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4月22日中公简报，星期五，农历三月廿二，早安！
1、个人养老金账户制度来了，每年12000元上限，可投公募基金等金融产品，账户资产可继承。
2、教育部发布义务教育课程方案和课程标准（2022年版）：着力培养正确价值观、必备品格和关键能力。
3、江西南昌实施较大范围区域静态管理，严格人员流动管理。
4、四川地壳探测取得进展：历时5年的四川省活动断层普查，新发现活动断层10余条。
5、北京：保障性租赁房将全装修成品交房，首提公寓型租赁住房人均面积不得小于5平方米。
6、沪指失守3100点关口，多个指数创年内新低，创业板指年内跌幅已超2018年全年。
7、强迫商户平台二选一，美团构成不正当竞争被判赔100万元。
8、日本三菱电机承认其工厂在变压器实验中的舞弊行为长达40年。
9、WTTC预测：旅游业对全球经济贡献2023年将恢复到疫情前水平。
10、英国新增26个对俄制裁对象，含俄军方高层及军工企业。
11、日本寻求在印度装运援乌物资，印度拒绝接纳日方自卫队飞机。
12、拜登：再向乌克兰提供8亿美元安全援助，将禁止与俄罗斯有关联的船只进入美港口；西班牙：将向乌克兰提供迄今为止最大规模军事装备。
【心语】一个志在有大成就的人，必须知道限制自己。反之，什么事都想做的人，其实什么事都不能做，而终归于失败。--黑格
4月22日中公简报，星期五，农历三月廿二，早安！
1、个人养老金账户制度来了，每年12000元上限，可投公募基金等金融产品，账户资产可继承。
2、教育部发布义务教育课程方案和课程标准（2022年版）：着力培养正确价值观、必备品格和关键能力。
3、江西南昌实施较大范围区域静态管理，严格人员流动管理。
4、四川地壳探测取得进展：历时5年的四川省活动断层普查，新发现活动断层10余条。
5、北京：保障性租赁房将全装修成品交房，首提公寓型租赁住房人均面积不得小于5平方米。
6、沪指失守3100点关口，多个指数创年内新低，创业板指年内跌幅已超2018年全年。
7、强迫商户平台二选一，美团构成不正当竞争被判赔100万元。
8、日本三菱电机承认其工厂在变压器实验中的舞弊行为长达40年。
9、WTTC预测：旅游业对全球经济贡献2023年将恢复到疫情前水平。
10、英国新增26个对俄制裁对象，含俄军方高层及军工企业。
11、日本寻求在印度装运援乌物资，印度拒绝接纳日方自卫队飞机。
12、拜登：再向乌克兰提供8亿美元安全援助，将禁止与俄罗斯有关联的船只进入美港口；西班牙：将向乌克兰提供迄今为止最大规模军事装备。
【心语】一个志在有大成就的人，必须知道限制自己。反之，什么事都想做的人，其实什么事都不能做，而终归于失败。--黑格
重庆，许先生在某嗒平台上接了一个顺风车单，搭载了3名乘客去广安，被交通综合执法支队以非法从事网约车服务为由罚款10000元。许先生不服，诉至法院，要求撤销处罚决定。
（来源：裁判文书网）
许先生准备从重庆到四川广安办事，为了节省点油钱，他决定拼车出行，顺路再捎带几个人。
于是，他就打开某嗒平台寻找顺路的乘客，没一会，还真发现了蒋某在上面发布了订单，也要去广安，于是他就接了下来，乘客统过平台支付车费199元。
事发当天，许先生驾车拉着妻子，接上了将某等三人，出发去广安。不曾想，刚到高速入口处就被交通综合执法支队拦下。
经调查，执法人员告知许先生，其从事了未经许可变相从事网约车经营活动的违法行为，要罚款1万元。
许先生一听要罚这么多，赶紧申辩称自己是顺路捎带几个人，分摊一点成本，没有盈利的目的，是从事的顺风车，不应该处罚。
但交通综合执法支队未采纳许先生的意见，作出了罚款1万元的处罚决定。许先生不服，诉至法院。
按照法律规定，网约车具有营运性质，需要取得许可后才能从事，但是顺风车，是国家鼓励节约能源、便利出行的方式，无需取得许可。
许先生的诉求是否能得到支持，关键就看其行为到底是“网约车”，还是顺风车？
那么，什么是顺风车呢？顺风车在国家层面上没有统一的认定标准，而是授权各地政府结合实际作出规定，本案发生在重庆，那么就适用重庆关于顺风车的规定。
《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市规范私人小客车合乘出行暂行规定的通知》第1条规定，合乘，也称为拼车、顺风车，是指由合乘服务提供者事先发布出行信息，出行线路相同的人选择乘坐合乘服务提供者的小客车、分摊部分出行成本或免费互助的共享出行方式。
许先生首先在法庭上提出，自己是在某嗒平台上接的单子，该单子在平台上显示为“顺风车”，而不是网约车，平台能够在重庆区域派单、接单，自己有理由相信这是合法的经营行为，顺风是国家鼓励的出行方式，并不违法。
对此，交通综合执法支队则认为，根据重庆的规定，顺风车需要由司机事先发布路线、里程等出行信息，而后乘客选择乘坐。
但是，本案中是乘客在平台上发布信息，许先生选择的乘客，因此，不符合顺风车的基本特征。
许先生还认为，车费是平台核定和收取的，自己没有营运的目的，只是分摊一点出行的成本。
为了说明许先生是为了赚钱，交通综合执法支队认真地算了一笔账。
事发当日重庆市92号汽油价格为每升7.06元，许先生的小型轿车综合燃油消耗量为6.2Ｌ／100ＫＭ，重庆两江收费站到四川广安0元，此次行程110公里。
执法支队核算此次行程的燃料成本和高速公路通行费共计108.15元，除许先生之妻外的三名乘客承担燃料费和高速公路通行费的五分之三（即64.89元），平台收取了14元服务费，许先生实际收到车费185元。
据此，执法支队认为，许先生一共盈利了120.11元，收取费用远超分摊成本。
法院审理后认为，“合乘”应具备以下特征，即合乘服务提供者事先发布路线、里程等出行信息；乘客选择乘坐；乘客分担部分出行成本或免费互助。
在本案中，首先，系乘客蒋某先通过手机上的“某嗒”软件设置目的地，系统生成订单后，许先生通过平台接受订单并前往指定地点接送乘客，许先生基于搭乘者事先发布出行信息，其后接单所提供的某嗒顺风车服务不属于《合乘暂行规定》所包含的合乘情形。
其次，结合本案已查明的事实，乘客所支付的费用明显超出此次合乘出行的分摊费用，不属于合乘行为分摊成本免费互助的共享出行方式，不符合《合乘暂行规定》私人合乘的特定条件。
因此，许先生从事网约车经营而未取得《网络预约出租汽车运输证》《网络预约出租汽车驾驶员证》的行为，属于非法营运行为。
最后，法院判决驳回了许先生的诉求，许先生不服，提起上诉，二审维持了一审判决。
值得一提的是，许先生在诉讼中，还提出了一个观点，他认为，收取的费用是平台设定的，自己并没有定价权，如果按照交通综合执法队的计算方法，那么平台定价会导致所有合乘出行分摊都高出《合乘暂行规定》的规定，则所有的顺风车都“不合法”。
实际上，这一观点从法律上讲，并不能免去许先生的责任，因为，平台是否存在违规，并不影响对许先生是否违法的认定，如果平台的行为违规，依法也应当对平台进行处罚，这是两个相互独立的案件。
不过，个人认为，这一观点也还是有一定的道理，因为，要求一个不以运输为业的人计算油价、油耗、过路费等成本，太过苛刻，而平台以此为业务，无论是对于法规，还是行业现状，都比较熟悉，从平台入手更有利于杜绝违法行为的发生。
对此，您怎么看？
（来源：裁判文书网）
许先生准备从重庆到四川广安办事，为了节省点油钱，他决定拼车出行，顺路再捎带几个人。
于是，他就打开某嗒平台寻找顺路的乘客，没一会，还真发现了蒋某在上面发布了订单，也要去广安，于是他就接了下来，乘客统过平台支付车费199元。
事发当天，许先生驾车拉着妻子，接上了将某等三人，出发去广安。不曾想，刚到高速入口处就被交通综合执法支队拦下。
经调查，执法人员告知许先生，其从事了未经许可变相从事网约车经营活动的违法行为，要罚款1万元。
许先生一听要罚这么多，赶紧申辩称自己是顺路捎带几个人，分摊一点成本，没有盈利的目的，是从事的顺风车，不应该处罚。
但交通综合执法支队未采纳许先生的意见，作出了罚款1万元的处罚决定。许先生不服，诉至法院。
按照法律规定，网约车具有营运性质，需要取得许可后才能从事，但是顺风车，是国家鼓励节约能源、便利出行的方式，无需取得许可。
许先生的诉求是否能得到支持，关键就看其行为到底是“网约车”，还是顺风车？
那么，什么是顺风车呢？顺风车在国家层面上没有统一的认定标准，而是授权各地政府结合实际作出规定，本案发生在重庆，那么就适用重庆关于顺风车的规定。
《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市规范私人小客车合乘出行暂行规定的通知》第1条规定，合乘，也称为拼车、顺风车，是指由合乘服务提供者事先发布出行信息，出行线路相同的人选择乘坐合乘服务提供者的小客车、分摊部分出行成本或免费互助的共享出行方式。
许先生首先在法庭上提出，自己是在某嗒平台上接的单子，该单子在平台上显示为“顺风车”，而不是网约车，平台能够在重庆区域派单、接单，自己有理由相信这是合法的经营行为，顺风是国家鼓励的出行方式，并不违法。
对此，交通综合执法支队则认为，根据重庆的规定，顺风车需要由司机事先发布路线、里程等出行信息，而后乘客选择乘坐。
但是，本案中是乘客在平台上发布信息，许先生选择的乘客，因此，不符合顺风车的基本特征。
许先生还认为，车费是平台核定和收取的，自己没有营运的目的，只是分摊一点出行的成本。
为了说明许先生是为了赚钱，交通综合执法支队认真地算了一笔账。
事发当日重庆市92号汽油价格为每升7.06元，许先生的小型轿车综合燃油消耗量为6.2Ｌ／100ＫＭ，重庆两江收费站到四川广安0元，此次行程110公里。
执法支队核算此次行程的燃料成本和高速公路通行费共计108.15元，除许先生之妻外的三名乘客承担燃料费和高速公路通行费的五分之三（即64.89元），平台收取了14元服务费，许先生实际收到车费185元。
据此，执法支队认为，许先生一共盈利了120.11元，收取费用远超分摊成本。
法院审理后认为，“合乘”应具备以下特征，即合乘服务提供者事先发布路线、里程等出行信息；乘客选择乘坐；乘客分担部分出行成本或免费互助。
在本案中，首先，系乘客蒋某先通过手机上的“某嗒”软件设置目的地，系统生成订单后，许先生通过平台接受订单并前往指定地点接送乘客，许先生基于搭乘者事先发布出行信息，其后接单所提供的某嗒顺风车服务不属于《合乘暂行规定》所包含的合乘情形。
其次，结合本案已查明的事实，乘客所支付的费用明显超出此次合乘出行的分摊费用，不属于合乘行为分摊成本免费互助的共享出行方式，不符合《合乘暂行规定》私人合乘的特定条件。
因此，许先生从事网约车经营而未取得《网络预约出租汽车运输证》《网络预约出租汽车驾驶员证》的行为，属于非法营运行为。
最后，法院判决驳回了许先生的诉求，许先生不服，提起上诉，二审维持了一审判决。
值得一提的是，许先生在诉讼中，还提出了一个观点，他认为，收取的费用是平台设定的，自己并没有定价权，如果按照交通综合执法队的计算方法，那么平台定价会导致所有合乘出行分摊都高出《合乘暂行规定》的规定，则所有的顺风车都“不合法”。
实际上，这一观点从法律上讲，并不能免去许先生的责任，因为，平台是否存在违规，并不影响对许先生是否违法的认定，如果平台的行为违规，依法也应当对平台进行处罚，这是两个相互独立的案件。
不过，个人认为，这一观点也还是有一定的道理，因为，要求一个不以运输为业的人计算油价、油耗、过路费等成本，太过苛刻，而平台以此为业务，无论是对于法规，还是行业现状，都比较熟悉，从平台入手更有利于杜绝违法行为的发生。
对此，您怎么看？
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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