鸣，塔吊运转。三亚崖州湾科技城深海科技创新公共平台、中科院海南种子创新研究院科研楼、南繁科技城完全学校、人才公寓……一大批项目正在紧张施工，成为海南重点园区建设的生动写照。
在一片荒地上开启创业之旅，是海南不少重点园区的共同特点。海南财力有限，如何破解各种建设项目的资金难题？
“‘等靠要’使不得，园区光靠政府‘输血’不行，还得自身‘造血’。”吕先志说。海南给重点园区充分授权，建立与自贸港政策相适应的园区运行机制，各园区组建平台公司，探索市场化、专业化的管理模式，让园区“有权能定事、有钱能办事”。
在此基础上，三亚崖州湾科技城等重点园区主动求变，积极走多元化投融资道路。“我们的很多项目，吸引银行融资，其中仅政策性银行就已累计授信110多亿元。”三亚崖州湾科技城管理局财政金融处副处长武艳杰说。2020年以来，三亚崖州湾科技城每年完成的固定资产投资额，均为获得财政支持数额的两倍以上。
海口江东新区也通过授予特许经营权、设立开发建设基金、引入股权投资人等途径，将有一定收益的25个项目引入社会资本建设，目前已撬动社会资本120亿元。
从“单一生产”到“三生融合”
海南拥有得天独厚的生态环境，重点园区除承载经济功能外，还充分发挥生态优势，完善生活配套，向生产、生态、生活“三生融合”悄然转变。
走进海南生态软件园，一栋栋造型各具特色的写字楼错落有致，楼宇间公园地带草木葱郁，鸟语花香，水清鱼跃。闲暇之余，椰云网络科技有限公司员工郑鹏飞常到楼下步道跑步、湖边散心，如今她工作和住宿都在软件园，已经把这里当成了家。“在公园里工作，在生活中创新”成为软件园亮丽名片，目前园区进驻企业上万家。
绿色能源、绿色交通、绿色建筑、绿色产业……海口江东新区把生态作为主线贯穿建设全过程。“生态原初，未来新城。”江东新区管理局规划统筹部副部长巩玄远说，江东新区将把生态优势转为发展优势，建设世界一流零碳新城。
有好的生态，也要有好的生活。洋浦经济开发区、海口国家高新区等园区，不断加大教育、医疗、住房、商业等方面投入，让园区从业者感受“幸福的城市，成事的幸福”。海南重点园区基础设施、公共服务配套、公共技术平台进一步完善，园区产城融合能力进一步提升，承载能力显著提高。（来源：新华社）https://t.cn/A66BlX3D
#袁帅论道##乡村振兴##新农村##新农人##三农# 乡村振兴是包括产业振兴、人才振兴、文化振兴、生态振兴、组织振兴的全面振兴，这一战略的总要求是产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕。乡村振兴，产业兴旺是重点。产业发展是激发乡村活力的基础所在，是解决农村一切问题的前提。在乡村振兴中，发展什么样的产业，怎样发展产业，如何将产业发展与国家政策有机的结合起来，是乡村产业发展需要关注的核心和焦点问题。
一、发展什么样乡村产业
乡村产业是姓农、立农、兴农的产业，是根植于县域，以农业农村资源为依托，以农民为主体，以农村一二三产业融合发展为路径，具有地域特色鲜明、创业创新活跃、业态类型丰富、利益联结紧密等特征，提升农业、繁荣农村、富裕农民的产业。
主要包括现代种养业、乡土特色产业、农产品加工流通业、休闲旅游业、乡村服务业等，具有产业链延长、价值链提升、供应链健全以及农业功能充分发掘、乡村价值深度开发、乡村就业结构优化、农民增收渠道拓宽等一系列特征。
二、怎样发展乡村产业
乡村产业振兴，需要有清晰明确的发展路径。
第一，要以科学布局优化乡村产业发展空间结构。强化县域统筹，推进镇域产业聚集，构建县乡联动、以镇带村、镇村一体的格局。
第二，要以产业融合增强乡村产业发展聚合力。发掘新功能新价值，发展连接城乡、打通工农、联农带农的多类型多业态产业，让小农户分享产业链增值收益。
第三，要以质量兴农、绿色兴农增强乡村产业持续增长力。发展乡村绿色产业，健全绿色标准体系，培育提升品牌，强化资源保护利用
第四，要以创新创业增强乡村产业发展新动能。改变过去乡村产业主要依靠人力、地力等传统要素发展的局面，更多依靠科技创新支撑，培育创新创业主体，拓宽创新创业领域。
乡村产业振兴，需要打好“钱、地、人”的“组合拳”。
在“钱”的方面，既要健全财政投入机制，提高土地出让收入用于农村的比例，鼓励有条件的地方根据实际需要，按照市场化方式设立乡村产业发展基金；又要创新乡村金融服务，引导县域金融机构将吸收的存款主要用于当地，重点支持乡村产业。
在“地”的方面，要完善用地保障政策，土地利用年度计划加大对乡村产业发展用地的倾斜支持力度。开展县域乡村土地综合整治，盘活建设用地，重点用于乡村新产业新业态和返乡创新创业。探索针对乡村产业的省市县联动“点供”用地，支持休闲农业和乡村旅游及融合发展。
在“人”的方面，健全人才保障机制，引导各类人才到乡村兴办产业，加大农民的技能培训力度，支持职业院校扩大农村定向招生。深化农业系列职称制度改革，支持科技人员以科技成果入股农业企业，实现股权分红等激励措施。
三、政策发展的重点有哪些？
1、建设乡村产业集聚区。支持建设一批产值超100亿元的优势特色产业集群，一批产值超1000亿元的骨干优势特色产业集群，打造乡村产业区域增长极和产业高地。建立全国乡村特色产品目录，推介一批乡村特色产品和能工巧匠，宣传一批乡村特色产业知名品牌。组织龙头企业到脱贫地区建设加工车间和原料基地，开展脱贫地区产品宣介和产销对接活动，开展脱贫地区与发达地区多项对接活动。
2、做强农产品产业链。发展农产品初加工，培育一批农业食品融合企业。发展农产品精深加工和综合利用，发布农产品加工业分行业10强企业，创建一批全国主食加工业示范企业。建设农业食品创新平台，建设数个中国农业食品创新产业园。建设一批农产品加工技术集成科研基地，完善一批国家农产品加工研发分中心。提升农产品加工园区，发布农产品加工业100强园区以及分行业10强园区，培育一批产值超100亿元的国际农产品加工产业园。打造县域农业全产业链，公布一批全国农业全产业链典型模式和“链主”企业，组织召开全国乡村产业高质量发展推进会。
3、发展乡村产业新业态。打造精品工程，建设一批全国休闲农业重点县、休闲农业精品园，打造150条乡村休闲旅游精品景点线路，建设200个中国美丽休闲乡村。提升服务水平，加强水、电、路、讯、网等设施建设，完善餐饮、住宿、休闲、体验、购物、停车、厕所等设施条件；加强从业人员培训，选取重点县和经营主体实行直联直报。创新发展业态，发展研学教育、田园养生、亲子体验、拓展训练等项目，建设中小学生农事研学实践教育基(营)地。开展线上推介和云端培训，举办美丽乡村休闲旅游行推介活动。
4、培育壮大经营主体。壮大龙头企业队伍，培育一批省、市、县级龙头企业，开展第七批农业产业化国家重点龙头企业认定工作。提升龙头企业发展水平，培育一批“产学研推用”紧密结合的“产创联合体”，开展龙头企业100强和专项10强遴选推介活动，树立一批龙头企业标杆。弘扬企业家精神，宣传推介一批全国优秀乡村企业家典型案例。
5、做好创新创业文章。建立农村创业创新导师队伍，遴选推介一批国家级农村创业创新导师，推介农村创业创新优秀带头人。建设服务平台载体，创建200个全国农村创业创新示范园区(基地)，推介一批全国农村创业创新典型县。办好展示交流活动，举办第五届全国农村创业创新项目大赛。
6、着力推进产业融合。创建融合发展先导区，建设一批全国农村一二三产业融合发展先导区，举办农村一二三产业融合发展现场交流活动。培育多元融合主体，扶持一批龙头企业牵头、家庭农场和农民合作社跟进、广大小农户参与的农业产业化联合体。发展多类型融合业态，引导各类经营主体以加工流通带动业态融合，发展中央厨房等业态；推进农业与文化、旅游、教育、康养等产业融合，发展创意农业、功能农业等；促进农业与信息产业融合，发展农村电商、数字农业、智慧农业等。建立健全融合机制，引导新型农业经营主体与小农户建立多种类型的合作方式，促进利益融合。围绕解决“用地难、贷款难”问题，制定保障和规范农村一二三产业融合发展用地文件，制定支持龙头企业贷款发展乡村特色产业的意见。
一、发展什么样乡村产业
乡村产业是姓农、立农、兴农的产业，是根植于县域，以农业农村资源为依托，以农民为主体，以农村一二三产业融合发展为路径，具有地域特色鲜明、创业创新活跃、业态类型丰富、利益联结紧密等特征，提升农业、繁荣农村、富裕农民的产业。
主要包括现代种养业、乡土特色产业、农产品加工流通业、休闲旅游业、乡村服务业等，具有产业链延长、价值链提升、供应链健全以及农业功能充分发掘、乡村价值深度开发、乡村就业结构优化、农民增收渠道拓宽等一系列特征。
二、怎样发展乡村产业
乡村产业振兴，需要有清晰明确的发展路径。
第一，要以科学布局优化乡村产业发展空间结构。强化县域统筹，推进镇域产业聚集，构建县乡联动、以镇带村、镇村一体的格局。
第二，要以产业融合增强乡村产业发展聚合力。发掘新功能新价值，发展连接城乡、打通工农、联农带农的多类型多业态产业，让小农户分享产业链增值收益。
第三，要以质量兴农、绿色兴农增强乡村产业持续增长力。发展乡村绿色产业，健全绿色标准体系，培育提升品牌，强化资源保护利用
第四，要以创新创业增强乡村产业发展新动能。改变过去乡村产业主要依靠人力、地力等传统要素发展的局面，更多依靠科技创新支撑，培育创新创业主体，拓宽创新创业领域。
乡村产业振兴，需要打好“钱、地、人”的“组合拳”。
在“钱”的方面，既要健全财政投入机制，提高土地出让收入用于农村的比例，鼓励有条件的地方根据实际需要，按照市场化方式设立乡村产业发展基金；又要创新乡村金融服务，引导县域金融机构将吸收的存款主要用于当地，重点支持乡村产业。
在“地”的方面，要完善用地保障政策，土地利用年度计划加大对乡村产业发展用地的倾斜支持力度。开展县域乡村土地综合整治，盘活建设用地，重点用于乡村新产业新业态和返乡创新创业。探索针对乡村产业的省市县联动“点供”用地，支持休闲农业和乡村旅游及融合发展。
在“人”的方面，健全人才保障机制，引导各类人才到乡村兴办产业，加大农民的技能培训力度，支持职业院校扩大农村定向招生。深化农业系列职称制度改革，支持科技人员以科技成果入股农业企业，实现股权分红等激励措施。
三、政策发展的重点有哪些？
1、建设乡村产业集聚区。支持建设一批产值超100亿元的优势特色产业集群，一批产值超1000亿元的骨干优势特色产业集群，打造乡村产业区域增长极和产业高地。建立全国乡村特色产品目录，推介一批乡村特色产品和能工巧匠，宣传一批乡村特色产业知名品牌。组织龙头企业到脱贫地区建设加工车间和原料基地，开展脱贫地区产品宣介和产销对接活动，开展脱贫地区与发达地区多项对接活动。
2、做强农产品产业链。发展农产品初加工，培育一批农业食品融合企业。发展农产品精深加工和综合利用，发布农产品加工业分行业10强企业，创建一批全国主食加工业示范企业。建设农业食品创新平台，建设数个中国农业食品创新产业园。建设一批农产品加工技术集成科研基地，完善一批国家农产品加工研发分中心。提升农产品加工园区，发布农产品加工业100强园区以及分行业10强园区，培育一批产值超100亿元的国际农产品加工产业园。打造县域农业全产业链，公布一批全国农业全产业链典型模式和“链主”企业，组织召开全国乡村产业高质量发展推进会。
3、发展乡村产业新业态。打造精品工程，建设一批全国休闲农业重点县、休闲农业精品园，打造150条乡村休闲旅游精品景点线路，建设200个中国美丽休闲乡村。提升服务水平，加强水、电、路、讯、网等设施建设，完善餐饮、住宿、休闲、体验、购物、停车、厕所等设施条件；加强从业人员培训，选取重点县和经营主体实行直联直报。创新发展业态，发展研学教育、田园养生、亲子体验、拓展训练等项目，建设中小学生农事研学实践教育基(营)地。开展线上推介和云端培训，举办美丽乡村休闲旅游行推介活动。
4、培育壮大经营主体。壮大龙头企业队伍，培育一批省、市、县级龙头企业，开展第七批农业产业化国家重点龙头企业认定工作。提升龙头企业发展水平，培育一批“产学研推用”紧密结合的“产创联合体”，开展龙头企业100强和专项10强遴选推介活动，树立一批龙头企业标杆。弘扬企业家精神，宣传推介一批全国优秀乡村企业家典型案例。
5、做好创新创业文章。建立农村创业创新导师队伍，遴选推介一批国家级农村创业创新导师，推介农村创业创新优秀带头人。建设服务平台载体，创建200个全国农村创业创新示范园区(基地)，推介一批全国农村创业创新典型县。办好展示交流活动，举办第五届全国农村创业创新项目大赛。
6、着力推进产业融合。创建融合发展先导区，建设一批全国农村一二三产业融合发展先导区，举办农村一二三产业融合发展现场交流活动。培育多元融合主体，扶持一批龙头企业牵头、家庭农场和农民合作社跟进、广大小农户参与的农业产业化联合体。发展多类型融合业态，引导各类经营主体以加工流通带动业态融合，发展中央厨房等业态；推进农业与文化、旅游、教育、康养等产业融合，发展创意农业、功能农业等；促进农业与信息产业融合，发展农村电商、数字农业、智慧农业等。建立健全融合机制，引导新型农业经营主体与小农户建立多种类型的合作方式，促进利益融合。围绕解决“用地难、贷款难”问题，制定保障和规范农村一二三产业融合发展用地文件，制定支持龙头企业贷款发展乡村特色产业的意见。
【华侨城（亚洲）：文旅+科技产业圈投资，站在新周期的起点上】
刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。
站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。
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刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。
1、政策强力维稳，地产股春意浓浓
近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。
3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。
3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。
来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。
不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。
前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。
接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。
2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变
不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。
有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。
该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。
以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。
另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。
当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。
3、不同的成长性：投资赋能开发
前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。
– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。
– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。
自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。
可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。
4、“后疫情”时代：新模式新机遇
从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。
最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。
股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。
站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。
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