#特斯拉发布2022年第一季度财报#：利润暴增近700%，总营收187.56亿美元
最近话题满满的特斯拉首席执行官埃隆·马斯克（Elon Musk），又一次登上了各大新闻头条。
4月20日，特斯拉发布了2022年第一季度财报，业绩喜人。它也成为今年第一家报告前三个月财务业绩的美国汽车制造商。
过去三个月，特斯拉总营收187.56亿美元，高出华尔街的预测数字约10亿美元，较上年同期的103.89亿美元增长81%；其中汽车业务收入达到168.6亿美元，比去年同期增长87%；净利润33.18亿美元，较上年同期的4.38亿美元暴增近7倍。
100%纯利润的碳积分销售收入为6.79亿美元，是上一季度的两倍多。除去资本性支出，特斯拉第一季度现金流为22亿美元。公司现金和现金等价物总额已达180亿美元。它还在继续减少债务负担，负债仅剩不到1亿美元，其中不包括车辆和能源产品的融资。
此外，特斯拉成功将汽车业务毛利率创纪录的提高到了32.9%，高于去年第四季度的29.3%。主要部门的毛利润为55.4亿美元。毛利率的突破无疑是惊喜，它代表着这家车企有能力控制成本并推动销售。
每股收益同样超出了华尔街预期。特斯拉报告的每股收益为2.86美元，分析师预期为2.26美元。
合理性涨价
作为全世界最具代表性的电动汽车品牌，特斯拉的收入增长主要得益于电动汽车强劲需求的推动。汽车预订量大幅增加，平均销售价格也有所上涨。
根据本月初特斯拉发布的销量报告，第一季度的汽车交付量为310048辆。Model 3和Model Y交付量占95%，即295324辆。
芯片的持续短缺和疫情导致生产受到影响，特斯拉新车的等待名单越来越长，有些甚至排到了明年。
马斯克说，与2021年相比，供应和物流成本都在增加，一些零部件价格今年已经上涨20-30%。他预计通胀率仍将在2022年保持高位。
这也是为什么特斯拉一再提高汽车价格的原因。
从订购特斯拉汽车到车辆交付之间的滞后期长达一年，公司定价必须反映未来成本，抵消电池原材料和其他零部件的成本上升。
特斯拉最便宜的汽车Model 3现在价格定为46990美元，比三年前上涨了34%。
在生产线上，柏林和奥斯汀的新工厂被寄予厚望，它们将帮助公司克服瓶颈，弥补今年上半年上海超级工厂停工带来的产量不足。
马斯克在财报电话会议上表示，供应链压力与中国工厂的停产确实会为公司的迅猛增长按下暂停键。不过他坚持看好2022年的整体前景，有信心将今年年产量至少较2021年提高50%。并且在未来几年内保持50%的年增长率。
特斯拉目标今年生产超过150万辆汽车，这一数字高于绝大多数分析家的预期。它在2021年交付了约93.6万辆汽车。
首席财务官扎克瑞·柯克霍恩（Zachary Kirkhorn）补充到：“公司正努力尽快恢复全面生产。”
事实上自疫情爆发以来，特斯拉一直在独自逆流而上。当竞争对手纷纷因全球供应链困境而停滞不前时，特斯拉却连续几个季度创下了交付和盈利纪录。
马斯克“分身有术”
特斯拉的财报电话会议上并没有其他重磅炸弹，马斯克也没有被问及他计划如何为竞购Twitter融资430亿美元——这可是当下最热门的话题之一。
分析师和投资者提出，马斯克的工作过于繁重，是否会无暇顾及汽车？因为除了特斯拉的管理和最近几周开设的多家新工厂，他还担任火箭制造商SpaceX和几家小公司的首席执行官。
根据福布斯的报道，早在2021年年底，马斯克就已经是世界上最富有的人了。如果他真的成功收购Twitter，马斯克将拥有历史性的、前所未有的科技公司目录。财富扩张可想而知。
事实上，伴随着此次财报发布，马斯克又为自己的身家增添了大礼——最近三个季度的业绩已经足以触发他2018年薪酬方案中12批期权的第9-11批。
简单来讲，马斯克解锁了“达成业绩目标”帽子戏法，将获得价值合计230亿美元的报酬。
特斯拉的年度关键词
Cybertruck
数十名客户已经为cybertruck支付了可退还定金，Cybertruck将在2023年问世。
而在这一批电动皮卡比拼中，福特公司的F-150 Lightning马上要在4月26号上市，Rivian公司的R1T也计划在2022年10月上市。很显然，Cybertruck比主要竞争对手都要晚到，可能无法抢占先机。但拥有如此品牌号召力，人们对它的期待和好奇心依旧只增不减。
FSD（全自动驾驶系统）
马斯克在4月中旬的TED访谈中透露，特斯拉现在有超过10万名司机参加了FSD的测试项目，客户需支付1.2万美元。
在过去几个月，美国国家公路交通安全管理局（NHTSA）正在加大对于自动驾驶领域的监管。2021年12月和2022年2月，特斯拉已经两次召回FSD，NHTSA也正对Autopilot进行二次审查。
ROBOTAXI
在财报电话会议上，马斯克再次介绍了robotaxi：“它将被高度优化为自动驾驶，没有方向盘或踏板。还有一些其他令人兴奋的创新。目标是为用户生产每英里成本最低的产品。”马斯克将其视为特斯拉未来增长的主要动力。
特斯拉的目标在2024年实现robotaxi的批量生产。
锂
马斯克4月初在推特上说，电动汽车电池的主要成分——锂的价格已经达到了疯狂的水平，并暗示特斯拉可能会更多地参与到原材料供应链中，但没有明确是否会直接扩展到锂等金属的开采。
他说：“我们正在研究所有的原材料。接下来几个月，可能会有一些令人兴奋的消息。”
马斯克从未经营过矿山，但他正在德克萨斯州建造一个锂加工厂，并可能需要建造一个镍精炼厂。行业分析师表示，“进入采矿业”并不像听起来那么容易，收购锂矿公司或许是可行方法之一。
早前马斯克也曾提到采取一种新方法，将镍变成电池阴极所需的材料，但没有提供其他细节。
充电电缆
特斯拉日前宣布，4月17日之后订购的特斯拉汽车将不会加入充电电缆，这引起了马斯克狂热支持者的强烈抗议。这个部件价值400美元，在特斯拉的网站上也已经售罄。
该电缆使车主能够使用简单的墙壁插座为车辆充电，由于充电速度很慢，它更像是一种权宜之计，可以用来提供紧急服务，以备不时之需。
特斯拉给出了回应：“根据统计数据，充电电缆使用率极低。”但车主们并不满意。随后它将价格降至200美元，提供订购。
行业分析师将此举称为“隐性提价”。
最近话题满满的特斯拉首席执行官埃隆·马斯克（Elon Musk），又一次登上了各大新闻头条。
4月20日，特斯拉发布了2022年第一季度财报，业绩喜人。它也成为今年第一家报告前三个月财务业绩的美国汽车制造商。
过去三个月，特斯拉总营收187.56亿美元，高出华尔街的预测数字约10亿美元，较上年同期的103.89亿美元增长81%；其中汽车业务收入达到168.6亿美元，比去年同期增长87%；净利润33.18亿美元，较上年同期的4.38亿美元暴增近7倍。
100%纯利润的碳积分销售收入为6.79亿美元，是上一季度的两倍多。除去资本性支出，特斯拉第一季度现金流为22亿美元。公司现金和现金等价物总额已达180亿美元。它还在继续减少债务负担，负债仅剩不到1亿美元，其中不包括车辆和能源产品的融资。
此外，特斯拉成功将汽车业务毛利率创纪录的提高到了32.9%，高于去年第四季度的29.3%。主要部门的毛利润为55.4亿美元。毛利率的突破无疑是惊喜，它代表着这家车企有能力控制成本并推动销售。
每股收益同样超出了华尔街预期。特斯拉报告的每股收益为2.86美元，分析师预期为2.26美元。
合理性涨价
作为全世界最具代表性的电动汽车品牌，特斯拉的收入增长主要得益于电动汽车强劲需求的推动。汽车预订量大幅增加，平均销售价格也有所上涨。
根据本月初特斯拉发布的销量报告，第一季度的汽车交付量为310048辆。Model 3和Model Y交付量占95%，即295324辆。
芯片的持续短缺和疫情导致生产受到影响，特斯拉新车的等待名单越来越长，有些甚至排到了明年。
马斯克说，与2021年相比，供应和物流成本都在增加，一些零部件价格今年已经上涨20-30%。他预计通胀率仍将在2022年保持高位。
这也是为什么特斯拉一再提高汽车价格的原因。
从订购特斯拉汽车到车辆交付之间的滞后期长达一年，公司定价必须反映未来成本，抵消电池原材料和其他零部件的成本上升。
特斯拉最便宜的汽车Model 3现在价格定为46990美元，比三年前上涨了34%。
在生产线上，柏林和奥斯汀的新工厂被寄予厚望，它们将帮助公司克服瓶颈，弥补今年上半年上海超级工厂停工带来的产量不足。
马斯克在财报电话会议上表示，供应链压力与中国工厂的停产确实会为公司的迅猛增长按下暂停键。不过他坚持看好2022年的整体前景，有信心将今年年产量至少较2021年提高50%。并且在未来几年内保持50%的年增长率。
特斯拉目标今年生产超过150万辆汽车，这一数字高于绝大多数分析家的预期。它在2021年交付了约93.6万辆汽车。
首席财务官扎克瑞·柯克霍恩（Zachary Kirkhorn）补充到：“公司正努力尽快恢复全面生产。”
事实上自疫情爆发以来，特斯拉一直在独自逆流而上。当竞争对手纷纷因全球供应链困境而停滞不前时，特斯拉却连续几个季度创下了交付和盈利纪录。
马斯克“分身有术”
特斯拉的财报电话会议上并没有其他重磅炸弹，马斯克也没有被问及他计划如何为竞购Twitter融资430亿美元——这可是当下最热门的话题之一。
分析师和投资者提出，马斯克的工作过于繁重，是否会无暇顾及汽车？因为除了特斯拉的管理和最近几周开设的多家新工厂，他还担任火箭制造商SpaceX和几家小公司的首席执行官。
根据福布斯的报道，早在2021年年底，马斯克就已经是世界上最富有的人了。如果他真的成功收购Twitter，马斯克将拥有历史性的、前所未有的科技公司目录。财富扩张可想而知。
事实上，伴随着此次财报发布，马斯克又为自己的身家增添了大礼——最近三个季度的业绩已经足以触发他2018年薪酬方案中12批期权的第9-11批。
简单来讲，马斯克解锁了“达成业绩目标”帽子戏法，将获得价值合计230亿美元的报酬。
特斯拉的年度关键词
Cybertruck
数十名客户已经为cybertruck支付了可退还定金，Cybertruck将在2023年问世。
而在这一批电动皮卡比拼中，福特公司的F-150 Lightning马上要在4月26号上市，Rivian公司的R1T也计划在2022年10月上市。很显然，Cybertruck比主要竞争对手都要晚到，可能无法抢占先机。但拥有如此品牌号召力，人们对它的期待和好奇心依旧只增不减。
FSD（全自动驾驶系统）
马斯克在4月中旬的TED访谈中透露，特斯拉现在有超过10万名司机参加了FSD的测试项目，客户需支付1.2万美元。
在过去几个月，美国国家公路交通安全管理局（NHTSA）正在加大对于自动驾驶领域的监管。2021年12月和2022年2月，特斯拉已经两次召回FSD，NHTSA也正对Autopilot进行二次审查。
ROBOTAXI
在财报电话会议上，马斯克再次介绍了robotaxi：“它将被高度优化为自动驾驶，没有方向盘或踏板。还有一些其他令人兴奋的创新。目标是为用户生产每英里成本最低的产品。”马斯克将其视为特斯拉未来增长的主要动力。
特斯拉的目标在2024年实现robotaxi的批量生产。
锂
马斯克4月初在推特上说，电动汽车电池的主要成分——锂的价格已经达到了疯狂的水平，并暗示特斯拉可能会更多地参与到原材料供应链中，但没有明确是否会直接扩展到锂等金属的开采。
他说：“我们正在研究所有的原材料。接下来几个月，可能会有一些令人兴奋的消息。”
马斯克从未经营过矿山，但他正在德克萨斯州建造一个锂加工厂，并可能需要建造一个镍精炼厂。行业分析师表示，“进入采矿业”并不像听起来那么容易，收购锂矿公司或许是可行方法之一。
早前马斯克也曾提到采取一种新方法，将镍变成电池阴极所需的材料，但没有提供其他细节。
充电电缆
特斯拉日前宣布，4月17日之后订购的特斯拉汽车将不会加入充电电缆，这引起了马斯克狂热支持者的强烈抗议。这个部件价值400美元，在特斯拉的网站上也已经售罄。
该电缆使车主能够使用简单的墙壁插座为车辆充电，由于充电速度很慢，它更像是一种权宜之计，可以用来提供紧急服务，以备不时之需。
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行业分析师将此举称为“隐性提价”。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
20220411，不想隔离倒数的居家日
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[好喜欢]以及，将来几天可能会收到未曾想到的地方的蔬菜补给，实属意外，有些感动。
[失望]然后，晚上看了一部#超脱[电影]# ，这些美好感暂时被储存了起来，留下的都是阴郁的沉默…
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