【罗思义：美国正竭力阻止世界经济走向多极化】如上文所述，美国在生产率、技术和公司规模方面的领先优势，意味着其整体经济仍强于中国，但美中经济之间的差距远小于美苏经济之间的差距。此外，不管以何种计算方式衡量，都可以看出，美国已经永久失去压倒性的世界经济主导地位。按照购买力平价计算，2021年，美国只占世界经济总量的16%，即世界经济总量的84%是由美国之外的国家创造的。在经济上，全球多极化时代而非美国单极统治时代已经到来。
但是，正如下文分析所示，美国由此得出结论：它应尝试使用军事手段和政治手段来阻止这种经济多极化发展。
美国的军事实力
美国的这些经济挫折让一些人，尤其是西方一些圈子，认为美国的失败是不可避免的，或者甚至认为这种情况已经发生了。少数中国人也也持类似的观点，他们认为中国的综合实力已经超过美国。这些观点完全是错误的。他们忘记了列宁的名言“政治必须优先于经济”或者毛主席的名言“枪杆子里面出政权”。美国在和平经济竞争中失利的事实，并不意味着它会听任这一经济趋势和平地继续下去，即犯把经济置于政治之上的错误。相反，这会促使美国尝试使用其他军事和政治手段来弥补经济短板。
更确切地说，所有国家面临的危险在于，尽管美国已经不可逆转地失去全球经济主导地位，但它还没有失去军事优势。美国的军费开支超过了排在美国后面9个国家军费开支的总和。只有在核武器这一领域，才有另一个国家——俄罗斯能与美国的实力相提并论——这是因为俄罗斯继承了苏联的核武器。各国持有核武器的确切数量一般属于国家机密，但美国科学家联合会（Federation of American Scientists）2022年发布的一项重要报告显示，俄罗斯核弹头的库存总计5977枚，美国为5428枚。俄罗斯和美国各自拥有约1600枚战略核弹头。美国拥有的核武器数量比中国多得多。与此同时，在常规武器领域，美国的开支远远超过任何其他国家。总之，如果美国已经失去了完全主导全球生产的能力，那么它在军费开支方面将保持巨大的领先优势——核武器除外。
美国经济和军事地位之间的这种差异，是它发动的“新冷战”和对苏联发动的“旧冷战”之间的根本区别。
在旧冷战中期间，美国和苏联的军事实力不相上下，但正如上文所示，美国的经济规模比苏联大得多。美国当时的策略是试图将问题转移到经济领域。就算里根在20世纪80年代加强军备建设也不是为了对苏联发动战争，而是为了让苏联参加军备竞赛，损害其经济。因此，尽管局势紧张，但是当时的冷战没有变成热战。
目前美国的情况正好相反。美国的相对经济地位已经大大减弱，但它的军事力量却依然强大。美国就试图将问题转移到军事领域。这解释了它不断升级的军事政策，以及为什么这将是一个持续升级的趋势。
因此，这意味着人类进入了一个非常危险的时期。美国在和平经济竞争中处于劣势，但它仍保持着对中国的军事领先优势。因此，美国试图使用“直接”或“间接”的军事手段来阻止中国发展。
美国可使用的直接和间接的军事力量
美国可使用“直接”和“间接”的军事手段，这不仅意味着美国有对中国发动正面战争的可能性——当然，这是最极端的变数，而且还有可能利用如下其他手段来对付中国：
• 利用依附美国军队的其他国家，并向这些国家施压，迫使它们对中国采取更具敌意的经济政策——美国就特别对德国和欧盟施压；
• 试图扭转世界经济多极格局，转而建立由美国单方面主导的联盟——北约、四方集团（美国、日本、澳大利亚、印度）等等；
• 试图迫使与中国有着良好经济关系的国家交恶——澳大利亚就是一个明显的例子，而且美国目前正在德国身上做文章；
• 可能对中国的友好国家发动战争；
• 为了所谓的“保卫台湾”准备与中国进行“有限战争”。
至于美国使用直接和间接的军事压力的例子，在美国试图为乌克兰加入北约创造条件从而导致乌克兰战争爆发后，《金融时报》首席政治评论员嘉南·加内什(Janan Ganesh)评论道：“从2026年起，液化天然气将通过油轮抵达德国北部海岸，倒入零下160摄氏度的低温储存桶，在‘重新气化’后发电入网，从而替代进口自俄罗斯的天然气。
德国目前没有液化天然气接收站……在能够盈利的出口商中，美国比澳大利亚更近……
而这些出口还不是最重要的。如果德国兑现其最近做出的承诺大肆提高本国国防预算，那么美国在北约应该能够更多的财政和后勤责任……一个与美国联系更紧密，同时对美国损耗更少的欧洲……乌克兰战争非但没有结束美国转向亚洲的进程，反而可能成为美国转向亚洲的动力。
至于那个（太平洋）地区……日本援助基辅不遗余力，因此也就和华盛顿绑定在了一起。”
简而言之，美国利用军事压力，迫使德国和日本在经济上屈服于它。
除此之外，还可以设想许多其他变数。但它们的共同特点是，美国试图利用其军事力量弥补经济短板。而且，很显然，美国已经开始实施直接和间接使用其军事力量的重要政策。
当然，中国的经济发展速度远快于美国，这意味着在一段时间后，中国的军事实力有望追平美国。但这不可能一蹴而就。即便中国决定实施这样的政策，中国也需要数年时间才能建立一个与美国相当的核武库。鉴于空军、海军等掌握先进技术的部队需要耗费巨大的人力物力进行建设，建立与美国实力相当的常规军备可能还需要更长的时间。因此，在相当长的一段时间里，美国的军事实力将远强于中国。因此，这将诱使美国试图用军事手段来弥补其不断减弱的经济实力。
但是，正如下文分析所示，美国由此得出结论：它应尝试使用军事手段和政治手段来阻止这种经济多极化发展。
美国的军事实力
美国的这些经济挫折让一些人，尤其是西方一些圈子，认为美国的失败是不可避免的，或者甚至认为这种情况已经发生了。少数中国人也也持类似的观点，他们认为中国的综合实力已经超过美国。这些观点完全是错误的。他们忘记了列宁的名言“政治必须优先于经济”或者毛主席的名言“枪杆子里面出政权”。美国在和平经济竞争中失利的事实，并不意味着它会听任这一经济趋势和平地继续下去，即犯把经济置于政治之上的错误。相反，这会促使美国尝试使用其他军事和政治手段来弥补经济短板。
更确切地说，所有国家面临的危险在于，尽管美国已经不可逆转地失去全球经济主导地位，但它还没有失去军事优势。美国的军费开支超过了排在美国后面9个国家军费开支的总和。只有在核武器这一领域，才有另一个国家——俄罗斯能与美国的实力相提并论——这是因为俄罗斯继承了苏联的核武器。各国持有核武器的确切数量一般属于国家机密，但美国科学家联合会（Federation of American Scientists）2022年发布的一项重要报告显示，俄罗斯核弹头的库存总计5977枚，美国为5428枚。俄罗斯和美国各自拥有约1600枚战略核弹头。美国拥有的核武器数量比中国多得多。与此同时，在常规武器领域，美国的开支远远超过任何其他国家。总之，如果美国已经失去了完全主导全球生产的能力，那么它在军费开支方面将保持巨大的领先优势——核武器除外。
美国经济和军事地位之间的这种差异，是它发动的“新冷战”和对苏联发动的“旧冷战”之间的根本区别。
在旧冷战中期间，美国和苏联的军事实力不相上下，但正如上文所示，美国的经济规模比苏联大得多。美国当时的策略是试图将问题转移到经济领域。就算里根在20世纪80年代加强军备建设也不是为了对苏联发动战争，而是为了让苏联参加军备竞赛，损害其经济。因此，尽管局势紧张，但是当时的冷战没有变成热战。
目前美国的情况正好相反。美国的相对经济地位已经大大减弱，但它的军事力量却依然强大。美国就试图将问题转移到军事领域。这解释了它不断升级的军事政策，以及为什么这将是一个持续升级的趋势。
因此，这意味着人类进入了一个非常危险的时期。美国在和平经济竞争中处于劣势，但它仍保持着对中国的军事领先优势。因此，美国试图使用“直接”或“间接”的军事手段来阻止中国发展。
美国可使用的直接和间接的军事力量
美国可使用“直接”和“间接”的军事手段，这不仅意味着美国有对中国发动正面战争的可能性——当然，这是最极端的变数，而且还有可能利用如下其他手段来对付中国：
• 利用依附美国军队的其他国家，并向这些国家施压，迫使它们对中国采取更具敌意的经济政策——美国就特别对德国和欧盟施压；
• 试图扭转世界经济多极格局，转而建立由美国单方面主导的联盟——北约、四方集团（美国、日本、澳大利亚、印度）等等；
• 试图迫使与中国有着良好经济关系的国家交恶——澳大利亚就是一个明显的例子，而且美国目前正在德国身上做文章；
• 可能对中国的友好国家发动战争；
• 为了所谓的“保卫台湾”准备与中国进行“有限战争”。
至于美国使用直接和间接的军事压力的例子，在美国试图为乌克兰加入北约创造条件从而导致乌克兰战争爆发后，《金融时报》首席政治评论员嘉南·加内什(Janan Ganesh)评论道：“从2026年起，液化天然气将通过油轮抵达德国北部海岸，倒入零下160摄氏度的低温储存桶，在‘重新气化’后发电入网，从而替代进口自俄罗斯的天然气。
德国目前没有液化天然气接收站……在能够盈利的出口商中，美国比澳大利亚更近……
而这些出口还不是最重要的。如果德国兑现其最近做出的承诺大肆提高本国国防预算，那么美国在北约应该能够更多的财政和后勤责任……一个与美国联系更紧密，同时对美国损耗更少的欧洲……乌克兰战争非但没有结束美国转向亚洲的进程，反而可能成为美国转向亚洲的动力。
至于那个（太平洋）地区……日本援助基辅不遗余力，因此也就和华盛顿绑定在了一起。”
简而言之，美国利用军事压力，迫使德国和日本在经济上屈服于它。
除此之外，还可以设想许多其他变数。但它们的共同特点是，美国试图利用其军事力量弥补经济短板。而且，很显然，美国已经开始实施直接和间接使用其军事力量的重要政策。
当然，中国的经济发展速度远快于美国，这意味着在一段时间后，中国的军事实力有望追平美国。但这不可能一蹴而就。即便中国决定实施这样的政策，中国也需要数年时间才能建立一个与美国相当的核武库。鉴于空军、海军等掌握先进技术的部队需要耗费巨大的人力物力进行建设，建立与美国实力相当的常规军备可能还需要更长的时间。因此，在相当长的一段时间里，美国的军事实力将远强于中国。因此，这将诱使美国试图用军事手段来弥补其不断减弱的经济实力。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
#俄乌冲突引发美欧通胀风暴#【俄乌冲突引发美欧“通胀风暴”，世贸组织警告战争恐令“全球经济解体”】#世贸组织警告战争恐令全球经济解体# “俄乌战争恐引发全球经济解体”，世界贸易组织（WTO）11日首次对俄乌战争的全球影响发出这样的警告。美欧和俄罗斯12日传出的信息显示，俄乌在乌东地区爆发大战的危险越来越逼近。俄乌冲突持续，不仅将造成重大人道主义危机，还将使全球经济掉下万丈悬崖。而在所有受到打击的地区中，欧洲的困境尤其严峻。尽管如此，美欧政客仍在商议加大对俄制裁，此举不仅拖累世界经济，也将成为引爆其国内通胀的“核弹”。12日，美国劳工部公布的数据显示，3月美国消费者价格指数（CPI）同比上涨8.5%，再创40年来的最高纪录。尽管西方政客忽悠民众用穿毛衣、减少洗澡时间来度过能源短缺危机，但越来越多人质疑“谁该为此负责”？与此同时，为应对美西方不断加强的制裁，俄国家杜马议员12日建议停止向西方出口能源。有欧洲学者担忧，对俄制裁可能导致 1 亿欧洲人停电。俄卫星新闻网12日引述俄联邦安全会议副主席梅德韦杰夫的话讽刺德国等欧洲国家，这些“老实的倒霉蛋”将“一边惊恐不安地计算损失，一边流泪吧”。
俄乌冲突后果开始体现
11日，WTO发布报告，首次对俄乌战争的影响进行了分析。报告称，由于俄乌冲突，今年的全球贸易增长可能从去年10月预测的4.7%几乎“腰斩”，降至2.4%至3%之间。此外，危机可能会降低全球GDP增长0.7至1.3个百分点，使2022年全球经济增速降至3.1%至3.7%之间。WTO警告称，俄乌冲突将带来长期风险，制裁可能导致主要经济体基于地缘政治考虑走向脱钩，引发全球经济解体。
WTO还称，“首当其冲的是乌克兰自己感受到的痛苦，同时全世界都将感受到（冲突）造成的破坏。”欧洲可能会经历最严重的经济影响。
“欧元区整体通胀率升至 7.5%”，德国《法兰克福汇报》12日称，根据欧盟最新统计数据，整个欧洲3月的通货膨胀率高达7.5%，这是欧元诞生以来的最高通胀率，也是俄乌冲突的后果首次体现在通胀数据中。在一些国家，甚至出现了两位数的通货膨胀率：立陶宛为15.6%，荷兰11.9%。报道称，德国 3 月的通胀率达到7.6%，其中燃料价格涨了50%，食用油涨了20%，就连基本的食品面包也涨了7%。
“富裕生活不保？战争迫使民众做出割舍”，“德国之声”称，德国民众正日益明显看到俄乌冲突带来的后果：汽油价格升至创纪录水平，零售商品越来越贵。在一些超市，食用油货架空空。这场发生在欧洲东部的战争却正使富裕的西方社会进入一个新时代，人们得学会节俭度日了。报道称，尽管一些政客和媒体近来不停地宣扬“为了自由必须忍受”“知足”“做出牺牲”等，但根据民调机构YouGov的最新调查，已有约1/7的德国成年人难以支付生活成本。在月净收入低于2500欧元的家庭中，24%甚至无法应付日常开支。
德国电视一台12日引述巴登-符腾堡州州长克雷奇曼的话称，俄乌冲突将导致德国的经济繁荣持久丧失，“人们口袋里的钱将会更少，这些损失将是明显而痛苦的，且可能持续数年”。劳工部长海尔称，德国今年经济增长率可能仅为1.5%左右。
当地时间12日，美国劳工部公布3月CPI达到创纪录的8.5%。此前就有媒体预测，数据将会“非常丑陋”，因为3月的通胀数据将首次涵盖俄乌冲突和西方实施报复性制裁所引发的后果。白宫发言人普萨基11日提前发出预警称：“我们预计3月的通胀率将异常升高。”普萨基将物价上涨归咎于俄总统普京，她称由于冲突使石油和天然气价格飙升。穆迪投资首席经济学家赞迪称，眼下正处于一场通胀的“完美风暴”中：地缘冲突、油气价格飙升、疫情、供应链中断，美国经济将艰难前行。
俄议员威胁关闭天然气出口阀门
尽管经济陷入困境，但美欧仍在商议加紧对俄制裁。路透社称，欧盟各国外长11日在卢森堡召开会议，就对俄石油禁运展开磋商，但会议并未达成一致。欧盟外交与安全政策高级代表博雷利会后称，一些国家支持对俄石油实施制裁，但其他国家认为这样的禁令将构成“不对称冲击”。不过，博雷利仍强硬表示：“没有什么是不可能的，包括对俄石油和天然气的制裁。”
在讨论对俄石油制裁的同时，欧盟还希望找石油输出国组织（欧佩克）帮忙。欧盟官员当天在维也纳与欧佩克代表举行了会谈。不过，欧佩克拒绝了欧盟的请求。欧佩克秘书长巴尔金多称，目前和未来的对俄制裁可能引发史上最严重的石油供应危机。他称，目前市场高度波动是由“非基本因素”（政治因素）导致的，欧佩克“完全无法控制”。
对于美欧不断加强的制裁，俄罗斯《独立报》12日引述俄国家杜马（议会下院）议员谢列梅特的建议称，为了回应西方的不友好行为，俄罗斯有必要实施反击并暂时关闭天然气出口阀门。对此，俄学者坦卡耶夫称，如果俄关闭出口阀门，对欧洲的破坏程度堪比投下一颗核弹。那些对俄实施制裁的人必须明白，在这种情况下，欧洲经济将降到乌干达的水平。
捷克学者斯塔斯特尼12日在当地 Seznamzprávy网站撰文称，从芬兰到保加利亚的核电站，欧洲核电站有40%的核燃料来自俄罗斯，俄罗斯浓缩铀占世界43%。如果俄罗斯在这一领域对欧洲制裁进行反击的话，可能导致1亿欧洲人停电。
乌东大战或使世界陷入灾难
目前，美欧和俄罗斯传出的信息都显示出，俄乌在乌东地区爆发大战的危险越来越大。俄《消息报》12日引述“顿涅茨克人民共和国”领导人巴苏林的话称，俄军正在乌东对兵力接近10万的乌重兵集团实施包围做准备。他说：“现在我们将加快行动。因为我们拖延得越久，百姓就会遭受越多的痛苦，就会愈加被局势挟持。”
《纽约时报》11日称，最新的卫星图像显示，一支由数百辆汽车组成的俄罗斯车队正在向乌东开去。这表明俄军正在重新集结，准备在乌东地区发起一场大战。报道称，俄军对乌东地区较熟悉，而且后勤供应线较短，这些都对俄军有利。乌克兰外交部长库列巴日前敦促北约增加军事援助。他警告说，乌东的战斗“会让你想起第二次世界大战”。
12日，普京在与白俄罗斯总统卢卡申科会谈后的记者会上表示，乌克兰已经背离了与俄方的协议，谈判进入了死胡同。他称，俄罗斯将按计划在乌克兰开展军事行动，“我们的任务是完成并实现所有既定目标，将损失降到最低”。
美国有线电视新闻网（CNN）11日称，俄乌冲突正转变成一场磨人的长期消耗战。这场战争的影响将不会只局限于欧洲。久拖不决的战争将带来人道主义灾难，还将给美国和西方国家带来一连串的政治后果。对美国而言，冲突导致汽油和食品价格飙升，将给美国带来重大政治影响，包括美国即将到来的中期选举。
国际慈善组织乐施会12日发出警告称，由于疫情和俄乌冲突，全球陷入极度贫困（即每日生活费不到1.9美元）的人口总数将达到8.6亿，今年新增2.6亿，相当于英国、法国、德国和西班牙的人口总和。同一天，斯里兰卡央行行长宣布，斯将暂时停止偿还所有外债。他称这是斯用完外汇进口食物和燃料等必需品后的“最后手段”。法新社称，这意味着斯里兰卡成为俄乌冲突以来第一个债务违约的国家，目前斯有510亿美元的外债。（《环球时报》4月13日1版文章，作者 萧达 青木 陈康 柳玉鹏）
俄乌冲突后果开始体现
11日，WTO发布报告，首次对俄乌战争的影响进行了分析。报告称，由于俄乌冲突，今年的全球贸易增长可能从去年10月预测的4.7%几乎“腰斩”，降至2.4%至3%之间。此外，危机可能会降低全球GDP增长0.7至1.3个百分点，使2022年全球经济增速降至3.1%至3.7%之间。WTO警告称，俄乌冲突将带来长期风险，制裁可能导致主要经济体基于地缘政治考虑走向脱钩，引发全球经济解体。
WTO还称，“首当其冲的是乌克兰自己感受到的痛苦，同时全世界都将感受到（冲突）造成的破坏。”欧洲可能会经历最严重的经济影响。
“欧元区整体通胀率升至 7.5%”，德国《法兰克福汇报》12日称，根据欧盟最新统计数据，整个欧洲3月的通货膨胀率高达7.5%，这是欧元诞生以来的最高通胀率，也是俄乌冲突的后果首次体现在通胀数据中。在一些国家，甚至出现了两位数的通货膨胀率：立陶宛为15.6%，荷兰11.9%。报道称，德国 3 月的通胀率达到7.6%，其中燃料价格涨了50%，食用油涨了20%，就连基本的食品面包也涨了7%。
“富裕生活不保？战争迫使民众做出割舍”，“德国之声”称，德国民众正日益明显看到俄乌冲突带来的后果：汽油价格升至创纪录水平，零售商品越来越贵。在一些超市，食用油货架空空。这场发生在欧洲东部的战争却正使富裕的西方社会进入一个新时代，人们得学会节俭度日了。报道称，尽管一些政客和媒体近来不停地宣扬“为了自由必须忍受”“知足”“做出牺牲”等，但根据民调机构YouGov的最新调查，已有约1/7的德国成年人难以支付生活成本。在月净收入低于2500欧元的家庭中，24%甚至无法应付日常开支。
德国电视一台12日引述巴登-符腾堡州州长克雷奇曼的话称，俄乌冲突将导致德国的经济繁荣持久丧失，“人们口袋里的钱将会更少，这些损失将是明显而痛苦的，且可能持续数年”。劳工部长海尔称，德国今年经济增长率可能仅为1.5%左右。
当地时间12日，美国劳工部公布3月CPI达到创纪录的8.5%。此前就有媒体预测，数据将会“非常丑陋”，因为3月的通胀数据将首次涵盖俄乌冲突和西方实施报复性制裁所引发的后果。白宫发言人普萨基11日提前发出预警称：“我们预计3月的通胀率将异常升高。”普萨基将物价上涨归咎于俄总统普京，她称由于冲突使石油和天然气价格飙升。穆迪投资首席经济学家赞迪称，眼下正处于一场通胀的“完美风暴”中：地缘冲突、油气价格飙升、疫情、供应链中断，美国经济将艰难前行。
俄议员威胁关闭天然气出口阀门
尽管经济陷入困境，但美欧仍在商议加紧对俄制裁。路透社称，欧盟各国外长11日在卢森堡召开会议，就对俄石油禁运展开磋商，但会议并未达成一致。欧盟外交与安全政策高级代表博雷利会后称，一些国家支持对俄石油实施制裁，但其他国家认为这样的禁令将构成“不对称冲击”。不过，博雷利仍强硬表示：“没有什么是不可能的，包括对俄石油和天然气的制裁。”
在讨论对俄石油制裁的同时，欧盟还希望找石油输出国组织（欧佩克）帮忙。欧盟官员当天在维也纳与欧佩克代表举行了会谈。不过，欧佩克拒绝了欧盟的请求。欧佩克秘书长巴尔金多称，目前和未来的对俄制裁可能引发史上最严重的石油供应危机。他称，目前市场高度波动是由“非基本因素”（政治因素）导致的，欧佩克“完全无法控制”。
对于美欧不断加强的制裁，俄罗斯《独立报》12日引述俄国家杜马（议会下院）议员谢列梅特的建议称，为了回应西方的不友好行为，俄罗斯有必要实施反击并暂时关闭天然气出口阀门。对此，俄学者坦卡耶夫称，如果俄关闭出口阀门，对欧洲的破坏程度堪比投下一颗核弹。那些对俄实施制裁的人必须明白，在这种情况下，欧洲经济将降到乌干达的水平。
捷克学者斯塔斯特尼12日在当地 Seznamzprávy网站撰文称，从芬兰到保加利亚的核电站，欧洲核电站有40%的核燃料来自俄罗斯，俄罗斯浓缩铀占世界43%。如果俄罗斯在这一领域对欧洲制裁进行反击的话，可能导致1亿欧洲人停电。
乌东大战或使世界陷入灾难
目前，美欧和俄罗斯传出的信息都显示出，俄乌在乌东地区爆发大战的危险越来越大。俄《消息报》12日引述“顿涅茨克人民共和国”领导人巴苏林的话称，俄军正在乌东对兵力接近10万的乌重兵集团实施包围做准备。他说：“现在我们将加快行动。因为我们拖延得越久，百姓就会遭受越多的痛苦，就会愈加被局势挟持。”
《纽约时报》11日称，最新的卫星图像显示，一支由数百辆汽车组成的俄罗斯车队正在向乌东开去。这表明俄军正在重新集结，准备在乌东地区发起一场大战。报道称，俄军对乌东地区较熟悉，而且后勤供应线较短，这些都对俄军有利。乌克兰外交部长库列巴日前敦促北约增加军事援助。他警告说，乌东的战斗“会让你想起第二次世界大战”。
12日，普京在与白俄罗斯总统卢卡申科会谈后的记者会上表示，乌克兰已经背离了与俄方的协议，谈判进入了死胡同。他称，俄罗斯将按计划在乌克兰开展军事行动，“我们的任务是完成并实现所有既定目标，将损失降到最低”。
美国有线电视新闻网（CNN）11日称，俄乌冲突正转变成一场磨人的长期消耗战。这场战争的影响将不会只局限于欧洲。久拖不决的战争将带来人道主义灾难，还将给美国和西方国家带来一连串的政治后果。对美国而言，冲突导致汽油和食品价格飙升，将给美国带来重大政治影响，包括美国即将到来的中期选举。
国际慈善组织乐施会12日发出警告称，由于疫情和俄乌冲突，全球陷入极度贫困（即每日生活费不到1.9美元）的人口总数将达到8.6亿，今年新增2.6亿，相当于英国、法国、德国和西班牙的人口总和。同一天，斯里兰卡央行行长宣布，斯将暂时停止偿还所有外债。他称这是斯用完外汇进口食物和燃料等必需品后的“最后手段”。法新社称，这意味着斯里兰卡成为俄乌冲突以来第一个债务违约的国家，目前斯有510亿美元的外债。（《环球时报》4月13日1版文章，作者 萧达 青木 陈康 柳玉鹏）
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