【首席推荐】罗志恒 | 疫情之下的坚守与负重前行：分行业和群体境况分析
以下文章来源于粤开志恒宏观
罗志恒为粤开证券首席经济学家、研究院副院长
导读
疫情爆发至今已两年有余，我们也度过了三个不一样的春节：2020严防死守、2021就地过年、2022有序返乡。全国上下万众一心，在海外疫情肆虐的恶劣环境下，守护住了中国这片净土。
有人岁月静好，但更多人在负重前行：奋战在抗疫一线的“最美逆行者”、闻者落泪的“流调中最辛苦的中国人”、以及深受疫情影响的你和我。
宏观经济从来不只是冰冷的统计数字，而是万家灯火下的悲欢冷暖。哪些行业逆势增长，又有哪些行业仍在缓慢修复？哪些群体安居乐业，又有哪些群体仍在艰难度日？每个个体都有切身的个人体会，也听过许多令人动容的故事。本文试图以更宽广的视野，揭示经济数据背后真实的笑与泪。
摘要
一、从行业增加值看，互联网、金融业逆势增长，餐饮、旅游业受损最重且恢复最慢，房地产、建筑业不振拖累经济
得益于疫情有效防控，中国经济恢复领先全球。但中国经济恢复基础不牢固，结构上呈现K型修复态势，行业间明显分化。
行业增加值是最能反映各行业生存状况的经济指标，行业增加值的背后是员工的工资、企业的利润和政府的税收。行业增加值增长越快，相关利益主体的处境也就越好。
1、互联网和金融业在疫情中不仅基本未受冲击，反而逆势增长。在疫情冲击最严重的2020年一季度，信息技术和金融业增加值实际同比分别增长14.6%和4.9%，是当时仅有的实现正增长的两个行业；2020年全年分别增长18.3%和5.9%，高于整体经济增速16.1和3.7个百分点。
2、住宿餐饮业受疫情冲击最大，恢复也最为缓慢。2020年一季度，住宿餐饮业增加值实际同比下降39.5%，直至2021年四季度才回到疫情前同期水平。2021年12月，社会消费品零售总额中，餐饮收入较2019年同期仅增长0.3%。
3、旅游、会展、商业租赁等行业受疫情持续影响。疫情导致人员流动减少、线下商业活动受限、员工居家办公，旅游、会展、商业租赁等相关行业需求明显萎缩。2022年春节假期，国内旅游人次和收入，按可比口径分别只恢复至疫情前同期的73.9%和56.3%。
4、房地产市场显著降温，建筑业受地产和基建投资拖累。房地产形势变化使得此前激进加杠杆房企的债务风险逐渐暴露。2021年三四季度，房地产业增加值同比分别下降1.6%和2.9%，建筑业增加值同比分别下降1.8%和2.1%。
二、从上市公司财报看，旅游业等大幅收缩、通信业等高度景气、养殖业等增收不增利、教育培训业等受政策显著冲击
我们使用2021年三季报数据，根据申万行业分类，将各行业的营业收入和营业利润与2019年同期进行比较，分别计算涨跌幅。
1、大幅收缩：旅游及景区、航空机场、一般零售、影视院线、酒店餐饮、园林工程等行业。毫无疑问，受疫情影响最大的线下服务业是重灾区；园林工程行业受房地产市场低迷拖累而收缩；此外，服装家纺、电视广播、装修装饰等行业也都不太景气。
2、高度景气：通信、电池、半导体、钢铁、煤炭、医药生物、航运港口、电子等行业。通信、电池、半导体等行业受全球芯片短缺、新能源汽车高速发展等利好而大幅扩张；有色金属、钢铁、基础化工、煤炭等行业受益于大宗商品价格大幅上涨；医药生物行业直接受益于疫情；航运港口和电子等行业则受益于2020年下半年以来持续超预期强劲的出口。
3、增收不增利：养殖、饲料、电力等行业。猪肉价格下跌导致养殖业出现大幅亏损；饲料行业利润也受到原材料价格大涨和下游养殖业不景气的严重挤压；2021年9月中国一度出现“拉闸限电”等用电紧张现象，其中一个重要原因就是动力煤价格大幅上涨，火力发电厂出现严重亏损。
4、政策冲击：房地产、教育培训、互联网行业。2021年房地产行业出现债务风险，固然有房地产调控导致楼市降温的原因，但更多还是部分房企自身过度加杠杆所致；教育培训行业是2021年受政策影响最大的行业，教育“双减”是未来的大方向；部分大型互联网公司受到反垄断和防止资本无序扩张的监管。总而言之，无论是哪个行业，都要符合时代发展方向，与公众利益相一致。
三、经济非对称恢复加大就业压力、加剧贫富分化，微观主体行为趋于避险化
各行业景气与否，将直接影响居民的就业、收入和消费，身后又是千千万万个家庭。
1、就业压力增大，农民工和年轻人就业问题较为突出。住宿餐饮、租赁商务、建筑等行业都是用工大户，当前行业景气度不高，势必影响居民就业。城镇就业机会减少影响了农民工的流动。2020和2021年外出农民工人数占比显著下降，本地农民工人数占比明显上升。年轻人失业率仍然偏高。2021年12月16-24岁青年失业率为14.3%，高于整体失业率的5.1%，越来越多的学生选择继续深造，同时研究生也在扩招。
2、疫情的非对称冲击加剧贫富分化。一方面，收入分配差距扩大。2020和2021年全国居民人均可支配收入中位数占均值的比重连续2年下降。另一方面，财富分配差距扩大。流动性宽松推高资产价格，全球主要经济体的股价和房价均显著上涨，低收入人群却未能从中获益。
3、居民预防性储蓄上升，平均消费倾向下降。居民收入增长预期放缓，预防性储蓄增加，压缩消费支出；消费减少导致企业营收和利润降低，缩减产能，裁员降薪，居民收入进一步减少。2021年全国居民人均消费支出占人均可支配收入比重为68.6%，仍低于2019年的70.1%。
详情链接：https://t.cn/A6imlELz
以下文章来源于粤开志恒宏观
罗志恒为粤开证券首席经济学家、研究院副院长
导读
疫情爆发至今已两年有余，我们也度过了三个不一样的春节：2020严防死守、2021就地过年、2022有序返乡。全国上下万众一心，在海外疫情肆虐的恶劣环境下，守护住了中国这片净土。
有人岁月静好，但更多人在负重前行：奋战在抗疫一线的“最美逆行者”、闻者落泪的“流调中最辛苦的中国人”、以及深受疫情影响的你和我。
宏观经济从来不只是冰冷的统计数字，而是万家灯火下的悲欢冷暖。哪些行业逆势增长，又有哪些行业仍在缓慢修复？哪些群体安居乐业，又有哪些群体仍在艰难度日？每个个体都有切身的个人体会，也听过许多令人动容的故事。本文试图以更宽广的视野，揭示经济数据背后真实的笑与泪。
摘要
一、从行业增加值看，互联网、金融业逆势增长，餐饮、旅游业受损最重且恢复最慢，房地产、建筑业不振拖累经济
得益于疫情有效防控，中国经济恢复领先全球。但中国经济恢复基础不牢固，结构上呈现K型修复态势，行业间明显分化。
行业增加值是最能反映各行业生存状况的经济指标，行业增加值的背后是员工的工资、企业的利润和政府的税收。行业增加值增长越快，相关利益主体的处境也就越好。
1、互联网和金融业在疫情中不仅基本未受冲击，反而逆势增长。在疫情冲击最严重的2020年一季度，信息技术和金融业增加值实际同比分别增长14.6%和4.9%，是当时仅有的实现正增长的两个行业；2020年全年分别增长18.3%和5.9%，高于整体经济增速16.1和3.7个百分点。
2、住宿餐饮业受疫情冲击最大，恢复也最为缓慢。2020年一季度，住宿餐饮业增加值实际同比下降39.5%，直至2021年四季度才回到疫情前同期水平。2021年12月，社会消费品零售总额中，餐饮收入较2019年同期仅增长0.3%。
3、旅游、会展、商业租赁等行业受疫情持续影响。疫情导致人员流动减少、线下商业活动受限、员工居家办公，旅游、会展、商业租赁等相关行业需求明显萎缩。2022年春节假期，国内旅游人次和收入，按可比口径分别只恢复至疫情前同期的73.9%和56.3%。
4、房地产市场显著降温，建筑业受地产和基建投资拖累。房地产形势变化使得此前激进加杠杆房企的债务风险逐渐暴露。2021年三四季度，房地产业增加值同比分别下降1.6%和2.9%，建筑业增加值同比分别下降1.8%和2.1%。
二、从上市公司财报看，旅游业等大幅收缩、通信业等高度景气、养殖业等增收不增利、教育培训业等受政策显著冲击
我们使用2021年三季报数据，根据申万行业分类，将各行业的营业收入和营业利润与2019年同期进行比较，分别计算涨跌幅。
1、大幅收缩：旅游及景区、航空机场、一般零售、影视院线、酒店餐饮、园林工程等行业。毫无疑问，受疫情影响最大的线下服务业是重灾区；园林工程行业受房地产市场低迷拖累而收缩；此外，服装家纺、电视广播、装修装饰等行业也都不太景气。
2、高度景气：通信、电池、半导体、钢铁、煤炭、医药生物、航运港口、电子等行业。通信、电池、半导体等行业受全球芯片短缺、新能源汽车高速发展等利好而大幅扩张；有色金属、钢铁、基础化工、煤炭等行业受益于大宗商品价格大幅上涨；医药生物行业直接受益于疫情；航运港口和电子等行业则受益于2020年下半年以来持续超预期强劲的出口。
3、增收不增利：养殖、饲料、电力等行业。猪肉价格下跌导致养殖业出现大幅亏损；饲料行业利润也受到原材料价格大涨和下游养殖业不景气的严重挤压；2021年9月中国一度出现“拉闸限电”等用电紧张现象，其中一个重要原因就是动力煤价格大幅上涨，火力发电厂出现严重亏损。
4、政策冲击：房地产、教育培训、互联网行业。2021年房地产行业出现债务风险，固然有房地产调控导致楼市降温的原因，但更多还是部分房企自身过度加杠杆所致；教育培训行业是2021年受政策影响最大的行业，教育“双减”是未来的大方向；部分大型互联网公司受到反垄断和防止资本无序扩张的监管。总而言之，无论是哪个行业，都要符合时代发展方向，与公众利益相一致。
三、经济非对称恢复加大就业压力、加剧贫富分化，微观主体行为趋于避险化
各行业景气与否，将直接影响居民的就业、收入和消费，身后又是千千万万个家庭。
1、就业压力增大，农民工和年轻人就业问题较为突出。住宿餐饮、租赁商务、建筑等行业都是用工大户，当前行业景气度不高，势必影响居民就业。城镇就业机会减少影响了农民工的流动。2020和2021年外出农民工人数占比显著下降，本地农民工人数占比明显上升。年轻人失业率仍然偏高。2021年12月16-24岁青年失业率为14.3%，高于整体失业率的5.1%，越来越多的学生选择继续深造，同时研究生也在扩招。
2、疫情的非对称冲击加剧贫富分化。一方面，收入分配差距扩大。2020和2021年全国居民人均可支配收入中位数占均值的比重连续2年下降。另一方面，财富分配差距扩大。流动性宽松推高资产价格，全球主要经济体的股价和房价均显著上涨，低收入人群却未能从中获益。
3、居民预防性储蓄上升，平均消费倾向下降。居民收入增长预期放缓，预防性储蓄增加，压缩消费支出；消费减少导致企业营收和利润降低，缩减产能，裁员降薪，居民收入进一步减少。2021年全国居民人均消费支出占人均可支配收入比重为68.6%，仍低于2019年的70.1%。
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【为什么说Netflix和迪士尼都是华尔街夸大预期的牺牲品】迪士尼和Netflix等公司不能指望订阅量无限期呈指数增长，但股东和媒体的期望导致它们无法减少在流媒体内容上的支出。
Nielsen表示，在2021年的最后一周和2022年的第一周，《魔法满屋》在SDVOD的收视率上引起了轰动。华特迪士尼的影院在Disney+上映的第一周就创下了22亿分钟的纪录。这是根据Nielsen调查得出的电影周票房第二高的成绩，仅次于《神奇女侠1984》在2020年圣诞节在HBO Max(在影院上映)首播的23亿分钟。《不要抬头》创下了Netflix有史以来最大的电影收视纪录(Nielsen数据)，首个完整周的票房为20亿分钟。《波巴·费特之书》的总播放时间为3.89亿分钟，这个数字看起来很低，除了单集为35-39分钟(取决于你是否看了演职员表)以外，完成观看次数约为1,100万。对了，《眼镜蛇》在12月31日至1月2日的第四季“首映周末”中占据了24亿分钟的时间。
尽管有这些浮华的数据，但华特迪士尼的股价在2021年12月大幅下跌，因为有消息称，该公司上一季度新增用户仅210万户。就在上周，Netflix的股票暴跌了40%，因为有消息称它也“仅”增加了820万新用户，比上个季度“仅仅”增加了8.9%。我们现在看到的是，华尔街对持续增长的渴望与新冠疫情激增现实之间的冲突，后者可能夸大了过去两年的收益。在隔绝的环境下，Netflix的2.18亿用户和Disney+的1.18亿用户总数完全属于“优秀”的范畴。然而，持续增长和越来越大的内容支出的预期将是一个问题，特别是如果流媒体市场的情况符合新冠疫情曲线的话。
顺便说一下，迪士尼目前的1.18亿用户(不包括赠品、不同的市场价格和批量购买折扣)每月约为9.5亿美元营收，每年的原始营收约为110亿美元。这接近于他们在2019年让人难以想象的120亿美元的全球票房收入，这要归功于他们最大的品牌提供的千载难逢的A+商业电影（《复仇者联盟4：终局之战》、《星球大战9：天行者崛起》、《玩具总动员4》、《冰雪奇缘2》、《狮子王》、《阿拉丁》、《惊奇队长》等）。即使在北美和现有地区的订阅量停滞不前，Disney+今年仍将拓展到42个新国家。然而，特别是在已经开放的市场中，我可以想象，在Disney+上注册《星球大战》、漫威、皮克斯或华特迪士尼动画的人已经这么做了。现在的目标也必须是留存率。
举个明显的例子，AT&T的“爆米花项目”(华纳兄弟在HBO Max上公布了2021年在国内影院同步上映的前31天的影院名单)不仅是关于用户留存(和现有可用账户的激活)，也是关于订阅量大幅上升的。他们以《神奇女侠1984》为诱饵，然后继续提供影院影片(《哥斯拉大战金刚》、《沙丘》、《国王理查德》、《身在高地》等)，希望观众不会只是看盖尔·加朵的超级英雄电影，然后在第一个月后就取消。HBO Max是2021年下载量最多的应用之一，这是一个相对的成功。题外话，流失率对流媒体来说永远是对有线电视来说更大的问题，因为取消流媒体订阅比终止有线电视账户容易得多。
可惜的是，华尔街对华特迪士尼和Netflix仅凭用户留存就给出了几乎为零的季度回报。他们似乎也不关心2020年用户数量的大幅上升(Disney+第一年吸引了8,600万家庭，现在有1.18亿家庭)，部分原因是一场全球疫情使得在家观看流媒体成为了唯一的城市游戏。Netflix也是如此，该公司在2020年新增用户3,600万，2021年新增用户约1,900万，显然受益于这两年“你不能离开家”的全球环境。甚至2021年的新来者数量也是自2015年以来的最低年度增幅。华尔街似乎对Netflix没有跟上2020年的水平感到惊讶，尽管A)人们可以再次在家里以外的地方享受娱乐，B) 对于在家观看流媒体的人而言，Netflix不再是唯一一个备受瞩目的选择。
不是说，“我告诉过你，不要在整个行业范围内做出巨大的改变，以响应外界环境迫使消费者改变的行为，” 但从长远来看，在外出不安全的年代预测流媒体的未来可能不是最明智的主意。然而，面对17亿美元的亏损(只有900万付费用户)，Peacock承诺将在新增内容上花费30亿美元。在没有股东期望和媒体叙事的情况下，迪士尼、Netflix和其他公司可以通过调整具体内容的支出来应对不断变化的市场。但在演出和电影上花费的巨额资金已成为承诺和实力的地位象征，成为了一场军备竞赛。这已经变成了一场消耗战，有可能导致双方的毁灭(特别是如果司法部开始对合并采取更严格的措施的话)。
迪士尼是一家拥有多种营收来源的巨头公司，而亚马逊和苹果可以将流媒体视为精品或声望缔造者。与Viacom和AT&T不同，Comcast(迄今为止)聪明地拒绝将他们的平台定位为宇宙的新中心，而只是定位为一项营收来源。Netflix就是流媒体。如果华尔街对“最终它会盈利”这个变量失去信心(尽管负债170亿美元，但它仍让股价保持在高位)，那么，让我们期待它在那之前被卖出。尽管它积累了一度让人难以想象的订阅量和每项内容的收视率，Netflix可能会从“山头之王”变成失败者的后起之秀，当财力雄厚的科技和娱乐竞争对手把它变成另一种服务时，它受到了沉重的打击，而这些服务现在做的是每家公司都在做的事情(价格现在高于很多竞争对手)。
在一个理智的世界里，迪士尼和Netflix的最终结果将是1.5亿到2.5亿的全球订阅用户。然而，预计它们的全球订阅者数量将持续增加，尽管A) 新冠疫情环境发生变化，B)新订阅者在受新冠疫情影响的2020年迅速涌入(Disney+ 8,600万名，Netflix 3,800万名)，这意味着它们可能比预期更早达到峰值。此外，他们的花费预计将超过竞争对手，在这种情况下，据报道，仅在2022年迪士尼和Netflix就分别花费了超过330亿美元和260亿美元。在某种程度上，订阅用户将进入稳定期，而流媒体还没有选择在内容上花更少的钱，以免他们被视为受损或未承诺的。好莱坞追逐Netflix的股价，但我认为华尔街可能会把它们(Comcast、AT&T、Viacom等)都推下悬崖。https://t.cn/A6iVX82q
Nielsen表示，在2021年的最后一周和2022年的第一周，《魔法满屋》在SDVOD的收视率上引起了轰动。华特迪士尼的影院在Disney+上映的第一周就创下了22亿分钟的纪录。这是根据Nielsen调查得出的电影周票房第二高的成绩，仅次于《神奇女侠1984》在2020年圣诞节在HBO Max(在影院上映)首播的23亿分钟。《不要抬头》创下了Netflix有史以来最大的电影收视纪录(Nielsen数据)，首个完整周的票房为20亿分钟。《波巴·费特之书》的总播放时间为3.89亿分钟，这个数字看起来很低，除了单集为35-39分钟(取决于你是否看了演职员表)以外，完成观看次数约为1,100万。对了，《眼镜蛇》在12月31日至1月2日的第四季“首映周末”中占据了24亿分钟的时间。
尽管有这些浮华的数据，但华特迪士尼的股价在2021年12月大幅下跌，因为有消息称，该公司上一季度新增用户仅210万户。就在上周，Netflix的股票暴跌了40%，因为有消息称它也“仅”增加了820万新用户，比上个季度“仅仅”增加了8.9%。我们现在看到的是，华尔街对持续增长的渴望与新冠疫情激增现实之间的冲突，后者可能夸大了过去两年的收益。在隔绝的环境下，Netflix的2.18亿用户和Disney+的1.18亿用户总数完全属于“优秀”的范畴。然而，持续增长和越来越大的内容支出的预期将是一个问题，特别是如果流媒体市场的情况符合新冠疫情曲线的话。
顺便说一下，迪士尼目前的1.18亿用户(不包括赠品、不同的市场价格和批量购买折扣)每月约为9.5亿美元营收，每年的原始营收约为110亿美元。这接近于他们在2019年让人难以想象的120亿美元的全球票房收入，这要归功于他们最大的品牌提供的千载难逢的A+商业电影（《复仇者联盟4：终局之战》、《星球大战9：天行者崛起》、《玩具总动员4》、《冰雪奇缘2》、《狮子王》、《阿拉丁》、《惊奇队长》等）。即使在北美和现有地区的订阅量停滞不前，Disney+今年仍将拓展到42个新国家。然而，特别是在已经开放的市场中，我可以想象，在Disney+上注册《星球大战》、漫威、皮克斯或华特迪士尼动画的人已经这么做了。现在的目标也必须是留存率。
举个明显的例子，AT&T的“爆米花项目”(华纳兄弟在HBO Max上公布了2021年在国内影院同步上映的前31天的影院名单)不仅是关于用户留存(和现有可用账户的激活)，也是关于订阅量大幅上升的。他们以《神奇女侠1984》为诱饵，然后继续提供影院影片(《哥斯拉大战金刚》、《沙丘》、《国王理查德》、《身在高地》等)，希望观众不会只是看盖尔·加朵的超级英雄电影，然后在第一个月后就取消。HBO Max是2021年下载量最多的应用之一，这是一个相对的成功。题外话，流失率对流媒体来说永远是对有线电视来说更大的问题，因为取消流媒体订阅比终止有线电视账户容易得多。
可惜的是，华尔街对华特迪士尼和Netflix仅凭用户留存就给出了几乎为零的季度回报。他们似乎也不关心2020年用户数量的大幅上升(Disney+第一年吸引了8,600万家庭，现在有1.18亿家庭)，部分原因是一场全球疫情使得在家观看流媒体成为了唯一的城市游戏。Netflix也是如此，该公司在2020年新增用户3,600万，2021年新增用户约1,900万，显然受益于这两年“你不能离开家”的全球环境。甚至2021年的新来者数量也是自2015年以来的最低年度增幅。华尔街似乎对Netflix没有跟上2020年的水平感到惊讶，尽管A)人们可以再次在家里以外的地方享受娱乐，B) 对于在家观看流媒体的人而言，Netflix不再是唯一一个备受瞩目的选择。
不是说，“我告诉过你，不要在整个行业范围内做出巨大的改变，以响应外界环境迫使消费者改变的行为，” 但从长远来看，在外出不安全的年代预测流媒体的未来可能不是最明智的主意。然而，面对17亿美元的亏损(只有900万付费用户)，Peacock承诺将在新增内容上花费30亿美元。在没有股东期望和媒体叙事的情况下，迪士尼、Netflix和其他公司可以通过调整具体内容的支出来应对不断变化的市场。但在演出和电影上花费的巨额资金已成为承诺和实力的地位象征，成为了一场军备竞赛。这已经变成了一场消耗战，有可能导致双方的毁灭(特别是如果司法部开始对合并采取更严格的措施的话)。
迪士尼是一家拥有多种营收来源的巨头公司，而亚马逊和苹果可以将流媒体视为精品或声望缔造者。与Viacom和AT&T不同，Comcast(迄今为止)聪明地拒绝将他们的平台定位为宇宙的新中心，而只是定位为一项营收来源。Netflix就是流媒体。如果华尔街对“最终它会盈利”这个变量失去信心(尽管负债170亿美元，但它仍让股价保持在高位)，那么，让我们期待它在那之前被卖出。尽管它积累了一度让人难以想象的订阅量和每项内容的收视率，Netflix可能会从“山头之王”变成失败者的后起之秀，当财力雄厚的科技和娱乐竞争对手把它变成另一种服务时，它受到了沉重的打击，而这些服务现在做的是每家公司都在做的事情(价格现在高于很多竞争对手)。
在一个理智的世界里，迪士尼和Netflix的最终结果将是1.5亿到2.5亿的全球订阅用户。然而，预计它们的全球订阅者数量将持续增加，尽管A) 新冠疫情环境发生变化，B)新订阅者在受新冠疫情影响的2020年迅速涌入(Disney+ 8,600万名，Netflix 3,800万名)，这意味着它们可能比预期更早达到峰值。此外，他们的花费预计将超过竞争对手，在这种情况下，据报道，仅在2022年迪士尼和Netflix就分别花费了超过330亿美元和260亿美元。在某种程度上，订阅用户将进入稳定期，而流媒体还没有选择在内容上花更少的钱，以免他们被视为受损或未承诺的。好莱坞追逐Netflix的股价，但我认为华尔街可能会把它们(Comcast、AT&T、Viacom等)都推下悬崖。https://t.cn/A6iVX82q
#产业地产##房地产#【2021中国产业地产市场发展年报】“十四五”规划引导产业发展新方向，公募REITs开启新蓝海。产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，国家和地方政府出台了一系列产业创新升级、区域一体化发展的相关政策，巩固壮大实体经济根基。此外，国家出台政策，发展公募REITs，产业地产融资渠道持续拓宽，行业迎来全新发展格局。#甘靖数字经济[超话]#
完善产业用地监管指标，“标准地”改革探索产业发展新模式。2021年产业用地相关政策持续更新、不断深化，在完善工业用地准入去标准的同时，多地公布了“标准地”相关政策，“标准地”制度改革全面推进。未来，将会有更多的城市出台相关政策，随着政策的持续完善，产业用地供应方式将持续优化，有利于激发市场主体活动，提高土地集约利用水平。
2021年，工业用地推出力度下降，楼面均价小幅上涨。2021年，工业用地推出、成交均下降；一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比小幅增长，二线城市同比小幅下降。2021年，工业用地成交楼面均价、溢价率均上涨；一、二线城市成交楼面均价同比小幅上涨，三四线城市上涨明显。
合作主体持续多元化，标杆企业加速入场。对于产业地产运营商来说，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商与实体企业、研究所以及政府合作，涌现出多种多样的合作模式，进而提升自身竞争力。此外，在“双循环”新发展格局下，产业发展更具活力，标杆企业加速入局，培养新的发展动能。
政策环境：“十四五”规划出台，产业地产助力高质量
近年来，国家高度重视营商环境，大力优化市场环境，为产业地产提供培育和发展空间。产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，国家和地方政府出台了一系列产业创新升级、区域一体化发展的相关政策，巩固壮大实体经济根基。2021年，产业地产在新冠疫情和逆全球化双重冲击下，实现了高质量、可持续发展。
1、“十四五”规划：制造业、战略性新兴产业等成为发展方向
2021年是“十四五”发展规划开局之年，3月，发改委发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。
2、区域支持：政策更加精细，打造高质量发展新格局
2021年4月，发改委印发《2021新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，强调增强城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展等。城市群、都市圈作为我国最具代表性和发展潜力的区域，在区域一体化发展的加速深化下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协同发展。
➤开发区：打造创新驱动新高地，推进园区高质量发展
➤自贸区：多重部署，强化优势产业发展
3、关注点：特色园区成大趋势，特色小镇、物流地产高质量发展
近年来，各地特色小镇建设取得一定成效，涌现出一批产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的精品特色小镇，但也出现了部分特色小镇概念混淆、内涵不清、主导产业薄弱等问题，国家和地方政府出台多项政策推动特色小镇高质量发展。同时，国家高度重视物流产业发展，多项顶层政策密集出台，助力行业降本增效，物流产业再迎发展良机。
➤特色园区：内容为王，“特而强”成行业焦点
➤特色小镇：政策持续助力，推动特色小镇高质量发展
➤物流：政策助力降本增效，物流地产加速扩张
市场特征：企业合作多样化，公募REITs开启新蓝海
2021 年，房地产市场调整态势继续深化，行业发展规模逐渐趋稳，步入降速求稳通道。随着行业逻辑逐渐转变，高质量发展成为企业发展的主要目标。房企业务收敛聚焦，探索业绩增长新动能。而产业地产作为房企多元化业务的重要一部分，动作频频。一方面，国家出台顶层政策，释放基础设施公募REITs等一系列利好政策，产业地产融资通道持续拓宽，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将赢得先机。另一方面，标杆企业寻求多方合作，深耕产业运营服务，创新产城融合发展新模式。未来，随着企业合作力度加大以及REITs工具的逐步完善，产业地产领域将开创新的发展局面。
1、土地：推地力度小幅下降，楼面均价小幅上涨
➤供求：推地力度小幅下降，一线城市成交规模小。
➤价格：楼面均价、溢价率均上涨
2、企业：合作主体持续多元化，标杆企业加速入局
2021年是“十四五”开局之年，“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出实施创新驱动、数字化、区域协调以及乡村振兴等发展战略，这些均为产业地产运营提供了更大的发展契机。对于产业地产运营商来说，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商与实体企业、研究所以及政府合作，涌现出多种多样的合作模式，进而提升自身竞争力。此外，在“双循环”新发展格局下，产业发展更具活力，标杆企业加速入局，培养新的发展动能。
➤合作主体持续多元，强强联合，助力行业发展升级
➤标杆企业加速进场，深耕产业运营服务
3、行业聚焦：公募REITs开启新蓝海，物流地产迎新发展格局
近年来，随着一系列政策利好释放，产业地产迎来新的发展机遇，基础设施公募REITs破冰，融资渠道不断拓宽。此外，物流地产行业在政策利好加持下，部分物流地产企业获上市支持，行业迎来全新发展格局。
➤融资：公募REITs破冰，拓宽行业融资渠道
➤物流：仓储物流REITs扬帆起航，物流地产迎新发展格局
趋势展望：产业监管日趋完善，都市圈加速发展
1、土地：监管指标体系完善，探索产业用地新模式
2、布局：中心城市迎新机遇，都市圈按下“加速键”
3、企业：公募REITs加码，深耕产业运营能力 https://t.cn/RI7nYAL
完善产业用地监管指标，“标准地”改革探索产业发展新模式。2021年产业用地相关政策持续更新、不断深化，在完善工业用地准入去标准的同时，多地公布了“标准地”相关政策，“标准地”制度改革全面推进。未来，将会有更多的城市出台相关政策，随着政策的持续完善，产业用地供应方式将持续优化，有利于激发市场主体活动，提高土地集约利用水平。
2021年，工业用地推出力度下降，楼面均价小幅上涨。2021年，工业用地推出、成交均下降；一线城市工业用地成交规划建筑面积规模同比小幅增长，二线城市同比小幅下降。2021年，工业用地成交楼面均价、溢价率均上涨；一、二线城市成交楼面均价同比小幅上涨，三四线城市上涨明显。
合作主体持续多元化，标杆企业加速入场。对于产业地产运营商来说，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商与实体企业、研究所以及政府合作，涌现出多种多样的合作模式，进而提升自身竞争力。此外，在“双循环”新发展格局下，产业发展更具活力，标杆企业加速入局，培养新的发展动能。
政策环境：“十四五”规划出台，产业地产助力高质量
近年来，国家高度重视营商环境，大力优化市场环境，为产业地产提供培育和发展空间。产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，国家和地方政府出台了一系列产业创新升级、区域一体化发展的相关政策，巩固壮大实体经济根基。2021年，产业地产在新冠疫情和逆全球化双重冲击下，实现了高质量、可持续发展。
1、“十四五”规划：制造业、战略性新兴产业等成为发展方向
2021年是“十四五”发展规划开局之年，3月，发改委发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，坚持把发展经济着力点放在实体经济上，加快推进制造强国、质量强国建设，促进先进制造业和现代服务业深度融合，强化基础设施支撑引领作用，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。
2、区域支持：政策更加精细，打造高质量发展新格局
2021年4月，发改委印发《2021新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，强调增强城市群和都市圈承载能力、促进大中小城市和小城镇协调发展等。城市群、都市圈作为我国最具代表性和发展潜力的区域，在区域一体化发展的加速深化下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间的协同发展。
➤开发区：打造创新驱动新高地，推进园区高质量发展
➤自贸区：多重部署，强化优势产业发展
3、关注点：特色园区成大趋势，特色小镇、物流地产高质量发展
近年来，各地特色小镇建设取得一定成效，涌现出一批产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的精品特色小镇，但也出现了部分特色小镇概念混淆、内涵不清、主导产业薄弱等问题，国家和地方政府出台多项政策推动特色小镇高质量发展。同时，国家高度重视物流产业发展，多项顶层政策密集出台，助力行业降本增效，物流产业再迎发展良机。
➤特色园区：内容为王，“特而强”成行业焦点
➤特色小镇：政策持续助力，推动特色小镇高质量发展
➤物流：政策助力降本增效，物流地产加速扩张
市场特征：企业合作多样化，公募REITs开启新蓝海
2021 年，房地产市场调整态势继续深化，行业发展规模逐渐趋稳，步入降速求稳通道。随着行业逻辑逐渐转变，高质量发展成为企业发展的主要目标。房企业务收敛聚焦，探索业绩增长新动能。而产业地产作为房企多元化业务的重要一部分，动作频频。一方面，国家出台顶层政策，释放基础设施公募REITs等一系列利好政策，产业地产融资通道持续拓宽，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现渠道，在市场竞争中将赢得先机。另一方面，标杆企业寻求多方合作，深耕产业运营服务，创新产城融合发展新模式。未来，随着企业合作力度加大以及REITs工具的逐步完善，产业地产领域将开创新的发展局面。
1、土地：推地力度小幅下降，楼面均价小幅上涨
➤供求：推地力度小幅下降，一线城市成交规模小。
➤价格：楼面均价、溢价率均上涨
2、企业：合作主体持续多元化，标杆企业加速入局
2021年是“十四五”开局之年，“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出实施创新驱动、数字化、区域协调以及乡村振兴等发展战略，这些均为产业地产运营提供了更大的发展契机。对于产业地产运营商来说，区域内项目的竞争归根结底还是产业载体软硬件水平的竞争。为提升项目运营管理水平，企业在合作主体上更趋多元化，如产业地产运营商与实体企业、研究所以及政府合作，涌现出多种多样的合作模式，进而提升自身竞争力。此外，在“双循环”新发展格局下，产业发展更具活力，标杆企业加速入局，培养新的发展动能。
➤合作主体持续多元，强强联合，助力行业发展升级
➤标杆企业加速进场，深耕产业运营服务
3、行业聚焦：公募REITs开启新蓝海，物流地产迎新发展格局
近年来，随着一系列政策利好释放，产业地产迎来新的发展机遇，基础设施公募REITs破冰，融资渠道不断拓宽。此外，物流地产行业在政策利好加持下，部分物流地产企业获上市支持，行业迎来全新发展格局。
➤融资：公募REITs破冰，拓宽行业融资渠道
➤物流：仓储物流REITs扬帆起航，物流地产迎新发展格局
趋势展望：产业监管日趋完善，都市圈加速发展
1、土地：监管指标体系完善，探索产业用地新模式
2、布局：中心城市迎新机遇，都市圈按下“加速键”
3、企业：公募REITs加码，深耕产业运营能力 https://t.cn/RI7nYAL
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