3000点保卫战再次开启,内部力量而言,3000点这里可以守一守,但海外加息/美联储缩表/变异儿童肝炎等超预期外部因素,将成为击穿3000点的主要力量。
尤其重点关注美债10Y收益率变化,突破3%,冲3.2-3.3%时,必然出现市场动荡,主导权仍然在外。
3000点一破,从筹码堆积来看,2855-2895区域才是中期底部支撑。
如果用抗战作比较,3月中旬3023的反弹,算打了个台儿庄大捷。而现在正在进行的是武汉会战,虽然市场难免被击穿3000点,创出新低。但这波跌完,空头力量也基本衰竭,未来将真正进入相持阶段。

【房地产回暖存在较大不确定性,GDP增长5.5%困难加大】日前,国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比趋稳,同比下降或涨幅回落。4月18日,国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示,2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。

商品住宅销量下降,开发投资增长近于停滞,中国房地产市场的现状,是市场发展的必然,还是综合因素的影响?未来房价是否会出现明显回落?中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为,住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点,这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖,也还存在着较大的不确定性。

以下为正文。

探索发展模式是个艰巨任务

与往年不同,房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点,政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如,在政府工作报告中,今年房地产市场的基本任务是,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面:一是房地产市场的基本定位没有改变,仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归,这也是未来房地产市场的基本基调;二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场,增加保障性住房的供给;三是要探索房地产市场新的发展模式,即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。

前两个方面,基本上是2016年以来一直在强调的内容,只有第三点是一个新的提法,目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是,未来中国房地产市场发展模式是什么模样,当前只能是一个未知数,肯定要探索,走一步看一步,目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。

从1998年住房市场商品化改革开始,中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式,也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式,也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式,而是从中国香港的房地产市场“三高”(高房价、高地价、高保障性住房;保障性住房占比达50%以上)模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期,更强调的是以高房价来推高地价,以此来增长地方土地财政收入,保障性住房关注不多。在这个模式下,地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程,并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。

事实证明,香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式,而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式,再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式(选择了高房价、高地价),更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷,当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此,政府已经看到问题所在,特别中国金融监管当局,更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策,看上去并没有多少严厉,在欧美市场化的条件下基本上是一种常识,但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击,其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后,监管层又不得不对推出的这些政策有所调整,以减弱对市场的冲击力度。这也意味着,由于严重的制度路径依赖,由于涉及到重大的利益关系调整,房地产发展新模式探索并非是一项短期政策,而是一项长期政策,需要一个漫长的过程。

房价已出现全国性普跌

也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中,给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显,再加上疫情及外部环境的冲击,这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有,国家统计局最近公布数据显示,1-3月份,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%,是历年来最低水平,而房地产开发投资下降,更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降(因为2021年住房销售仍然处于高水平,房地产开发存在资金缺口,比如,住宅新开工面积21558万平方米,下降20.3%);1-3月份,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;其中,住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元,下降22.7%;其中,住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长,下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点,这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说,在房价普遍上涨时期,住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度,两者上涨的幅度差距越大,说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证,3月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化,没有反映出三线以下城市的房价情况,而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。

一般来说,在没有严格的法律法规限制的情况下,住房这种产品具有两栖的性质,既是投资品也是消费品。尽管是同一住房,在投资和消费不同性质的情况下,两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定,作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来,由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分,这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场(在同样的条件下,住房投资者出价肯定会高于住房消费者)。在这种情况下,无论政府出台多少行政性的房地产调控政策,只要房价在上涨,住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具,即经济增长过热时,地方政府的行政性房地产调控政策收紧;当经济增长减弱,地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松,市场就会预期政府正在用政策推高市场房价,这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后,市场就是这么演绎。

但是,从2021年下半年开始,特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击,房地产市场已经发生变化。住房投资者发现,受政策的冲击,中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此,全国房地产企业有10万多家,更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。

如果房地产开发商破产,那么在住房预售制度下,投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货,其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产,降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径,但是由于地方政府为了保房价,不让开发商降价销售,房地产开发商被迫陷入死循环:房价高销售不畅,但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资,整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说,一方面,房地产市场价格出现了普遍下跌的风险,另一方面,房地产开发商不能够降价销售,减少住房开发投资应对,已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击,更使目前房地产市场形势雪上加霜,持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。

在一个以投资为主导的房地产市场,只要房价下跌,住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看,尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元,同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元,中长期贷款增加1.07万亿元,同比少增了近万亿。也就是说,今年一季度,地方政府及企业都在加杠杆,而居民则在减杠杆,而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长,这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱,对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示,2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元,环比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成,今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。

调控政策松动会逆转市场吗?

针对这种情况,从中央到地方,政府的房地产调控政策已经开始松动,如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩,银行的按揭贷款利率普遍下降(尽管下降的幅度十分微小);地方政府的限购限贷政策开始全面松绑,一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令,出台各种购买住房的补贴政策等,地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑,希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期,国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制,随之第三季度房价走稳,2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”,房地产市场调控政策权限下放到地方政府,由2016年开始,打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。

不过,地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光,应该是相当不确定的事。因为,当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变,地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束;二是经过20多年的高速发展,中国房地产存量已经十分巨大,国内居民的住房持有度达89%以上;有人估算,目前中国存量住房足以让12亿多人口居住,在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势,要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大;三是在住房过剩的城市,随着房价逐渐下跌,住房投资的风险越来越高,投资者是否会再进入市场不确定性太大;四是受最近新冠疫情的冲击,一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以,在这些因素影响下,国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑,能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。

当然还有更为重要的一点,就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降,这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台,特别是平台经济反垄断,对数字经济影响非常大。到3月中旬,中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降,不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景,中国数字经济竞争力将急剧下降,更意味着这些公司员工薪资将减少,也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失,国内房地产市场住房需求将快速减少(无论是投资还是消费),估计会对房地产市场影响非常大。

总之,各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖,存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转,即使是微小的,也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整,那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。

#同花顺要闻# 【股债汇三杀!经济全面承压 这次比2020年更难 政策该如何发力?】

本周人民币兑美元汇率连续走贬,在岸人民币走出本月中旬以来6.36-6.37上下的横盘局面,开启持续向上突破,今日开盘失守6.44关口,续创去年10月以来新低。

近期离岸人民币3天大跌超1000个基点,创半年以来新低,主因是国内经济景气度下行,叠加美国加息中美利差倒挂,美债收益率上行。

政策上却较“稳”,股债汇三杀的局面令人担忧。货币政策额方面,央行可能考虑到2020年第一季度的经验,使其认识到在疫情未得到有效控制之前大幅宽松可能无益于经济企稳,反而有可能导致资金脱实就虚和加剧通胀。

『出口下降 纺织制造一枝独秀』

4月21日,A股大面积下跌,上证指数下跌2.26%跌破3100点,创业板指下跌2.17%,两市超4300只个股下跌,板块上更是“全军覆没”,仅有纺织制造一个板块飘红。

主要由于近期汇率下行,人民币贬值利好出口占比大的纺织业上市公司。而汇率下行也反映了国内经济下行压力增大,当前A股仍处在下行通道。

4月以来,美元指数开启连涨,于4月19日触及两年内新高100.84点,近两日回落至100点下方。东北证券首席宏观分析师、研究所总经理助理沈新凤表示,伴随着美国疫后经济修复、货币政策紧缩进程开启并走深,美元指数从去年中就在积攒上升动能。“客观上,美元指数强势会给人民币汇率带来贬值压力。”

“在前期美元走强过程中,人民币汇率比较坚挺,与我国较早控制住疫情恢复生产生活、货币政策保持稳健、出口强势且具备韧性有较强关联。”沈新凤认为,但在3月以来本土疫情复发的情况下,尽管今年我国出口增速仍有一定韧性,但增速逐步下降基本是一致预期,因此出口对经济的拉动或逐步下降,结汇需求释放对人民币汇率的支撑也将同步下降。

天风证券(601162)首席宏观分析师宋雪涛指出,经常账户盈余是支撑前期人民币汇率稳定的关键因素,如果在内外疫情防控策略差异下,出口份额回落,人民币汇率可能出现关键走贬。“中美利差倒挂只是中美货币政策和经济周期错位的结果,不是决定汇率走势的原因。”

利差并非中国跨境资本流动的主导因素。在有些时间段内,中美利差变动方向甚至与预期的资本流动变动方向相反。

中国采取了管道式的资本项目开放,外贸外资企业(而非居民和金融投资者)对短期资本流动的影响更为突出。反映在国际收支平衡表上,其他投资项目下的短期资本流动(而非证券组合项目下的短期资本流动)主导了我国的短期资本流动。

『供应链扰动与美元强势导致人民币汇率短期承压』

中信证券认为,新冠疫情爆发以及美元强势导致2020年上半年人民币贬值。虽然与上一轮不同,此轮人民币汇率背景伴随着中美利差缩窄,但中美利差缩窄并非人民币汇率主导因素,对于人民币汇率影响较为有限。

与2020年那一轮人民币贬值背景相似的是,人民币汇率贬值压力增大,也是主要来自新冠疫情导致的经济基本面下行压力与美元走强两方面的因素。供应链扰动叠加美元指数上行或将使短期人民币承压,但无需对人民币形成贬值预期。

预计人民币贬值对于货币政策影响有限,但由于货币政策需内外兼顾,货币政策或将让位于财政等宽信用政策。

简单来说,基本面不强是主要因素,短期人民币承压,接下来则需要看货币政策和财政政策的表现。

财政政策上有专业人士认为,发放消费券是一种拉动消费需求的方法。例如香港这两年发消费券效果极好。发100块钱,基本上花了80块钱,效率非常高。也就是说,1万亿消费券大概就能刺激8000亿的消费,而消费会带来乘数效应,对GDP产生正面贡献。有钱才能消费,有消费才能刺激生产,当然,前提是允许生活和消费。

『经济状况不容乐观 恢复更难』

经济方面,核心是上海疫情对供应链的影响。根据克拉克森研究的数据显示,上海港的集装箱船在港数量于3月中下旬攀升,最高值较月初增长约14%;但经过快速运营调整,近期上海港集装箱船在港数量已回落至常态。

不过较严格的管控可能导致进出港的陆路运输仍然存在堵点。整车货运指数虽处在低位,但已开始小幅回暖至四月初水平,国内执行航班数量继续下滑。整体来看,上海疫情对供应链的短期压力没有明显缓解。

这波上海疫情造成的负面影响正在逐步显现,其对经济冲击比2020年武汉疫情更大,恢复也比当年更难。

与2020年相比,当时我国一季度GDP是-6.8%,经过三四季度的疯狂追赶,房地产、基建、货币政策、资本市场齐发力下疯狂追赶,同时海外一团混乱而国内秩序井然,海外订单飞涨,外贸重焕青春,而今年,这些条件都不在了。

房地产恢复需要时间,货币政策一直“稳健”;去年的收缩性政策把几大行业打得灰头土脸,市场预期一塌糊涂;海外生产恢复;国内物流受阻,订单回流严重,外贸增速快速回落。资本市场萎靡不振,群众经过了长时间拉锯战,心理生理都相当疲惫。

『汇率如何走?股市、债市承担了稳汇率的成本』

汇率如何影响股市和债市?央行政策的关注点很重要。人民币跌破6.4,而A股和国债均出现大幅调整,但是在隔海相望的日本,日元加速贬值之下日经指数却企稳反弹。

其中重要的一点是在YCC的政策下日本央行更加注重国内利率和经济,人民银行近期降准25bp,保持利率不变则向市场暗示了一个信号――汇率稳定在人行的政策考量中似乎依旧拥有不小的份量,央行似乎依旧重视汇率。

人民银行的政策逻辑则意味着股市、债市要承担稳汇率的成本。

在经济企稳乏力的情况下,稳汇率的考量会让货币政策宽松束手束脚。“基本面不好+政策谨慎”的组合对于股市十分不友好,从某种程度上可以说股市和债市承担了稳汇率的成本。

尽管我们有理由相信,2020年第一季度的经验使得央行认识到在疫情未得到有效控制之前大幅宽松可能无益于经济企稳,反而有可能导致资金脱实就虚和加剧通胀。

4月底、5月初上海疫情可能将得到初步控制,人民银行下一步将怎么走,对于汇率、股市和债市至关重要。如果继续保持克制,股债汇市场都将面临较大的波动。


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